Reivindicacion o Desalojo

[Orcadas]

El tema es el siguiente. Mi cliente vendio una quinta hace casi diez años, el comprador nunca pago nada, se hizo juicio por incumplimiento de contrato y se perdio por caducidad de instancia, de eso ua hace casi dos años, ahora bien, mi cliente quiere recuperar la quinta, pense en una accion reivindicatoria, pero como esta el contrato de por medio no se si va a prosperar, sino un desalojo aunque es dificil que sirva si no se trata de un alquiler. Que me recomiendan y por que? muchas gracias

[Lemon]

Si el titular registral es tu cliente yo te diria iniciarlo por reivindicatoria.

Por una simple razon. Si tiene un boleto de compraventa firmado por tu cliente bien podría decirte que es POSEEDOR. Y lo peor es que va a tener razón. El desalojo no es procedente contra los poseedores y mucho menos si tienen un boleto de compra venta que con una caligrafica te prueban que lo firmo tu cliente.

Todo depende que dice el boleto y como arreglaron el pago. Si en el boleto dice que ya pago, incluso me arriesgaria a decir que te puede hacer una denuncia por estafa a vos. (vendes por boleto, recibis el pago, le impedis la escrituracion y lo intentas desalojar). Es poco probable, pero si es para negociar y bajar lo que mi cliente tendría que pagar yo lo haría. Ademas que hacer esto dilata el proceso terriblemente.

Al fin y al cabo, yo iria con una reivindicatoria.

saludos

[Orcadas]

Gracias lemon por tu respuesta, existe el boleto de compra venta, pero nunca pago nada de lo pactado, razon por la cual no tiene comprobante alguno, seguro se va a presentar al juicio con el contrato aunque sin la prueba de pago.

[mariferzara]

El tema es el siguiente. Mi cliente vendio una quinta hace casi diez años, el comprador nunca pago nada, se hizo juicio por incumplimiento de contrato y se perdio por caducidad de instancia, de eso ua hace casi dos años, ahora bien, mi cliente quiere recuperar la quinta, pense en una accion reivindicatoria, pero como esta el contrato de por medio no se si va a prosperar, sino un desalojo aunque es dificil que sirva si no se trata de un alquiler. Que me recomiendan y por que? muchas gracias

Hola Orcadas! la caducidad de instancia no te impide intentar nuevamente el incumplimiento contractual, siempre qu la acción no esté prescripta.-

[Orcadas]

Si es cierto, pense en volver a intentar la demanda por incumplimiento de contrato, pero me parece mejor a los fines de recuperar la propiedad iniciar una reivindicacion, el contrato de compra y venta que se hizo nunca se pago y ya pasaron mas de diez años por lo que entiendo esta prescripto.

[Mordisco]

Debe intimar el cumplimiento del pago dentro 15 dias (conforme 1204 CC) bajo apercibimiento de:

1).- Resolver la operación por exclusiva culpa de esa parte, mencionando lugar, fecha y horario de entrega de la cosa,
2).- Y luego ejercer la acción reivindicatoria (es imprescriptible)

La resolución por "autoridad del acreedor". La intimación a cumplir

Los objetivos buscados con la incorporación del pacto comisorio implícito son básicamente dos: suplir el silencio o la omisión de las partes, facilitando una "salida" al contratante cumplidor, y, a la vez simplificar los procedimientos resolutorios, evitando la demanda judicial.
La resolución con base "necesariamente" en una demanda, un proceso que culmina en una sentencia resolutoria, resulta lenta, costosa y, sin lugar a dudas, compleja. Otra es la cuestión de los daños que, necesariamente, deben ser determinados por un juez.
De donde la norma comentada instrumenta o viabiliza un procedimiento distinto, extrajudicial, sobre la base de un "requerimiento" -párrafo segundo- que el contratante cumplidor formula al incumplídor, destinado a que abandone su actitud y cumpla con las prestaciones debidas.
En la base de la resolución por autoridad del acreedor está, en consecuencia, el "requerimiento a cumplir" dentro de un plazo, que también debe indicarse, no inferior a "quince días" y ajustado al tiempo necesario en atención a la índole de las prestaciones insatisfechas.

Y aquí comienzan los problemas:

1) Requerimiento bajo apercibimiento de resolución o sin apercibimiento alguno. No caben dudas acerca de que la sanción por no cumplir en el plazo señalado puede evitar una confusión, al aclarar el sentido de la intimación (Halperin, Aparicio), pero de la norma comentada no se desprende su obligatoriedad;

2) otorgando un plazo de cumplimiento "idóneo para la ejecución de la prestación insatisfecha" o que deja de lado esa preocupación, mero "paternalismo benefactor", atento a que el deudor
"ha tenido todo el plazo del contrato para cumplir" (Halperin). Pensamos, con otro sector de la doctrina, que debe ser un plazo dentro del cual sea posible cumplir, en consideración a la prestación debida;

3) ¿qué ocurre si el interpelado rechaza la intimación y alega que el cumplimiento no es procedente, por las razones que fueren?; ¿la oposición obsta a la resolución y fuerza la iniciación de una demanda judicial? La práctica profesional exhibe de ordinario esta actitud y en la mayoría de los casos como un recurso meramente dilatorio. "Rechazo la interpelación por improcedente...";

4) la doctrina ha ensayado frente al "problema de la oposición" dos respuestas:
a) La resolución se produce igualmente, como si no existiera esa negativa, y el contratante disconforme deberá accionar ante la justicia para que la deje sin efecto y mantenga la relación negocial, y
b) la oposición, cualquiera sea, obsta a la resolución, en la medida en que plantea un conflicto o puja de intereses, y, por tanto, no queda otra vía resolutiva que la judicial. Creemos que esta postura es la justa y razonable.

La resolución de "pleno derecho". La voluntad de resolver. Las prestaciones cumplidas

Vencido el plazo acordado, sin alegación de improcedencia, se opera, según la norma comentada, la resolución "sin más", vale decir, de "pleno derecho", sin necesidad de una "declaración resolutoria" del contratante interpelante, ni tampoco de una decisión judicial.
No obstante ello la doctrina piensa que, en consideración a que el contratante in bonis puede ejercitar un ius variandi, al menos como regla, es prudente que como culminación del procedimiento, vencido el plazo sin satisfacción de su acreencia, comunique la resolución operada.
El Proyecto de Reforma de la Comisión, decreto 468/92, apunta a superar esa posible dificultad haciendo mención expresa, en el artículo 902, segundo párrafo: "en un plazo no menor de quince días, salvo que los usos o la naturaleza de la prestación impusieren uno menor; transcurrido el plazo sin que la prestación hubiese sido ejecutada, podrá, a su elección, optar entre resolver el contrato o exigir su cumplimiento, en ambos casos con más la reparación de los daños.
Si optare por la resolución, ésta operará desde que sea comunicada fehacientemente a la otra parte. En ese caso no podrá después exigir el cumplimiento..."

[Mordisco]

Ademas de leer el art 1204 del Código Civil, tb podes hacer incapie en los art 1424 y ss, capitulo V (de las obligaciones del comprador)

Y si lees el artículo 1432 que dice "Si el comprador no pagase el precio del inmueble comprado a crédito, el vendedor sólo tendrá derecho para cobrar los intereses de la demora y no para pedir la resolución de la venta, a no ser que en el contrato estuviese expresado el pacto comisorio."
NO TE PREOCUPES, porque una parte de la jurisprudencia que va en franco crecimiento considera que ese articulo ha sido derogado tacitamente con el articulo 1204 (reformado por la ley 17711) (pacto comisorio implicito elemento innato de contratos con obligaciones recíprocas)

"En un juicio por resolución de un contrato de compraventa de inmueble a crédito, la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil de Morón, declaró la aplicación al caso del "pacto comisorio implícito" regulado en el artículo 1204 del Código Civil. En consecuencia, dispuso que las partes se restituyan lo que habían recibido, rechazando la petición de la actora de retener el dinero recibido como pago parcial, en compensación por los daños derivados de la ocupación del inmueble, por considerar que no había acreditado dichos daños".

Fallo en extenso ver en

http://www.scba.gov.ar/busqueda/oop/qfu ... eType=Full

[Mordisco]

Me permite agregar otro comentario, el boleto de compraventa no constituye justo titulo, y con el mismo se acredita el animus dominus y el punto de partida a partir del cual debera acreditar 20 años de posesión para que prospere una hipotetica usucapión

[cdiriarte]

Fijate en la redacción del Art. 2355 del CC, cuyo el último párrafo agregado por la reforma de 1968 (Ley 17711) dispone: "Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa". De ello se desprende que el comprador con boleto de compraventa que reuna las condiciones necesarias para poder ser opuesto a terceros, invoca la existencia del mismo y del plazo de diez años, puede adquirir la posesión del inmueble, sin la posibilidad de parte del vendedor de reclamar el precio supuestamente adeudado. Suerte.

[inviguiatti]

Aca el problema esta en que los derechos a la cosa por el boleto se transmitio, el hecho que nada haya pagado no es relevante para el caso, ya que si pasaron mas de diez años una simple excepcion de prescripcion te deja fuera de combate,(tene en cuenta que la accion por incumplimiento al decretarse la caducidad de instancia NO interrumpio la prescripcion)
en mi humilde opinion de estudiante, analiza bien el tema porque pinta complicado, mas analizando el articulo que citaron precedentemente (Art.2355)

saludos y suerte

[cdiriarte]

El desalojo está descartado ab initio. Podría verse por el lado de la reivindicación pero, tal como expresa inviguiatti podría no prosperar, justamente porque la sentencia de caducidad implica que la acción de incumplimiento contractual nunca existió y si vos no iniciaste antes de la sentencia de caducidad el nuevo juicio, no se mantuvo la interrupción de la prescripción. de acuerdo a lo establecido por el Art. 3987 el CC. Suerte.

[Mordisco]

Antes de la sanción de la ley 17.711 la doctrina nacional era unánime: el boleto de compraventa no era justo título. Esta afirmación se encontraba corroborada por las propias manifestaciones incluidas por el codificador en la nota al artículo 4012, donde luego de insistir en que "la existencia del título es una condición substancial de la prescripción" abreviada de diez años, agregaba que "un título destituído de las formas esenciales no es título, y nada puede probar. El tenedor de un título tal no puede tener en su derecho una confianza firme y completa, sobre la cual repose la prescripción". Y terminaba la nota sosteniendo que la falta de formalidades "es un obstáculo invencible para que sea un justo título; tal sería la venta de un inmueble por documento privado".

El problema ha sufrido alguna complicación debido al agregado que se efectuó al artículo 2355 del Código civil, donde se expresa que "se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa", lo que ha hecho pensar a algún autor(Guillermo A. Borda, Derechos Reales, T. I, N° 373, p. 317, ed.Perrot, Buenos Aires, 1975) que el boleto de compraventa sería justo título para usucapir.

Ya en 1969 el propio Morello, que es uno de los más ardorosos defensores del boleto de compraventa, en una nota publicada en Jurisprudencia Argentina, manifestaba:

" ... aunque la posesión es legítima el comprador no tiene, y de ello está persuadido -pues no cabe alegar el error de derecho- el "justo título" por ausencia de la formalidad legal (la escritura pública del art. 1184) que es la única con que se cuenta, salvo adquisición en subasta (con más la inscripción del art. 2505) para que pueda operarse la transferencia de la propiedad".

Posteriormente, en la segunda edición de su obra "El boleto de compraventa inmobiliaria", vuelve sobre el tema, preguntándose si el adquirente con boleto, que tiene la posesión legítima de la cosa adquirida, puede invocar la posesión decenal, y se ve obligado a responder negativamente, porque si bien a su entender el titular del boleto tiene un título suficiente, no se trata del "justo título", conforme a las exigencias legales.

Tampoco la jurisprudencia ha admitido que el boleto pueda ser considerado justo título; ya en 1970 la sala F de la Cámara Civil de la Capital Federal tuvo oportunidad de pronunciarse en el caso en que un adquirente por boleto, que reclamaba la escrituración del inmueble, argumentaba al mismo tiempo que lo había adquirido por prescripción decenal ("Casaubon, Roberto c/ Arana, Luis E.", 10 marzo 1970, E.D. 33-11 y L.L. 140-602.)

[Mordisco]

1. La posesión es legitima según el Código Civil - art. 2355, cuando media boleto de compraventa; es decir, que la legitimidad se ha establecido en directa función del título, y no constituye en si misma un fundamento autonomo que sustente el derecho de poseer, sino en cuanto se ejerce con apoyo en el negocio juridico que dio lugar a la misma. Si ese negocio ha sido declarado inoponible al concurso, mal puede el poseedor mantenerse en tal calidad cuando el derecho a poseer, disponer o servirse de la cosa es inherente a la propiedad (CCIV 2513) y esta -o el derecho a adquirirla-, le ha sido desconocido. 2. En ningun caso el instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título a los efectos de la usucapion decenal prevista por el Código Civil - art. 3999. 3. La prescripción corta con justo título y buena fe no es aplicable cuando se basa en la existencia de boleto de compraventa, pues este no esta revestido de las formalidades exigidas para la validez del acto, y por consiguiente no sirve para una adquisición a non domino que necesite purgarse por el tiempo.

Autos: GOFANOVICH BARON, HECTOR C/ ISIDORO NATANSON. - Ref. Norm.: C.C.: 2355C.C.: 2513C.C.: 3999 - Mag.: ANAYA - CAVIGLIONE FRAGA - QUINTANA TERAN - 10/09/1984

[cdiriarte]

El maestro Lopez de Zavalía enseña que la expresión "se considera" significa que la ley no reputa legítima a la posesión o a la adquisición, sino que se trata de una aproximación a la legitimidad; como la posesión se adquiere por tradición (actos materiales), el giro "mediando boleto de compraventa" significa que se refiere a una adquisición posesoria que encuentra su justificación en un boleto. Concluye que no es legítima la adquisición ni la posesión y le da al agregado el siguiente significado: "si se dan todos los recaudos extranotariales se considera respecto a algunos terceros legítima (perfecta) la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa". Dice, además, que la ley admite que el boleto reemplace a la escritura pública en tanto se den otros requisitos que hacen a la legitimidad (que transmita una persona capaz y que sea el verdadero dueño). Si bien la posesión es ilegítima, se la "considera" legítima para ciertos efectos y sólo respecto de terceros, caso en que puede cobrar interés la buena fe, como requisito de oponibilidad de la adquisición. Agrega que la legitimidad es perfecta, pues así como el boleto suple a la escritura, la buena fe suple a la inscripción registral. En cuanto a la importancia del texto agregado por la reforma, alega que resuelve en favor del poseedor con boleto y buena fe, su enfrentamiento a otro boleto, a otra escritura pública, a la quiebra del vendedor y, a fortiori, en las ejecuciones individuales. Para Marina Mariani de Vidal, la única consecuencia práctica que se deriva del agregado es que se considere que el poseedor es de buena fe, a pesar de lo dispuesto por el Art. 4009. Agrega que estimar legítima la adquisición (no la posesión) carece de efectos prácticos, ya que para la accesión de posesiones basta con que ambas no sean viciosas sin requerirse su legitimidad (Art. 2475CC), y para la usucapión larga y las acciones posesorias basta con ser poseedor, sin que sea necesaria la legitimidad ni la buena fe. En cambio, considera que reputarlo de buena fe tiene alguna importancia, pues influye en el régimen de los rfiesgos, frutos, mejoras, etc. Entiende Kemelmajer de Carlucci que considerar legítima la adquisición tiene algún valor, en tanto que no es un poseedor cualquiera, sino uno que puede rechazar ñaacción reivindicatoria que pudiera intentar el enajenante o sus sucesores. Entiendo que éste úlitmo comentario sienta las bases del post. Gracias por debatir y Suerte

[inviguiatti]

Muy buena data la de mordisco, aunque no va ser facil hay con que pelear.. marche reivindicacion nomas!

suerte, y saludos a todos