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Hola mordisco, como haces para estar en tantos casos a la vez?! gracias por contestarnos a todos!!!! yo tengo otra consulta que me excede, una clienta tiene que prescribir 2 terrenos que compro hace como 40 años sin boleto hoy. Cada terreno pertenece a un titular distinto. Pero hay un tercer terreno de 4 metros, que es una franja, la esquina propiamente dicha, pegado a uno de los terrenos de esta Sra. y que en catastro figura como que se anexa a este terreno de mi clienta. Esa franja pertenece a la municipalidad. Esa anexión no esta unificada y no tienen una misma nomenclatura, debo iniciar 3 juicios de usucapion? o por esa franja puedo reclamar en el mismo juicio del terreno original pero con la salvedad de demandar a la municipalidad tambien? Desde ya gracias a vos y a cualquier otro que me conteste!!!
ah, mil gracias por los nuevos fallos! Excelentes!!!!!
ah, mil gracias por los nuevos fallos! Excelentes!!!!!Si mal no entiendo son 2 terrenos pero implicaria un tercero de 4 metros, que pertenece a la municipalidad.-
Me pregunto si pudiste cotejar como son los abogados de la municipalidad (filosos o sin filo) y si sus pruebas crean una firme convicción, y sopesar el tiempo que te puede insumir un juicio contradictorio por 4 metritos, claro a menos que justo sobre esa superficie tenga una construcción importante (el vendedor y/o herederos pienso se van allanar o patalear un poco, pero la muni quizas pretanda dar una pelea más dura y apelar incluso)
Me pregunto si pudiste cotejar como son los abogados de la municipalidad (filosos o sin filo) y si sus pruebas crean una firme convicción, y sopesar el tiempo que te puede insumir un juicio contradictorio por 4 metritos, claro a menos que justo sobre esa superficie tenga una construcción importante (el vendedor y/o herederos pienso se van allanar o patalear un poco, pero la muni quizas pretanda dar una pelea más dura y apelar incluso)
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Hola queria hacerles una consulta el tema es asi: estoy por iniciar una sucesion donde varios herederos me dieron poder para actuar el tema es que uno de los herederos que vive en la propiedad del acervo hereditario hace mas de 20 años quiere hacer un juicio de usucapion. Mi Pregunta es: si inicio la sucesion y al mismo tiempo el juicio de usucapion es iniciado por esta persona cual de los dos juicios puede ser el mas perjudicado? la sucesion sigue en camino hasta la declaratoria? y se complica la usucapion por haber herederos que nieguen la usucapion? lo que la haria a esta contradictoria por haber herederos. o al revez el juicio de usucapion seguiria hasta que se resuelva la cuestion y la que se suspende es la sucesion? Les agradezco si me pueden ayudar. Desde ya muy amables como siempre!!!
SUPUESTO DE CONDOMINIO.- Una situación particularmente delicada se presenta en materia de condominio. El caso es el siguiente: un condómino pretende haber poseído por sí y con exclusión de los demás, la totalidad del inmueble. La dificultad reside en que frecuentemente el condominio es administrado por uno de los condóminos, quien se comporta exteriormente como dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les corresponde. El problema se presenta generalmente en relación a pequeñas propiedades, en las que no es infrecuente que los condóminos toleren su uso por uno solo de ellos. Se ha declarado, con razón, que los actos de posesión exclusiva que ejerce el copropietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso (ver nota 5). Sin embargo, no debe exagerarse el rigor de estos requisitos y siempre que la exclusividad de la posesión sea clara, debe admitirse la usucapión en perjuicio de los condóminos. Así, se ha declarado que si durante muchos años el condómino percibió los arrendamientos y se negó repetidamente a reintegrar a los condóminos los derechos que éstos pretendían, ejercitando actos posesorios a título personal y exclusivo, prescribe el inmueble (ver nota 6). Desde luego, basta una interversión de hecho siendo innecesaria la interversión de jure, es decir el cambio de título y la inscripción a nombre propio del usucapiente (ver nota 7).
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Apéndice de Notas:
(nota 5) C. Apel. Rosario, 12/5/1959, Juris, t. 15, p. 61.
(nota 6) C. Apel. 2ª La plata, 19/7/1940, J. A., t. 73, p. 398.
(nota 7) C. Apel. 2ª La Plata, fallo cit. en nota anterior. De acuerdo: LAQUIS, Derechos reales, t. 3, p. 61.
El régimen aplicable a los bienes durante el período de indivisión hereditaria remite, en relación a efectos determinados, a ciertas reglas del condominio, aunque con propiedad no lo sea, de donde la ocupación excluyente, la explotación, el uso o el usufructo que uno de los herederos hiciera de un bien del patrimonio relicto en desmedro de los demás debe compensarse, como resultado de la aplicación del criterio contenido en el artículo 2691 (CCC de Bahía Blanca, sala I, 24-8-99, J.A. del 2-2-2000, p. 63.)
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Apéndice de Notas:
(nota 5) C. Apel. Rosario, 12/5/1959, Juris, t. 15, p. 61.
(nota 6) C. Apel. 2ª La plata, 19/7/1940, J. A., t. 73, p. 398.
(nota 7) C. Apel. 2ª La Plata, fallo cit. en nota anterior. De acuerdo: LAQUIS, Derechos reales, t. 3, p. 61.
Código Civil escribió:La posesión material de la herencia de un coheredero beneficia a todos los demás porque existe entre ellos una comunidad hereditaria, pero el derecho de uso y goce de las cosas comunes pertenece por igual a todos los comuneros (conf. art. 2684), la privación que unos sufren en beneficio de otros es compatible con la exigencia de compensación en dinero. (valor canon locativo).
Art. 3.410. Cuando la sucesión tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuge, el heredero entra en posesión de la herencia desde el día de la muerte del autor de la sucesión, sin ninguna formalidad o intervención de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herencia.
Art. 3.416. Cuando muchas personas son llamadas simultáneamente a la sucesión, cada una tiene los derechos del autor de una manera indivisible, en cuanto a la propiedad y en cuanto a la posesión.
Art. 3.449. Si hay varios herederos de una sucesión, la posesión de la herencia por alguno de ellos, aprovecha a los otros.
El régimen aplicable a los bienes durante el período de indivisión hereditaria remite, en relación a efectos determinados, a ciertas reglas del condominio, aunque con propiedad no lo sea, de donde la ocupación excluyente, la explotación, el uso o el usufructo que uno de los herederos hiciera de un bien del patrimonio relicto en desmedro de los demás debe compensarse, como resultado de la aplicación del criterio contenido en el artículo 2691 (CCC de Bahía Blanca, sala I, 24-8-99, J.A. del 2-2-2000, p. 63.)
Mordisco escribió:Con respecto a la compensación que puede darse por la percepcion de los frutos, etc, del coheredero y el canon locativo encontre esta info, la cual transcribo
14) Juan (coheredero) tiene posesión del inmueble, introduce mejoras y refacciones en él con el objeto de mantenimiento y conservación del mismo. Posteriormente demanda a los demás coherederos por el monto de dichas mejoras realizadas. A su vez, los demandados reconvienen por el valor locativo durante la ocupación del bien por parte de Juan. ¿Hay compensación?Yo como lo exprese anteriormente no estoy de acuerdo con esa postura, porque el canon locativo se debe recien desde el requerimiento formulado por el otro coheredero, y se rige por las normas del poseedor de buena fé (en lo que respecta a su caso al menos), y deja de revestir ese caracter para convertirse en un poseedor de mala fé a partir del requerimiento de los otros coherederos y la negativa de su parte (en este caso si corresponde la aplicacion de compensación por percepcion de frutos con canon locativo).
Respuesta:
Sí, se aplican los principios generales de la compensación previstos en los arts. 724° inciso 3ero, 818°, 819° y 820° del Código Civil. La compensación se refiere a la "neutralización de dos obligaciones recíprocas" y tiene lugar cuando dos personas reúnen recíprocamente la calidad de acreedor y deudor.
Fallo: "...Si el coheredero que tiene posesión del inmueble demanda a los demás herederos el cobro de mejoras que ha introducido de buena fe, y a su vez, los demandados lo reconvienen por cobro del valor locativo durante la ocupación del bien, cuadra compensar ambas obligaciones que son de valor equivalente...” (CN Civ, Sala B, Ed 45 - 505).
Fuente: http://www.estudio-petersen.com.ar/Apun ... redDeu.htm
La compensación solo podria aplicarse cuando ese "uso" revista el caracter de USO EXCLUSIVO por un coheredero en detrimento de los otros, estando vigente el estado de indivisión.
Normas de Código Civil de referencia:
Art 2429, 2684, 2699, 3427, 3410, 3449
Art. 2.429. El dueño de la cosa no puede compensar los gastos útiles o necesarios con los frutos percibidos por el poseedor de buena fe; pero puede compensarlos con el valor del provecho que el poseedor hubiese obtenido de destrucciones parciales de la cosa y con las deudas inherentes al inmueble, correspondientes al tiempo de la posesión, si el propietario justificare que las había pagado.
Art. 2.684. Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular.
Art. 2.699. Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe ser puesta en administración, o alquilada o arrendada.
Art. 3.410. Cuando la sucesión tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuge, el heredero entra en posesión de la herencia desde el día de la muerte del autor de la sucesión, sin ninguna formalidad o intervención de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesión y su llamamiento a la herencia.
Art. 3.449. Si hay varios herederos de una sucesión, la posesión de la herencia por alguno de ellos, aprovecha a los otros.
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Tambien envio un link para que ya te vayas familiarizando con el concepto de intervension del titulo en la usucapion (supuesto que el coheredero tratara de acreditar)
viewtopic.php?f=2&t=25860&p=373447&hili ... lo#p373447
Leer más en:
INTERVERSIÓN DEL TÍTULO.— Cuando la posesión se ha tenido siempre a título de dueño, basta probar cuándo empezó ella para establecer el punto de partida del plazo. Pero puede ocurrir que quien empezó a poseer por otro pretenda que, en un momento dado, siguió poseyendo para sí. Por ejemplo, una persona ha recibido un inmueble a título de comodatario, arrendatario, etc., pero sostiene que al cabo de cierto tiempo, cesó de reconocerle al dueño el carácter de tal y comenzó a poseer por sí. Es lo que se llama la interversión del título. Como el reconocimiento (y tal vez la prueba) de que se ha empezado a poseer a nombre de otro es una presunción contraria a la usucapión que se pretende, la interverción del título, es decir, el hecho de haber comenzado a poseer para sí, debe ser clara, inequívoca. Y, naturalmente, debe probarse no solamente la posesión actual, sino también el momento en que se empezó a poseer para sí. En otras palabras, si se comenzó a poseer por otro se presume la continuidad de este título en tanto no se pruebe lo contrario (C. Apel. 1ª La Plata, 5/6/1959, D. J. B. A., t. 59, p. 265. )
viewtopic.php?f=2&t=25860&p=373447&hili ... lo#p373447
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Lo que decis es cierto Mordisco, lo que sucede es que en todos lados aparece que esa parcela se anexa a la de mi clienta, no me doy cuenta como hacerlo efectivo, si en el mismo juicio de usucapión del terreno vecino menciono la anexion y que se traslade de la demanda tb a la Municipalidad o debo iniciar un tercer juicio por esa parcela, lo que me pareceria ya mucho. Tal vez no den pelea ya que figura en todos lados que se anexa a la otra parcela. Gracias de nuevo!
Con respecto a la consulta de Viani, creo que la sucesion es independiente de la usucapion, se puede iniciar y llegara a la declaratoria independientemente de los posibles bienes que integren el acervo. A quien pertenece ese bien se discutira en el juicio de usucapion pero yo entiendo que la sucesion debe iniciarla, no se que opinan los demas.
Con respecto a la consulta de Viani, creo que la sucesion es independiente de la usucapion, se puede iniciar y llegara a la declaratoria independientemente de los posibles bienes que integren el acervo. A quien pertenece ese bien se discutira en el juicio de usucapion pero yo entiendo que la sucesion debe iniciarla, no se que opinan los demas.
vks escribió:Lo que decis es cierto Mordisco, lo que sucede es que en todos lados aparece que esa parcela se anexa a la de mi clienta, no me doy cuenta como hacerlo efectivo, si en el mismo juicio de usucapión del terreno vecino menciono la anexion y que se traslade de la demanda tb a la Municipalidad o debo iniciar un tercer juicio por esa parcela, lo que me pareceria ya mucho. Tal vez no den pelea ya que figura en todos lados que se anexa a la otra parcela. Gracias de nuevo!Este es un comentario en voz alta, y si confeccionas un plano integrando todas las parcelas (si estan proximas) no importa que ese plano no coincida con el plano oficial (el plano que se exige por la usucapion es de posesion) y citas a todas las partes comprometidas
Con respecto a la consulta de Viani, creo que la sucesion es independiente de la usucapion, se puede iniciar y llegara a la declaratoria independientemente de los posibles bienes que integren el acervo. A quien pertenece ese bien se discutira en el juicio de usucapion pero yo entiendo que la sucesion debe iniciarla, no se que opinan los demas.
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Hola, si bien no es usucapión, alguien tendría un modelo de acción reivindicatoria de un inmueble para facilitarme?? muchas gracias
relax, take it easy
drclaudio22 escribió:Hola, si bien no es usucapión, alguien tendría un modelo de acción reivindicatoria de un inmueble para facilitarme?? muchas graciasVer en
viewtopic.php?f=2&p=351603
viewtopic.php?f=2&t=66314&start=0&hilit=reivindicacion
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Hola queria agradecerles por contestar pero no me quedo claro que pasa si inicio la sucesion por algunos de los herederos y otros herederos a la vez inician juicio de usucapion. Suponiendo que se dicta la declarotoria de herederos a favor de los que se presentan la puedo mandar a inscribir o tengo que esperar que se resuelva la usucapion? Porque de poder mandarla a inscribir los herederos podrian presentarse en el juicio de usucapion como titulares, o no? Les agradezco mucho toda su colaboracion. Saludos
Mordisco escribió:drclaudio22 escribió:Hola, si bien no es usucapión, alguien tendría un modelo de acción reivindicatoria de un inmueble para facilitarme?? muchas graciasVer en
viewtopic.php?f=2&p=351603
viewtopic.php?f=2&t=66314&start=0&hilit=reivindicacion
Muchas gracias mordisco, un saludo
relax, take it easy
Hola Mordisco, te cuento que el plano de prescripción que tengo es uno solo para las 3 parcelas, a ver si no te entendi mal, vos decis que aunque sean de distinto titular inicie un mismo juicio para las 3 y ahi que se cite a todos los titulares? Segui pensando en voz alta que me viene barbaro! Por otro lado, tendras algun modelo para iniciar usucapion con escritura de cesion de derechos posesorios? Desde ya gracias!!
Con respecto a Viani, yo entiendo que la declaración de herederos es independiente de la usucapión, por ende debes iniciarla, incluso podrías solicitar hasta que se inscriba el bien a nombre de los herederos, ya que todavia sigue a nombre del causante, y que de ultima el juez o los otros herederos que estan prescribiendo se opongan a esa inscripción, es como para demostrar tambien que los herederos de la sucesión no tienen animo de abandonar el bien, y realizan actos como herederos que son, respecto a ese bien. Yo creo que tenes que iniciarla. Entiendo que aun sin inscribir la declaratoria , y aun si son hijos no necesitarian declaratoria para eso, pueden presentarse al juicio de usucapion.