Escrituracion. Legitimación pasiva.

[juanlll]

Colegas: tengo un cliente que adquirió un inmueble por boleto. En el mismo acto que abonó todo el precio de contado, entró en posesion del mismo. Ahora quiere escriturar el bien pero el vendedor hace caso omiso a tal pedido. Sucede que este último no es el titular registral, sino que el también adquirió el inmueble que le vendió a mi cliente por boleto.

Y aquí viene mi consulta: A quien demando en el juicio de escrituración que probablemente inicie, solo al vendedor??? O tendría que demandar al titular registral, que dicho sea de paso falleció?

[juanlll]

Por favor, como procederían??

[martinhm77]

Hola, la demanda por escrituracion se debe dirigir contra el titular registral, no contra quien adquirió por boleto.- Quien tiene un bien por boleto NUNCA podrá firmar la escritura traslativa del dominio, por la simple razón de que nunca lo inscribió a su nombre.-
Entonces lo que tu cliente hizo es comprar mediante una cesion de boleto: recordemos que en un boleto la obligación principal del vendedor titular registral es firmar la escritura y la del comprador pagar el precio...
Pues bien, si el comprador originario le cedió el boleto a tu cliente, este se subroga en sus derechos para exigir del titular registral la escritura.-
Peeerooooo... si este está fallecido corresponde que se abra la sucesion del mismo y en dicho expte hacer valer tus derechos como acreedor, en este caso, de una obligación de hacer.-
Yo empezaria tratando de averiguar quienes son los herederos, y si no tienen voluntad (o dinero ) para hacer la sucesion, tu cliente se tendrá que hacer cargo...
Saludos

[juanlll]

Sin embargo mi cliente compró de buena fe a través de un boleto, creyendo que contrataba con el titular registral.
No se hizo una cesión, sino un nuevo boleto.
Con esta aclaración la estrategia sería la misma??
O puedo iniciar directamente la demanda de escrituración contra quien le vendió a mi cliente y no contra el titular registral???

[martinhm77]

Y si, la estrategia es la misma: si estamos hablando de accion de escrituración, pensemos lo siguiente: quien es el UNICO que puede firmar la escritura traslativa de dominio?? el titular registral, no queda otra.
Es imposible que la firme otra persona, porque no se estaría respetando un principio fundamental del derecho regitral como lo es el de TRACTO SUCESIVO: las sucesivas transmisiones de una persona a otra deben estar de tal forma encadenadas, que uno adquiere el dominio siempre de su antecesor REGISTRAL.-
Vos pensá que si inicias juicio de escrituración contra alguien que no es titular registral, te oponen la falta de legitimación pasiva, de eso no tengas dudas.-
Por ello, si la estrategia es juicio de escrituración, siempre contra el titular registral.-
Despues si tu cliente compró de buena fe de alguien que no era el titular inscripto, puede haber abuso de confianza, estafa, que se yo, lo que sea, pero no le inicies escrituración porque perdes.-
Saludos

[ABMARIAEUGE1411]

por favor colegas den luz a mi mente, mi cliente llego compro un terreno el a;o pasado mediante Boleto de compra venta a otro que a su vez compro por boleto de compra venta y a su vez este a otro que compro por boleto de compra venta, la cuestion el primer boleto data de hace ams de 15 años, el tiene la escritura comod ebia viajar dio poder sin tiempo a otra persona para que escriture esta persona que vamos a llamarla pedro muere hace 3 años y ael que dio el poder es decir el que figura como propietario en el registro ( ya que ningun boleto fue inscripto) al morir pedro le escrituro a nombre de los hijos de pedro. Ahora bien mi cliente que puede hacer, o le envio una carta docuemnto para escriturar a la propietaria que figura pero esta en el extranjero, le envio una carta a pedro entendiendo que no murio, a los hijos, intimando a escriturar o inicio el sucesorio de pedro, el terreno esta cercado por mi cliente pero no vive nadie porque queda en als afuera. gracias

[viko]

juanlll: No puede haber adquisicion de buena fe de inmueble si lo compras a quien no es titular registral. El registro fundamente tu buena fe, porque es la forma de publicidad.
en rigor, el tema es bastante mas complejo que lo que te planteo, porque nuestro registro no es constitutivo, y el codigo prevé soluciones para adquisiciones de buena fe a non domino (ej. justo titulo), pero a grandes rasgos no hay buena fe en el sentido de los derechos reales. saludos

[viko]

por otro lado, me voy a permitir discrepar de mi colega martin: El legitimado pasivo en la accion de escrituracion ES quien te firmó el boleto. Se trata de exigirle que traslade la promesa del boleto, a la forma de escritura publica, por exigencias del art. 1183 cc.-
como ves, al final del juicio, terminas con una demanda de condena a escriturar totalmente inutil.
la idea de verlo como cesion de boleto y subrogacion en el derecho de escrituracion de la persona que le vendio a tu cliente, si me parece bastante buena. saludos

[Mordisco]

Deberiamos leer la transcripcion del boleto, porque algunas veces tiene como encabezado el nombre de un contrato pero leyendolo observamos que es de distinta naturaleza, y que prestarle mucha atención a la clausula donde el vendedor - o cedente manifiesta en que calidad vende, como lo adquirio, etc.... y tb no comenta si el boleto fue certificado por un escribano y si el intervino en la redacción del contrato.

Podria haberse configurado un ardid estafatorio (acción penal)

[martinhm77]

por otro lado, me voy a permitir discrepar de mi colega martin: El legitimado pasivo en la accion de escrituracion ES quien te firmó el boleto. Se trata de exigirle que traslade la promesa del boleto, a la forma de escritura publica, por exigencias del art. 1183 cc.-
como ves, al final del juicio, terminas con una demanda de condena a escriturar totalmente inutil.
la idea de verlo como cesion de boleto y subrogacion en el derecho de escrituracion de la persona que le vendio a tu cliente, si me parece bastante buena. saludos

Yo sostengo mi postura: que sentido tiene demandar al vendedor por boleto si de antemano sabemos que no es titular registral?
No solo la demanda de condena sera totalmente inutil (o mejor dicho de cumplimiento imposible) sino que ademas la cuestión terminará mucho antes con un excepcion de falta de legitimacion pasiva por parte del vendedor.-
Por eso, si no queremos que el cliente pierda tiempo y gaste plata para llegar a nada, jamas lo haría demandar por escrituración a un vendedor por boleto si este nunca inscribió el bien a su nombre.-
NO entiendo bien que discrepa la estimada Vic.-
Saludos

[juanlll]

Antes que nada les agradezco por su buena disposición al ayudarme.

Para agregar mas información al respecto, les comento que se trata de un boleto pre-impreso y sin firma certificada. Asimismo es interesante el dato de que en el mismo -y de manera preimpresa- en una de sus cláusulas se pacta la escrituración ante un escribano determinado -con nombre y apellido- y a los 30 días. Esto último da la pauta evidentemente que ese escribano algo tuve que ver en todo esto.

[mariana0127]

Tengo un caso similar. Represento al demandado en un juicio de escrituración. Él, firma un boleto de compraventa en el año 1997 en calidad de apoderado, en base a un poder general amplio (otorgado por la titular registral, que vive en Austria). Este año a lo notifican de la demanda en contra de él y de la propietaria. Mi estrategia fue contestar la demanda y plantear la excepción de falta de acción porque considero que no está habilitado para otorgar escritura traslativa de dominio, ya que solo estaba autorizado para firmar el boleto, y por ello debe dirigirse a la verdadera titular de la relación jurídica.

[martinhm77]

Hola, y en ese caso, el punto es que falcultades le confería el poder amplio a tu cliente, si es un poder amplio por lo general es de administación y disposición, pero bueno, vos sabras por que interpretaste que podía firmar el boleto y no la escritura.-
Saludos

[viko]

Mi postura viene así:
si demandas al titular registral que no te vendió nada por boleto, te va a responder "yo a UD no lo conozco, y nunca le firmé nada ¿porqué debo entregarle escritura traslativa y un bien inmueble"
un boleto es el vendedor obligandose a entregarte una casa, en un contrato viciado de nulidad efectual. Asi que la ley le da un efecto distinto: obligacion de escriturar. ¿quien es el obligado? el que te vendió por boleto...
si no puede entregar la cosa que vendio. o en el caso, hacerte la inscrpcion registral, responde por incumplimiento contractual. No veo de donde nace la accion para perseguir al titular registral que no tuvo nada que ver. saludos

[martinhm77]

Mi razonamiento siempre fue en base a una cesion de boleto, en ese caso el titular registral es quien se supone firmó el boleto...
No me habia percatado de esto...

No se hizo una cesión, sino un nuevo boleto.

Por consiguiente ahora si entiendo lo que me dice la colega, muy interesante.-
Saludos