Venta de Fondo de comercio

[desmart]

Hola Buenos noches, me llamo Martin, soy comerciante y contador y mi idea es poder asesorarme por un tema puntual que tengo.
Hace 1 año adquiri un Fondo de Comercio (Maxikiosco y afines) por el cual tuve que hacer un contrato de alquiler con la dueña del local por 3 años. Debido a problemas propios tengo que vender el fondo de comercio y al comentarselo a la dueña me sale con un MARTES 13, "vos si vendes el negocio me tenes que pagar una comision por la venta...." como??? le digo eso no esta escrito en el contrato de alquiler y no existe...y me dice "es lo normal en este rubro..." Por mi parte averigue con inmobiliarias y me dicen q es una avivada de la mina. Por supuesto me niegue a dar un peso a esta mina...con lo cual me retruca "si vos no me das la comision yo no acepto a ningun nuevo inquilino, con lo cual no vas a poder vender el fondo de comercio a nadie nunca"
De mi parte me siento que estoy atado las manos...porque se me ocurrio irme a la miercoles y vender las instalaciones pero la verdad no me conviene (la mina se agarra de eso porque sabe q no me ire)
Con lo cual no tengo idea como seguir...no se si tengo posibilidad de hacerle una presentacion judicial, carta a documento, etc etc para que no se ponga en yegua y me firme el nuevo contrato (se que por ser dueña puede decir q no le gusta la garantia del nuevo inquilino, no es confiable, etc etc...y asi seguir negandome el nuevo alquiler por años)

Una solucion no tan legal es vender elnegocio, decirle q le pagare todo y una vez en la inmobiliaria que cobre no darle nada e irme...con el riesgo de que la mina tome represalias...se q no es ninguna santa..pero eso es mas riesgoso.

La verdad que no se como seguir adelante...por favor ABOGADOS AYUDENME!!!!!

Desde ya, muchas gracias

Martin

PD: leyendo este foro vi q una persona dijo que s puede presentar alguna demanda por daños y perjuicios en el caso que la misma persona alquila 2 locales pegados para un mismo fin, segun lo q diga el contrato...es asi?? Porque esta misma mina le alquilo a un tipo un local al lado mio para libreria y yo tengo en el contrato "Maxikiosco y afines" lo cual incluia libreria...esto me esta perjudicando en algun punto...no les parece?? Salu2 y gracias

[desmart]

Perdon que suene pesado pero por favor si alguno puede responder algo aunq sea...para ayudarme para donde salir...porque no tengo idea, se los super agradecere.

saludos

Martin

[Dario52]

Yo que vos rescindo el contrato de locación, le pago un mes de indemnización y chau, yo no manejo mucho el tema comercial, pero creo que cuando se vende el fondo de comercio, no se transfiere el contrato de locación, no obstante consultá con un abogado de tu confianza

[desmart]

Claro, hasta ahi todo bien pero mi idea es vender el fondo de comercio...ponete en lugar del 3ero. quien me va a comprar el negocio si la dueña no le quiere hacer un alquiler???? nadie. Con lo cual no podria vender el fondo de comercio que es mi idea para recuperar lo invertido hace 1 año.
Estoy buscando un abogado que sepa de operaciones de fondo de comercio, pero no existen muchos la verdad.
Muchas gracias por la respuesta...esperemos alguna otra idea de este foro si es que existe....

[walter_cba]

hola martin, yo soy corredor inmobiliario, tenes que diferenciar lo que es el alquiler y el fondo de comercio.
1- el fondo de comercio lo adquiris mediante una transferencia de este, por lo cual vos sos "dueño" del mismo, nadie tiene derecho a pedirte comision alguna, salvo la inmobiliaria que intervenga en la venta, la dueña no tiene ningun tipo de derecho sobre ello.
2- en cuanto al alquiler, vos ofrecelo o ponelo en una inmobiliaria y cuando tengas un cliente vas con un escribano a hablar con esta mujer para decirle que tenes un comprador para tu fondo de comercio y que necesites vaya a la inmobiliaria para acordar los terminos del contrato de locacion nuevo, en cuanto se niegue, que el escribano redacte una acta y despues de ahi le mandas carta documento en la cual la intimas que en un termino de 48- 72 hs se presente bajo apercibimiento de iniciarle una demanda por daños y perjuicios, en ocasion de los perjuicios que te origina si se resiste a firmar el contrato de locacion, y mucho mas aun si perdes un cliente por su culpa, la haces mier... jja, y vas a ver como solita firma.

[desmart]

Walter, la verdad...si me decis que de esa forma yo lo puedo solucionar no tenes una idea como me alegraste la tarde, el dia y el resto de mis dias...porque ya estaba pensando que esta mina tenia todas las de ganar y no podia creerlo. Es tan injusto.
Ya mismo tengo q contactarme c un abogado y c la inmobiliaria....lo pongo en venta y que se prepare (por supuesto yo me tengo que bancar que la mina se mande alguna cosa mas pesada tipo matones o algo asi..pero eso ya es cosa mia)
Desde ya muchas gracias por todo.
Saludos
Martin

[gaston ramiro gonzalez]

Hola desmart y Walter cordobés. Antes que nada, comentarles la alegría de encontrar este post, en el cual se plantea una situación muy parecida a la que tengo que resolver ( y que creí que le pasaba sólo a mi cliente, que además, es un conocido de años ). Acá la diferencia es que a mi cliente se le venció hace poco el contrato y está en tratativas para renovar. No hay problemas con el nuevo precio ni con las garantías, etc ( va a ser el tercer período ), pero creo que él cometió la ingenuidad de comentarle al locador ( en realidad, a la inmobiliaria que le maneja el tema del alquiler ), que era probable que un poco más adelante pusiera en venta el fondo de comercio, a lo que éste ( a diferencia de lo que cuenta desmart, que le aparecieron con un " martes 13 " ), en el borrador del contrato que le propone firmar, incluye una cláusula donde lo " autoriza " ( ????) a negociar la transferencia del fondo de comercio, y en el supuesto de prosperar dicha negociación, éste le reconocerá ( al locador ), una comisión equivalente del 10 % del valor en que se concrete dicha transferencia ( ???????? ). Obviamente, acto seguido establecd que es un requisito indispensable para el acto de la transferencia, el consentimiento expreso del locador.
La conclusión que saco inmediatamente ante este disparate ( tal vez yo lo ignore, pero se estile, si es así no se habla más ), es desalentadora ( a no ser que alguien más ducho en el tema que yo me tire una idea ): En estas condiciones, si mi cliente se niega a firmar el contrato con esta claúsula, es probable que el locador se niegue a renovar el contrato, no ? Con lo que él perdería la posibilidad de vender el fondo de comercio ( de paso, pregunto : este es el famoso " valor llave " ? ), que sería muy perjudicial para él ya que se trata de un comercio que funciona muy bien y con muchos años en la zona. Qué ideas se les ocurre, por favor ? ! Saludo cordial a ambos.

[desmart]

Hola Gaston, te comento que estoy resolviendo el tema con una Abogado que me recomendaron, el cual estuvo viendo con una mediadora (paso obligatorio en CAP-FED antes de un juicio) porque viendo lo que me sucede es ilegal lo que la dueña quiere hacer, lo que si hay que ver es el derecho de cada parte...ya que la dueña tiene derecho a no querer firmar con cualquier inquilino, pero antes q nada el dueño del local debe estipular las condiciones de un supuesto nuevo contrato...en este caso serian las garantias correctas, el precio a pagar, y alguna condicion mas..pero no puede interponer una "comision" al dueño en caso de venta ya que es ILEGAL. En ese caso con un abogado se podria hacer una presentacion de extorsion o condiciones anormales lo que prejudica el derecho del dueño del fondo de comercio. Por supuesto, esto puede llevar a juicio el cual puede durar mas de 5 años...entre una cosas y la otra (algo q a nadie le conviene) lo cual lleva a una mediacion entre las partes para llegar a un arreglo. De mi parte me dijeron que seguro que algo tendre q aflojar para q la dueña firme...idem me imagino tu caso..asi q no veo una salida mas favorable. ojala en mi caso sea solo un 10%...ya que a mi me esta pidiendo aprox un 40 del valor del Fdo. sin mercaderia..aludiendo que es el valor que ella considera de mercado (lo cual no es real) asi q ojo con ir a pelear a un juicio, etc etc porque puede salirles mas caro y no creo q valga la pena. Saludos

[gaston ramiro gonzalez]

Gracias por responder, de nuevo. Creo que en tu caso tenés más armas para defenderte, ya que 1) No había una claúsula como la que se pretende imponer en mi caso, por lo tanto, lo intempestivo del locador, más la posibilidad de que se pueda demostrar, se me ocurre, un abuso de derecho de su parte, hace que se puedan demostrar daños concretos. En nuestro caso, el locador puede negarse a renovar el contrato con cualquier excusa, que se tendrá por válida, ya que él puede disponer del inmueble como más le convenga. No se me ocurre otra idea más que la de negociar una baja del porcentaje, por más que me resulte injusta en extremo la situación. Lo que me gustaría saber es si esto se estila, si hay alguna doctrina al respecto, etc. Tal vez algien se enganche y sepa. Un abrazo.

[inviguiatti]

[quote="walter_cba"]hola martin, yo soy corredor inmobiliario, tenes que diferenciar lo que es el alquiler y el fondo de comercio.
1- el fondo de comercio lo adquiris mediante una transferencia de este, por lo cual vos sos "dueño" del mismo, nadie tiene derecho a pedirte comision alguna, salvo la inmobiliaria que intervenga en la venta, la dueña no tiene ningun tipo de derecho sobre ello.
2- en cuanto al alquiler, vos ofrecelo o ponelo en una inmobiliaria y cuando tengas un cliente vas con un escribano a hablar con esta mujer para decirle que tenes un comprador para tu fondo de comercio y que necesites vaya a la inmobiliaria para acordar los terminos del contrato de locacion nuevo, en cuanto se niegue, que el escribano redacte una acta y despues de ahi le mandas carta documento en la cual la intimas que en un termino de 48- 72 hs se presente bajo apercibimiento de iniciarle una demanda por daños y perjuicios, en ocasion de los perjuicios que te origina si se resiste a firmar el contrato de locacion, y mucho mas aun si perdes un cliente por su culpa, la haces mier... jja, y vas a ver como solita firma.[/quote]
Esto es un DISPARATE!
Taaa baaaarata la fruta por Cordoba eh!

[phantomcba]

Que tal gente? Interesante el debate, ya que es un tema delicado, y yo vengo, desde mi ignorancia, a compicarlo un poco mas.
Mi duda radica en lo siguiente: ¿¿Que ocurre si alquilo un local e instalo un negocio que va de maravillas y el locador, decide no renovar el contrato o renueva solo si se "quintuplica" el valor del alquiler que se venia pagando en el contrato anterior, o me pide de garantias la casa rosada y el obelisco, para hacerme desistir de la renovacion, para así poder continuar con la explotacion de mi rubro por su cuenta o disfrazandolo a nombre de un tercero??
Hay algun derecho que ampare los derechos del locatario original a pretender algo por el fondo de comercio y que defienda la inversion de este????
Desde ya mas que agradecido.
Saludos desde Córdoba

Alejandro.-.

[Shilton]

phantomcba, si el dueño decide no renovarte el contrato de locación, y luego instala un local del mismo rubro, no tendrás muchas defensas salvo que tengas una marca registrada, y reconocida por tus clientes, que el dueño no podrá copiar.

Hace un tiempo vi una solución interesante aquí en el foro, podés consultarla en viewtopic.php?f=2&t=51352&hilit=panader ... 15#p296526

[SILVESTRE]

hola martin, yo soy corredor inmobiliario, tenes que diferenciar lo que es el alquiler y el fondo de comercio.
1- el fondo de comercio lo adquiris mediante una transferencia de este, por lo cual vos sos "dueño" del mismo, nadie tiene derecho a pedirte comision alguna, salvo la inmobiliaria que intervenga en la venta, la dueña no tiene ningun tipo de derecho sobre ello.
2- en cuanto al alquiler, vos ofrecelo o ponelo en una inmobiliaria y cuando tengas un cliente vas con un escribano a hablar con esta mujer para decirle que tenes un comprador para tu fondo de comercio y que necesites vaya a la inmobiliaria para acordar los terminos del contrato de locacion nuevo, en cuanto se niegue, que el escribano redacte una acta y despues de ahi le mandas carta documento en la cual la intimas que en un termino de 48- 72 hs se presente bajo apercibimiento de iniciarle una demanda por daños y perjuicios, en ocasion de los perjuicios que te origina si se resiste a firmar el contrato de locacion, y mucho mas aun si perdes un cliente por su culpa, la haces mier... jja, y vas a ver como solita firma.[/quote]
Esto es un DISPARATE!
Taaa baaaarata la fruta por Cordoba eh!

Coincido, sos estudiante? muy bien si es asi, nadie puede obligar a contratar a otro, recomiendo la lectura para este tema del tratado de derecho comercial de Fernandez y Gomez Leo, trtado un poco viejo pero ahi encontraran la solucion, y el jueco juridico que tiene nuestro sistema a diferencia del italiano y del frances.-

PD. como siempre dicen y en defensa del portal el que consulta no es abogado por eso no doy mi opinion.-

[DrNieva]

Que tal gente? Interesante el debate, ya que es un tema delicado, y yo vengo, desde mi ignorancia, a compicarlo un poco mas.
Mi duda radica en lo siguiente: ¿¿Que ocurre si alquilo un local e instalo un negocio que va de maravillas y el locador, decide no renovar el contrato o renueva solo si se "quintuplica" el valor del alquiler que se venia pagando en el contrato anterior, o me pide de garantias la casa rosada y el obelisco, para hacerme desistir de la renovacion, para así poder continuar con la explotacion de mi rubro por su cuenta o disfrazandolo a nombre de un tercero??
Hay algun derecho que ampare los derechos del locatario original a pretender algo por el fondo de comercio y que defienda la inversion de este????
Desde ya mas que agradecido.
Saludos desde Córdoba

Alejandro.-.

Hola Alejandro,

Muy bueno el planteo que haces.

He visto algunos casos puntuales, donde los dueños del local pretenden aprovecharse del locatario, al momento de la renovación, pidiendo como vos decís sumas abusivas por el nuevo alquiler, o pretendiendo comisiones sobre el valor llave, en el caso de transferencias.

Hay casos que si bien para el locatorio puede parecer abusivo, el locador está ejerciendo su derecho de propiedad de forma correcta, como el hecho de exigir un mejor precio o mejores garantías, o directamente abstenerse de alquilarte.

Son los dueños del inmueble, y están en todo su derecho de poner el precio que quieran, y de requerir las garantías que quieran, y vos estás en tu derecho de negociarlas, o no aceptarlas y no renovar.

Hay otros casos donde sí hay abuso del derecho, y es cuando pretenden exigir comisiones sobre el valor del fondo de comercio, al momento de una eventual transferencia.

Pero estos casos de dueños abusivos, son realmente cuestiones puntuales. Porque el negocio del dueño del local es un negocio inmobiliario, y por lo general va a estar más que contento con que a al duño del negocio le vaya bien, pague el alquiler de forma puntual, y quiera renovar.

Si mantienen una buena relación (lo cual es fundamental en cualquier relación contractual), al momento de renovar, seguramente van a acordar valores indexados pero de acuerdo a los estándares de mercado.

Por otra parte, y desde el lado del dueño del comercio, si hacés las cosas como corresponde, y tenés conocimientos y experiencia en el mundo de los negocios, el planteo que te haces no debería existir.

Y digo esto, porque hacer las cosas bien, significa que cuando vas a explotar un negocio en un inmueble ajeno, ya sea que inicies el negocio desde cero, o que compres un fondo de comercio en funcionamiento, tu análisis de oportunidad tiene que estar realizado de tal forma, que el recupero de la inversión más la rentabilidad esperada deba producirse antes de la finalización del contrato de locación.

Si tus cálculos no te permiten un recupero dentro del plazo contractual, no tenés negocio.

Asimismo, si haces las cosas bien, cuando empieces el negocio, vas a procurarte una estrategia que incluya la generación o conservación de una marca comercial, y vas a registrar la misma, para proteger el principal activo de un fondo de comercio, que son sus clientes.

Saludos,

http://www.nyaconsultores.com.ar/

[desmart]

Hola, siendo la persona q abrio el post...y tal como dice alejandro mas adeante....y como dice el ult. mensaje, se puede decir entonces que yo siendo el dueño del fondo de comercio no tengo forma de defenderme de las practicas abusivas de la dueña del local (en mi caso les recuerdo me piden un 50% aprox del valor del fondo) solo porque se le antoja y debido a mi imposibilidad de llevar adelante el negocio debo caer en sus manos o perderlo todo. Cuando firme la venta del fondo nomas...le voy a pedir un recibo por esa "suma" adicional q me solicita, me sirve de algo para reclamar luego de alguna forma post firma??? o listo...perdi y tengo q agachar la cabeza.

desde ya, muchas gracias

Martin