Locacion fallece titular

[DrPrimeriso]

Surgio el siguiente problema en el tanscurso de un contrato de locacion, fallece el locador, ahora el locatario se resiste a entregar la propiedad ante el vencimiento del plazo del contrato, y lo heredros no iniciaron sucesion...
Ademas deben negociar nuevamente el contrato con un nuevo locatario en caso de lograr el desalojo de la propedad, ayuda....

[flux]

locatario se resiste a entregar la propiedad ante el vencimiento del plazo del contrato, y lo heredros no iniciaron sucesion...

Entonces se quedan sin recuperar la propiedad... pues ninguno de ellos tendria legitimacion para iniciar el desalojo y si lo inician sin estar la sucesion iniciada y un administrador designado el inquilino te mete una excepcion de falta de legitimacion y te tira el desalojo.

Ademas deben negociar nuevamente el contrato con un nuevo locatario en caso de lograr el desalojo de la propedad, ayuda....

Pueden hacerlo perfectamente pero ahora firmarian ellos tal contrato. No es necesario ser titular dominial de un inmueble para poder alquilarlo sino te basta con tener la posesion

[inviguiatti]

locatario se resiste a entregar la propiedad ante el vencimiento del plazo del contrato, y lo heredros no iniciaron sucesion...

Entonces se quedan sin recuperar la propiedad... pues ninguno de ellos tendria legitimacion para iniciar el desalojo y si lo inician sin estar la sucesion iniciada y un administrador designado el inquilino te mete una excepcion de falta de legitimacion y te tira el desalojo.

No estoy de acuerdo con esto.

Ascendientes, descendientes y conyuge tienen posesion hereditaria de pleno derecho y pueden realizar las acciones que le competian al causante, maxime una accion conservatoria del patrimonio relicto como es el desalojo
saludos a todos

[Judy14]

coincido con esto ultimo...

[sole10]

Para iniciar juicio por desalojo y cobro de alquileres los herederos DEBEN TENER DH,de lo contrario carecen de legitimación activa.
Tengo un caso similar dónde el locador falleció durante el período locativo;vencido el término,los locatarios se negaron a abandonar el inmueble,inicio desalojo y cobro de alquileres:primer proveído :"Previo todo trámite,adjúntese testimonio de declaratoria de herederos..."

[inviguiatti]

Para iniciar juicio por desalojo y cobro de alquileres los herederos DEBEN TENER DH,de lo contrario carecen de legitimación activa.
Tengo un caso similar dónde el locador falleció durante el período locativo;vencido el término,los locatarios se negaron a abandonar el inmueble,inicio desalojo y cobro de alquileres:primer proveído :"Previo todo trámite,adjúntese testimonio de declaratoria de herederos..."

seria bueno saber:
1) Que tipo de heredros iniciaron el desalojo
2) De que manera se justifico la legitimacion en el mismo

ahi va alguna jurisprudencia de scba.gov.ar:


El sucesor "mortis causa" que cuenta con la posesión de la herencia de pleno derecho, tiene el ejercicio de las acciones que dependen de la sucesión, como la de demandar a los detentadores de los bienes hereditarios.

CC0202 LP, B 78307 RSD-206-94 S 5-7-1994 , Juez SUAREZ (SD)

CARATULA: Rogov, Pedro c/ N.N. u ocupantes de finca en calle v. Sarsfield s/n s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Suárez-Ferrer

Revistiendo la cónyuge -actora- la condición de heredera necesaria entró en posesión de la herencia desde el día de la muerte del causante, continuando la persona de aquel y siendo considerada propietaria, acreedora o deudora de todo lo que el difunto era propietario (arts. 3410 y 3417 del Código Civil). Es que, la cuestionada legitimación no es tal, a poco se advierta que en este supuesto -heredera necesaria- la transmisión de la propiedad se opera "ipso iure", en el instante mismo de la muerte del causante, obstentando investidura hereditaria de pleno derecho, sin ninguna otra formalidad o intervención de los jueces como propicia el apelante, y estando por ende habilitada para ejercer todas las acciones que incumbían al occiso.

CCI Art. 3410 ; CCI Art. 3417

CC0001 QL 7039 RSD-51-4 S 11-5-2004 , Juez BUSTEROS (SD)

CARATULA: Vera Amarilla, María Nilda c/ Ayala, Elvio s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Busteros-Celesia-Señaris

Para el caso concreto, ante lo proveido recurrir, creo que argumentos hay, digo locacion con contrato vencido e inquilino que no paga, un heredero forz que justifica su vinculo, me parece injusto que le permitan al mal inquilino quedarse varios meses sin pagar hasta la DH, quizas en el cobro de alquileres podria tener un poco mas de asidero, pero en el desalojo -que es lo que se trata aqui- no es necesaria DH
es solo mi humilde opinion
saludos a todos

[poorlaw]

Totalmente de acuerdo con inviguiatti, los artículos 3410 y 3417 son clarísimos.

Claro que los herederos que tienen que obtener judicialmente la posesión hereditaria, es decir, los colaterales hasta el cuarto grado, la nuera viuda sin hijos y el heredero testamentario, sólo podrán demandar (o ser demandados) desde que logran la DH (CC art. 3414).

Saludos.

[sole10]

Pasenle esos fallos a los Jueces Civiles de Morón!!!!

[inviguiatti]

Pasenle esos fallos a los Jueces Civiles de Morón!!!!

jaja!!

Dale sole animate y mandate un "leading case"..... se escribe asi?
por lo menos en el desalojo
Mucha suerte sole10 y Dr primeriso,

saludos a todos

[pablointernet]

Yo tuve uno igual en donde se presento la mujer del locador y el juez uso de papel higienico mi escirto de falta de legitimacion activa.
Antes de terminar el proceso cayo el hijo con la delaratoria y la designacion de ese bien como parte de su patrimonio y pidiendo que las llaves se le entreguen a el, y se le siga pagando a el.

Encima los recibos de pago de alquileres los expedia la hija, no el locador(padre difunto)y no fueron tenidos como validos para justificar una renovacion verbal proque seguia ella cobrando despues de la finalizacion del contrato.

Si el inquilino reconoce a un heredero como continuador del locador y le paga alquileres y le entrega llaves a este, se esta exponiendo a que en la sucecion los herederos lo llamen a rendir cuentas de porque le entrego las llaves a una persona distinta del locador y que pague todos los alquileres desde el ultimo recibo que tenga emanado del locador, hasta el dia de la fecha, y de la entrega de llaves en el expediente de la sucecion.

Un heredero solo no tiene entidad ni legitimacion para recibir pago0s o llaves.

Este caso es tipico, pasa cuando se muere un locador, los hijos se sacan los ojos por ver quien sigue cobrando los alquileres, todos los dias le cae al inquilino un hijo distinto exigiendole que le pague a el, otro que le exige aumento de alquiler encima, y nunca falta el que directamente le exige al inquilino que se vaya porque la casala va a pasra a ocupar el.

Para eso existe el isntituto de administrador de la herencia.

El inqulino lo que debe hacer es notificar por carta doucmento que los alquileres seran depositados en la cuenta de la sucesion intimando a que se le comunique por la misma via la infromacion requerida del expediente para cumplir con los pagos, notificando que hasta que dicha notificacion a su perosna se perfeccione, depositara las sumas en la cunta xxx del bco. nacion preferentemente.

La nueva ley de alquileres prevee la bancarizacion obligatoria de las locaciones, por lo que estos problemas van a dejar de existir.

Te animo a iniciar el proceso de desalojo, siendo la justicia una loteria arbitraria y azarosa, es poco acosejable opinar con tanta seguridad sobre cualquier tema de derecho. Solo en la facu se podia estar seguro de lo que se opinaba, pero en la practica...

Otro desaoljo parecido que tuve se presento un heredero con boleto de compraventa del inmueble y pretendio el desalojo, sin mediar notifiacion alguna del locador. excepcione que previo a todo deberia el locador inicial presentarse y avalar la entrega de llaves al nuevo domino.

El juez de la causa uso de papel tizzue doble hoja y calado mi escrito de excepcion previa por falta de legitimacion (objete una traditio brevi manu) y tmismo destino tuvo la excepcion de incompetencia por la prorroga a los trubunales de cordoba que tenia elcontrato.

En la facu me hubieran dicho que tenia eldesalojo volteado. jaja

En la aduciencia le diej al juez, perfecto, ud. avala la entrega a este comprador con boleto sin escriturar siquiera, pero si mañana aparece el locador reclamandole al inqulino que por que entrego,, q la titulairidad del dominio no afecta la relacion locativa,, etc y demas verdades,, sera a este juzgado a quien señalaremos como covalidadores de la entrega,................... y asi fue que el juez le concedio al inquilino un año y medio mas de ocupacion hasta que junte plata para no irse a la calle. Eso no esta en ningun libro.

Por eso te aconsejo que no tomes como palabra santa ninguna opinion de derecho, porque debes saber que de ultima cualquier cosa puede pasar en un expediente, porque la justicia es cualquiera!

En tu caso yo iniciaria el desalojo con un heredero que tenga firmada la autorizacion de todos los demas, para evitarse futuros reclamos, y si te dicen que acompañes dh y en camara sostienen, alpiste, pero no pierdas mas tiempo, y notifica al fiadro cuanto antes asi no lo perdes por el 1582 Bis.

Saludos!!

[inviguiatti]

1) Coincido en que ninguna opinion en derecho puede ser tomada como palabra santa (NO creo que lo que respondi pueda ser tomado como tal!)
2) Lo que yo respondi lo hice basado en la ley y la jurisprudencia
3) Tambien, coincido en que si estas autorizado por todos los herederos, mucho mejor ( y si tenes declaratoria mejor aun.. y si el locatario es macanudo y se va sin oponer resistencia mejor aun)

Yo tuve uno igual en donde se presento la mujer del locador y el juez uso de papel higienico mi escirto de falta de legitimacion activa.
quote]

Aca pareciera que vos estabas por la demandada, interpusiste la Falta de Legitimacion Activa y te la denegaron (entiendo que a eso te referis con lo de papel higienico) ese hilo de ideas esta en concordancia con la respuesta que di
despues contestaste muchas cosas que coincido, pero mesclaste bastante las cosas
Es necesaria la declaratoria de herederos para poder iniciar el desalojo con contrato vencido y el inquilino no se quiere ir´???

Para mi la respuesta es NO. No es necesario, obviamente si la tenes mucho mejor

Cuando se lo intima al locatario a que restituya la tenencia o se entabla directamente la demanda y plantea la falta de legitimacion el demandado debe consignar las llaves (repondiendo eso en la carta documento o cuando contesta el desalojo) porque plantea la falta de legitimacion pero se queda en el inmueble y no restituye ( que es su obligacion) es evidente que es sujetarse a una formalidad contrariando el fin que esta persigue

NO deconozco que puedan darse casos en que el juez pida declaratoria, por los hecho que plantes, que son muy ciertos y comunes, pero como se planteó la cuestion de entrada veo que lo que sostuve al responder (sin pretender que sean verdades absolutas) No es, en mi falible opinion, tan errado

Si se lee con mediana atencion mi respuesta fue ante la afirmacion determinante que cite antes:

Para iniciar juicio por desalojo y cobro de alquileres los herederos DEBEN TENER DH,de lo contrario carecen de legitimación activa.
Tengo un caso similar dónde el locador falleció durante el período locativo;vencido el término,los locatarios se negaron

Yo no coicidi con esto, nada mas
saludos a todos

[sole10]

Pasenle esos fallos a los Jueces Civiles de Morón!!!!

jaja!!

Dale sole animate y mandate un "leading case"..... se escribe asi?
por lo menos en el desalojo
Mucha suerte sole10 y Dr primeriso,

saludos a todos

Ya los tengo cocinados a ambos juicios,no sólo presenté testimonio de DH sino que,también,testimonio de Designación de Administración a favor de la cónyuge superstite.

[martinhm77]

Hola a todos, muy interesante este tema del art. 3410....
Yo lo plantié hace unos meses pero respecto a si los herederos de un poseedor podían iniciar una usucapion sin tener la DH...
Con la ayuda de la claridad meridiana de Charlie en cada una de sus intervenciones (a propósito donde anda maestro??) comprendí que desde el punto de vista puramente teórico no haría falta iniciar sucesion (y por ende tener dh) cuando quienes quieren hacer valer derechos y acciones del causante son sus ascendientes, descendientes y cónyuge.-
Pero hete aquí que parece ser que la mayoría de los tribunales dan por tierra con el tema de la posesión hereditaria de pleno derecho, razón por la cual aunque se trate de aquellos herederos igual hay que tener DH...
En fin, la eterna diferencia entre "teoría" y "práctica", y el art. 3410 sgtes y concordantes, tirados a la basura.-
saludos

[inviguiatti]

Ustedes tienen experiencia, si uds lo dicen (martin, pablointernet y sole) es un punto a tener muy en cuenta y hasta determinante en la cuestion
saludos

[poorlaw]

Si el inquilino reconoce a un heredero como continuador del locador y le paga alquileres y le entrega llaves a este, se esta exponiendo a que en la sucecion los herederos lo llamen a rendir cuentas de porque le entrego las llaves a una persona distinta del locador y que pague todos los alquileres desde el ultimo recibo que tenga emanado del locador, hasta el dia de la fecha, y de la entrega de llaves en el expediente de la sucecion.

Un heredero solo no tiene entidad ni legitimacion para recibir pago0s o llaves.

Este caso es tipico, pasa cuando se muere un locador, los hijos se sacan los ojos por ver quien sigue cobrando los alquileres, todos los dias le cae al inquilino un hijo distinto exigiendole que le pague a el, otro que le exige aumento de alquiler encima, y nunca falta el que directamente le exige al inquilino que se vaya porque la casala va a pasra a ocupar el.

Para eso existe el isntituto de administrador de la herencia.

El inqulino lo que debe hacer es notificar por carta doucmento que los alquileres seran depositados en la cuenta de la sucesion intimando a que se le comunique por la misma via la infromacion requerida del expediente para cumplir con los pagos, notificando que hasta que dicha notificacion a su perosna se perfeccione, depositara las sumas en la cunta xxx del bco. nacion preferentemente.

Hola,

No tengo tu experiencia, pero me animo a disentir, con temor a estar totalmente pifiado.

Si los jueces están equivocados, pues alguna vez habrá que corregirlos, es hora de formar un movimiento "EL 3417 TAMBIÉN EXISTE" jaja.

Creo que el inquilino, ante una multitud de herederos llamados a la sucesión, no tiene que hacerse mala sangre ni preocuparse mucho, que se maten los herederos entre sí.

Las soluciones te la dá el CC en forma clarísima, ni siquiera me parece que hubiera grandes problemas de interpretación: según el art. 3416, cada heredero sería un acreedor del inquilino de manera indivisible; entonces, cada heredero está habilitado para cobrar todo el alquiler, art. 686; el inquilino puede pagarle al heredero que quiera, lo que no puede elegir es no pagar a nadie; solo cae este derecho cuando es demandado por alguno de los herederos, es a él quien tiene que pagarle, art. 731, inciso 2º.

Claro, si hay administrador de la sucesión, mejor, pero si ni siquiera está iniciada la sucesión, el inquilino no tiene por qué meterse en la rosca entre los herederos.

Saludos a todos los que tienen la felicidad de ejercer y a los nuevos con ganas de hacerlo.