DESALOJO O REIVINDICACION? MUY CONFUSO...

[benjamin]

He ledì bastante en el foro, y ningùn caso se asemeja al mìo, les pido por favor opiniòn:

Mi cliente es dueño de un inmueble, con tìtulo, paga los impuestos etc, etc, hace como 15 años dejò entrar un hombre para que cuide el inmueble, hacièndole firmar un "comodato",y en calidad de tenedor precario, el cuàl se comprometa a restituir el inmueble ante el primer requerimiento del dño. El ocupante ahora se cree dueño de todo, no quiere dejar ingresar a la vivienda al dño, pero el tema es que el comodoto es de 1985, osèa que prescribiò la acciòn, entonces no precederìa el desalojo y sì una reivindicaciòn, o el hecho de que estè vigente el comodato produce la acciòn de desalojo????
Al margen de iniciar las medidas preliminares con el acta de constataciòn, que opinan?
Y algo màs, cuanto se deberìa cobrar por una acciòn de reivindicaciòn?? es en el interior, pero un inmueble muy bien ubicado.
muchas gracias

[mechi2008]

"ante el primer requrimiento" ... yo intimaría por CD para ponerlo en mora. Luego iniciaría el desalojo directamente. El comodato está vigente pues no había plazo cierto. El plazo cierto lo da la constitución en mora por CD.
Los honorarios serían por el desalojo, como si estuviera alquilado calculo...
espero te sirva.
saludos

[benjamin]

Gracias Mechi2008 por tu respuesta!! muy sòlida, pero el hecho de que el tener precario, se haya manifestado verbalmente que hoy todo le pertences, no producirìa una reinvidicaciòn? mi temor, es que luego de haber leìdo muchos casos, puedan denegarlo al desalojo, por no ser èsta la acciòn correcta.
Otra cosa, al no haber monto de alquieler xq fuè a tìtulo gratuito, como debo calcular mis honorarios por un desalojo? siempre hablando de que mi cliente es el propietario del inmbueble.
gracias de nuevo.

[mechi2008]

el ocupante, se manifestó verbalmente como bien decís, eso no le da derechos. Mandá tranquilo la CD. primero, con la contestación, se manifestará el ocupante por medio fehaciente de cuáles son sus pretensiones, y evaluás nuevamente.
Tenés un contrato, tu cliente es el titular de dominio, nunca resignó derechos, ¿porque deberías supeditar tu acción a los deseos del demandado? No sueltes la sartén.
A tu cliente decile que primero mandan la CD y despues hablan de los honorarios depende de como contesten, la estrategia que seguirán. Eso te da tiempo para ver cuanto le cobras. Poné en la CD el domicilio de tu estudio, así la contraparte sabe que ya está en manos de abogados y te asegurás que el cliente vuelva, ya que la CD la tenés vos.
Si fuera por desalojo, x ley de honoarios capital, el monto del juicio es un año de alquiler. Hacé un estimativo de cuanto sería el alquiler de ese predio, conversalo con tu cliente.
Saludos

[pablointernet]

Mira, si el ocupante no le mando siquiera una cd a tu cliente, me parece que estas sobredimiensionando la posicion estrategico-juridica del ñato.

Podria haber iniciado usucapion?
Tiene abogado?

Todo eso te quitas la duda con una carta doc que en los terminos del contrato de comodato oportunamnete suscripto entrelas partes en fechaa ..uy atento los prescripto por clausula xx del citado instrumento lo intimo a hacer entrega delas llaves del inmueble en fechaa xx a las xxx bajo apercibimiento de inicar las correspndientes acciones civiles y penales del caso. Cositui domicilio en tu estudio y que solo se tendran por validas las notificaciones a tal direccion, avisale a tu cliente que es dificlisimo pero que vos se lo podes recuperar al inmueble. Que fue un error increible haberse colgado desde el 85 con esta situacion, pero que vos crees que s elo podes remontar. Y le tenes que pedir un adelanto para estudiar el caso y elaborar la primer cd que si es por un inmueble tiene que ser de TODO LO QUE TE PUEDA ADELANTAR. Si le devolves las llaves en mano y sin perjuicio alguno eso no puede valer menos del 5% del inmueble, tene en cuenta que los honorarios se regulan sobre el monto en discucion y podrian ser del 30.
Si no larga los honorarios y sigue dando vueltas el ocupante se va a ir a un abogado y puede perder el inmueble tu cliente si el otro abogado es rapido.
Lo que es seguro es que cuanto mas tiempo mpase mas probailidades de que el otro vaya a un abogado y se anticipe.
manda urg la cd.
y despues inicas el desalojo por vencimiento de contrao, el contrato vencido no necesariamente debe ser " de locacion" puede ser cuanlquier otro cntrato de plazo vencido que genere la obigacion de restituir, en este caso la carta dco genera la obligacion de restituir.
En el desalojo pedi cautelar anticipada 684bis 680 (iura novit curia) y trabado ofrecele convenio de desalojo a muchos meses para reestablecerse a cambio de renunicar a derecho alguno de dominio.
Yo iria por ahi.

Saudages

[mechi2008]

Pablo, el 684 bis, que remite al procedimiento del 680, dice una vez trabada la litis, se podrá hacer entrega del inmueble... ¿como pedis la anticipada, te la han otorgado alguna vez? es bueno saber que invocaste

[mechi2008]

Benjamín, fijate en este muy complettito caso, te puede esclarecer mucho
viewtopic.php?f=2&t=63227

[benjamin]

Muchìsimas gracias a todos, por vuestra solidaridad!!

lamentablemente, yo no perdì tiempo, me habìa comentado el caso telefònicamente y ahora cuando me fueron a ver al estudio, me cuentan que se encontraron con una "abogada" en el domicilio junto al ocupante y èsta les dijo: "van a tener que iniciar reivindicaciòn". Y ahora???
saludos y buen finde largo.
Benja

[Iris]

Mande Cd a ver que te responden. Luego inicia la medida preliminar. Con eso vas a saber que acción corresponde.

Si ellos manifiestan [b]formalmente[/b] haber intervenido el título, y haber pasado a poseer como dueños acá la acción correcta [i]podría[/i] ser la reinvindicación. Esto asi porque el desalojo procede contra quienes son tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio (arts. 2460 y ss. del Código Civil), pero no contra quien posee "animus domini" (art. 2351 C.Civil), pero dije antes "podría ser" porque no es suficiente que el demandado invoque la calidad de poseedor, para que se declare improcedente la acción de desalojo, [b]tiene que probar esa posesión[/b].

Sabrás vos, si tienen los impuestos a su nombre, si construyeron sin autorización del dueño, si iniciaron algún juicio de usucapción...bueno, ver en definitiva que actos posesorios podrían alegar.

Si ves que es viable que prueben la posesión inicia reivindicación, sino, adelante con el desalojo. (Pero no te fijes en lo que dice "otra abogada", estudia el caso vos y hace lo que te parezca mas correcto internamente a vos, no a otro colega que no sabes ni quien es, ni de que parte esta...

Ah otra cosa, descartado el desalojo, antes que la reinvindicación, no te olvides de evaluar el interdicto de recobrar si no paso más de un año desde que intervinieron el título.

Saludos y suerte
Iris

[Iris]

Manda Cd a ver que te responden. Luego inicia la medida preliminar. Con eso vas a saber que acción corresponde.

Si ellos manifiestan formalmente haber intervenido el título, y haber pasado a poseer como dueños acá la acción correcta podría ser la reinvindicación. Esto asi porque el desalojo procede contra quienes son tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio (arts. 2460 y ss. del Código Civil), pero no contra quien posee "animus domini" (art. 2351 C.Civil), pero dije antes "podría ser" porque no es suficiente que el demandado invoque la calidad de poseedor, para que se declare improcedente la acción de desalojo, tiene que probar esa posesión.

Sabrás vos, si tienen los impuestos a su nombre, si construyeron sin autorización del dueño, si iniciaron algún juicio de usucapción...bueno, ver en definitiva que actos posesorios podrían alegar.

Si ves que es viable que prueben la posesión inicia reivindicación, sino, adelante con el desalojo. (Pero no te fijes en lo que dice "otra abogada", estudia el caso vos y hace lo que te parezca mas correcto internamente a vos, no a otro colega que no sabes ni quien es, ni de que parte esta...

Ah otra cosa, descartado el desalojo, antes que la reinvindicación, no te olvides de evaluar el interdicto de recobrar si no paso más de un año desde que intervinieron el título.

Saludos y suerte
Iris

[benjamin]

Iris, mil gracias!! muy criterioso y atinado tu asesoramiento.

Pero hay algunas cosas que estàn claras:
Mis clientes son los propietarios con titulo `legìtimo del inmueble; que realizaron mejoras, pagaron todos los impuestos, etc, etc
El tenedor precario, lo ùnico que hace es poseer con un comodàto sin fecha cierta, pero que ya habrìa prescripto y que , en funciòn a lo que me informaron, ahora se siente "dueño" de todo.

El tema es que mis clientes, (abogado jubilado) no quiere hacer la reivindicaciòn por dos razònes:
Porque considera que va el desalojo y porque los honorarios son mucho menores.
Me preocupa no solo la cuestiòn de como encararlo, sino tambièn, la de por no perder el caso iniciar el desalojo y que luego al no proceder, me pueda perdjudicar de alguna manera.
Aprecierarè mucho tu comentario al respecto.
saludos
Benja

[mechi2008]

porque insistís en que el contrato de comodato está prescripto? por otro lado, si tenés pruebas de las mejores hechas por tu cliente, en estos 15 años, ahí tenés con qué rebatir cualquier argumentación de la contraria de haberse creído dueño. Pues no se habría opuesto a esas mejoras, y las dejó hacer.

[benjamin]

Gracias Mechi por tu respuesta; insisto con la prescripción del comodat porque éste lleva suscripto más de 20 años!!! y según la ley de contratos éstos prescriben a los diez años; pero también soy consciente de que como hago contratos me ato demaiado a ellos.l
Entonces con todas las pruebas que tengo (de las mejoras obvio que tengo) vos decís de iniciar medidas prelirminares con acta de constatación y luego el desalojo???

[Iris]

Mira a mi entender el contrato de comodato no prescribe, simplemente finaliza, llega a su término, y a partir de allí con el contrato vencido, tenes la acción para recuperar el inmueble, ya que no se entiende que hay reconducción implícita.
Si la acción es la reinvindicatoria esta no prescribe asi que no hay drama, y la de desalojo también, sólo ceden ante la prescripción adquisitiva corta o larga.

Y sobre lo que quiere tu cliente, mirá si quiere el desalojo y vos no estas seguro de que proceda esta acción y no queres perder el juicio inicialo igual, obvio hacele firmar un convenio donde el se hace cargo de la elección de la vía (siendo abogado no hay abuso posible de tu parte, amén que lo dejas todo bien claro por escrito), y de las consecuencias económicas y temporales del posible rechazo de la misma. En definitiva quien saldrá perdiendo mas dinero del que que quiere ahorrar es tu cliente abogado.

Igualmente por lo que decís, de que tenes pruebas de que no son poseedores sino tenedores (a pesar de lo que digan oralmente) es probable que la accion de desalojo proceda.

Saludos y suerte
Iris

[mechi2008]

Coincido con Iris. Estás muy inseguro y eso te está jugando en contra. Tenéte un poco de confianza!!!
Te estás confundiendo con la prescripción adquisitiva, como dijo Iris, el contrato sigue vigente, lo único que le falta es ponerle un fin, que como no tiene vencimiento, para eso te decía que mandes la CD intimando al reintegro en el plazo de xx días, bajo apercibimiento de desalojo. Con eso lo constituís en mora.
Ahí te va a contestar algo y vemos...