ACCION REIVINDICATORIA -DESALOJO-BOLETO COMPRA VENTA

[LORENSLEGAL]

Colegas:

Tengo una clienta que alquiló en forma verbal un inmueble. El locatario incumple conel alquiler desde hace 6 meses aprox, pensé en inciar una medida preliminar de constatacion para que el ocupante informe en calidad de qué ocupa la vivienda.
Ahora bien, depende el resultado de la medida, tendré que optar por accionar luego por desalojo o por acción reivindicatoria. Si los demandados no informaren su calidad de inquilinos, y no me dieran pie entonces para el desalojo...puedo intentar la reivindicatoria únicamente con boleto de compra venta???

[Charlie]

...puedo intentar la reivindicatoria únicamente con boleto de compra venta???

Según la mayoría de la doctrina, el boleto de compraventa no es apto para iniciar la acción reivindicatoria, ya que se necesita la escritura correspondiente.

Pero en los últimos años, alguna sala de Cámara, como la de Lomas de Zamora, ha admitido dicha acción sustentando que el comprador es cesionario de los derechos del vendedor.

Aquí dejo la parte de la sentencia que admite ese criterio, publicada en JUBA (también se encuentra el fallo completo), con voto del Dr. Tabernero.

Reivindicación - Procedencia // Reivindicación - Legitimación activa

Debe determinarse si el titular de un boleto de compraventa a quien se dio posesión y pagó el precio de compra, se halla legitimado para promover la acción de reivindicación. El Código Civil, al exigir al reivindicante la presentación de título que acredite su derecho a poseer, se refiere a la causa en que se funda el derecho de dominio y no al título en el sentido documental. La suscripción de un boleto produce, entre otros efectos, que el comprador pasa a ser cesionario de la acción de reivindicación que competía al vendedor. Es que con tal suscripción se pasa al comprador el derecho a la cosa, que comprende el derecho a su posesión y dominio, con lo cual, siendo la acción reivindicatoria la que puede ejercer quien tiene derecho a poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente la posee. Esta dejó de pertenecer al vendedor y pasó al comprador.
CC0001 LZ 63980 RSD-385-7 S 8-11-2007 , Juez TABERNERO (SD)


CARATULA: Codino, Ernesto Pedro c/ Municipalidad de Lanus s/ Reivindicación
MAG. VOTANTES: Tabernero-Basile-Igoldi

Sin embargo, para la SCBA, en fallo de este año, el boleto es insuficiente para demandar la reivindicación.

Aquí el fallo (también se puede ver la sentencia integra en JUBA)

Reivindicación - Procedencia

La acción reivindicatoria promovida con base en un boleto de compraventa es insuficiente.
SCBA, C 95617 S 6-5-2009 , Juez NEGRI (OP)


CARATULA: Moreno, Juan y otro c/ Piedrabuena, María Isabel y otros s/ Reivindicación
MAG. VOTANTES: Negri-Genoud-Hitters-Soria-Pettigiani-de Lázzari
TRIB. DE ORIGEN: CC0002SI

Saludos

[LORENSLEGAL]

mÁS QUE GRACIAS, CHARLIE!

[marcelomoran]

No tienen que confundir en base a que se niega o no la posibilidad de ejercer accion reivindicatoria al adquirente con boleto. Si la sucesiva cadena de transmisiones viene del titular registral la misma es adminisble. Si el boleto esta firmado por terceros llanos de ninguna manera. Despues se discute si lo hacen por derecho propio o por subrogacion. Siempre se puede por subrogacion. La jurisprudencia no solo es de Lomas, sino de Moron y de San Martin. En estos ultimos csaos opinan que se trata por derecho propio. En conclusion el que adquirio por boleto de parte del titular o simplemente de quien tiene derecho a transmitir el dominio puede reivindicar.

[marcelomoran]

Lei atentamente el fallo. Fijate que no rechaza la posibilidad de reivindicar por subrogacion. El acreedor siempre puede ejercer las acciones de su deudor y en un boleto todas las partes son sujetos activos y pasivos de la obligacion de escriturar. Ademas tuvieron en cuenta que una de las firmas de uno de los boletos era falsa. Esa persona con un boleto falso tampoco podria subrogarse. Debia haber interpuesto un interdicto o accion posesoria en el momento en que fehacientemente le negaron el ingreso desconociendole el derecho (por ejemplo con una carta documento). Saludos.

[ElExplorador]

Hace unos días consulté este asunto y no sabia que tenia la respuesta desde hace 8 años atrás. Gracias a ustedes aprehendo y aprendo. Saludos.