Si Brendita tiene razon, aca te mando un fallo que te va aclarar el tema
NEUQUEN, 30 de Agosto de 2007
Y VISTOS:
En acuerdo estos autos caratulados: “BARBERO IVONE ISABEL C/ LIBERTINI VICENTE Y OTROS S/ DESALOJO” (EXP Nº 327616/5) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 5 a esta Sala I integrada por los Dres. Lorenzo W. GARCIA y Enrique Raúl VIDELA SANCHEZ con la presencia del Secretario actuante, Dr. Miguel BUTELER, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr. Lorenzo W. GARCIA dijo:
I.-Tanto la demandada principal-locataria condenada a desalojar por vencimiento de contrato- como los fiadores y principales pagadores que suscribieron en tal condición el contrato originario, recurren contra la sentencia de fs.152/154, circunscribiendo los agravios a la imposición de las costas a los mentados fiadores, solidariamente con la inquilina condenada a desalojar.
Los garantes expresan sus agravios a fs.177/178, en tanto que Libertini hace lo propio a fs.184 y vta.
II.-Entrando a la consideración de ambos recursos coincidentes, advierto que los co-demandados Sres.Moro y Caro suscribieron en calidad de fiadores, codeudores solidarios lisos y llanos y principales pagadores “por todas y cada una de las obligaciones emergentes de este contrato, entendiéndose que la garantía subsiste por todo el tiempo de la ocupación y hasta la entrega del inmueble locado y su recepción de conformidad por el locador...El garante avala la locación en su totalidad y no solamente este contrato, responderá por las costas y costos judiciales y/o extrajudiciales que se originen con motivo de esta locación” (conf.cláusula 15ª, fs.5vta.).
Consta, asimismo, que tras el vencimiento del plazo locativo en junio de 2003, la relación se prolongó con los efectos previstos por el art.1622 del cód.civ., hasta que la locadora intimó la restitución (comunicaciones de abril y junio de 2005, acompañadas a la demanda),que al no ser acatado hizo necesaria la interposición de la demanda en agosto del mismo año.
Si bien los términos en que se concibió originariamente la comprensión de la garantía asumida por los recurrentes, pareciera conceder razón al sentenciante al comprenderlos en la imposición de las costas del juicio, no puede ignorarse la reforma introducida al art.1582 bis. (Según ley 25628): ”La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.”
Interpretando la reforma legal citada, se ha dicho:
“Corresponde dejar sin efecto la resolución que rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva y omitió diferenciar que la obligación del fiador comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios pactados en el contrato originario hasta la fecha de su vencimiento, en casos en que no hubo negativa del locatario a restituir el inmueble locado sino una prórroga tácita convenida entre aquel y el locador, de la cual no participó la fiadora y que se prolongó por más de dos años. -Del dictamen de la Procuración General, al que remitió la Corte Suprema-.Autos: González Aristides c/ Tello Rodolfo Carlos y otro. Tomo: 327 Ref.: Locación de cosas. Fianza. Falta de legitimación para obrar. Excepciones. Mayoría: Belluscio, Fayt, Boggiano, Vázquez, Zaffaroni. Disidencia: Petracchi, Maqueda. Abstención: - Fecha: 23/03/2004.
“Corresponde dejar sin efecto la sentencia que omitió diferenciar que la obligación de los herederos del fiador comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios pactados en el contrato originario hasta la fecha de su vencimiento, si no hubo negativa de la locataria a restituir el inmueble locado -supuesto en el cual el fiador habría continuado obligado-, sino un plazo de gracia convenido entre aquella y la locadora, de cuyo convenio no participó el fiador. -Del dictamen de la Procuración General, al que remitió la Corte Suprema-.Autos: Donno María Elena c/ Silva Pavez Lilian del Carmen y otro. Tomo: 327 Folio: 3017 Ref.: Fianza. Mayoría: Fayt, Vázquez, Zaffaroni, Berraz de Vidal, Muller. Disidencia: Petracchi, Boggiano, Maqueda. Abstención: - Fecha: 10/08/2004.
“La solución legal prevista en el art. 1582 bis del Código Civil proscribe el abuso, pero no desampara a quien promovió las acciones legales tendientes al desalojo del inmueble y el cobro ejecutivo de alquileres, con antelación, incluso, al vencimiento del plazo contractual. Tales actitudes evidencian con claridad que no hubo prórroga expresa o tácita del contrato de locación con prescindencia de la voluntad del fiador, ni consentimiento por parte del locador con la permanencia en el inmueble del locatario una vez vencido el término contractual, ni inacción del ejecutante, extremos que conducen a una recta interpretación de lo prescripto por el art. 1582 bis del Código Civil y al tenor de la obligación asumida por los garantes al momento de la convención. (Sumario N°16033 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín N°13/2004).Autos: SANCHEZ Alvaro c/ WURMAN Daniel Roberto y otros s/ EJECUCIÓN DE ALQUILERES.- Magistrados:LOPEZ ARAMBURU, VILAR. - Sala B. - Fecha: 04/06/2004 - Nro. Exp.: R.393286.
“La ley 25.628 que incorporó el art. 1582 bis al Código Civil dispone en los dos primeros párrafos el régimen normativo de duración de la responsabilidad del fiador en el contrato de locación, al establecer que la fianza cesa automáticamente por el vencimiento de término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado, y que si hubiere prórroga pactada el fiador queda desobligado excepto que preste su consentimiento con posterioridad al vencimiento contractual. Vale decir que en la nueva norma la responsabilidad del fiador se extingue, "ipso iure" por el vencimiento del plazo. Esta modificación legislativa es aplicable a las causas en trámite. Es que el art. 3º del Código Civil así lo impone, pues se trata de su aplicación a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes.”Referencia Normativa: Ley 25628 ; Cci Art. 1582 (bis) ; Cci Art. 3.Cc0201 Lp 100858 Rsd-272-3 S. Fecha: 12/09/2003. Juez: Sosa (sd).Caratula: Belmartino, Alicia C/ Quesnot, Claudia Marta Y Otros S/ Cobro Ejecutivo Arrendamientos.Mag. Votantes: Sosa-marroco.
Y bien, en el caso que nos ocupa ,por aplicación lata de la reforma introducida por ley 25628,la responsabilidad solidaria asumida por los fiadores en los términos del contrato originario, ha cesado “ex lege” al consentirse la continuación de la locación tras el vencimiento del plazo, debiendo considerarse nula la previsión contractual en tal sentido.
Con respecto al recurso arancelario contra los honorarios regulados a los patrocinantes del actor, por elevados, efectuados los cálculos pertinentes se observa que los mismos resultan ajustados a derecho por lo que deberán ser confirmados.
En relación con la apelación del ex locatario, cabe señalar que el agravio irreparable que invoca no es tal, toda vez que para evitar los efectos de la eventual repetición con daños y perjuicios, le basta con hacer efectivo el pago de las costas a que fuera condenado solidariamente, sin esperar a que la ejecución se dirija contra los fiadores.
En ese entendimiento, y teniendo en cuenta a los efectos del art.68 2ª.parte del cód.proc., que los actores pudieron haber tenido dudas en torno a la aplicabilidad temporal de la reforma legal, juzgo adecuado hacer lugar a la apelación de los fiadores, revocando la imposición de costas y cargando los honorarios devengados en su defensa, en ambas instancias, a la actora vencida. Las costas generadas por la defensa del inquilino en segunda instancia, se impondrán en el orden causado, debiendo regularse los honorarios de Alzada tomando como base el monto de las remuneraciones reguladas a favor de los letrados de los fiadores en la instancia de grado. Respecto del inquilino se mantendrán las costas de la instancia anterior a su cargo, en su condición de vencido.
Tal mi voto.
El Dr. Enrique VIDELA SANCHEZ dijo:
La ley 25.628, sancionada el 31 de julio de 2002 y promulgada el 22 de agosto de ese año, incorpora al Código Civil el artículo 1582 bis, cuya interpretación no ha sido unánime en la jurisprudencia. La C.N.Civ. Sala K, en “Blitman, Norberto M. y otro c. Furnari, Filomena y otros” (LL 16/11/2004, 7) dijo el 29/10/2004 que la mera continuación de la ocupación no permite concluir que haya existido una nueva convención, sino la continuación de la relación existente, la que debe hacerse extensiva a quien se obligó en los términos como principal pagadores, respondiendo en principio sin limitaciones por los alquileres posteriores al vencimiento del término de locación. También postula por esa posición la sala K en: "Nostra S.A. c. Cao, Marta y otros" (LL 2003-D, 221) y la sala A en "González, Arístides R. c. Tello, Rodolfo C. y otro" (LL 2002-F, 239).
La sala E de esa Cámara, en “Milano, Mario c. Oliveira, Nelida” (LL 2005-E, 653), sostuvo en cambio que la prórroga tácita convenida entre el locador y el locatario no puede ser opuesta al fiador solidario y principal pagador, pues aun cuando le sean aplicables a aquél las disposiciones sobre los codeudores solidarios, el alcance de dicha obligación no puede proyectarse fuera del ámbito temporal del contrato por el que entendió obligarse, en virtud del principio de relatividad en los efectos de los contratos. Similar había sido su postura en “Widnicka, Carolina B. c. Sztajn Moniek y otros” (LL 2004-D, 971).
La misma posición adopta la sala M en “Sucesores de Baldassare c. Boromei, Jorge” (LL 2004-A, 172).
La propia Corte Suprema de Justicia de la Nación, el 10/08/2004, en “Donno, María E. c. Silva Pavez, Liliana y otro” (Fallos: 327:3017) se adscribe a esa última posición al remitirse al dictamen del Procurador General de la Nación. En el caso la Cámara de Apelaciones había revocado el pronunciamiento de primera instancia, admitiendo la ejecución promovida contra el fiador en un contrato de locación, en cuanto a las mensualidades devengadas con posterioridad al vencimiento del contrato, durante el plazo de gracia pactado por locador y locatario sin el consentimiento del obligado por la fianza. Se señaló que la responsabilidad del fiador por los alquileres atrasados e intereses pactados en el contrato de locación originario se extiende sólo hasta la fecha de finalización del mismo, siéndole inoponible el plazo de gracia pactado entre locador e inquilino. Considera que, a todo evento los conflictos que se suscitan en cuestiones como la de autos, han quedado definitivamente resueltas a partir de la incorporación al Código Civil, mediante la ley 25.628, del artículo 1582 bis. Los doctores Petracchi, Boggiano y Maqueda votaron en disidencia, postulando la denegación, por inadmisible.
La ley en análisis presenta una mala técnica legislativa, introduciendo cierto desconcierto. La salvedad de la primera oración (“salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado”) podría dar a entender que se exceptúa el caso del art 1622 C.C. Luego la expresión “prórroga tácita” de la segunda oración parece confrontar con la tácita reconducción a la que alude el mencionado art. 1622, pudiendo reforzar la posición de que la nueva norma no alude al mismo; claro está que es muy reiterado en el mundo jurídico aludir a la situación continuación de la locación como una prórroga tácita.
Alejandro Borda expresa que la nueva norma, al mencionar la "prórroga tácita" se está refiriendo -con alguna imprecisión terminológica- a la continuación de la locación concluida). La idea es clara, dice, si el contrato tenía una fecha de expiración y la locación continúa, la partes (locador y locatario) han prorrogado sus efectos (La fianza y el nuevo artículo 1582 bis del Código Civil, LL 2002-E, 1204).
Borda entiende que entender que por imperio del art. 1622, la obligación del fiador, aunque sea el llamado principal pagador, se mantiene a pesar de haber vencido el plazo locativo, interpretando que las partes han querido dejar al arbitrio del locador la duración de la fianza, es una afirmación inaudita pues es evidente que excede la finalidad propia de la garantía concertada. Advierte que el fiador se encontraría en un virtual estado de impotencia, quedando sine die comprometido con obligaciones que en su fuero íntimo jamás soñó que se extenderían más allá del plazo contractual pactado. Esta corriente interpretativa es desterrada con la nueva norma. (“La fianza …”).
También es de agregar que existen aspectos que indudablemente van a ir pesando en el mercado de viviendas en locación, a medida que la ciudadanía vaya tomando conocimiento de la nueva norma, cosa hoy bastante entorpecida con la verdadera inflación normativa que impera en nuestro país. La posibilidad de que el inquilino permanezca más allá del tiempo originalmente previsto, en iguales condiciones contractuales, en tanto el locador no le reclame la devolución, se verá acotada, desde que este último sepa que en ese plazo exorbitante no habrá un fiador que responda por cualquier incumplimiento del primero. Ante esa perspectiva se acudirá con prontitud a la intimación para el desalojo o para la formalización de un nuevo contrato, el que, conforme la realidad del mercado significará aumentos del canon, muchas veces de gran relevancia.
Pero la ley existe, tiene un norte y simplemente cabe respetarla. Su razón de ser puede obtenerse con mayor extensión en los proyectos existentes al tiempo de tratársela legislativamente. Estos son los de los Proyectos Rostan, iniciado ante el Senado y Polino, iniciado ante la Cámara de Diputados de la Nación. El primero lo ubicaba como art 1482 bis, dentro de la cesión de créditos, mas tarde ubicado en relación a la locación. Se compadece con la norma aprobada. El proyecto Polino, similar a grandes rasgos con el anterior, se fundamentaba en que los contratos de fianza en las locaciones generaban, en caso de la continuación conforme el art. 1622 jurisprudencia contradictoria. En razón de que los contratos de locación son siempre redactados por el locador, la fianza simple no se acuerda, por lo que luego de firmada el fiador advierte que está obligado por el resto de su vida. Entiende que al proteger al fiador de los abusos del mercado locativo no sólo se ampara al mismo, sino también se favorece al propio mercado ya que más personas, con el tiempo, estarán dispuestas a afianzar obligaciones ajenas.
Por las razones expuestas, adhiero a las conclusiones de mi colega.
Por lo expuesto:
SE RESUELVE:
1.-Confirmar el fallo de fs.152/154 en lo principal, revocando la imposición de costas de los fiadores, cargando los honorarios devengados en su defensa, en ambas instancias, a la actora vencida (art.68, 2ºparte del CPCC). Respecto del inquilino se mantendrán las costas de la instancia anterior a su cargo, en su condición de vencido (art. 68, 1º parte del CPCC).
2.-Imponer las costas generadas por la defensa del inquilino en segunda instancia en el orden causado, de conformidad con los considerandos de la presente.
3.-Regular los honorarios de Alzada en las siguientes sumas: para el Dr...., patroci-nante del actor, de pesos TRESCIENTOS ($300); para el Dr...., patrocinante del codemandado Libertini, de pesos TRESCIENTOS ($300) y para los Dres.... y....., patrocinantes de los codemandados Carro y Moro, de pesos TRESCIENTOS ($300)(art.15, LA).-
4.-Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.-
