CONSULTA POR AUTORIZACION ANTE UNA INMOBILIARIA

[sil07]

Estimados

Los consulto por el siguiente tema: Un cliente me pidio asesoramiento respecto de un problema que se le planteo con una inmobiliaria a quien le firmo una autorizacion para alquilar una propiedad suya,

Esta propiedad estaba alquilada y supuestamente el inquilino se iba., de ahi se contacta a la inmobiliaria para buscar nuevo inquilino.- Si embargo una semana despues de firmada la autorizacion de alquiler a la inmobliaria, el cliente se entera que el inquilino que ya estaba y que no fue contacatdo en modo alguno por a inmobiliaria decidió quedarse, en dicho interin lo llaman de la inmobiliaria para hablar sobre el tema de la autorizacion y el cliente refiere que deja la misma sin efecto siendo que el mismo inquilino se queda.

La inmobiliaria dice que le deben comisión, y mando cd no solo a mi cliente, sino también al inquilino para que vaya a firmar el contrato .
Yo les pido si alquien me ayuda , porque no se bien como manejar el tema.
Para mi la autorizacion ( que para colmo ni siquiera tiene fecha cierta , no le pusieron el dia, sí el mes y el año ), y por otra parte aunque dice autorizacion irrevocable por sesenta dias,etc ... la inmobiliaria no puede pretender cobrar comision sobre algo que no trabajo, uds que piensan????. Desde ya gracias a quien pueda ayudarme !!!!!!!!!!!!!

Yo decia contestar la cd y hacerle denuncia a la camara que agrupa al gremio.-

[CPP]

tengo algo parecido, pero una autorización para gestión de venta...el problema es similar, quieren cobrar una comisión por una venta que no se realiza. ¿cómo resolviste lo tuyo?

[belencarey]

En el estudio tenemos un caso similar de autorización de venta. El contrato decía que no se podía revocar la autorización, eso es abusivo, por lo que hicimos denuncia a defensa del consumidor, y tenemos audiencia.
El tema es que quieren cobrar comisión por haber publicado el inmueble a la venta, con el 3% como si lo hubieran vendido.

Alguién tiene jurisprudencia yo encontre un caso D'Ipolito c/ Coll pero no necesitaría algo más concreto

[Mordisco]

1. Para que la mediación del corredor genere derecho al cobro de una comisión, es necesario que haya sido oportuna, logrando la consecución de su finalidad en el tiempo establecido a tal efecto. 2. En principio, el incumplimiento del requisito de la gestión oportuna no acarrea la perdida del derecho a la remuneración del mediador si el contrato se celebra ulteriormente con la misma persona que propuso el corredor y en las condiciones originarias. Sin perjuicio de ello, y aun pasando por alto que quien no esta inscripto como corredor no puede invocar las disposiciones legales que reconocen derecho a comisión en los supuestos a que se refiere el 3plicación parr. Del CCOM 111, sino en todo caso, las que resultan de las estipulaciones contractuales -con arreglo al plenario del 10.10.21 In re "brunetti c/ norte"- no puede reconocerse derecho a comisión -ni siquiera en el ambito de la norma legal aludida- a quien se limito a poner en contacto a las partes y dio el impulso inicial al contrato si el mediador no efectuo gestiones que incidieran en la concreción del negocio.

Autos: GRAIZER INMOBILIARIA C/ THOME DE GARRIGOU, M. - Ref. Norm.: C.CO.: 111 - Mag.: ANAYA - CAVIGLIONE FRAGA - QUINTANA TERAN - 19/04/1983


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La autorización previa para vender un inmueble con facultad para recibir sumas y otorgar recibos supone una actuación en nombre del propietario que es rasgo tipico del mandato y excede el mero corretaje; por lo que no corresponde encuadrarlo en la sanción que estatuye el CCOM 89 in fine a la actuación de quien ha intermediado en una compraventa inmobiliaria sin encontrarse inscripto. Por tanto, tendria derecho al pago integro de la remuneración que hubiera dejado de percibir del comprador a causa de la conducta injustificada del vendedor que imposibilito la perfección del negocio.

Autos: VILLANUEVA, E. C/ MARTIN, M. S/ ORDINARIO. - Ref. Norm.: C.CO.: 89 - Mag.: GARZON VIYRA - RAMIREZ - GUERRERO - 06/04/1987

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Voto de los dres. Alberti y arecha: entre las indemnizaciones consecuentes a la frustración de su actividad de corretaje, provocada por el comitente que se nego a permitir la concreción del negocio de compraventa, la corredora puede incluir la expectativa de cobrar comisión de los compradores con quienes habia concertado la llamada corrientemente en la plaza inmobiliaria "reserva". El reclamo procede porque la corredora tuvo -desde que acordo la llamada "reserva"- una expectativa razonablemente concreta que fue frustrada por el obrar antijuridico del demandado, y porque el efecto patrimonial disvalioso de esta in iuris debe ser resarcido por el causante del alzamiento contra derecho. Si las interesadas estaban autorizadas por una clausula de dicha "reserva de compra" para no presentarse a comprar con la consecuencia de perder en favor de la corredora el importe abonado en ese acto, la expectativa cierta de la corredora, para el momento en que su comitente se desdijo del encargo de vender, residia en cobrar esa suma. Por lo tanto, el reclamo de la actora debe admitirse en igual medida. Disidencia parcial del dr. Cuartero: en tanto la demandante probo haber tenido una real y efectiva parte compradora dispuesta a comprar, y desde luego, a pagar la comisión de la intermediaria en esa operación, las concretas y ciertas expectativas de la corredora no se redujeron a retener la suma de la "reserva", sino que lo fueron respecto de la integra comisión, incluida la que pagaria la adquirente. Esas frustradas expectativas son las que debe indemnizar quien, al desistir de la venta, provoco que no se concretase.

Autos: ACHAVAL Y CIA. SA C/ SCROCCO, DONATO S/ ORDINARIO. - Mag.: ALBERTI - ARECHA - CUARTERO - 11/05/1988

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CONTRATO DE CORRETAJE. CORREDOR. COMISION. DERECHO AL COBRO.PROCEDENCIA. OPERACION FRUSTRADA DEL NEGOCIO. OBLIGACION DEL CONTRATANTECULPABLE.

En caso de frustración del negocio y su posterior conclusión, sin la intervención del corredor originario, el obligado a resarcir los perjuicios causados -esto es la doble comisión a la que se refiere el CCOM 111, parr. 1Plicación, es el contratante culpable, es decir, el que provoco u ocasiono el fracaso del negocio o separo arbitrariamente al corredor para luego concluir la negociación por si mismo o con intervención de otra persona.

Autos: MARTIN LLAURO SA INMOBILIARIA Y FINANCIERA C/ CHRISTOFERSEN YNOWODWORSKI S/ ORD. - Ref. Norm.: C.CO.: 111 - Mag.: CAVIGLIONE FRAGA - QUINTANA TERAN - 02/04/1990

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Si el vendedor revoco la autorización "irrevocable" de venta conferida al corredor aduciendo haber sido otorgada esta en blanco y sin fecha de vencimiento debe considerarse que el corredor vio frustrada una expectativa razonable de concretar una operación inmobiliaria maxime cuando la misma en atención al caracter irrevocable no era imprescindible; por ello corresponde fijar una retribución utilizando al respecto las pautas que rigen el contrato de locación de obra en el supuesto del desistimiento de quien la encarga.

Autos: PEIRANO, LEOPOLDO C/ PELACH, HORACIO S/ ORD. - Mag.: MIGUEZ DE CANTORE - JARAZO VEIRAS - VIALE - 26/03/1992

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CONTRATOS: CORRETAJE. REVOCACION TACITA DE MANDATO IRREVOCABLE. NORMA APLICABLE. CORRETAJE CLANDESTINO. EFECTOS.

Respecto al reclamo de lo establecido por el Art. 275 del Código de Comercio, que se presume que la revocación del mandato irrevocable constituye de por si un menoscabo patrimonial para el comisionista que debe redundar en el pago de la mitad de la comisión, aún cuando ese monto no condiga con los esfuerzos realmente realizados, cabe consignar que la norma citada rige para los contratos de mandato y comisiones, mientras que en el caso de autos se trata de un contrato de corretaje. En el caso el Art. 111, 3¬. parte del C. de Com. De todas maneras no se excluyen. Se refiere al caso de la conclusión por parte del comitente de una operación inmobiliaria. En el presente caso (revocación tácita), no corresponde pago de indemnización o comisión alguna. Debe tenerse en cuenta en primer lugar que se trata de un corretaje clandestino en razón de que la actora, por ser una Sociedad de Responsabilidad Limitada estaba impedida de realizar el corretaje, Art. 105 inc. 1º. del C. de Com.- No estaba inscripta como tal. En numerosos fallos se ha castigado el corretaje clandestino, para salvaguardar el interés público, procurando que quienes ejerzan la profesión cumplan determinadas formalidades, destinadas a asegurar su idoneidad, corrección y responsabilidad. SC Buenos Aires. DJBA, 1950-XXIX, 75; C.CC., II Rosario, J, 60, 165; Cam. CC., I, San Isidro, LL, 1982-A, 401. No participó en la realización del negocio - No se convino en el contrato celebrado con la actora indemnización alguna para el caso de revocación del mandato, por lo tanto debió acreditar los gastos concretos en que pudo haber incurrido.

DRES.: MANCA - ALONSO.
INMOBILIARIA FELER S.R.L. C/SAN MIGUEL A.G.I.C.I. Y F. s/DAÐOS Y PERJUICIOS, 16/03/04, Sentencia Nº: 87, Sala 2 (Tucuman)

[Mordisco]

Si el principal no justifica las razones por las causales revocó la autorización concedida al corredor, la revocación le impone el pago de la comisión ( en el caso, el corredor tenía interesado firme en la operación.-

CC0001 LM 511 RSD-14- S 27-5-2004 , Juez POSCA (SD)


CARATULA: Sanchez, Jorge Omar c/ Macena, Dora y otro s/ Cobro sumario de dinero
MAG. VOTANTES: Posca-Alonso-Taraborrelli

Fuente: http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum.is?q201=099943

[Mordisco]

La cláusula de "exclusividad" establecida en el instrumento de autorización de venta del inmueble no tiene otro alcance que el de impedir que durante el tiempo de vigencia de aquélla, la vendedora concrete por sí o por medio de otro corredor el negocio confiado a la "autorizada", en las condiciones en que fue otorgada aquélla. El contrato de cesión de derechos y la ulterior transmisión dominial del inmueble no importan la revocación de la autorización de venta. La sociedad corredora carece de legitimación para reclamar comisión cuando la misma no haya demostrado estar integrada sólo por corredores matriculados y que su objeto social es exclusivamente la realización de actos de corretaje.

CNCO D, CAPITAL FEDERAL, 15-7-1997
CARATULA: Grunewald, Rodolfo R. S.A. c/ Rizzo, José O.
PUBLICACIONES: LL 1997 F, 102-96301 // ED 176, 516-48531

Fuente: http://www.scba.gov.ar/fana/elsum.is?q201=001439

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La situación de un corredor inmobiliario que continúa sus tareas útiles con posterioridad al vencimiento del plazo fijado en la autorización de venta con el conocimiento de quien la confirió y la otorgó a su vez a otro intermediario debe equipararse, a los fines de la retribución debida, a la revocación del mandato antes de concluido -art. 275 "in fine", Cód. de Comercio-, pues el otorgamiento de la última autorización produce la revocación de la anterior -art. 1971, Cód. Civil-. Corresponde retribuir al corredor inmobiliario si este continuó las gestiones luego de vencido el plazo fijado en la autorización de venta, con el conocimiento del comitente quien la otorgó a su vez a otro intermediario que concluyó el negocio, debiendo calcularse el monto de acuerdo al criterio establecido por el art. 275 "in fine" del Cód. de Comercio que prevé la mitad de la comisión aunque no sea la que corresponda a los trabajos realizados.

CCO Art. 275 // CCI Art. 1071

CNCO C, CAPITAL FEDERAL, 3-11-2000
CARATULA: Julio Alvarez y Cía S.C. c/ Correa, Marcelo M. y otros
PUBLICACIONES: LL 2001 C, 210-101972

Fuente: http://www.scba.gov.ar/fana/elsum.is?q201=011130

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Es procedente el cobro de la comisión de un corredor ante la revocación unilateral de la autorización de venta de un inmueble por parte del comitente, si aceptada la propuesta de compra éste no acreditó que la gestión emprendida por el intermediario había sido inidónea -en el caso, manifestó que se incumplieron las condiciones de escrituración directa y la realización de la operación en un banco determinado- en orden a la concreción de las condiciones de venta pactadas.

CNCO D, CAPITAL FEDERAL, 28-12-2000
CARATULA: Maro Propiedades c/ Torti de Tabasco, Liliana A.
PUBLICACIONES: LL 2001 C, 778-102156 // ED 193, 381-50941 // JA 2002 II, 287, comentado por Claudia B. Rodríguez

Fuente: http://www.scba.gov.ar/fana/elsum.is?q201=011438

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[Mordisco]

Cuando se coloca la expresión irrevocable, es mi humilde entendimiento, que esa autorización es firme y no puede ser dejada sin efecto en forma antojadiza, en todo caso, puede enviar una CD notificando de la revocación pero ella solo surtira efectos plenamente a partir del vencimiento del convenio, sino de lo contrario, supongo, que sencillo seria defraudar a la inmobiliaria, y no pagar la comisión, si se presentase un candidato que anterioridad fue presentado por la inmobiliaria y luego se presentase y formulase en forma directa al vendedor una propueta de compraventa y con el objeto de evadir el pago de la comisión, un dia antes de concretarse la operación envio una CD a la inmob. revocando la autorización en forma antojadiza y arbitraria.

[Mordisco]

Producido el acontecimiento que hipoteticamente genera el derecho de percibir comisión, por la sola acreditación del convenio firmado por las partes, sin haber demostrado el cumplimiento de las diligencias debidas no engendra el derecho a percibir comisión

[Mordisco]

Este fallo tiene una data importante que puede darle una via de escape
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CONTRATO DE CORRETAJE. CORREDOR. COMISION. DERECHO AL COBRO.IMPROCEDENCIA. SUPUESTO. ACTUAR NEGLIGENTE. OMISION EN LA VERIFICACIONDE LEGITIMACION DE COMITENTES.

Resulta improcedente el reclamo judicial por el cobro de comisiones contra los otorgantes de una autorización de venta de un inmueble, cuando -como en el caso- la misma no fue suscripta por la totalidad de los condominos propietarios del mismo. Ello, por cuanto la actitud asumida por el corredor configura una violación de los deberes impuestos por el CCOM 96, toda vez que debio haber verificado la legitimación de los comitentes, para lo cual le bastaba con solicitar un informe sobre las condiciones de dominio del bien en el registro inmobiliario. Luego de cumplido tal recaudo, entonces le correspondia lograr la autorización de venta por parte de los restantes condominos, configurando la insatisfacción de tales extremos elemental falta de diligencia del mediador a quien la ley le exige especiales recaudos de idoneidad (CCOM 88, modif. Por ley 23282 y CCOM 89).

Autos: SHENK SRL C/ FERNANDEZ PEREZ, MANUEL S/ ORD. - Ref. Norm.: C.CO.: 96 - Mag.: ARECHA - RAMIREZ - GUERRERO - 08/04/1994

[belencarey]

Gracias Mordisco por los fallos que citaste, pero mi pregunta es...si bien la autorización de venta es irrevocable, si la inmobiliaria solo publica el inmueble y no consigue ningún comprador, no esta acercando las partes. La función del corredor es acercar a las partes, si solo hace una oferta a potenciales compradores, no puede pretender cobrar la comisión como si la operación de venta fuese hecha. Es diferente si el vendedor se arrepiente antes del vencimiento del contrato, que en cuyo caso debe pagarsele un proporcional por el lucro censante o expectativas que tenía la inmobiliaria, o si hubo algun comprador que haya hecho reserva, porque hay unh negocio ejecutandose y el vewndedor ocasionaría un daño patrimonial arrepintiendose.

No hay ningún fallo que hable de la gestión de la inmobiliaria cuando se vence el contrato de autorización y la finalidad que es la venta esta fustrada?

[Mordisco]

Punto 1

En el contrato de autorización se establece el caracter de EXCLUSIVIDAD O NO (obligación del propietario de no ofrecer directamente el inmueble o a través de terceros)
Si el contrato vence, y no hay expresión sobre la tácita renovación del mismo y/o la obligacion de notificar fehacientemente con xxx días de anticipación la decisión de NO renovar la autorización... acontecido el vencimiento, se extinguen los efectos.
Pero por no decir el 100% podria decir el 99,95 % de los contratos incluyen las cláusulas de tácita renovación y sobre la necesidad de notificar fehacientemente con xxxx dias de anticipación.

Punto 2

Con respecto a la venta estando vigente el convenio de autorización, si la inmobiliaria cumplió con su obligación (OBLIGACIÓN DE MEDIOS) y el contrato estipula la cláusula de EXCLUSIVIDAD, si se produce el acontecimiento dentro del plazo vigencia del contrato genera el derecho de percepción de la comisión inmobiliaria

Punto 3

Con respecto al caracter de IRREVOCABLE, si el mandante revoca la autorización estando vigente el contrato, en forma injustificada y arbitraria debe indemnizar a la inmobiliaria puede reclamar los gastos ocasionados, y ella puede extenderse a un determinado monto o porcentaje según estipulaciones del acuerdo, por otro lado, la recepción de la revocación no implica su aceptación, de tal manera que produce los siguientes efectos: la imobiliaria no debe ofrecer ni recibir reservas y/o firmar boleto de compraventa bajo la formula "ad referendum" por inmueble, etc.... y por otro lado, si el propietario vende durante el lapso de tiempo por el cual se estipulo la autorización, a pesar de comunicar la revocación, si ella fue injustificada, arbitraria y objetada por la inmobiliaria, tb podria generar el reclamo por la comisión inmobiliaria, porque humildemente entiendo que al ser irrevocable, la revocación solo surte plenamente sus efectos una vez vencido el contrato.


PD: Mi comentario no tiene citas doctrinarias ni jurisprudenciales que fundamenten mi postura, así pido disculpas

[laura698]

Buenas tardes! Me consultaron para revocar una autorización de venta a una inmobiliaria, que prevee a la finalización del periodo establecido la renovación automática. Son cuatro los condominos que firmaron dicha autorizacion, para revocarla deben hacerlo todos juntos o con que la revoque solo uno de ellos es suficiente?
Gracias!!

[laura698]

Buenas tardes! Me consultaron para revocar una autorización de venta a una inmobiliaria, que prevee a la finalización del periodo establecido la renovación automática. Son cuatro los condominos que firmaron dicha autorizacion, para revocarla deben hacerlo todos juntos o con que la revoque solo uno de ellos es suficiente?
Gracias!!

Otra consulta.. me acaban de informar que ya finalizo el periodo, se renovo automaticamente, vencio y volvio a renovarse.. ahora deben esperar hasta agosto.. el tema es que hasta el momento no aparecio ningun comprador y ya transcurrieron mas de 8 meses.. hay alguna forma de poder revocarlo sin tener que abonar la comision? Gracias!!