Reivindicación o usucapión?ayuda por favor

[mcgarrido]

Hola foristas: el caso es así:
Mi clienta compró hace 37 años dos inmuebles uno con casa incluida (N°6)y otro contiguo sin nada(N°3) que están poseyendo con alambrado perimetral desde la compra.Tiene escritura de ambos , vivieron sólo dos años en éstos y lo alquilaron siempre al N°6 pero usan el otro también desde la compra.
Recién ahora, en el terreno N°3 quiere construir una casa su hija para casarse y llamaron al agrimensor.El problema es que el terreno contiguo no es el que creían haber comprado N°3, sino que es otro dos lotes más lejos de ahí y al medirlo se dio cuenta que tiene una casa y que está ocupada (creen que hace tantos años como ellos compraron los dos lotes).
qué es lo más beneficioso para mi cliente: reivindicación del lote 3, usucapión del lote que no sabemos qué número es? Si oponen excepción,vale la prescripción de los usurpadores si se han dado cuenta recién ahora con la medición? Toda respuesta será de mucho valor. Gracias MC

[cconade]

Si ustedes averiguan y realmente hace mucho tiempo que esa gente esta viviendoalli, te conviene la usucapion de los terrenos que no saben que numero es.-
Y si no hace mucho que esa gente esta viviendo alli, hace las dos cosas, porque total la usucapion del terreno que no tiene numero, tus clientes tienen relamente la posesion y del otro son titulares.-
Te reitero si hace mucho que esa gente vive alli no te conviene iniciar una reividicacion salvo que tengas certeza que no tienen pruebas.-

[mcgarrido]

Gracias por responderme.te cuento que hace mucho que están allí viviendo pero seguro que no tienen título de propiedad ni pago los impuestos porque lo ha estado haciendo mi clienta. La posesión es seguro que sí la tienen pero nada más. Pregunto: en la usucapión de 20 años hay que tener impuestos pagos, le aconsejo a mi clienta que pague algunos del lote que no tiene escritura? Si inicio reivindicación del lote del cual tiene escritura debo intimarpor cd en calidad de qué están los ocupantes? Gracias. Mc

[cconade]

en el tema de los impuestos: "no es necesario que tenga los 20 años pagos, pero si algunos" y con respecto a la rivindicacion, si intimale por cd

[cconade]

en el portal hay un post que esta armado por Mordisco, habla todo sobre usucapion de ahi podes sacar mucho matrial incluso jurisprudencia para guiarte en tu trabajo.el post se llama Todo sobre Usucapion.-saludos

[Mordisco]

Hola Macgarrido:

Al terreno "usurpado" interpone medida preliminar para individualizar a los ocupantes y en que calidad detentan el inmueble, con esos datos podes incoar la acción que corresponda (desalojo o reivindicación).

El art. 6 inc. 4 del CPC, está inspirado en el principio de accesoriedad, con arreglo al cual corresponde conocer al juez del proceso principal en las medidas preliminares; su competencia se determina por las reglas aplicables a dicho proceso principal y, así, si tales diligencias fueron decretadas por el juez que hubiera sido competente para el principal éste debe tramitar ante él, aunque la actuación de aquellas hubiesen concluido.

Modelo ver en

viewtopic.php?t=26371#p153912

Código: Seleccionar todo

corresponde señalar, como tiene dicho tanto la doctrina como la jurisprudencia, que la admisión de las diligencias preparatorias receptadas en el art. 323 del ordenamiento formal debe realizarse con un criterio amplio, aunque procurando mantener el equilibrio de las partes en el proceso respetando el derecho de defensa de los litigantes. También se ha señalado que la enumeración que contiene el art. 323 del Código ritual no es taxativa, por lo que es posible la recepción de otras medidas distintas a las previstas, cuando se justifique que ellas resultan necesarias para poder emplazar la demanda (Morello, Sosa, Berizonce “Códigos…”, T. IV-A, p.434 y sgtes., ed. 1989; JUBA, CC0002 MO 45470 RSI-590-1 S 11-12-2001.).- Sentado ello, es dable entrar en el análisis de las medidas preliminares requeridas y determinar la procedencia o no de las mismas en razón de las circunstancias apuntadas por el peticionante y las constancias obrantes en estas actuaciones.

Fuente: http://www.portaldeabogados.com.ar/foros/viewtopic.php?f=2&t=66469&p=371508#p371508

[Mordisco]

Con respecto a la usucapion del terreno erronamente ocupado, los contratos de alquiler es una prueba de su posesión y del animus para la usucapion

El poseedor inmediato es el que tiene temporariamente la cosa. Representa la posesión del poseedor mediato. Por lo común recibe la cosa de él. Es el caso, siguiendo el ejemplo anterior, del locatario.

De tal manera que con la relación locativa acreditaria la posesión de su cliente.

Art. 2.462. Quedan comprendidos en la clase del artículo anterior:
1° Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario;

Con respecto a la reivindicación, bastaria con adjuntar el titulo y si no detento la posesión, no obstante su imperfección (conforme art 577 del CC) invocaria teoría de la cesión implícita de Lafaille, mediante la cual el comprador adquiere en virtud de la norma del Art. 1196, complementado por la nota al Art. 2109, ambos del CC, la posibilidad de demandar y reivindicar la devolución de la cosa. Tal doctrina, sintéticamente enunciada, expresa que "...el comprador está legitimado para reivindicar, porque al celebrar la compraventa se produce una cesión de todos los derechos y acciones del vendedor y entre ellas se encuentra la reivindicación. (Conf. Areán, Beatriz, Curso de Derechos Reales).

Tribunal: C. Nac. Civ. en pleno
Fecha: 11/11/1958
Partes: ARCADINI, Roque /Suc. v. MALECA, Carlos

Por lo que resulta del acuerdo que antecede, se declara que el comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, puede, aún antes de la tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma.- Néstor Cichero.- Jorge F. Fliess.- Luis R. Gondra.- Guillermo A. Borda.- Roque L. Claps.- Jorge J. Llambías.- Abel M. Fleitas.- Rodolfo de Abelleyra.- Roberto E. Chute.- José V. Martínez.- Alfredo Navarro.- Miguel Sánchez de Bustamante.- Mario E. Calatayud.- Arturo G. González.- Ismael Casaux Alsina.

Fallo en EXTENSO ver en

http://www.estudioparadiso.com/www/fall ... allo13.doc

[Mordisco]

Espero te resulte útil la info, a pesar de que intercambiamos un par de MP, me falto aclarar estos puntos, ahora me voy a ver a doctor por unos análisis.

Salu2.-

[cconade]

ojala no sea nada grave y que estes bien tus analisis Mordisco.-
suerte.-

[Mordisco]

Asi de una, tomaria todo, pero al recapacitar nuevamente, si los 2 terrenos que esta poseyendo su cliente, el que escrituro y el que equivocadamente tomo pertenecen al mismo propietario, podria solucionarse pacificamente abonando la mayor diferencia, y con más razón si tiene mejoras introducidas, seria lo justo.

[quote="BS. DEL SUMARIO: LLAMBIAS-"CODIGO CIVIL COMENTADO" T. IV- PAG. 381.-"]

Código: Seleccionar todo

Cuando la invasión parcial del terreno ajeno a través de una construcción sentada en terreno propio, que penetra parcialmente en terreno ajeno, lo es de buena fe, la doctrina se inclina por recomendar que se solucione la cuestión a través de la adquisición de la porción de terreno invadido por el edificante, adicionándose al precio de esta fracción los diversos perjuicios que pudiera haber sufrido el propietario. Ello es así, puesto que importaría un abuso del derecho si el dueño del terreno invadido pudiera reclamar la demolición de lo construído de buena fe. Ahora bien, si la invasión del terreno contiguo fuera importante, con la consiguiente sustancial afectación del derecho de propiedad, quedaría en pie la acción para procurar la destrucción de lo construido

.[/quote]

Por otro lado, pudo cerciorarse y ubicar el terreno en la plancheta de catastro si es o no el correcto, porque hay veces que Catastro cambia la nomenclatura catastral del terreno (de tal manera que podria haber una nueva nomenclatura (NN)y vieja nomenclatura (VN) de ese lote)

[Mordisco]

Y por último con respecto a la posesión ejercida por el locatario y que favorece al locador, transcribo este fallo para su análisis.


--------------------------------------------


VOCES: LOCACION - POSESION.

El arrendatario es un tenedor, porque posee en nombre de otro, porque reconoce en otro la propiedad, porque es representante de la posesión del propietario, porque carece de intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad, y mientras ocupa la cosa que alquila está ejerciendo la posesión del locador. Esa posesión excluye cualquier otra igual y de la misma naturaleza.

SCBA, Ac 34203 S 5-3-85, Juez MERCADER (SD)
Diaz, Carlos Isaac c/ Pieres, Augusto W. s/ Usucapión
AyS 1985-I-245 - LL 1985-D, 189 - DJBA 1985-129, 707
MAG. VOTANTES: Mercader - San Martín - Negri - Rodríguez Villar - Salas

Fuente: http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum.is?q201=000424

En la base de jurisprudencia JUBA la vas a encontrar si pones en termino de búsqueda POSESION*LOCACION

[Mordisco]

No se si quedo claro pero en este post cuando digo

si los 2 terrenos que esta poseyendo su cliente, el que escrituro y el que equivocadamente tomo pertenecen al mismo propietario, podria solucionarse pacificamente abonando la mayor diferencia

Me refiero a pagar la diferencia que pueda existir entre el terreno que hipoteticamente compro y el que efectivamente esta poseyendo, y sería lo más justo atendiendo a la buena fé con que obro su cliente y atento a las importantes mejoras que pudo haber introducido en el predio.

[Mordisco]

Otro dato más, en el caso de la interversion del titulo o de hecho, por uno de los condóminos, el profesor Borda ha dicho

SUPUESTO DE CONDOMINIO.- Una situación particularmente delicada se presenta en materia de condominio. El caso es el siguiente: un condómino pretende haber poseído por sí y con exclusión de los demás, la totalidad del inmueble. La dificultad reside en que frecuentemente el condominio es administrado por uno de los condóminos, quien se comporta exteriormente como dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les corresponde. El problema se presenta generalmente en relación a pequeñas propiedades, en las que no es infrecuente que los condóminos toleren su uso por uno solo de ellos. Se ha declarado, con razón, que los actos de posesión exclusiva que ejerce el copropietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso (ver nota 5). Sin embargo, no debe exagerarse el rigor de estos requisitos y siempre que la exclusividad de la posesión sea clara, debe admitirse la usucapión en perjuicio de los condóminos. Así, se ha declarado que si durante muchos años el condómino percibió los arrendamientos y se negó repetidamente a reintegrar a los condóminos los derechos que éstos pretendían, ejercitando actos posesorios a título personal y exclusivo, prescribe el inmueble(ver nota 6).

-----------------------------------------------------------

Apéndice de Notas:


(nota 5) C. Apel. Rosario, 12/5/1959, Juris, t. 15, p. 61.
(nota 6) C. Apel. 2ª La plata, 19/7/1940, J. A., t. 73, p. 398.

[mcgarrido]

qué buenos aportes Mordisco! seguire estudiando mucho y siguiendo tus consejos.
Nuevamente millón de Gracias