USUCAPION

[gustavofer2009]

Hola colegas les presento el siguiente caso a ver si me dan una mano:

Un matrimonio en el año 1981 compran una propiedad, dicha propiedad constaba de un terreno adelante y la casa construida al fondo del terreno, este matrimonio demuele esa casa y construye una adelante del terreno quedándole libre toda la parte de atrás, resulta que con el tiempo se dan cuenta que en el terreno que construyen la casa, no les pertenecía, ya que la propiedad que habían comprado era la parcela 18 a y ellos construyen sobre la totalidad de la parcela 18 b y parte de la parcela 18 a (que si habían comprado). esta parcela la cual no les pertenece era del mismo titular que les vendió la propiedad, es mas esta persona cuando se estaba construyendo esa nueva casa paso por el lugar en varias oportunidades y nunca reclamo nada, esta persona actualmente esta fallecida) nunca ningún heredero reclamo. Ahora este matrimonio se divorcio y extrajudicialmente quieren repartir los bienes, el marido le deja a la esposa la propiedad en su totalidad mis preguntas son:

El marido quiere hacer un poder para que la esposa pueda vender la propiedad este poder tiene que contener la sesión de la parte ganancial que le corresponde al marido por el inmueble y el asentimiento de venta?
Tiene que tener la sesión de los derechos posesorios para que la mujer pueda iniciar la usucapión?
Cuanto se cobra de honorarios para la usucapión teniendo en cuenta este caso muy particular, ya que la parte a usucapir no es todo ya que el resto les pertenece?

[Mordisco]

Art. 1.218. Toda convención entre los esposos sobre cualquier otro objeto relativo a su matrimonio, como toda renuncia del uno que resulte a favor del otro, o del derecho a los gananciales de la sociedad conyugal, es de ningún valor.

Carácter de la prohibición.
- A) Se ha decidido que la prohibición contenida en el art. 1218, Cód.Civ., es de aplicación obligatoria, de carácter estricto, e impide al Registro de la Propiedad Inmueble tomar razón de una escritura aclaratoria en la cual los cónyuges intentan salvar su omisión de consignar "que el precio abonado por el inmueble fue con dinero propio de la esposa, proveniente de la venta de inmuebles que ella poseía con carácter de bienes propios por haberlos adquirido cuando era soltera"
B) Una vez disuelta la sociedad conyugal, los cónyuges gozan de las facultades que presupone el principio de la autonomía privada, pues los arts. 1218 y 1219, Cód.Civ., que impiden los acuerdos que tengan por objeto el derecho sobre los gananciales, rigen durante la existencia de la sociedad conyugal, pero no después de su disolución. Los cónyuges, una vez disuelto el matrimonio por sentencia de divorcio, pueden convenir la forma de partir los bienes sin cortapisa, a menos que, naturalmente, se hubiere podido probar un vicio de la voluntad en el respectivo convenio

Convenios entre los cónyuges.
- El convenio de liquidación de la sociedad conyugal es válido siempre que se haya celebrado al iniciarse el juicio de divorcio o durante su sustanciación, pero adolecería de nulidad cuando se hubiese celebrado antes de promoverse la pertinente demanda y como acto independiente, según lo dispuesto por el art. 1218 Cód.Civ. Aun después de la separación de hecho y hasta durante la instancia del divorcio, los convenios sobre distribución de gananciales o la atribución de la calidad de propios o gananciales son nulos. Pero se sostuvo en un fallo que era preciso pronunciarse en favor de la plena vigencia de los arts. 1218 y 1219, Cód.Civ., respecto de los convenios celebrados antes de la sentencia de divorcio; con posterioridad a este momento las partes recuperan en este aspecto la autonomía de la voluntad, y como consecuencia pueden confirmar el acto inválido. Al contrario, si alguna de las partes retira su voluntad, y no acepta el convenio de liquidación, éste no constituye título hábil para exigir la entrega de los bienes mencionados en el instrumento. Y en otro se dijo que si sobrevenida la disolución de la sociedad conyugal los esposos convienen en cumplir con las cláusulas pactadas, aun cuando hubiesen sido convenidas con anterioridad a la iniciación del divorcio, tal convenio es válido. Ello, no porque se haya purgado el vicio que lo invalidaba, ya que por tratarse de una nulidad absoluta tal acto es inconfirmable, sino porque los cónyuges, al dar su consentimiento para que el convenio celebrado previamente se aplique, están haciendo una manifestación de voluntad posterior a la disolución de la sociedad conyugal o a la iniciación del proceso de divorcio, apta para actualizar tal compromiso, creando, de este modo, un convenio nuevo, aunque en sus términos sea igual al anterior.

Efectos de la disolución de la sociedad conyugal.
- Producida la disolución de la sociedad conyugal, tanto el reconocimiento del carácter ganancial de los bienes, como la partición correspondiente, entre personas mayores y sin vicios de la voluntad, tienen pleno vigor y legitimidad jurídica; recobrada por los cónyuges la autonomía para reglar sus relaciones recíprocas, nada se opone a que uno de ellos reciba una porción menor como consecuencia del acuerdo, ya que la división por mitades no es asunto que concierna al orden público. El "acuerdo disolutorio" no debe ser confundido con el "acuerdo de reparto", que es materia reservada a la libre voluntad de las partes, la cual tiene plena eficacia en los supuestos de convenios de liquidación de la sociedad conyugal, porque no existe principio legal o de orden público que lo impida. En cambio, dar vigencia a un convenio de adjudicación de bienes gananciales cuando el matrimonio se halla vigente afectaría al orden público del Estado argentino, cuyo principal interés, a los efectos de la grandeza de la Nación, es que haya el menor número de separaciones o divorcios posible, dado que de ese modo se podría tentar a uno de los cónyuges a separarse por causas fútiles, para quedarse dueño absoluto y sin injerencia del otro de determinados.

Validez de las declaraciones hechas en convenios. –
- La calificación de bienes propios y gananciales que se haga en el convenio de partición, producida la disolución de la sociedad conyugal, será definitiva, y no podrá ser luego motivo de debate en el procedimiento de liquidación; aunque el acto sea inválido por su objeto, las declaraciones de voluntad que contiene trascienden de esa invalidez y se tornan irrevocables, en cuanto significan reconocimientos de propiedad que por sí mismos puedan subsistir independientemente del convenio, y, además, no ofendan al orden público

[gustavofer2009]

Si esta muy claro, gracias por el aporte, pero este no es el caso ya que se encuentran divorciados desde hace 2 años, (y en forma verval se convino que la casa queda para la mujer) el tema aca es que la mujer quiere vender la casa y se encuentra con el problema que explica arriba (la construccion se habia hecho en un terreno que no les pertenecia) por lo tanto tengo que hacer la usucapion la pregunta esta apuntada a si estoy en lo cierto que se necesita que: el ex marido le ceda los derechos sobre los ganaciales que le corresponderia, le ceda los derechos posesorios para hacer la usucapion ( no sea cosa que en algun momento quiera reclamar esto) y le preste asentimiento de venta? todo logicamente por escritura publica.

[antihique]

primer cuestion han realizado en el expt de divorcio laliquidacion de las sociedad conyugal???porque alli es donde hay que ver que quedo establecido en el Juzgado respcto de los bienes
En cuanto al bien por cuanto terreno ees la escritura del dominio???que es lo anotado en el registro de la propiedad??? de auerdo a ello es lo que se podra hacer

[gustavofer2009]

no hay liquidacion de la sociedad conyugal, el ex marido de palabra le comento a la mujer que le deja la casa para ella. Aca son dos terrenos uno que adquiere el matrimonio de 176 metros cuadrados y otro de 74 metros cuadrados en donde construyen la propiedad ( en realidad la propiedad tiene 130 metros cuadrados es decirque ocupa todo el terreno a usucapir mas parte del terreno que adquirieron), en la escritura fijura el primero de ellos, al otro no se hace mencion, por eso la necesidad de realizar la usucapion

[sili32]

hola yo tengo entendido que en este caso tenes que hacer el juicio de prescripcion si la casa no esta a nombre de la sra en ese caso ella tendria que pedir que le ceda el ex marido sus derechos posesorios a traves de un instrumento privado para que ella puede iniciar el jucio de usucapion pero acordate que todo depende de como quedaron los bienes de la sociedad conyugal en el juicio de divorcio, todo hay que ver 1° el expte y despues ver que posibilidades tenes ,te comento que en este foro hay post de usucapion y accesion de posesiones busca y lee a lo mejor sacas algo util yo hago eso siempre espero haber sido de ayuda es lo poco que se que te comento

[Mordisco]

La cesión de derechos y acciones posesorias; o renuncia de tales derechos de un conyuge a favor del otro podria configurar un acto defraudatorio a los efectos de impedir el cumplimiento de una resolución judicial y/o frustrar las expectativas de cobro de los acreedores de unos de los conyuges que podria hallarse por ej inhibido.

[gustavofer2009]

Desde ya gracias a todos por las respuestas, ninguno de los conyuges se encuentra inhibido. A ver si soy mas claro ya hay sentencia de divorcio es mas el ex marido de mi clienta formo una nueva familia, el tema es que de palabra despues del divorcio el ex marido le dijo que de la casa no queria nada, la mujer quiere venderla en cuanto se soluciones el tema de la usucapion, la pregunta mas concretamente y en relacion al caso planteado en el primer post. 1) Como puedo hacer para que el marido le ceda la parte de los gananciales sobre la propiedad a su ex mujer, (en la escritura figura el nombre del marido, como casado y nada se especifica sobre el origen del dinero, por lo tanto se presume ganancial).

2) al ser necesario la realizacion de una prescripcion adquisitiva, y como ambos conyuges vivieron en ese lugar por mas de 20 años,¿ el marido le tendria que ceder los derechos posesorios del bien a usucapir? o no hace falta?

3) que se cobra de honorarios por la usucapion, se que es un % pero cual es ese % y sobre que lo tomo en este caso?

[antihique]

insisto se debe primero ver que dice el divorcio cuando plantearon la demanda;que dice en relacin a la adjudicacion de los bienes de la sociedad,porque eso es lo que la sentencia establecio y desde alli se debe partir para ver que se debe realizar
En cuanto a la usucapion creo que lo que el marido debe cederle es los derechos por las mejoras porque la posesion la ejercio ella y el marido y luego la continuo ella;por lo que ella estaria habilitada para la prescripcion
pero reitero hay que partir del divorcio
si el divorcio dice que cada se disuelve la soc cony y no especifica nada es un cuestion
la parte sobre el inmueble escriturado entiendo que el modo de que pase a nombre de la sra es a traves de una orden judicial al registro respectivo de que sea inscripto a su nombre
En cto a poder vender una opcion quizas seria inscribir la propiedad con titulo y por la otra parte que ella y el ex marido le cedan al comprador los derechos posesorios y las mejoras.-
lo que no entiendo porque poder y cesion juntos ??? la cesion tiene una formalidad especifica; y con el poder sucede lo mismo

[Mordisco]

Que la usucapión breve designa un caso especial de prescripción adquisitiva de cosas inmuebles en el que se requiere un plazo menor de posesión – diez años- que el previsto para la usucapión ordinaria o larga, además de requisitos propios o especiales: justo título y buena fé (art. 3999 del C.C.).-
Que solo puede invocar esta prescripción corta quien posee justo título sobre el inmueble, es decir el acto juridico idóneo para transmitir un derecho real (vgr. compraventa, permuta, donación, etc) que reune la forma requerida (escritura pública), pero tiene una falla en los recaudos de fondo que lo diferencian del título suficiente; y si el adquirente obró de buena fé, ignorando el defecto, el Código le permite consolidar su situación luego de diez años.-
Que el justo título apto para la usucapión breve debe cumplir con los requisitos de forma exigidos por la ley.-
Que los actores pretenden hacer valer un convenio que sus padres efectúan en el juicio de divorcio por el cual acuerdan donar la nuda propiedad del inmueble en cuestión a sus hijos menores, donde incluso nada se dice sobre la aceptación de la donación, y en el que expresamente se deja constancia que la ex cónyuge Mirta Liliana Nicora suscribe un poder irrevocable a favor de Juan José Eguia para que cumplimente la “ adjudicación” de lo que cabe inferir que lo habilitaba para el otorgamiento de la escritura de donación (v. cláusula segunda del acuerdo de fs. 42 del expediente 3995 agregado por cuerda).-
Que el acuerdo carece de la forma prescripta por la ley para las donaciones y no puede ser considerado justo título, porque deben ser efectuadas por escritura pública bajo pena de nulidad (art 1810 inciso 1.), siendo su forma constitutiva, y ni siquiera permite la ley recurrir a la norma del artículo 1185 del C. Civil, en la demanda de escrituración.-
Que el acuerdo además contempla la adjudicación de otros bienes entre los cónyuges y se homologó previo cumplimiento del pago de tasa de justicia y sobretasa, recaudo que no fue cumplido.-
Que nunca se ordenó la inscripción del convenio en relación a los bienes adjudicados entre los cónyuges, ni estaban dadas las condiciones para hacerlo , ya que no se acompañaron informes sobre inhibiciones que acrediten que las partes estaban en condiciones de disponer de sus bienes.
Que en el informe de anotaciones personales de fs. 123/124 consta que Juan Joé Eguia esta inhibido.
Que pretender equiparar ese acuerdo a la escritura pública exigida por la ley como justo título, además de ser jurídicamente erróneo, permitiría al donante burlar al acreedor inhibiente.

Fuente viewtopic.php?f=2&t=25860&start=195#p514876

[Mordisco]

El aporte del fallo es de Pandilla

[JuanPueblo]

Estimado Foro

Estoy muy angustiado y me siento estafado, paso a contar mi historia

Hace 30 años atras tuve una pareja en concubinato y convivimos durante unos seis años en un departamento de Capital Federal que por aquella epoca era de mis padres.
Luego (bastante despues de la separacion) por donacion anticipo de herencia pase a ser el titular de ese departamento el que esta actualmente registrado a mi nombre

Como con mi ex pareja siempre nos unio una relacion de sana amistad, con el solo objeto de ayudarla, le permiti que siga habitando en este inmueble desde luego de la separacion hasta la fecha. Esto fue un simple acuerdo tacito de palabra debido a la amistad que nos unia

De mas esta decir que durante todo este tiempo nos visitabamos periodicamente y seguiamos manteniendo una relacion de amistad mientras ella seguia en uso de mi departamento en condicion de prestamo sin cargo alguno.

La propiedad jamas estuvo abandonada, yo la visitaba periodicamente y ella tenia muy en claro (de palabra) quien era el propietario y en que condiciones lo estaba habitando.

Durante el tiempo que lo viene habitando, como es logico, ella se encargo de abonar los servicios impuestos y expensas y como es logico debido al desgaste por el tiempo trancurrido, tambien hizo algunos arreglos menores, reparaciones, pintura, etc

Ahora de buenas a primeras me llego una citacion a mi domicilio para una mediacion por accion de Prescripcion adquisitiva o Usucapion de una abogada patrocinante de ella, Obviamente ella ya no me atiende el telefono ni me recibe ya que ni se anima a mirarme a la cara.

Me parece un hecho de la peor bajeza moral, luego de la ayuda que le he dado por años y quisiera saber que derechos me asisten para no perder mi propiedad en una forma tan injusta.

Gracias por adelantado por sus consejos

Les agradecere que me den su opinion de como debo encarar mi defensa y que posibilidades tengo de ganar el litigio

[lucia20]

Busque urgente un abogado. Porque este sitio, es de consulta entre colegas.

[antihique]

Coincido con Lucia20.Ademas debe usted buscar quien analice el caso con las particularidades del mismo,y que pueden a veces ser determinantes de que una accion prospere o no..

[JuanPueblo]

Muchas gracias por los consejos, entiendo que es un foro de profesionales y pido disculpas

Desde ya que estoy en contacto con un Abogado, pasa que con los que hable me pintaron un panorama muy negro

No soy una persona que este acostumbrada a los litigios, es mas nunca tuve ninguno, ya que soy una persona de bien que nunca tuvo problemas con nadie.

Creo en la justicia y por eso me resulta increible que en forma tan impune e inmoral y encima avalado por un juez, alguien pueda apropiarse tan facilmente del patrimonio de otro

No se cual habra sido el espiritu del legislador cuando escribio estas leyes, pero no creo que haya sido para avalar este tipo de injusticias.

Lo unico que les pido, (si no es mucho atrvimiento) ya que en este foro debe haber gente con mucha experiencia en este tipo de litigios, es que simplemente me den ideas de que cosas, que quizas por desconocimiento mio no le conte a mi abogado, y podrian ayudarlo a defenderme mejor

Gracias nuevamente por sus respuestas