INSCRIPCION COMPRA EN SUBASTA. DUDA¡¡¡¡¡

[vipre]

Hola:
Tengo que hacer una inscripción de la compra en subasta de un inmueble en provincia de buenos Aires. Tengo ordenada la inscripción y el levantamiento de los embargos y cancelación de la hipoteca. También están diligenciados los oficios de aguas, municipal y rentas para notificar la fecha de toma de la posesión. La valuación es de 100.000.
Las dudas, si alguien me puede ayudar, son:
1.- En el mismo oficio y testimonio hago la inscripción de los levantamientos de embargo e hipoteca junto con la compra en subasta? O los levantamientos se hacen previamente?
2.-Una vez que tengo el testimonio cúales serían los pasos a seguir y los gastos sobre la valuación que les comento?
Desde ya muchísimas gracias.

[guady123]

Hola vipre, tenes que hacer el Testimonio, por separado el oficio de inscripción de subasta y además un oficio por cada media cautelar por separado. Tené en cuenta que por los embargos que están prescriptos o caducos no tenes que realizar Oficios ni abonar su levantamiento.-
Lo primero es ir a rentas (arba) en La Plata e ingresar os formularios de Solicitud d Certificados Catastrales y el de Tasa Retributiva de Servicios (el costo del sellado es de $50 aprox. El urgente que es de 48 hs. y se paga en el Ministerio de Economía que está en frente Averigua porque no estoy actualizada).-
Cuando vuelve el informe de estos certificados vas a tener agregado el Formulario R-551 A, adjuntar todo este informe al Testimonio y a los Oficios y lo tenes que visar en la Caja de Previsión Social para abogados.-
Después tenes que ir a Rentas (pero en este caso l lugar de donde es el inmueble) donde te deben sellar el formulario R-551 A en la primer hoja donde se acredite la inexistencia de deuda hasta la fecha del auto que ordena la inscripción (ESTO ES MUY IMPORTANTE QUE LO HAGAS)
Recién después de todo esto vas al Reg. Prop. Inm. La Plata pagas un trimbrado, vas a vización y luego lo ingresas.
Para decirte los costos debería tener más datos. Igual no estoy muy actualizada.
Suerte!!!!!

[vipre]

Muchas gracias. Todo lo que me decís me sirve. Bueno empezaré a averiguar el resto¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡

[guady123]

Otro dato, si solicitaste aplicación de plenario, no inicies la inscripción hasta tanto rentas no te libere de la deuda del inmueble hsta la fecha de toma de posesión.Porque vas a pagar los sellados y va a saltar a deuda.
No se si lo tenés previsto, pero yo te diría que pidas el expte en préstamo porque vas a necesitar varios datos de ahí.
Saludos!!

[vipre]

Gracias. Voy a abusar de tus conocimientos sabés cúanto paga en ARBA y RPI sobre valuación fiscal (porque es mayor que monto de operación).
Puede ser 4% de impuesto de sellos y 2 por mil.
En el boleto dice sellado 1%, es un adelanto del impuesto de sellos (4%) y se puede deducir?
Saludos.....

[guady123]

Si, se puede deducir el 1% del imp. Al sello

En el RPI es el 2xmil del monto mayor entre valuación fiscal y la operación.
Cancelación de Hipoteca: 2 por mil monto de la hipoteca, más el costo por el trámite que es de $78
Levantamiento de Embargo: 2 por mil monto (del capital únicamente no intereses) más el costo por el trámite que es de $78

Arba (sellos) Varía según fecha del Boleto y si está sellado o no.
Boleo sellado antes 2007 3% del monto de la OPERACIÓN
Boleo sellado posterior 2007 2% del monto de la OPERACIÓN
Boleo NO sellado antes 2007 4% del monto de la OPERACIÓN
Boleo NO sellado posterior 2007 3% del monto de la OPERACIÓN
Saludos!!!

[vipre]

Muchísimas graciassssssssssssssssss¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡

[guady123]

Aclaro, porque por ahí no fuí muy clara, pero en el detalle de cobro de sellos de los boletos ya está hecha la deducción

[gaston ramiro gonzalez]

Hola Guady. En otro hilo sobre este tema, tb me respondiste, lo que me confirma que sos de las que más conoce del asunto en el Foro. Y tb el/la colega vipre puede darme una mano, ya que probablemente haya terminado la inscripción. Mis dudas son tres ( me conformo conque me clarifiquen una al menos .. ) , aclarAndo que en mi caso, mi cliente no es el adquirente en la subasta, sino un cesionario de éste. El adquirente ( cedente, luego ) fue el mismo Banco ejecutante ( ejecutivo del fuero Comercial, aclaro), y se compensaron los créditos hasta cierta suma, quedando un saldo insoluto en favor del Banco. Traducido : La ejecución fue por 40 , y el Banco adquirió el inmueble en la subasta por 30 ( pobre ejecutado !, el Banco le compró la casa por monedas, y encima le quedó debiendo plata ). Estos datos son importantes para la primera inquietud :
1 ) APLICACIÓN DEL PLENARIO ( YABRA ). El Banco lo solicita y se lo deniegan (de paso : es OBLIGATORIO sólo para el fuero Nacional en lo Civil ? ), en éstos términos : " Si bien es cierto que....( acá se desarrolla la doctrina del plenario ), no lo es menos que esas sumas deberían ser canceladas con el producido de la susasta. ( cita un fallo ) Empero, si el precio no alcanzase a satisfacerlas ( como en mi caso, les recuerdo ), como tales deudas constituyen obligaciones ambulatorias que se transmiten con la cosa sobre la cual recaen, el adquirente en el remate deberá atender su pago .Precisamente, es que en virtud de las razones indicadas precedentemente que la ley impone la certificación acerca de las deudas ( CPCCN. ,576 ), que no se extinguen con la subasta, y por lo tanto, deben ser conocidas por el comprador antes del remate, lo que en el caso de autos se cumplió con la incorporación del detalle respectivo en los edictos ". Al respecto, cabe decir, que, efectivamente, en los edictos constaba esa deuda ( al municipio respectivo, aclaro ).
El Banco no apela, y todo queda ahí. Se les pasó apelar ? O , teniendo en claro que le boleto iba a ser cedido después, ni se calientan, y el que quiere comprar el inmueble a ese precio tentador se tiene que hacer cargo de la deuda ? Digo esto porque en la escritura de la cesión del boleto ( yo todavía no lo patrocinaba, y por eso me desligo ), que se subroga en " todos los efectos legales y en todos los derechos y acciones que le correspondían al cedente ", declara HABER TENIDO PLENO CONOCIMIENTO Y PRESTAR CONFORMIDAD CON EL ESTADO PROCESAL DEL EXPEDIENTE JUDICIAL.
Por lo tanto, imposible intentar algo respecto de aquélla denegatoria, no ? Alpiste ?

[gaston ramiro gonzalez]

2 )OFICIOS POR DEUDAS Por lo mismo que lo anterior : no es necesario volver a hacerlos? ( o sea, como cesionario se compró el paquetito ya armado, sin poder modificarlo después ? ). Al respcto, le cuento que en el escrito de " Ejecuta sentencia ", se solicita librar oficios a :
a) La Municipalidad respectiva.
b ) Ex OSN y Aguas Argentinas.
c ) Rentas de la Pcia. de Bs. As.
Las dos primeras tienen en común : Están los oficios diligenciados en el expediente, están sus contestaciones, y los dos constan en los edictos ( una con deuda, la otra no ). Pero de Rentas no está el oficio, no dice nada en los edictos, sin embargo, de la nada, hay un AVISO DE DEUDAS incorporado. Alguie tiene una explicación ?
Muchas gracias.

[guady123]

Hola!!
El plenario se aplica tanto en civil como en comercial (lo cierto es que en los comerciales casi siempre la hacen más difícil, o no quieren aplicar plenario o algunos tampoco te otorgan el lanzamiento y te mandan a hacer desalojo por la vía que corresponde).
Hay que ver si en el edicto hace referencia a la NO aplicación del plenario.
Por otro lado con el proveído, está desconociendo la aplicación del plenario, sin dudas yo hubiera apelado porque Cámara te lo da. El argumento para que apliquen plenario es basándose en que el comprador en subasta es un adquirente originario, el principio de subrogación real art 588 entre otros.
Las cesiones siempre dicen que TIENE PLENO CONOCIMIENTO Y PRESTA CONFORMIDAD CON EL ESTADO PROCESAL DEL EXPEDIENTE JUDICIAL o la operación no se concreta.-
De que fecha es el proveído?
Estás seguro que no se ofició a rentas? Me parece raro. No debería haberse hecho la subasta sin cumplir con el art. 576 CPCC ( leelo). Si algo no está en el edicto, el juzgado se ampara en que tendrías que haber visto el expediente. (pero bueno ya está no te vas a poner a cuestionar la validez de la subasta ahora).-
Tené en cuenta que éstos oficios del 576 no son los mismos que para levantamiento…o ..aplicación de plenario.
Tu cliente ya se presentó en el expediente? Consta que tiene la posesión (mediante mandamiento) o la adquirió el banco?. Recordá que el plenario te libera de las deudas hasta la toma de posesión, y si no es mucha que la pague y listo y vos deslígate.
No se que hiciste y que no en el expediente... Te ordenaron la inscripción y el levantamiento de los embargos, cancelación de la hipoteca etc???. Sino aprovechas y cuando lo solicitas, pedís la aplicación de plenario (total el no ya lo tenes ).
No se que más decirte. Tal vez alguien a quien le haya pasado te puede ayudar!!!!!!!!!!
Saludos!!

[gaston ramiro gonzalez]

Mil gracias Guady !!!!! Por ahora, sólo agradecerte. Mañana. con más tiempo, viene la ANDANADA de preguntas, .
Otra vez, GRACIAS. saludos.

[gaston ramiro gonzalez]

Hola Guady.

Las cesiones siempre dicen que TIENE PLENO CONOCIMIENTO Y PRESTA CONFORMIDAD CON EL ESTADO PROCESAL DEL EXPEDIENTE JUDICIAL o la operación no se concreta.-

Precisamente, es lo que te preguntaba respecto de la denegatoria de la aplicación del plenario : Si el Banco no apeló, y por lo tanto quedó firme, cesionario, con aquella fórmula ( " Tiene pleno conocimiento...) está aceptándolo, y por lo tanto es inútil solicitarlo de nuevo, no ?

Estás seguro que no se ofició a rentas?

. Segurísimo.

(pero bueno ya está no te vas a poner a cuestionar la validez de la subasta ahora).-

No, por supuesto. Pero lo que quiero es transmitirle al cliente la situación del inmueble, y si existe, por ejemplo, una deuda con Rentas que debe asumir él ,es por haber aceptado con la cesión del boleto, que el cedente NO quedó liberado de ellas.

Tu cliente ya se presentó en el expediente? Consta que tiene la posesión (mediante mandamiento) o la adquirió el banco?.

. Sí, ya se lo tiene por cesionario. La posesión, mediante mandamiento, la obtuvo oprtunamente el Banco. Después, al ceder el boleto , la transmitió ( u " otorgó " ? ) a mi cliente. Eso me parece que está todo en orden.

Te ordenaron la inscripción y el levantamiento de los embargos, cancelación de la hipoteca etc???.

Acá está el problema mayor ! Tengo que hacer el escrito solicitando esta inscripción. Qué más debo pedir en el mismo ? Con relación al levantamiento de embargo : se debe pedir siempre ? O, en este caso, donde el único embargo vigente era el de la actora, y vencía 5 meses después de la subasta, por lo que ( junio del año pasado ), por lo que se entiende que no está vigente ya , no es necesario ? Hay que acompañar un imforme de dominio previo ? Me gustaría que me aclares el tema, siempre teniendo en cuenta la prticularidad de que quien solicita la inscripción, en mi caso, es el cesionario, y no el adquirente original .
Cualquier otro aporte ( incluído modelo de escrito.. ), Bienvenido !! Muchas gracias.

[gaston ramiro gonzalez]

GUADYYYYYYY !!!!!

[macarena11]

HOLA, CUALES SERIAN LOS TRAMITES JUDICIALES QUE DEBE REALIZAR EL COMPRADOR EN SUBASTA HECHA EN CAPITAL , CON LA PROPIEDAD EN LA PROVINCIA . SE QUE DESPUÉS QUE QUEDE FIRME LA SUBASTA DEBE ABONARSE LA DIFERENCIA DE PRECIO, TAMBIEN SELLAR EL BOLETO Y AQUÍ OTRA PREGUNTA DEBE HACERLO EL MARTILLERO O LA PARTE COMPRADORA . DESDE YA MUCHAS GRACIAS.