Puede la AFIP exigir contrato escrito (locacion inmueble)

[Alex2009]

Estimados Foristas
En una locación de un inmueble comercial no existe el contrato escrito de locacion. Se mueven de comun acuerdo ya que tienen una amistad de muchos años.
El locador es Responsable Incripto en Ganancias y el locatario Monotributista.
Cumplen con toda regularidad las obligaciones tributarias.
¿Puede la AFIP exigir que exista un contrato de locacion por esccrito?

[molinag]

porque decis que cumplen con toda regularidad sus obligaciones? cuanto declara el locador por alquiler de su inmueble?

[poorlaw]

Hola,

Lo que pasa es que es la única manera de probar el contrato, conforme art. 1193 CC; art. 1 ley 23.091; art. 208 C. de Comercio.

Saludos.

[pichondeoso]

Si en algún momento la AFIP o Rentas les requieren que justifiquen sus Ingresos (locador) o sus gastos (locatario) necesariamente va a tener que presentar un contrato firmado por ambas partes.
Y el mismo tendría que estar sellado, ahi tambien estás incumpliendo una Ley.

Saludos.

[Alex2009]

Gracias a todos por las claras respuestas.
En contestación a la pregunta de Molinag te comento que se ponen de acuerdo por tres años y al fin de cada año reajustan de común acuerdo el alquiler. De todos modos cuando comentaba que cumplen con regularidad me refería a que realizan todas las presentaciones ante la AFIP. Monotributista se recategorizó, el locador presenta sus DDJJ en término, etc.

[Alex2009]

Disculpen pero quiero agregar un comentario. A estos contribuyentes no les preocupa el probar el contrato y con respecto a justificar los ingresos y gastos surge de las DDJJ del locador y de las facturas que emite para el locatario. Por su lado el monotributista factura todos sus ingresos y tiene comprobantes de sus gastos.

[GyD]

Disculpen pero quiero agregar un comentario. A estos contribuyentes no les preocupa el probar el contrato y con respecto a justificar los ingresos y gastos surge de las DDJJ del locador y de las facturas que emite para el locatario. Por su lado el monotributista factura todos sus ingresos y tiene comprobantes de sus gastos.

Jijijijiji, el punto está por aquí... Efectivamente, incluso de la doctrina del 1193 resulta que la prueba por escrito del principio de ejecución puede ser prueba del contrato. El art. 1 23091 también tiene su doctrina al respecto... entonces preguntamos: la locación es un contrato cuyos derechos y obligaciones conforman una relación locativa. Desde el punto de vista tributario: ¿que nos interesa: el contrato o la relación locativa? Si lo vemos desde el punto del impuesto de sellos contestamos que el contrato, si lo vemos desde el punto de vista de los demás impuesto será la relación locativa. ¿que es primero el huevo o la gallina? -evidentemente la gallina, porque si del huevo sale pollo cagamos el ejemplo- ¿para probar la relación locativa hace falta probar el contrato o es a la inversa? Desde el análisis jurídico resulta que el elemento escrito de la relación locativa prueba el contrato, pero resulta innesesario recurrir al contrato para probar el elemento en sí que se prueba solo por el principio lógico de identidad y no por transitiva. (Mas claro: si existe prueba escrita (recibos) del pago del canon locativo, no requiero probar el contrato para probar el pago del canon, porque dicho canon se prueba con el recibo y no con el contrato). Ahora, tratar de explicarle a instancias inferiores a un Tribunal Fiscal o a una Cámara que se digne en leer la causa, este tema... Será justicia?
Saludos.

[JoMarch]

TENGAMOS PRESENTE UNA COSA:
AFIP PUEDE PEDIR LO QUE QUIERA PERO NO PUEDE IR MAS ALLA DE LO QUE EXIJA LA LEGISLACION DE FONDO, O ACASO "LA LEY DEL MOSTRADOR" ESTA POR ARRIBA DEL CODIGO CIVIL Y LEYES COMPLEMENTARIAS.
EL CONTRATO DE ALQUILER PUEDE PROBARSE SON LOS RECIBOS DE PAGO DE LOS CANONES MENSUALES SIN NECESIDAD QUE HAYA CONTRATO ESCRITO.

[molinag]

yo creo, y creo, que mayor problema nunca puden tener, mas aun en mayoria de casos al liquidar ganancias muchos contadores mas de una vez solo se tiene como comprobante de alquiler un recibo, y nunca hubo un contrato entre las partes; ahora el contrato da fe entre partes y para con terceros, si entre ellos no hay inconvenientes, no habria problemas...... lo que si alex, el hecho que el locador presente sus ddjj y el monotributista pague su monotributo puede ser totalmente secundario si el primero no declara ganancias por alquileres( ahi si tendria una contradiccion) y para el monotributista es inocuo el alquiler si esta dentro de los parametros del nuevo monotributo... lo que si le prestaria atencion es que si le solicitaron a tu cliente esto, es porque ha de tener varios inmuebles, y la ley de ganancias estima que cada propiedad que no esta destinada a casa-habitacion es un alquiler en si mismo y se tendria que tributar sobre esta( una locura!! pero es asi la ley).......el sellado que te reclame rentas jajjajaja

[GyD]

y lo que si le prestaria atencion es que si le solicitaron a tu cliente esto, es porque ha de tener varios inmuebles, y la ley de ganancias estima que cada propiedad que no esta destinada a casa-habitacion es un alquiler en si mismo y se tendria que tributar sobre esta( una locura!! pero es asi la ley).......el sellado que te reclame rentas jajjajaja

Dos acotaciones:
1.- El valor locativo como gravamen de 1° en ganancias, sale del 41 f y g. No se aplica a cualquier propiedad, dado que si alguien tiene un inmueble urbano (fuera del circuito turístico) que demuestra estar usando o tenerlo desocupado, no está alcanzado por el tributo.

2.- Si tiene muchos inmuebles y los compró hace menos de 7 años o 12 (si no se inscribió - discusión aparte con monotributo), antes de cuestionarle los valores locativos le va a llegar una inducción (una especie de verificación light) donde lo que le van a perseguir es el impuesto a las ganancias sobre los fondos generados que fueron utilizados en la adquisición del bien.

Saludos.

[JoMarch]

SI EL INMUEBLE ESTA DESOCUPADO ENTRA A JUGAR LA RENTA PSIQUICA: 5% DEL AVALUO LA LEY PRESUME QUE ES RENTA DE 1 CATEGORIA.

CON RESPECTO A LO DE LOS CONTRATOS Y LA AFIP:
1- MUTUO: ENTRE FAMILIARES LA AFIP NO PIDE CONTRATO, PERO SI B DECLARA UNA DEUDA POR DINERO QUE LE PRESTO A, A LO TIENE QUE TENER JUSTIFICADO Y ADEMAS TIENE QUE TENER DECLARADO EL CREDITO.
Y LO MISMO CON CUALQUIER TIPO DE CONTRATO QUE LA AFIP NO PUEDE PEDIR CON FORMALIDAD ALGUNA MAS ALLA DE LO QUE EXIJA LA LEGISLACION DE FONDO.
PERO LO QUE SI PUEDE AFIP Y QUE LAS DOS PARTES CONTRATANTES TENGAN DECLARADO EL CONTRATO EN SUS RESPECTIVAS DDJJ DE GANANCIAS Y/O BIENES PERSONALES.

SALUDOS.

[GyD]

SI EL INMUEBLE ESTA DESOCUPADO ENTRA A JUGAR LA RENTA PSIQUICA: 5% DEL AVALUO LA LEY PRESUME QUE ES RENTA DE 1 CATEGORIA.

JoMarch, me podrías desasnar de dónde sale eso de la renta psíquica, porque acabo que consultar los tratados de Freud, Lacan, Jung, Adler, Piaget, etc... y no encontré nada...
...bueno, en verdad algo encontré que se prodría trasladar a quienes escriben sus post en mayúscula... pero no viene al caso .
Saludos

[JoMarch]

GyD:

TEXTO DE LA LEY 20628
ARTICULO 41.- En tanto no corresponda incluirlas en el artículo 48 de esta ley, constituyen ganancias de la primera categoría, y deben ser declaradas por el propietario de los bienes raíces respectivos:
g) El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.

DICTAMEN
Dictamen Asesoria Legal y Recursos Seguridad Social 4/2005
DIALIR 4/2005. Impuesto a las Ganancias. Contrato de comodato. Locación de inmuebles. Valor locativo presunto. Intereses presuntos. Exención. Encuadre. Admisión en interés de la empresa. Artículos 41, inciso g) y 73 de la ley del gravamen. Consulta vinculante. Resolución General 858 ...
Dirección de Asesoría Legal Impositiva y de los Recursos de la Seguridad Social
Dirección de Asesoría Legal “A”
Dictamen 4/2005 (DI ALIR)
Impuesto a las Ganancias. Contrato de comodato. Locación de inmuebles. Valor locativo presunto. Intereses presuntos. Exención. Encuadre. Artículos 41, inciso g) y 73 de la ley del gravamen. Consulta vinculante. Resolución General 858
Fecha: 20/10/2005
parte pertinente:
Al respecto, el artículo 56 del Decreto Reglamentario de la ley aclara que “A los fines de lo dispuesto en los incisos f) y g) del artículo 41 de la ley, se considera valor locativo el alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el inmueble o parte del mismo que ocupa o que cede gratuitamente o a un precio no determinado”.

Es decir, que conforme se desprende de los preceptos transcriptos precedentemente, la ley del gravamen presume como ganancia de la primera categoría al valor locativo que tendría un inmueble si el propietario, en lugar de haberlo cedido gratuitamente o por un precio no determinado –en lo que al caso interesa-, lo hubiese alquilado o arrendado.
Sobre el particular, la doctrina ha expresado que “... se trata aquí de la renta psíquica, también llamada renta imputada, renta presunta o renta ficta...” –cfr. Giuliani Fonrouge, Carlos M.; Navarrine, Susana Camila; “Impuesto a las Ganancias”; Ed. Depalma, 3ª edición, Buenos Aires, 1996-.
Asimismo, se ha señalado que “El efecto económico de ceder gratuitamente el uso del inmueble es igual que cobrar por tal cesión un arrendamiento o alquiler y efectuar una donación en efectivo equivalente al importe de dicho alquiler o arrendamiento; en tal caso la donación no reviste carácter de gasto deducible y el ingreso originado por la cesión onerosa queda gravado” –cfr. Enrique J. Reig, “Impuesto a las Ganancias”, Ediciones Macchi, Buenos Aires, 2001, pág. 150-.


ESTE DICTAMEN TE CITA TAMBIEN EL ARTICULO CORRESPONDIENTE DEL DECRETO REGLAMENTARIO.

Y TE COMENTO QUE ESCRIBO CON MAYUSCULAS YA QUE ASI ME DESPREOCUPO DE LOS ACENTOS!!!!!!!!!!!
Y NO CREO QUE ESO SEA PATOLOGICO, SIMPLE COMODIDAD!!!!

ESPERO HABERTE APORTADO ALGO.
SALUDOS.

[GyD]

SI EL INMUEBLE ESTA DESOCUPADO ENTRA A JUGAR LA RENTA PSIQUICA: 5% DEL AVALUO LA LEY PRESUME QUE ES RENTA DE 1 CATEGORIA.

TEXTO DE LA LEY 20628
ARTICULO 41.- En tanto no corresponda incluirlas en el artículo 48 de esta ley, constituyen ganancias de la primera categoría, y deben ser declaradas por el propietario de los bienes raíces respectivos:
g) El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.
ESPERO HABERTE APORTADO ALGO.
SALUDOS.

JOMARCH, DE ONDA, NO TE ENOJÉS, QUE LA LETRA MINÚSCULA TE QUEDA MAS FEMENINA Y ELEGANTE... Y MAS ACORDE CON TU SABIDURÍA QUE NADIE DISCUTE.

Respecto al tema que nos OCUPA, la cuestión está en OCUPA: si el inmueble está DESOCUPADO, no hay renta presunta porque su propia desocupación destruye cualquier presunción. El 41 g) es para los inmuebles que están OCUPADOS por terceros.
Para aportar un poco de confusión al tema, y para que no te quedés con ganas de gravar presuntamente un inmueble desocupado, podemos recurrir a la mínima presunta, pero en ese caso, por definición, se trata de una ganancia de tercera y no de primera (¿qué contradicción, no?).
Lo de que el FuenteRoja le haya puesto psíquica a la ganancia me parece un aporte fabuloso que demuestra los riesgos de la automedicación...
Lo que me pre-ocupa es lo del 5%, porque puede que haya llegado a tus manos algún dictamen o algo por el estilo donde se mandaran con ese porcentual.

Saludos.

[carovr668]

Hola!! JoMarch la verdad ya tengo incertidumbre por el tema del 5%, he leido muchas veces lo de renta presunta y en este caso coincido con GYD , pero si hay legislacion que diga el porcentaje con respecto a esto, se me paso completamente!! Hay algo ??? Saludos.