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ACTORES: APELLIDOS y Nombres.-
DEMANDADOS: APELLIDOS y Nombres.-
MATERIA: JUICIO DE ESCRITURACION.-
DOCUMENTACIÓN ACOMPAÑADA: Boleto de compraventa original. Constancias originales de pago del saldo de precio. Recibos de fecha ........; ..........; .............; ............; y de los intereses punitorios del ........... Copia de plano PH ................ Constancias del expediente sucesorio de autos: “............... s/ Sucesión, caratula y fs. ..., ..., ..../...., .... y .... Tres cartas documentos originales.-
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INICIA JUICIO DE ESCRITURACION:
Señor Juez:
APELLIDO y Nombre, por su propio derecho, domiciliada en calle ......... de la ciudad de ........, y constituyendo domicilio legal en calle ........., de ................, conjuntamente con mi letrado patrocinante Dr. APELLIDO y Nombre, Abogado, T° ......, F° ... del Colegio de Abogados del Departamento Judicial La Plata, Legajo Previsional n° ......, IVA: Responsable ........., C.U.I.T. N° ..............., a V.S. respetuosamente me presento y digo:
I – OBJETO:
Que venimos en tiempo y legal forma a entablar formal demanda por ESCRITURACION contra .........................., .................................., ........................, ..............., y ..............., quienes en calidad de herederos forzosos declarados en setencia de fs. 69 y aclarotira de fs. ..., registradas bajo los números .... y ..... de fecha ....................................... y de fecha ............................, condóminos INDIVISOS, vendieron a nuestro favor, un bien inmueble que formaba parte del acervo sucesorio de Doña ......................., cuyo juicio tramitó por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial Nº ......., del Departamento Judicial de .................. Hacemos expresa reserva de ampliar por daños y perjuicios.
II - HECHOS:
II-1. LO ACORDADO Y TESTIMONIADO EN INSTRUMENTO PRIVADO. ACREDITACION DE LAS CONDICIONES QUE HACEN PERFECTA Y LEGÍTIMA LA ACCION.
a) Por “BOLETO DE COMPRAVENTA” celebrado con fecha .................., en un todo de acuerdo con lo previsto en el art. 1012 y 1021 del C.C., los Sres. .........................., ................, .............., ................... y ......................., enajenaron a favor nuestro un inmueble con DESTINO VIVIENDA, sito en la calle .........................., de ................., designado catastralmente: Circunscripción .........; Sección ...........; Quinta ................; Manzana ...............; Parcela ...........; Unidad Funcional .......... Clausula primera.
b) El precio pactado de común acuerdo, ascendía a la suma de DOLARES .................. (U$S ..............) de los cuales y según da debida cuenta el contrato, se abonó el día de la firma del boleto, la suma de .................. y el saldo, o sea la suma de .................... se abonaron íntegramente con fecha .............., por cuyas sumas se han dado suficiente recibo y carta de pago en legal forma. Cláusula segunda. NO SOLO SE DIO EFECTIVO CUMPLIMIENTO al pago del saldo de precio conforme el art. 1424 del C.C. sino que además, se abonaron accesorios (punitorios) por la suma de pesos .................... ($...........). Con dicho pago se nos reintegró el pagaré que suscribiéramos en garantía del pago del saldo.
c) La entrega de la posesión del bien tuvo lugar en forma simultanea con la suscripción del boleto, a partir de lo cual son a nuestro cargo las tasas e impuestos que gravan el bien. Cláusula séptima y sexta.
d) La escritura traslativa de dominio debió otorgarse dentro del plazo de 120 días, a contar, a contar de la fecha en que tuvo lugar a la firma del boleto de venta. Dicho documento estaría a cargo del notario que los compradores designarán, tal como fue su expresa reserva, siendo los gastos a cargo de los compradores hasta la suma de pesos ................................, y los que excedan o superen dicha suma a cargo de los vendedores. Cláusula quinta.
e) Las partes firmantes del boleto ratificamos la aplicación de la mora automática tal como resulta legislada en el art. 509 del C.C. y se estableció para el de incumplimientos de las obligaciones de ambas partes de un punitorio, en los términos de los arts. 652/656 del C.C. del ....... por ciento diario. Cláusula cuarta.
II-2. LO CUMPLIDO POR LOS VENDEDORES, TARDIAMENTE EN VIOLACIÓN A LO EXPRESAMENTE ACORDADO:
El plazo de CIENTO VEINTE DIAS, establecido de común acuerdo en el contrato privado, para la formalización de la escritura de compraventa, no se ha respetado por parte de los vendedores, pese a que de nuestra parte hemos cumplido acabada y puntualmente con nuestros compromisos. La evidencia de los hechos lo hace incontestable:
a) Con fecha ..................., es decir, TREINTA Y CUATRO MESES después de firmado el contrato, los vendedores procedían a aprobar la SEGUNDA ratificación del plano de subdivisión característica.......... (aprobado originariamente con fecha .......... con primera ratificación del ......) para el efecto de ................ DAR POR CONSTRUIDA LA UNIDAD FUNCIONAL ......, es decir el departamento que fue objeto de la venta.
b) Con fecha ................, a los CIENTO VEINTE días después de firmado el contrato, en los autos caratulados “.............s/ Sucesión” el Juzgado Nº en lo Civil y Comercial dicta la DECLARATORIA DE HEREDEROS, según consta a fs. ....... registrada al folio ............., disponiendo que ............., ..................., ......................., ........................ y .............................. son indicados como herederos forzosos, hijos y esposo, de Doña ....................................
c) Con fecha .................... el Juzgado a fs. ........ por auto registrado bajo el número ....... da por cumplido los recaudos procesales necesarios y ordena se proceda a inscribir la Declaratoria de herederos dictadas en autos, respecto del bien relicto, a nombre de los herederos.
d) Con fecha ........., y según consta a fs. ....... vta en los mismos autos el Juzgado actuante, da por debidamente cumplido con el art. ............ de la Ley 6716.
e) Con fecha ................... se completan diligencias procesales para rectificar la DECLARATORIA DE HEREDEROS, respecto de los nombres y apellidos de los herederos. CON DOS años de atraso de la fecha acordada para la firma de la escritura.
SOLICITAMOS a V.S. tener, oportunamente en consideración, el evidente atraso en que han incurrido los vendedores, en tanto que: 1) Hasta la fecha no se ha dado cumplimiento a lo dispuesto en la última parte del art. 9 de la Ley 13.512, en el sentido de consignar en esta escritura público pública las modificaciones del plano e inscribirla en el Registro de la Propiedad, requisito imprescindible para proceder a la escrituración de la unidad funcional a nuestro favor: y 2) Conforme resulta del art. 20 de la Ley 6716 y art. 16 inc. b de la Ley 17801, los herederos y luego de transcurridos DOS Años y cuatro meses desde la firma del boleto de compraventa recién pudieron reunir las piezas y constancias procesales necesarias e imprescindibles para llevar adelante la escrituración, muy lejos de los ciento veinte días que aseguraron cumplir.
II. 3- LO RESISTIDO POR LOS VENDEDORES HACIENDO CASO OMISO A NUESTRO LEGÍTIMO RECLAMO:
a) Con fecha 1/10/1999 y en nuestro carácter de compradores y acreedores de una prestación de hacer, incumplida por los vendedores, enviamos, a tenor de lo dispuesto en el art. 625 C.C. una carta documento INTIMÁNDOLOS a otorgar la escritura traslativa de dominio a nuestro favor, conforme así fuera convenido en el boleto de compraventa, en tanto que de nuestra parte habíamos cumplido todas las obligaciones a nuestro cargo. Es un justo derecho y una necesidad imperiosa contar con el título de propiedad conforme lo determina el art. 1184 inc. 1 y 2505 del C.C. Se concedió un plazo de treinta días para concretar el resultado reclamado. Pese a la intimación no se avienen a otorgar la escritura y sin perjuicio de que les previnimos de los enormes los daños y perjuicios que la demora nos produce.
b) Con fecha ....................... nos fueron enviadas dos cartas documentos de idéntico tenor en respuesta a la enviada por nuestra parte. En dichas misivas se reconoce expresamente la existencia de una imposibilidad de poder otorgarla. Se exponen una serie de argumentos, a nuestro juicio revisten el carácter de evasivass, por las cuales se pretende atribuirnos una supuesta responsabilidad en la demora, y pasan totalmente por alto los trámites que debieron realizar, tanto en el Proceso sucesorio como la diligencia para aprobar la segunda ratificación del plano. (A ellos nos referimos en el apartado II-2). Si el plazo no se respetó fueron por causas ajenas a nuestra voluntad y entendemos que la demora solo les es imputable a los vendedores, quienes deberán responder de las consecuencias del caso fortuito y fuerza mayor arts. 513 y 514 del C.C.
c) Respecto de la supuesta inhibición, ¿si en verdad existe?, es una razón que sin dudar obsta para disponer de los bienes (prohibición general de vender art. 228 del CPCC), y el vendedor que ha sido inhibido debe procurar levantar la medida cautelar para cumplir con sus compromisos, previo al acto escriturario, para recuperar la facultad de transferir. Es obvio que los vendedores cuando prometían la escritura daban como un supuesto necesario que no se encontrarían inhibidos y que los títulos, dentro del plazo de los CIENTE VEINTE DÍAS, serían PERFECTOS. La tardanza verificada, evidente, no un hecho que nos pueda ser imputado. No hay culpa concurrente en los términos de los arts. 510, 1201 del C.C. entendemos que somos acreedores de una obligación de hacer desde el momento que hemos honrado nuestros compromisos y satisfecho las condiciones que hacen perfecto nuestra demanda (art. 1423 C.C.).
d) Respecto de la posibilidad de otorgar la escritura traslativa de dominio por una parte indivisa o ideal, entendemos que no es lo acordado ni es el modo en que fue la intención de las partes que el hecho se ejecutará (art. 1198 y 625 C.C.). Por la naturaleza de la obligación de escriturar “de hacer”, ella es un caso típico de obligación indivisible irregular o impropia art. 680. Todos los vendedores, COHEREDEROS INDIVISOS, son deudores conjuntos y forman en el proceso un litisconsorcio pasivo necesario. La mora les alcanza a todos por igual. El pago que se exige es el cumplimiento íntegro de la obligación art. 742 C.C. (Doctrina Llambias Cod. Civil Anotado Tomo II-A, Editorial Abeledo-Perrot, Bs.As. 1979, art. 625, Jurisprudencia anotada pag. 388 C.Civl Sala A, de 32-366; Sala B de 54/411, Sala C de 36-452, 28-370, Sala E de 48-570, 38-528).
III. FUERO DE ATRACCIÓN. NO CORRESPONDE.
a) En vista que el fuero de atracción es una excepción que modifica y deroga las reglas comunes de la competencia, nuestros juzgados han dispuesto en reiteradas ocasiones que las normas del art. 3284 del C.C. deben ser de interpretación restringida.
b) Reiterada jurisprudencia a establecido que corresponde cuando se demandan por obligaciones personales, de contenido patrimonial, contraídas por el causante en vida.
c) Probado conforme el boleto agregado que, en el presente caso, se demanda el cumplimiento forzado (art. 629 C.C.) de una obligación de hacer, como es la de escrituración, que fuera constituida por los herederos declarados con fecha ........, es decir con posterioridad a la muerte del causante, deceso que tuvo lugar el ..............., no corresponde aplicar el art. 3284 inc. 4 (Morello y otros Código Procesales, Editora Platense 1979, tomo IX pag. 70, Fallos de Cámara 1, sala II de La Plata, causa 170371 reg.int. 432/77 y Fallo Cam. Sala II La Plata causa B-40364 reg.int. 169/75).
III – PRUEBA:
A fin de acreditar lo expuesto y para la instancia procesal oportuna ofrezco las siguientes medidas probatorias que hacen a nuestro derecho.
A) INSTRUMENTAL: Se tengan como tales los instrumentos que se acompañan, solicitándose la reserva de los originales en la Caja de Seguridad del Juzgado y dejándose copia simple en autos, previa certificación del Actuario.
B) CONFESIONAL: Se cite a los demandados a absolver posiciones a tenor del pliego que oportunamente se acompañará y reconozcan la legitimidad de sus firmas y eficacia de los documentos.
C) INFORMATIVA: Se libre oficio al REGISTRO DE LA PROPIEDAD de la Pcia. a fin de determinar: 1) La actual titularidad y medidas cautelares reales del bien inmueble enajenado, inscripto en la Matricula ............ del Partido La Plata (55); 2) Anotaciones personales de carácter cautelar en cabeza de .............., .........................., ....................., ........................... y ............................
D) TESTIMONIAL: Para el supuesto caso que se controvierta la legitimidad de los recibos dados como constancia del pago del saldo de precio, se cite a prestar declaración al Dr. APELLIDO y Nombre, Abogado, T° ......, F° ... del Colegio de Abogados del Departamento Judicial La Plata, Legajo Previsional n° ......, IVA: Responsable ........., C.U.I.T. N° ............... con domicilio legal en calle ............................ , patrocinante de los herederos en los autos sucesorios citados, a fin de que reconozca su firma y sello y la legitimación de su gestión.
E) PERICIAL: Para el caso de que V.S. lo considere necesario, o para el supuesto que los demandados desconozcan las firmas en el boleto de compraventa, se designe: 1) Un único perito en la materia para que anticipe en dictamen por escrito acerca de la autenticidad de las firmas; 2) Un único perito ESCRIBANO PUBLICO para que anticipe en dictamen por escrito acerca de si los vendedores, coherederos indivisos, tenían la documentación necesaria y suficiente y estaban legalmente en condiciones para otorgar, personalmente, la escritura dentro del plazo de ciento veinte días de firmado el boleto y eventualmente para que indique cual resulta ser, conforme a su ciencia, objetivamente, la causa que impide, a la fecha la escrituración.
IV – DERECHO:
Sin perjuicio de la aplicación de la máxima “iura novi curia” que faculta a los jueces en ejercicio de su función jurisdiccional, para suplir o enmendar los errores u omisiones de las partes en la calificación del derecho, con la única limitación de las partes de no cambiar o alterar los hechos constitutivos de la demanda y la “causa petendi”, fundo el derecho que asiste a mi parte, en las disposiciones mencionadas en el transcurso de las distintas exposiciones y art. 505 y concordantes del Código Civil, art. 320 inc. 2 ap. F y 37 del CPCC.
VII – PETITORIO:
Por todo lo expuesto, a V.S. solicitamos:
a) Se nos tenga por presentados, parte y por constituido el domicilio legal.
b) Se tenga por agregada la documentación original acompañada, reservándose la misma en la caja de seguridad del Juzgado interviniente, previa certificación por el actuario de las copias que se acompañan.
c) Se corra traslado a los demandados por el término de ley, bajo apercibimiento de lo dispuesto en los arts. 354, 484 y 59 del CPCC, según el trámite del proceso sumario.
d) Se tenga presente, y en su debida oportunidad, se haga lugar a la prueba ofrecida, en
todo aquello que no sea motivo de expreso reconocimiento por parte de los demandados, sin perjuicio de las que V.S. disponga en orden a las facultades instructorias y para mejor proveer.
e) Oportunamente se dicte sentencia haciendo lugar a la demanda en todas sus partes, intimándolos a término a remover todo obstáculo material, legal o procesal a efectos de suscribir y otorgar la escritura traslativa de dominio a nuestro favor, con expresa imposición a los demandados del pago de los punitorios acordados, en mérito del atraso incurrido, bajo apercibimiento de aplicarles astreintes para el caso de resistencia; costos y costas de los vencidos.
Proveer de conformidad,
SERÁ JUSTICIA.-
