usucapion veinteañal

[paucho66]

Que tal soy nuevo en este foro, apelo a la buena voluntad y experiencia de ustedes para ver si me sacan algunas dudas respecto a este caso, resulta que: Dos abuelos de ahora en adelante “A”, vivieron toda su vida en una propiedad de la cual son propietarios con titulo, solo que este lote se encuentra levemente corrido por lo que invade en una pequeña porción el lote de su vecino B.- Esta situación de hecho duro tola vida de los abuelos, (casi 80 años) y esta persona B nunca les reclamo nada formalmente. En la actualidad, ya fallecidos A, y habiéndose dictado declaratoria de herederos, sus herederos venden dicho lote (incluyendo la pequeña porción litigiosa) por boleto de compraventa a C.-
El asunto es que ahora B le esta reclamando a C esa porción de terreno, o en su defecto le pide una cantidad irrisoria de dinero, ejerciendo presión a través del Municipio quien les tomo un reclamo sobre invasión de terreno y decidió clausurar la obra que se encontraba realizando C.-
Hoy la obra se encuentra clausurada por esa razón, con el perjuicio que conlleva paralizar una obra.
Las inquietudes son las siguientes: Las herederas de A, aunque hayan perdido la posesión (ya que vendieron por boleto a C) pueden representar a A e iniciar un juicio de usucapion veinteañal ya que la posesión de A fue pacifica, continua e ininterrumpida por más de 80 años, o tienen que estar actualmente en posesión del terreno (recuérdese que A poseyó durante 80 años por lo que entiendo no necesitan sumar posesiones como en la accesión de posesiones).?????
En el caso que esto sea posible la acción la puede intentar una sola de las herederas o indefectiblemente tiene que actuar todas en conjunto. (son tres).-
Otra duda sería si C al tener boleto de compraventa (tiene fecha cierta pero no esta sellado) puede tener legitimación activa para iniciar la acción mencionada (usucapión larga)????
El único detalle que me queda agregar en esto es que después del fallecimiento de A (los abuelos) una señora usurpo el referido lote durante 3 años, luego fue desalojada (con la acción de desalojo correspondiente) iniciada por las herederas.-
Les Agradezco cualquier ayuda que me puedan brindar, pero es una situación que me trae dudas y no encuentro el material para resolverlo, desde ya muchas gracias.-

[kantaclaro]

Desde un principio descartá la viabilidad de iniciar la usucapión por cuanto es requisito para ello que quien la intente acredite la documental de recibos municipales y de rentas que, por ser sólo una fracción del terreno invadido, seguramente no los posee. Descartado ello, y si la invasión no es significativa y C no posee construcción actual o futura sobre ella, recomendaría que con la intervención de un agrimensor se restituya el eje medianero a su posición correcta y B manifieste expresamente su conformidad al respecto. Saludos y a tu disposición para cualquier aclaración. Suerte

[paucho66]

Muchas gracias por atender este asunto, te comento que una de las alternativas que se considero antes de evaluar el inicio de una acción como la usucapion fueron las de restituir la porcion de terreno litigiosa "casi" en su totalidad, digo casi porque lo que sucede es que C ya habia construido las bases de su vivienda abarcando dicha porción de terreno y una vez terminado ello se presenta B a reclamar. Por eso te comentaba que B pretende casi la misma suma que saldria demoler todo, lo veo como un abuso del derecho de parte B ya que no reclamo nada durante 80 años (todos los vecinos dan cuento de ello). Y perdona la duda, pero a mi entender la documental (imp de rentas y munic) sería en todo caso una prueba más pero su sola inexistencia no creo que haga caer la pretension de usucapir, cuento como prueba a mi favor el relato de 6 vecinos y una pericia sobre el muro que dan cuenta de su antiguedad, sos muy amable en interesarte saludos.-

[kantaclaro]

Si el muro construído es el que está emplazado sobre la porción de terreno "invadido" y lleva allí más de 20 años, entonces toda acción que pretenda iniciar el propietario del predio sobre el que recae la invasión podrá (con prueba testimonial, documental y/o pericial) ser repelida oponiendo la prescripción adquisitiva. Al mencionar la prueba relativa a tasas e impuestos para usucapir, rescato la importancia que tiene en dicho juicio; por lo cual el juez al fallar no puede sólo basarse en la testimonial. Otra posibilidad (más allá de los costos y para regularizar la situación) sería que el "invasor" le compre al otro la parte invadida (hay que consultarlo con un agrimensor). Saludos

[nicomax]

Buenas noches
Primero les voy a describir la situacion.
Compramos un terreno de 10 mts de frente por 40 de fondo.
Ahora estamos por empezar a construir y nos dimos cuenta de que la vecina de uno de los costados del terreno tiene un garage que esta invadiendo nuestro terreno en 30 cm (que serian 15 cm si se hace la medianera) nosotros queremos recuperar esos centimetros ya que nuestro terreno no es amplio de frente, entonces fuimos a hablar y nos dijo que despues de 20 años que invadio no le podemos reclamar nada.
En la plancha catastral no figura la invasion. Pero en el plano de la casa de ella si figura la pared que esta invadiendo nuestro terreno. Es decir qu aprobaron ese plano (sin saber o sabiendo que estaba invadiendo). Igualmente ella no pago ni impuestos ni nada sobre esos metros que invadio. Lo unico que tiene a su favor es que estuvo por muchos años invadiendo sin que nadie le dijera nada.
Yo quisiera saber cual o cuales son las posibles soluciones.
Desde ya diculpen las molestias ocacionadas y espero una posible solucion.
Gracias..
nico

[martinhm77]

Buenas noches
Primero les voy a describir la situacion.
Compramos un terreno de 10 mts de frente por 40 de fondo.
Ahora estamos por empezar a construir y nos dimos cuenta de que la vecina de uno de los costados del terreno tiene un garage que esta invadiendo nuestro terreno en 30 cm (que serian 15 cm si se hace la medianera) nosotros queremos recuperar esos centimetros ya que nuestro terreno no es amplio de frente, entonces fuimos a hablar y nos dijo que despues de 20 años que invadio no le podemos reclamar nada.
En la plancha catastral no figura la invasion. Pero en el plano de la casa de ella si figura la pared que esta invadiendo nuestro terreno. Es decir qu aprobaron ese plano (sin saber o sabiendo que estaba invadiendo). Igualmente ella no pago ni impuestos ni nada sobre esos metros que invadio. Lo unico que tiene a su favor es que estuvo por muchos años invadiendo sin que nadie le dijera nada.
Yo quisiera saber cual o cuales son las posibles soluciones.
Desde ya diculpen las molestias ocacionadas y espero una posible solucion.
Gracias..
nico

La solución esta en consultar con un abogado, este no es un sitio de asesoramiento gratuito.-
Saludos cordiales

[nicomax]

El tema es que lo consulte con 1 y no es muy claro el tema. Quiero saber si existe o no existe la prescripcion en estos caso.. Pero bueno gracias igual...

[Polux]

Yo le mandaría una carta documento a la municipalidad en principio, porque "C" es comprador de buena fe, recordemos que el compró el inmueble con todo lo plantado, clavado, etc. osea que sucede en sus derechos a los herederos, así como los herederos sucedieron universalmente a "A". Por lo tanto, "C" es dueño de la totalidad del inmueble, si el trámite es administrativo manda reclamos y cartas documento al municipio para continuar la obra, y si te llega algo judicial reconveni a "B".

Nuestra sociedad esta llena de estos vivos, yo cuando me llega algo parecido los peleo a capa y espada, como para que se les vallan las ganas de molestar a la gente que trabaja. (Lo mas triste es que normalmente están asesorados por algún colega de dudosa ética, listos para embarcar al cliente en cualquier cosa para cobrar honorarios).

[Julisdoso]

HOLA! NECESITO AYUDA, Soy de la Prov de Santa Fe e inicie una demanda de usucapion en el año 2009 acreditando que mi mandante en 1995 comenzó a abonar el impuesto inmobiliario desde los años 1980 a la fecha, ademas voy a ofrecer testimoniales y una ispeccion ocular que verifique el cercamiento, corte de pastizal, plantacion de arbustos y demas. Mi duda es los 20 años se cuentan desde el año 1995 que comenzó a abonar, porque en este caso no llegaría cumplir con los 20 años exigidos por ley; o bien desde 1980 en adelante. MUCHAS GRACIAS!