Sucesion estado parcelario

[jimenacambronero]

Hola estimados colegas, les escribo para ver si pueden ayudarme con esto; vino a verme una persona para realizar una sucesion por un bien inmueble que quiere vender y la idea es realizar la venta por tracto abreviado; pero quiere q le pase un presupuesto con todo incluido, es decir hasta la declaratoria de herederos, antes q nada le pedi los datos del inmueble para sacar las cuentas en base a la valuacion fiscal, cuando me fijo la valuacion la misma es de $ 8500 figurando con dicho valor ya que esta considerado como terreno valdio, son aproximadamente 3 hectareas con una casa, ubicada en una zona de quintas en La Plata, la duda que tengo es la siguiente, por lo que tengo entendido en la sucesion para acreditar la valuacion y que se me regulen honorarios y aportes tengo que presentar el certificado catastral, pero deberia hacer un estado parcelario antes para asi tener el valor fiscal actual.
mi miedo es hacerle un presupuesto en base a esa valuacion ($8500) y que luego le pidan desde el juzgado realizar el estado parcelario y que la valuacion sea mucho mayor, razon por la cual la regulacion seria muy superior y que el presupuesto no seria el mismo.
mi idea era hacerle un convenio de honorarios pero dadas las circunstacias no me animo a confirmarle un valor.
le explico la situacion y le recomiendo hacer el estado parcelario antes de la sucesion?¿? como ralizo un calculo aproximado de los honorarios para el convnio con todos los gastos incluidos?¿

[diegogvillamayor]

hola, tenes 3 opciones, o haces pacto de cuota y pones un % del valor de la propiedad, y asi cuando hagas el estado parcelario si sale mas siempre cobras el mismo %, no se si me explico.
la segunda es ir a regulacion y la tercera es mandar al agrimensor ahora. te demorara como mucho 1 mes.
un convenio con todos los gastos es complicado hacerlo, se pone los honorarios y los gastos son aparte, de gastos tenes bono 23, ius 50, edictos 100, pensiones 20, testamentos 20 , 7205 gratis por juzgado, agrimensor 500 minimo, y para inscribir, dominio 80, cedula catastral 80, catastro 80, inhibicio 80 y cesion 80y tasa y sobre tasa. obvio honorarios, aportes e iibb.
mas o menos ahi te puse los gastos, sabes que tasa es el 2.2 % del bien y la sobre tasa el 10 % de la tasa.
los gastos son estimativos en base a lo que a mi me cobra la gestoria.
saludos.

[mfrinland]

Yo he tramitado sucesion donde el valor fiscal es muy bajo, y la tasa de justicia la he pagado en base a esa valuación, siempre convengo un honorario con el cliente en base a una valuacion actualizada, y denuncio haber pactado el honorario minimo de la valuacion mas baja. Nunca me lo han pedido en el Juzgado la actualizacion, que si es necesaria para inscribir el bien, entonces esos gastos los debes sacar de la nueva baluación. Suerte.

[jimenacambronero]

gracias por responder, si mi idea era hacer el convenio de honorarios, pero como el cliente es una persona conocida, no quiero q desp con la actualizacion de la valuacion se lleve una sorpresa en caso de que acordaramos un % en cuanto al valor del bien. Creo q voy a sugerirle que primero realice el estado parcelario y luego iniciamos la sucesion y firmamos el convenio en base a la nueva valuacion fiscal, creo q seria lo mas conveniente tamnto para mi cliente como p mi, no se que les parece?

[marifigue]

estoy en una situación parecida...es una sucesión en prov. la valuación fiscal es baja...$49 000...la rela es muy distinta. tenia pensado entonces cobrarle dentro del porcentaje legal...mas cercano al más alto..dado que no voy a pedirle que llame a un agrimensos.
lo voy a pactar directo con mi cliente..por convenio de honorarios....la duda es: cuanto pasarían ustedes de honorarios en ese caso?....son dos hermanos. y la valuación fiscal es de 49000..pero sabemos que no es la REAL. dado que es una propiedad de 500 mentros cuadrados..con 190 cubiertos.
cuantos sería medianamente correcto?....por otro lado...el ocnvenio de honorarios se presenta en el expediente? ...gracias.

[diegogvillamayor]

hace un promedio del fiscal y el real. Y se ahi toma el 10 %.
Ahora al agrimensor lo vas a tener que llamar si o si si te interesa terminar la sucesion.

saludos.

[marifigue]

ahhh....eso es lo que no sabía....lo tengo que llamr si o sí...en que momento de la sucesión? perdón mis dudas pero es mi primer caso. gracias..
ahh por otro lado..el convenio lo tengo q presentar en el expediente? lo que arregle con el cliente lo tengo q presentar? gracias

[diegogvillamayor]

hola, si estas en provincia vas a necesitar la cedula catastral a los fines de poder finalizar la sucesion ya que de ella se saca el valor la tasa de justicia, sobre tasa y honorarios. lo podes hacer en cualquier momento del juicio ya que dura 3 años.
en cuanto al convenio de honorarios te conviene presentarlo y homologarlo si vas a cobrar mas de 12 % del valor fiscal, ya que eso es mas o menos lo que se regula.

[marifigue]

yo pensaba cobrarle mas del 12% porque el valor fiscal es bajo....y la casa no vale eso..al no pedirle ya la tasación...y la necesidad de ellos de saber cuanto mas o menos le voy a cobrar..pensaba firmar un convenio.
el valor fiscal es de 49.000 pesos..pero sabemos q nada q ver q el real. para no pedirles lo del agrimensor ya...pensaba asegurarme honorarios...por el valor fiscal pero altos....pensaba algo asi como por toda la sucesión $10.000...te parece demasiado?.... voy a tener problema al momento de presentar el convenio en el expediente? por otro lado...algunos abogados...me decian q mis honorarios no son calculados sobre el total del acervo..porque la conyuge superstite le corresponde el 50% gananciales(por logica) pero que eso se excluye para calcular...por otro lado...otros me dicen q es sobre el total del inmueble indempendientemente de eso. tengo muchismas dudas..gracias por ir aclarándome el panorama.!!!!!!

[diegogvillamayor]

la regulacion se va a calcular sobre el total del acervo a suceder, es decir si el bien es ganancial y la mujer esta viva del 50 % de lo que vale la casa, de ahi sale el calculo.
cobrar 10.000 una sucesion no esta mal.
Tene en cuenta que por mas que hoy para arba valga 49.000 la casa cuando vaya el agrimensor seguro la valuacion aumenta, casi siempre pasa eso por construccionbes sin declarar o por actualizacion.
Yo no conozco casas normales de menos de 60.000/70.000 de valor fiscal, pero todo depende.
si haces el convenio, presentalo a homologar.

saludos.

[marifigue]

genial!! me aclaraste muchas dudas....a ver si entendí bien entonces. si la casa vale 49000 y tengo que sacar mis honorarios....el porcentaje lo hago sobre el 50 % de ese valor..por q lo otro es ganancial?...asi seria?
por otro lado...si o si..se presenta el convenio en el expediente? el juez lo exige?...
y por ultimo...el agrimensor que nombras se contrata particular...o la cedula catastral es lo q determina el valor fiscal actualizado? la cedula catastral la pido en arba? mil gracias y mil perdones por tantas dudas!

[marifigue]

quizás me convenga solicitar la cedula catastral previamente a firmar el convenio para confirmar el valor de la propiedad verdad? igualmente me la van a pedir en la sucesión..asi q me sirve...es cara solicitar la cédula?

[diegogvillamayor]

tenes que buscar un agrimensor y depende del valor de la propiedad. pero ronda los 700/1000

[marifigue]

ahhh ok pensé que se solicitaba en arba
me aclaraste muchas dudas....a ver si entendí bien entonces. si la casa vale 49000 y tengo que sacar mis honorarios....el porcentaje lo hago sobre el 50 % de ese valor..por q lo otro es ganancial?...asi seria?
por otro lado...si o si..se presenta el convenio en el expediente? el juez lo exige? y por ultimo 10.000 no es mucho entonces..pq ahora me cambia el panorama al no ser el 100% de la propiedad..sino el 50%

[diegogvillamayor]

si la casa es ganancial y un conyuge este vivo, la tasa, sobre tasa y honorarios se paga y regula sobre el 50 % que se transmite.
el convenio lo presenteas si queres.
si te regulan menos y tus clientes no te pagan lo que conviniste no vas a poder ejecutar ese convenio entre partes sino la regulacion.