CONSTRUCCION EN TERRENO AJENO

[jorgefelix]

Estimados Colegas:
Resulta que mi cliente, en una construccion urbana de pcia de Bs. As., ve afectado parte de su terreno por la construccion de su vecino, la cual invade en mas de 2,50 mts. su propiedad. Ya se envio hacer por un profesional la mensura correspondiente para dejar en claro los linderos de cada terreno. La pregunta:
1- Cual es el camino procesal a seguir para recuperar el espacio afectado por el vecino?
2- Con que plazo prescribe el reclamo y desde cuando comienza a correr?
Desde ya, como siempre agradezco los consejos y la ayuda. Espero.-

[kantaclaro]

Luego de que la mesura (y estudio de títulos) verifique la ocupación, cabrían 2 opciones: que el ocupante le compre al ocupado el sector invadido; regularizando el catastro por medio de un agrimensor.
O que se intima x CD bajo apercib. de iniciar acción de reivindicación (cuidado con el tiempo de ocupación, pues si es de 20 años o más puede oponer prescripción). Saludos

[jorgefelix]

Ante todo, GRACIAS KANTACLARO!! Ahora, supongamos:
Teniendo en cuenta que estoy por el reivindicante:
Tengo escritura a nombre del actor y relevamiento catastral (o plano) hecho por una agrimensora, que establece que hay invasion en su contra. Planteo la accion de reivindicacion y me opone una usucapion.
1- Como se prueba que han pasado los 20 años?
2- Desde cuando comienza a correr el plazo?
3- Quien prueba que han trascurrido?
Cualquier otra duda que se les ocurra en esta situacion y que pueda plantearse.... Espero.-

[jorgefelix]

Colegas:
Disculpen, pero quiero aclarar que el terreno esta invadido 2,75 mts a lo largo por el vecino lindero, es decir que lo que se intenta reivindicar es una porcion de terreno (lonja). Es decir que no se reclama la devolucion de un inmueble en su totalidad. Comento esto, porque estuve buscando algo parecido a mi caso y no pude encontralo.
Lo que les pido, aparte de los consejos que me han dado y los que vendran, es un modelo de Carta Documento que se ajuste al caso para urgentemente enviarla y cortar una posible Usucapion.
Gracias a todos.-

[flux]

Resulta que mi cliente, en una construccion urbana de pcia de Bs. As., ve afectado parte de su terreno por la construccion de su vecino, la cual invade en mas de 2,50 mts. su propiedad. Ya se envio hacer por un profesional la mensura correspondiente para dejar en claro los linderos de cada terreno. La pregunta:
1- Cual es el camino procesal a seguir para recuperar el espacio afectado por el vecino?
2- Con que plazo prescribe el reclamo y desde cuando comienza a correr?
Desde ya, como siempre agradezco los consejos y la ayuda. Espero.-

Yo ni mandaria CD, empezaria por la medida preliminar para que manifieste cual es el caracter de su ocupacion en esa franja de terreno. Sobre lo que diga se hace desalojo o se hace revindicacion.

La otra, es, con una maza bajar la pared y recuperar por la fuerza el terreno (cosa que no es el camino legal, pero es efectivo, siempre que haya posibilidad factica de hacerlo, osea que el vecino ocupa no este, que este descuidado, de vacaciones, etc), mas por lo caotico que pueden ser los procesos de revindicacion y demas con lo que cuestan y demoran).

El plazo es de 20 años desde que comenzo la ocupacion a titulo de dueño, si la persona ya paso ese plazo y metes una revinidicacion te pueden oponer una prescripcion y sonaste. En ese caso lo mejor es recuperar el espacio a la fuerza y que luego ya no puede oponer prescripcion adquisitiva porque perdio la continuidad de la posesion

[mmoreno]

Resulta que mi cliente, en una construccion urbana de pcia de Bs. As., ve afectado parte de su terreno por la construccion de su vecino, la cual invade en mas de 2,50 mts. su propiedad. Ya se envio hacer por un profesional la mensura correspondiente para dejar en claro los linderos de cada terreno. La pregunta:
1- Cual es el camino procesal a seguir para recuperar el espacio afectado por el vecino?
2- Con que plazo prescribe el reclamo y desde cuando comienza a correr?
Desde ya, como siempre agradezco los consejos y la ayuda. Espero.-

Yo ni mandaria CD, empezaria por la medida preliminar para que manifieste cual es el caracter de su ocupacion en esa franja de terreno. Sobre lo que diga se hace desalojo o se hace revindicacion.

La otra, es, con una maza bajar la pared y recuperar por la fuerza el terreno (cosa que no es el camino legal, pero es efectivo, siempre que haya posibilidad factica de hacerlo, osea que el vecino ocupa no este, que este descuidado, de vacaciones, etc), mas por lo caotico que pueden ser los procesos de revindicacion y demas con lo que cuestan y demoran).

El plazo es de 20 años desde que comenzo la ocupacion a titulo de dueño, si la persona ya paso ese plazo y metes una revinidicacion te pueden oponer una prescripcion y sonaste. En ese caso lo mejor es recuperar el espacio a la fuerza y que luego ya no puede oponer prescripcion adquisitiva porque perdio la continuidad de la posesion

Lo que si, que se prepare tu cliente porque seguro lo denuncian por daño.

[mmoreno]

Para mi, si no pasó un año de la construcción la vía más rápida e idónea sería un Interdicto de obra nueva. Lee un manual de derechos reales que te lo explica en qué casos procede.

[jorgefelix]

Es dificil el tema, ya que no encontre mucha jurisprudencia respecto a una reivindicacion parcial, como es el caso y por lo que vi es muy dificil que un juez proceda a demoler cuando sobre una superficie de 480 mts2, solo afecta un 3%. Habra que negociar la venta del espacio ocupado, con mas los daños y perjuicios ocacionados, ya que se produce la invasion sobre el frente del terreno de mi cliente.
Igualmente, gracias por el consejo de demoler con la maza. Yo, a un colega no se lo diria, ya que suena a tomada de pelo. Respecto al manual de derechos reales, tampoco lo remitiria. Es facil ampararse en un seudonimo y tambien cobarde. Lo que siempre recomiendo, es recordar que nadie nacio abogado y a todos les a costado en sus comienzos. Yo sigo confiando en la utilidad de los foros profesionales, lastima algunos graciosos baratos. A todos los que sirven bien, GRACIAS!!

[Tofee]

Hola Jorgefelix, falta que nos digas cuánto tiempo pasó desde que se produjo la invasión del terreno. Ese dato es importante para saber si te pueden oponer la prescripción. Y cuál sería hoy la mejor opción para el inicio de la acción.
Y por la falta de ese dato se origina la respuesta de flux (siempre muy práctico y expeditivo, aqunque poco ortodoxo) y de mmoreno (que te propone investigues en los manuales el interdicto de obra nueva). No te ofendas, cada uno de nosotros trata de aportar algo y entre todos tratamos de ayudar.
El foro es como una "tormenta de ideas", no descartes ninguna aunque te parezca disparatada o absurda. Todo suma o resta, y nos hace pensar las cosas desde dintintos ángulos.

Saludos,

[mmoreno]

Esperaba un agradecimiento y para mi sorpresa me tratan de cobarde . Sinceramente no sé desde cuando leer un manual de derecho pueda resultar un desmérito, seguramente tendría que haber dicho tratado en vez de manual, pero no es para enojarse. Como bien dice Tofee, el foro es simplemente una herramienta de donde se pueden tomar ideas. Te pido disculpas si te ofendí, pero creeme que no lo dije irónicamente.

INTERDICTO DE OBRA NUEVA. PROCEDENCIA.

En forma concordante con los arts. 2498 y 2499 del Código Civil, el texto originario del art. 619 del Código Procesal condicionaba la procedencia del interdicto de obra nueva a que ésta "se hubiese comenzado", significando con ello que se encontrara aún en estado de ejecución; lo cual se precisa luego de la reforma introducida a dicho art. 619 por la ley 22.434, al descartarse la admisibilidad del interdicto sólo cuando la obra "estuviese concluída o próxima a su terminación. La ley no proporciona una pauta rígida para determinar la admisibilidad del interdicto de obra nueva, sino que la apreciación de cuando la obra se halla próxima a su terminación debe efectuarse prudencialmente, de acuerdo a las particularidades de cada caso. Una obra construída en un 55 por ciento, o sea, poco más que la mitad, no es una obra "concluída o próxima a su terminación", según lo exige el art. 619 del Código Procesal para descartar la viabilidad del interdicto.

EA QUINTANA

PADIN, HECTOR FRANCISCO c/DESERTO Y GOMA, FELISA EMILIA s/INTERDICTO 27/12/90

C. 079629

Read more: http://ar.vlex.com/vid/padin-hector-fra ... z1Pn1RXQ3B

[jorgefelix]

Disculpenme la actitud. La idea es que cuando trabajo no jodo, o por lo menos trato de no hacerlo ya que puedo perjudicar a alguien. Intento ser responsable y sobre todo de preocuparme y ocuparme de resolver aun cuando no tengo ni idea como en este caso. Creo en Uds y estoy seguro de la ayuda que me dan, el problema surge a partir de la forma. Mmoreno, desde ya que son aceptadas las disculpas y agradecidos los consejos. No te ofendas tan facilmente y mira el contexto, siempre tene en cuenta que no sabes quien esta del otro lado.
Respecto al tiempo de ocupacion: este data desde por lo menos 15 años. El tema es que hable con el abogado de la contraparte y me anuncio que va a oponer la usucapion y creo que si yo estuviera en esa situacion tambien lo haria. La idea que me propone es valuar la porcion ocupada y como la misma esta al frente de los terrenos, ponerle un plus que responda a los daños y perjuicios correspondientes. Habra que ponerle precio a 16 mts2, mas el plus y si alguien sabe como se valua esto, mejor.
El tema surge que despues de estar litigando 4 o 5 años con un proceso muy costoso, el juez nos diga que no puede tirar una edificacion de 2 plantas que ocupa solo el 4% del total de mts 2 del terreno. Me parece que es complicado.
Colegas, les repito mi agradecimiento y mi confianza en el foro. Todos las ideas son aceptadas y valoradas, si no fuera asi lo soluciono no comunicandome mas con Uds. Un abrazo.

[Mar07]

Hola Jorge! un colega tuvo un caso similar al tuyo hace unos años. Su cliente habia comprado en un loteo y de vez en cuando iba a visitar su terreno. El vecino comenzó a construir y un día observando de frente se dio cuenta que el del vecino parecía mas ancho...por lo que sospechó que habia avanzado unos metros. Se tomaron las medidas y efectivamente eso había pasado. Se enviaron las CD correspondientes intimando al vecino a la devolución del terreno...y luego se le inició Acción de reivindicación con más daños y perjuicios. En el intercambio epistolar pretendieron comprar el terreno pero el precio ofrecido era muy bajo. Tené en cuenta que en estos casos practicamente estaríamos hablando de una venta forzada. En el juicio sobretodo lo que se intentó probar fue la mala fe del vecino, que aun a sabiendas que estaba construyendo en propiedad ajena continuó con la misma. No se consiguió la destrucción de lo construído y posterior devolución porque era la parte más importante de la propiedad y se la trató de proteger por ser considerado un bien social (era una vivienda de familia), lo que si el precio de la lonja fue incrementado bastante en comparación de lo que ofrecían los vecinos y por supuesto con más los daños y perjuicios... (hay que ver de acuerdo a la zona si al achicarse el terreno no lo desvalorizó etc etc.).- Espero te sirva... saludos!
Ahora el tema de la usucapión... los veinte años hay que probarlos...

[jorgefelix]

Mar07: Hasta ahora he enviado CD al ocupante manifestando la ocupacion, invitandolo a concurrir a mi oficina a convenir al respecto bajo intimacion acciones judiciales, D y P, etc. En respuesta me dice que la ocupacion es publica y pacifica y que pasa los 20 años y que invoca presc. 20añal. Asi es que me habla x tel. el ocupante y me deriva a su abogado al que me dirijo y me manifiesta la respuesta de su CD y que debemos ponernos de acuerdo en que el ocupante le compre al ocupado su parte. Yo entiendo que es asi (porque no veo otra solucion por lo ut-supra referido aqui) y que le vamos a transmitir una liquidacion sobre el valor, mas los daños y perjuicios reclamados y que quede un titulo perfecto para mi cliente. Hasta ahora estamos de acuerdo. El tema es:
1- Como tasas una porcion de 2,73 x 6,00 mts ocupada al frente sobre un terreno de 10,00 x 48,00 mts en un barrio de una localidad pequeña de la Pcia de Bs. As.(los 2,73 menos 10,00 quedan de frente 7,27 mts, o sea afecta un 3 o 4 % del total del terreno al frente)???
2- Cuanto le sumas de daños y perjuicios al respecto?? Como o con que lo graduas??
Gracias por tu respuesta y por tu ayuda. Espero.-

[Tiburcio]

Antes de seguir consultá con un agrimensor si le van a aceptar una parcela de 7,27 de frente. Me parece que es menor al mínimo y por lo tanto el vecino tendría que comprar todo el lote.

[Tiburcio]

No me quedó claro si el dueño de la propiedad ocupada había pagado los impuestos en estos últimos veinte años y si ejerció actos posesorios.
Porque hay jurisprudencia de la provincia de Bs. As. que, ante la imposibilidad de usucapir una parte de un inmueble parcelado ha declarado que el que ocupa y posee una parte también tiene vocación por el todo y ha declarado totalmente usucapida la parcela ocupada por el vecino a su favor.