CONSTRUCCION EN TERRENO AJENO

[jorgefelix]

Tiburcio:
Hay construccion sobre los 2 lotes y estan habitados por los titulares de las propiedades. Las 2 escrituras son del 2004 y fueron terrenos fiscales que la Pcia de Bs As le dono al municipio y este a la vez le tuvo que escriturar como donacion sin cargo a cada ocupante. El tema es que la posesion viene ocurriendoa partir de los padres de los actuales titulares.
Respecto al frente queda de 7,23, pero le quita un martillo de 6,00 de prufundidad (no es una lonja de largo). La Agrimensora dice que se puede modificar como PH. Veremos. Muchas gracias por tus comentarios. Saludos.-

[Eri88]

Hola Tiburcio! Podrias pasar la jurisprudencia?
Gracias!

[Mar07]

Ante todo, GRACIAS KANTACLARO!! Ahora, supongamos:
Teniendo en cuenta que estoy por el reivindicante:
Tengo escritura a nombre del actor y relevamiento catastral (o plano) hecho por una agrimensora, que establece que hay invasion en su contra. Planteo la accion de reivindicacion y me opone una usucapion.
1- Como se prueba que han pasado los 20 años?
2- Desde cuando comienza a correr el plazo?
3- Quien prueba que han trascurrido?
Cualquier otra duda que se les ocurra en esta situacion y que pueda plantearse.... Espero.-

Hola Jorge! disculpa por no entrar antes, con respecto a la Carta Documento, mi colega intimó directamente a que en el término de x días devolviera el terreno ocupado sin construcción alguna.
Ahora, con respecto a lo que planteas aqui:
ellos tienen que probar que ocuparon ese terreno hace mas de 20 años...por ejm: plan de construcción...cuándo se inició, en que fecha se realizó la construcción que esta situada en este momento en el terreno... en el caso de mi colega hubo oficios a la Municipalidad quien es la que autoriza la obra ... también estuvo citado el que dirigió la obra (los que ocuparon el terreno lo citaron en calidad de tercero)... Me parece que es la unica manera que tienen de probar la posesión, la otra sería que hayan tirado un alambrado (que es lo que ocurrió en el caso que te comentaba porque construyeron la parte del fondo y pretendieron obviamente también todo el frente y al no estar construido agregaron el alambrado, mala fe por donde mires), por años y que esto sea probado por medio de testigos.-
Si lo que estas pensando es acordar algo, tené en cuenta que dentro de los gastos previstos tiene que estar los del nuevo plano con las nuevas medidas que tendra que hacer el agrimensor y su inscripción en el Registro Inmobiliario, los gastos de escrituración... el menor valor que tendrá la propiedad... saludos!

[jorgefelix]

Muchas gracias Mar07 por haberte ocupado al respecto.
Ya presente una liquidacion al abogado de la otra parte. El problema es poner un precio razonable, ya que como dije si bien la ocupacion es al frente, solo son 16 mts2. sobre un total de 480 mts2.
Te aviso que defini que era en concepto de venta, con mas daños y perjuicios por tratarse de forzada, honorarios para mi y gastos de planos y escritura para que quede "titulo perfecto", veremos que pasa ahora !!!
Cuando tenga novedades, comento como me fue.saludos.-

[javieralejandro2377]

hola jorgefelix
Tengo un clienta la cual me plantea un situacion de IDENTICAS caracteristicas al planteado por vos en este foro. Te agradeceria me informaras como concluyo tu caso en cuestion y cuales fueron las pasos procesales a seguir. Desde ya te agradezco a la espera de tu pronta respuesta. Saludos cordiales

[martinriocuarto]

Ya sé que el post es viejo, pero quería hacer un pequeño aporte.
Tengo un caso parecido y después de buscar mucho, pude ver que el art. 1963 del Nuevo Código Civil y Comercial resuelve expresamente la cuestión.

ARTÍCULO 1963.- Invasión de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble,
pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a
respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida
del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente
el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la
parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida
la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

Espero que le sirva a alguien.

Saludos

[Tiburcio]

Parece la mejor solución. Gracias

[BELGRANO]

Buen aporte colega!

[Rowingniano]

Hola, Jorge. Me interesa saber cómo concluyó tu caso. Entré embalado para contribuir con mi magro conocimiento pero luego vi la fecha del post y más tarde el aporte de Martínriocuarto que era lo que te iba a decir básicamente.
Gracias. Saludos.

[bjsaravipaz]

Inevitablemente, entiendo, debería existir un "Certificado de Deslinde y Amojonamiento" donde se determine la invasión. Este Certificado debe ser ejecutado por un profesional de la Agrimensura. Este documento es privado y el comitente lo recibe para su oposición a quién desee.

De él surgirán los hechos físicos que la determinan, como así su geometría.

La buena práctica así lo indica... luego, el reclamo toma mayor fuerza...

Luego, además ese mismo documento servirá de prueba inicial para formalizar, en caso de ser necesario, el reclamo judicial, por la vía que escojan: reivindicación, ..., etc.

Algún comentario adicional... "las apariencias engañan"... nosotros, los Agrimensores, estamos más que acostumbrados a que lo aparente -lo físico- difiera de lo jurídico... Lo que vemos (muros, cercos, alambrados, ..., etc) es lo que el común de la gente cree que es... luego, si realizaron "los deberes" en forma correcta, antes de levantar los límites físicos, habrá consistencia (dentro de las Tolerancias legales vigentes) entre estos y los "invisibles" jurídicos (hasta que el Agrimensor los hace visibles)...

Únicamente luego de un concienzudo estudio de los títulos y sus antecedentes, y del análisis posterior al levantamiento territorial que se realice, se podrán sacar conclusiones. Muchas veces, hasta nosotros nos sorprendemos con los resultados... (y el presunto invadido, hasta puede resultar invasor)...

Saludos cordiales...

[Juari1234]

Buenas a todos. Se que la publicacion es vieja. Pero tal vez me puedan ayudar. Compre una propiedad y cuando se hicieron las mediciones de catastro resulta que la casa esta ocupando parte del terreno lindero de 65cm a 3 mts, pieza principal y cocina seria lo que ocupa de la casa. La casa ya tiene mas de 40 años que se construyo. Y el terreno está vacío y no se sabe nada de su dueño. Mi consulta es si se puede hacer usucapion o no. O que se puede hacer para no tener problemas. Yo hace 2 años que compre la casa. Estuve averiguando y por lo que encontré un vecino que esta lindero con su fondo pago algunas cuotas de los impuestos. Es una zona donde se estan apropiando de terrenos y esperan cumplir los 20años. Si alguno me puede ayudar le agradezco. Saludos. Y muchas gracias.