Yo sigo teniendo mis dudas respecto de los aumentos pactados, porque se puede alegar que en realidad es una clausula de reajuste en base a una inflación prevista, no vi jurisprudencia al respecto, y por lo tanto no se como funcionaron esos contratos.
Respecto de la intromisión del Estado en los contratos entre particulares, es un asunto sometido a una vieja discución, y arranca del año 1943 a la fecha con las leyes de emergencia locativa. La Corte Suprema siempre avaló su constitucionalidad, alegando necesidad de paz social derivada de emergencias económicas, y toda esta politica (porque no es otra cosa que politica), derivó en la ausencia de inversión para la construcción de viviendas destinadas a renta, y tambien en la ausencia de oferta de las mismas, y precios de alquileres super altos.
El día que tomemos conciencia (y nuestros legisladores también), que somos una sociedad inserta en el libre mercado, y puedan jugar los factores de oferta y demanda libremente, es posible que toda esta situación se aclare y se termine todo este conflicto.
Un Sitio de Ley
LOCACIí“N CON CLíUSULA DE REAJUSTE
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Sai, tu opinión es muy valida, pero no crees que el estado debe minimamente proteger a los que precisamente están en desigualdad de condiciones?
Creo que las leyes de emergencia apuntan a eso, a proteger a los que estan en una situación inferior por las circunstancias sociales y/o económicas. Todos los leading case de la corte respecto de este tema lo tratan con esa visión (Peralta, Ercolano, etc) y creo que esta bien que el estado sea activo en proteger a los que menos tienen.
Creo que el problema es que la emergencia no se transforme en la norma, es decir, que la emergencia no pase a ser la situación normal del país.
Ahora no me acuerdo quien fue, pero recuerdo que un prestigioso abogado dijo: "En argentina se vive en un continuo estado de emergencia".
Me parece que ese es el problema y no que el estado proteja a cierta parte de la sociedad en determinados momentos.
Un saludo cordial.
Mauricio
Creo que las leyes de emergencia apuntan a eso, a proteger a los que estan en una situación inferior por las circunstancias sociales y/o económicas. Todos los leading case de la corte respecto de este tema lo tratan con esa visión (Peralta, Ercolano, etc) y creo que esta bien que el estado sea activo en proteger a los que menos tienen.
Creo que el problema es que la emergencia no se transforme en la norma, es decir, que la emergencia no pase a ser la situación normal del país.
Ahora no me acuerdo quien fue, pero recuerdo que un prestigioso abogado dijo: "En argentina se vive en un continuo estado de emergencia".
Me parece que ese es el problema y no que el estado proteja a cierta parte de la sociedad en determinados momentos.
Un saludo cordial.
Mauricio
La novedad de la intromisiòn del estado en el tema locativo, nace en la Revolución (bah! Golpe de Estado) de 1943, y el congelamiento de alquileres y prohibición a los desalojos, es una medida puramente demagógica para justificar el golpe militar, y eso fuè el punto de partida a la pesadilla que fué hasta bien adentrados los 60´ toda la serie de leyes respecto de la locación, no había una necesidad, y contribuyo a que la inversión en inmuebles se congelara y se paralizara, amen de congelar los patrimonios de los propietarios que destinaban sus inmuebles a locar.
Si bien el tema de las leyes de alquileres està lejana a la realidad actual, la imposibilidad de contratar en base a la voluntad, también afecta el mercado locativo, y contribuye a la inseguridad jurídica.
El Estado está para morigerar, estabilizar, pero no para meterse en el contrato entre las partes, así de facil-
Si bien el tema de las leyes de alquileres està lejana a la realidad actual, la imposibilidad de contratar en base a la voluntad, también afecta el mercado locativo, y contribuye a la inseguridad jurídica.
El Estado está para morigerar, estabilizar, pero no para meterse en el contrato entre las partes, así de facil-
********Abogado********
Ciudad Autónoma de Bs.As.
Ciudad Autónoma de Bs.As.
OK, dos cosas me quedaron claras.
1. Las clausulas de indexaciòn, o sea, aquellas que preven modificacion del precio en funcion de la aplicacion de un ìndice (como el IPC) son invàlidas.
2. El precio escalonado es vàlido
Pero Las clausulas que preven renegociaciòn obligatoria y posibilidad de resolución en caso de no acuerdo ¿son válidas?
Hasta ahora consideraba que eran invàlidas, porque dejan en manos del locador la posibilidad de transgrdir el plazo mínimo de 2 años.
Pero la lecturas de sus posiciones me han dejado dubitativo.
Saludos
1. Las clausulas de indexaciòn, o sea, aquellas que preven modificacion del precio en funcion de la aplicacion de un ìndice (como el IPC) son invàlidas.
2. El precio escalonado es vàlido
Pero Las clausulas que preven renegociaciòn obligatoria y posibilidad de resolución en caso de no acuerdo ¿son válidas?
Hasta ahora consideraba que eran invàlidas, porque dejan en manos del locador la posibilidad de transgrdir el plazo mínimo de 2 años.
Pero la lecturas de sus posiciones me han dejado dubitativo.
Saludos
Que lindo tema... creo que ningún locador va a dejar de incluir cláusula indexatoria o escalonada en su contrato teniendo en cuenta la situación inflacionaria, y ningún locatario teniendo en cuenta la escaza oferta de viviendas va a oponerse a eso... "lo que las partes pactan es para ellos como la ley misma" este es un tema. Ahora bien, la situación de la vivienda sobre todo en Cap. Fed. y B.A. es una cuestión politicamente de orden público, la legislación vigente prohibe la indexación de los contratos, este es el otro tema. Si el locatario decide cumplir, todos contentos, la gran mayoria lo hace, si el tema se discute judicialmente, creo que el estado defiende al más débil. Si la cláusula es indexatoria, es ilegal, si es escalonada, puede interpretarse de igual modo porque a los efectos del perjuicio causado es lo mismo. Rescindir unilateralmente por parte del locador porque no se ponen de acuerdo en el monto del reajuste vencido el primer año, tampoco prospera porque ataca el espíritu del contrato que legalmente es de 2 años y porque es abusivo.
Que todos lo hagan, es una cosa, que prospere judicialmente es otra.
Le doy la diestra a Sailaw.
Que todos lo hagan, es una cosa, que prospere judicialmente es otra.
Le doy la diestra a Sailaw.
Coincido con Tiziano. Pero agrego una dificultad adicional.
He visto contratos que preven una "cláusula de renegociación" con ciertas "garantías" como es la constitución de un "tribunal arbitral ad hoc". Las partes designan un arbitro cada una y en caso de desacuerdo agregan uno más.
Y esto en un contrato de $600 pesos mensuales!!!!
¿Que les parece? ¿Que debería hacer el abogado de este locatario?
Saludos
He visto contratos que preven una "cláusula de renegociación" con ciertas "garantías" como es la constitución de un "tribunal arbitral ad hoc". Las partes designan un arbitro cada una y en caso de desacuerdo agregan uno más.
Y esto en un contrato de $600 pesos mensuales!!!!
¿Que les parece? ¿Que debería hacer el abogado de este locatario?
Saludos
Quiero contribuir!!!!, jaja
Hasta acá se ve que ya estamos casi todos de acuerdo.
Adhiero la opinión SAILAW que con suficiencia explica el porque no de la indexación.-
Con respecto al escalonamiento, veo dificultoso que se pueda discutir como indexación encubierta, por lo que lo admito como opción de "reajuste".-
Por último con respecto a la llamada "renegociación" guarda con eso, que el precio es elemento esencial del contrato, y si de la "renegociación" no surge "acuerdo" porque el locador pide pavadas, nos vamos al abuso del derecho y estamos al borde de la violación del límite del orden público de plazos de la 23.091.-
Lo que sí, Dr. Sailaw, lo del libre mercado el estado y el acceso a la vivienda es mas o menos como para hacer una página en internet al respecto, nos quedaría chico el post para opinar y le desvirtuaría el tópico al consultante.-
No obstante discrepo considerablemente al respecto, por lo queda invitado a continuar la conversación por mensaje privado de ser de su interés.-
Siempre resulta útil el intercambio de ideas, y aprovecho para confesarle que la primera vez que realicé una pregunta fué Ud. uno de los dos profesionales que me acercó una respuesta, y su solidaridad me conminó a comenzar a responder preguntas.
Saludos
Hasta acá se ve que ya estamos casi todos de acuerdo.
Adhiero la opinión SAILAW que con suficiencia explica el porque no de la indexación.-
Con respecto al escalonamiento, veo dificultoso que se pueda discutir como indexación encubierta, por lo que lo admito como opción de "reajuste".-
Por último con respecto a la llamada "renegociación" guarda con eso, que el precio es elemento esencial del contrato, y si de la "renegociación" no surge "acuerdo" porque el locador pide pavadas, nos vamos al abuso del derecho y estamos al borde de la violación del límite del orden público de plazos de la 23.091.-
Lo que sí, Dr. Sailaw, lo del libre mercado el estado y el acceso a la vivienda es mas o menos como para hacer una página en internet al respecto, nos quedaría chico el post para opinar y le desvirtuaría el tópico al consultante.-
No obstante discrepo considerablemente al respecto, por lo queda invitado a continuar la conversación por mensaje privado de ser de su interés.-
Siempre resulta útil el intercambio de ideas, y aprovecho para confesarle que la primera vez que realicé una pregunta fué Ud. uno de los dos profesionales que me acercó una respuesta, y su solidaridad me conminó a comenzar a responder preguntas.
Saludos
Acompañando el proyecto nacional y popular.
Subcomandante Insurgente "Campanita".
Ejército Comarquista para la Liberación Nacional
Subcomandante Insurgente "Campanita".
Ejército Comarquista para la Liberación Nacional
Buenos Días, leyendo el foro, me surge una duda con respecto a la redacción de dicha cláusula; por ejemplo:
Cláusula x las partes convienen fijar el siguiente precio $100 para los primeros 12 meses , $150 el mes 13 al 24 y $200 del mas 25 al 36, pagaderos de 1 al 10 etc.
la duda que tengo es como hacer la ? y si el precio no debe ser único ????
si alguien tiene una cláusula se lo agradezco
Cláusula x las partes convienen fijar el siguiente precio $100 para los primeros 12 meses , $150 el mes 13 al 24 y $200 del mas 25 al 36, pagaderos de 1 al 10 etc.
la duda que tengo es como hacer la ? y si el precio no debe ser único ????
si alguien tiene una cláusula se lo agradezco
Hola lacasas, yo lo redacto de la siguiente forma:
TERCERA: El precio de la locación se fija en la suma de PESOS SETENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS ($ 79.200.-) De común acuerdo entre las partes, se deja establecido que el mismo será abonado de la siguiente manera: por el período que abarca desde el 1º de Septiembre de 2011, hasta el 1º de Agosto de 2012, inclusive, en la suma de PESOS TRES MIL ($ 3.000.-) mensuales y consecutivos, y por el período que abarca desde el 1º de Septiembre de 2012 hasta el 31 de Agosto de 2013, en la suma de PESOS TRES MIL SEISCIENTOS ( $3.600.-) mensuales y consecutivos.
Saludos,
TERCERA: El precio de la locación se fija en la suma de PESOS SETENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS ($ 79.200.-) De común acuerdo entre las partes, se deja establecido que el mismo será abonado de la siguiente manera: por el período que abarca desde el 1º de Septiembre de 2011, hasta el 1º de Agosto de 2012, inclusive, en la suma de PESOS TRES MIL ($ 3.000.-) mensuales y consecutivos, y por el período que abarca desde el 1º de Septiembre de 2012 hasta el 31 de Agosto de 2013, en la suma de PESOS TRES MIL SEISCIENTOS ( $3.600.-) mensuales y consecutivos.
Saludos,
Hola Ofelia:
Algo del tema entiendo pues tengo tres inmobiliarias de clientes y estuve dando clases un la universidad sobre contratos hasta hace un año.-
El tema es así, ESTÁ ULTRA PROHIBIDO EL REAJUSTE en los contratos de locaciones.-
Generalmente, lo mas limpio y usual es pactar un monto de la locación que rija durante todo el plazo de ejecución del contrato, pero pactar una bonificación (que se restará mes a mes) por pago en término, que va gradualmente descendiendo hasta la terminación del contrato.-
De esta manera, si se pacta $300, el primer año (o a los seis meses, eso lo deciden Uds.) se le bonifican $100 por pago en término, y el segundo no se bonifica nada (eso si es posible pactarlo), entonces, en la práctica vas a tener un año de $200 y el segundo de $300.-
Hay otras formas, pero no las recomiendo, pues ya entramos en terreno de la simulación y, como todos sabemos, eso no es lícito.-
Suerte con el contrato!!
Algo del tema entiendo pues tengo tres inmobiliarias de clientes y estuve dando clases un la universidad sobre contratos hasta hace un año.-
El tema es así, ESTÁ ULTRA PROHIBIDO EL REAJUSTE en los contratos de locaciones.-
Generalmente, lo mas limpio y usual es pactar un monto de la locación que rija durante todo el plazo de ejecución del contrato, pero pactar una bonificación (que se restará mes a mes) por pago en término, que va gradualmente descendiendo hasta la terminación del contrato.-
De esta manera, si se pacta $300, el primer año (o a los seis meses, eso lo deciden Uds.) se le bonifican $100 por pago en término, y el segundo no se bonifica nada (eso si es posible pactarlo), entonces, en la práctica vas a tener un año de $200 y el segundo de $300.-
Hay otras formas, pero no las recomiendo, pues ya entramos en terreno de la simulación y, como todos sabemos, eso no es lícito.-
Suerte con el contrato!!
Totalmente de acuerdo GonzaloS: Es más, he planteado la nulidad de la cláusula de renociación y solicité la apertura de una cuenta judicial para que se abone el precio hasta terminar el proceso sin que existan excusas de que no se pagaba por parte del locador y el contrato llegó a su término conforme lo habían pactado en el comienzo, es decir que duró los dos años completos.- Para mayor información pueden ver el proceso en el sitio de la S.C.J..B.A...... MEV.... Depto. Jcial. Junín, el juicio es Liria c/ cornejo s/ pago en consignación, Juzg. Civ 1 de Junín (B)
Con respecto a la pregunta original: 1) ni se te ocurra mencionar ningun indice, eso es exactamente lo que esta prohibido; 2)renegociar un contrato, en donde los minimos son de orden publico, es mala idea, mejor pacta por escrito un escalonamiento,3) si tenes un cliente inchabolas que no le convence lo del escalonamiento, entonces planteale que van a tener que poner un unico precio, que sera el del 2º año y por ende tenes que calcular la inflacion e incluirla en el precio final, para no tener que indexar, 4) recorda que es un contrato oneroso bilateral, si con Cristina la moneda estalla, vos y todos nosotros vamos a andar con la imprevision y demas yerbas, asi que que yo usaria la opcion 2 o 3, pero no dejes que tu cliente te controle, decidi vos cual es la mejor opcion. Saludos a todos.
Haceme caso... poné un precio y bonificale la primer parte por pago en término.- No hay que darle muchas vueltas porque se te va a ir el cliente por buscarle la quinta pata al gato.- Además si no cumple y hay que ejecutar alquileres, le computas la deuda por el monto sin bonificar.- Si fuese un tema en el que no estaría seguro, te sugeriría en potencial o te diría que "creo que tal cosa" pero en esto... hacelo así sin temor que sale con fritas.-