Propiedad Horizontal - Responsabilidad del consorcio vs prop

[abiabi]

Buen dia, la pregunta se refiere a si una llave de paso de agua en un edificio es responsabilidad del consorcio o del dueño del departamento. Para ser mas claro: El edificio no tiene llave de paso por departamento sino que existan llaves de paso en baños y cocinas dentro del departamento. Dicho de otro modo, para cambiar la llave de paso de 1 local (baño), se debe cortar el agua de todo el edificio.

La pregunta se relaciona con lo ocurrido: al intentar cambiar el cuerito de una llave de lavatorio, se cierra la llave de paso (tipo cuerito - no esferica) del mismo. Al abrirla (la llave de paso) en vez de abrir normalmente deja salir el cuerpo de la canilla, produciendo una inundacion en el depto y en el piso de abajo. Solo se puedo cortar el agua delsde el ultimo piso. Quien es reposnsable de los daños? La llave de paso tiene 38 años, nunca fue mantenida, es obligacion del consorcio hacer el mantenimiento preventivo? En el reglamento de coopropiedad no encuentro algo tan especifico. Gracias

[emn]

Hola

La Ley 13512, de Propiedad Horizontal dice en su artículo 2, que son propiedad común del edificio “las instalaciones de servicios centrales, como agua caliente o fría, refrigeración, calefacción, etc.”.

Existe un fallo dividido de 5 a 4 de la Cámara Provincial, que determinó que todo caño empotrado es común al consorcio hasta las llaves de paso, porque a partir de ahí quedan al descubierto las cañerías.

Si los caños están empotrados en los tabiques divisorios sí corresponde al Consorcio, si las cañerías son de distribución interna y esos caños no están empotrados en paredes o tabiques que son del Consorcio corresponde al propietario el mantenimiento y la reparación.

Las cañerías de distribución general es del Consorcio, las cañerías de distribución individual dentro de cada unidad funcional es responsabilidad del propietario.»

Espero te sea útil.-

Saludos
Norma.-

[abiabi]

Gracias Norma por la respuesta.

El concepto es valido y logico. Resulta que en un edificio correctamente construido, fuera de la puerta o paredes del depto hay una llave de paso principal que esta conectada directamente a la bajada principal, y esta conexion normalmente corre por tabiques (paredes) comunes. Es a partir de esta llave maestra que comienza la responsabilidad del propietario.

EN mi caso, esa llave principal NO existe. Todas las llaves de paso (internas al depto) estan conectadas directamente a la bajada principal.

Es con este concepto, que yo sostengo (frente al Administrador del edificio), que el Consorcio tiene responsabilidad desde la bajada principal hasta la llave maestra inclusive de c/baño y cocina (o sea que tengo mas de 1 llave maestra) , (esas conexiones pasan por tabiques internos al depto debido a que no se respetó la reglamentacion contructiva en el momento de edificación ) mientras que el propietario la tiene a partir de alli. Es mas, sostengo, que dado que las llaves de paso se conectan directamente a la bajada principal del edificio, es el consorcio que debe velar por el mantenimiento de las mismas, lo cual no realizan.

Veremos como termina. Muchas Gracias

[gadriana]

Tendría que terminar con el sentido común y no con la ley. el gasto de una llave de paso es mínimo,como el de las gomas fuelles, y que diga lo que diga la ley y la jurisprudencia, se vote en una asamblea que eso vaya por consorcio, es lo que recomiendo.
Generalmente en un caso de emergencia o cuando alguien tiene podrida la goma fuelle del inodoro y pone un trapo, los desastres que se ocasionan son enormes.
Generan además de problemas de convivencia unos gastos enormes y que se arreglen entre vecinos.
Me parece que hay que llamar al sentido común. Mucha gene deja llave o si lo hace el consorcio deja que se haga.
Averiguen lo que sale cambiar una goma fuelle y comparen con el costo de 200 llamados del damnificado. Una postura estricta de un administrador queno puede justificar el gasto.
Hay que presentar el tema de manera funcional para que vean que es mejor para todos no discutir por sumas que si las tomás al principio son menores.

[enzo fernando costa]

Tal parecería que con esta estructura que convierte a cada departamento en un compartimiento estanco, la responsabilidad del mantenimiento de la llave de paso correspondería al propietario de cada unidad. De cualquier manera, y como estamos en el foro de mediación, creo que este tipo de planteos ambiguos ante los silencios de la ley, si llegan a plantear conflictos de envergadura, son ideales para ser sometidos a mediación "asistida", en este caso por arquitecto. Ya en otros posts he contado cómo los miembros de esa profesión me sacaron más de una vez de apuros.

[gadriana]

Con todo respeto Enzo, creo que eso se arregla con criterio y dialogando entre copropietarios. me dedico hace anios a este tema y cuando un administrador explica los problemas que trae no hacer por administracíón el arreglo de una llave de paso o gomas fuelle, la gente entiende.
Si el administrador no quiere que lo molesten va a llevar el tema a una asamblea diga lo que diga un reglamento. Y se va a asegurar no lo molesten por cosas que la gente no sabe que no le corresponde al consorcio pero si generan danios que a futuro son grandes.
Ni hablar de los gastos de consultar abogado, ir a mediación, etc.
Creo que es hora de que alguna gente piense en ves de tener razón en buscar soluciones y usar los recursos como mediación,juicio y demás para cosas que son de mayor importancia.
Lo digo en contra de mis propios intereses.
Un administrador que aunque el reglamento no lo prevea se sienta en eso y no genera un abanico de ideas para evitar estos problemas, tarde o temprano, le asista o no razón va a dejar de representar a ese consorcio. Por lo menos el intento de generar opciones es algo que no tenemos que descartar antes de escalar a Cd, abogado, y llegar a una mediación.
Comparen el costo de una llave de paso para un consorcio con el ir a una mnediacion (honorarios de abogado y mediador) .

[enzo fernando costa]

Por supuesto, gadriana, y de acuerdo en que el ejemplo da para resoverlo con puro sentido común y autoridad profesional del Administrador. a nadie se le va a ocurrir hacer un zafarrancho jurídico por el precio de una llave de paso y el trabajo del plomero. Pero como estamos en el foro de Mediación, vale como ejercicio de posibilidades, porque si bien nadie va a ir a la guerra por una llave de agua, la crónica policial está poblada de guerras de Montescos y Capuletos por el usufructo de una terraza, o unos aire y luz, o la construcción de un cerco. Todavía tengo presente aquel caso del vecino de un barrio muy residencial que la terminó a tiros contra la casa de su vecino por una de esas pavadas cotidianas que con el tiempo se vuelven obsesiones insoportables. Pero tenés razón: hay que advertir cuando sólo se hace un ejercicio intelectual, nada más, y cuando se está pidiendo y dando un consejo práctico 100%.