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El Código Civil argentino dice que todos los dueños deben estar de acuerdo a la hora de vender una propiedad. “Cuando una casa pertenece a dos o más personas o entidades se llama propiedad en condominio, y es imprescindible la conformidad de todos los copropietarios para que la casa pueda ser vendida, ya que con la negativa de uno solo de ellos la operación ya no se puede realizar”, explicó el abogado civilista Fabián Grinceri.
Cuando uno de los dueños tiene intenciones de vender, en primer lugar debe ofrecerle la compra de su parte a sus copropietarios, ya que estos cuentan con el derecho de preferencia. Pero “esto no significa que los otros dueños puedan ofrecer una suma de dinero que sea antieconómica para el que vende. Este derecho se termina cuando perjudica a la otra parte”, aseguró el abogado civilista Gastón Sotelo.
Pero la persona interesada en vender no debe echar todo por la borda y pensar que no hay ninguna solución a su planteo. Para estos casos, la abogada y mediadora Lorena Ottaviano recomienda que, antes de presentar una demanda ante la Justicia y que sea un juez el que decida el futuro de la casa, es muy conveniente optar por la mediación e intentar así que los dueños de la propiedad lleguen a un acuerdo.
Ottaviano explicó que “la mediación es un procedimiento que se utiliza para evitar un juicio cuando las personas tienen problemas que no pueden resolver por su cuenta. El mediador es el conductor del proceso, quien utiliza diversas técnicas, escucha a las partes y trata de lograr que ambas lleguen a un arreglo justo, de manera rápida, económica y sin enfrentamientos”.
La mediación previa a todo juicio es obligatoria en el ámbito de los tribunales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de los juzgados federales de todo el país, así lo establece la Ley 24.573. El objetivo es promover la comunicación directa entre las partes interesadas y llegar a un acuerdo que se sostenga en el tiempo. Sin embargo, en la provincia de Buenos Aires este proceso no tiene carácter obligatorio, pero existen instituciones (como el Colegio de Abogados de Lomas de Zamora) que tienen equipos de mediadores donde las personas pueden recurrir antes de iniciar un juicio, y si llegan a un acuerdo tiene validez legal.
¿Cómo se puede acceder a una mediación?
Existen dos posibilidades:
1- El dueño que quiere vender puede solicitar una mediación ante la Justicia y por sorteo oficial se designará al mediador que intervendrá para ayudar a que los propietarios puedan llegar a un acuerdo.
2- Los dueños de la propiedad pueden acceder a una mediación privada. Para este caso existen dos alternativas: que todos los propietarios de común acuerdo elijan al mediador que los va a asistir, o que uno de los dueños designe a un mediador y se lo comunique a los otros propietarios vía carta documento. La ventaja de la mediación privada es que las partes interesadas pueden acordar y elegir al mediador que las ayudará a encontrar una solución a su problema.
En resumen, los propietarios pueden acceder a la mediación para resolver sus diferencias ya sea a través de un mediador sorteado oficialmente o de uno designado en forma privada. En todos los casos, este procedimiento sólo puede llevarse a cabo ante mediadores registrados y habilitados por el Ministerio de Justicia.
¿Cuál es el papel que desempeña el mediador?
El mediador no favorece a ninguna de las partes interesadas, sino que las ayuda a que obtengan un acuerdo satisfactorio. De la mediación sólo participan las partes interesadas con sus abogados y el mediador, que será el que determine las reglas de este proceso. El procedimiento puede llevarse a cabo en varias audiencias en forma conjunta o privada.
¿Cuáles son las ventajas de intentar una mediación antes de iniciar una demanda ante la Justicia?
La mediación es rápida, económica y pacífica. En cambio, en los procesos judiciales la solución es impuesta a través de una sentencia que muchas veces no conforma a ninguna de las partes.
“Es de notorio conocimiento –explicó la mediadora Ottaviano- la lentitud de nuestros tribunales, la formalidad del proceso, el alto costo de litigar, y la complejidad de las leyes que aplicará un juez, donde se crea la sensación de que hay un ganador y un perdedor. En la mediación los protagonistas son las partes interesadas y no un juez”.
A falta de acuerdo, división de condominio
Si después de haber recurrido a la alternativa de la mediación los dueños de la casa no lograron ponerse de acuerdo, el propietario interesado en la venta, si continúa en su posición, tiene entonces la posibilidad de iniciar ante la Justicia una demanda por división de condominio.
Una vez que se hizo la demanda, el caso pasará a manos de un juez, que será quien evalúe las posiciones y los requerimientos de todos los dueños de la casa y decida el futuro de la propiedad.
¿Un juez puede autorizar la venta de la casa?
Sí. El magistrado evalúa los intereses de todos los dueños y por lo general termina autorizando la venta de la casa, ya que esa es la única manera de poder dividir una propiedad en condominio.
En el caso de que un juez la autorice, ¿cómo se realiza la venta de la casa?
Cuando la decisión de la venta la determina un juez, la casa se vende mediante un remate judicial. Los que fijen el precio de la propiedad serán peritos tasadores, los cuales pueden ser designados por el Juez o elegidos por cada una de las partes.
Sobre este punto, Ottaviano explicó que “la realidad de las subastas en el período 2002-2003 ha demostrado que por lo general el precio al que salen las propiedades en remate no es inferior al que se pagaría en el mercado normal de compraventa”. Sin embargo, la mediadora aclaró que hay que tener en cuenta que “muchas veces cuando un inmueble es rematado hay mayores gastos y honorarios, los cuales se verán reflejados en el monto real que percibirá el propietario.”
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