gracias a todos por sus comentarios, por error lo abri 2 veces (falta de experiencia), teniendo en cuenta sus comentarios me parece que lo mas acertado es una usucapion corta eso lo habia pensado.contestadonle a quien posteo que error podria ser d mis clientes le cuento que en el edicto judicial publicado decia inmueble, en el expte estaban agregadas las fotos de la casa, por lo tanto no es posible pensar que el comprador se pudiera equivocar. Por otro lado esta gente practicamente hizo la casa de nuevo, realizo la conexion de las cloacas, obvio luz hasta tienen cable. Se desperende que actos posesorios hicieron desde el primer dia. mi duda es si esperar hasta que la parte que se considera dueña inicie una reivindicatoria y esperar que siga correindo el tiempo o iniciar ahora una sucapion corta. De nuevo le agradezco a todos por sus comentarios me ayudaron mucho!!!!
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en un remate judicial se equivocaron de lote
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gracias a todos por sus comentarios, por error lo abri 2 veces (falta de experiencia), teniendo en cuenta sus comentarios me parece que lo mas acertado es una usucapion corta eso lo habia pensado.contestadonle a quien posteo que error podria ser d mis clientes le cuento que en el edicto judicial publicado decia inmueble, en el expte estaban agregadas las fotos de la casa, por lo tanto no es posible pensar que el comprador se pudiera equivocar. Por otro lado esta gente practicamente hizo la casa de nuevo, realizo la conexion de las cloacas, obvio luz hasta tienen cable. Se desperende que actos posesorios hicieron desde el primer dia. mi duda es si esperar hasta que la parte que se considera dueña inicie una reivindicatoria y esperar que siga correindo el tiempo o iniciar ahora una sucapion corta. De nuevo le agradezco a todos por sus comentarios me ayudaron mucho!!!!
Jajajaja, y se te fue el post dos veces!!! Bueno, es pasa!!
Yo lo iniciaría apenas reuna los requisitos, si la otra parte no esta accionando, es más facil me parece. Por que si no vencer en una reivindicatoria, y luego usucapir, larga o corta, me parece mucho riesgo.
Como transacción sería posible que la gente "desposeida" quede con el lote contiguo, el que verdaderamente debio ser rematado y no lo fue???? tal vez con el juzgado y expediente se pueda resolver eso.
Yo lo iniciaría apenas reuna los requisitos, si la otra parte no esta accionando, es más facil me parece. Por que si no vencer en una reivindicatoria, y luego usucapir, larga o corta, me parece mucho riesgo.
Como transacción sería posible que la gente "desposeida" quede con el lote contiguo, el que verdaderamente debio ser rematado y no lo fue???? tal vez con el juzgado y expediente se pueda resolver eso.
Rox según me parece no te harían lugar a la usucapión breve, ya que como sabemos es requisito: art. 3999 la buena fé, el justo título y la posesión durante 10 años.
Por el justo título según Miriam Smayevski-Marcela Penna "Usucapión" Edit. La Ley Pag. 186 "...En cambio no es apto para prescribir el título putativo, porque como lo establece el art. 4011 "el titulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble poseído. El título putativo no es suficiente cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tenía título suficiente.
El justo título no existe cuando se pretende prescribir una superficie mayor que la que el título abarca o un inmueble distinto al que alude el título, por más que el poseedor haya creído de buena fé que estaba poseyendo el terreno indicado..."
Seguimos en el horno... (eso no lo dice el libro).
Por el justo título según Miriam Smayevski-Marcela Penna "Usucapión" Edit. La Ley Pag. 186 "...En cambio no es apto para prescribir el título putativo, porque como lo establece el art. 4011 "el titulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble poseído. El título putativo no es suficiente cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tenía título suficiente.
El justo título no existe cuando se pretende prescribir una superficie mayor que la que el título abarca o un inmueble distinto al que alude el título, por más que el poseedor haya creído de buena fé que estaba poseyendo el terreno indicado..."
Seguimos en el horno... (eso no lo dice el libro).
tenes razon seguimos en el horno!!!!!!!!! la verdad que un tema asi a esta altura del año me quema la cabeza jajajaja..En relacion al punto de reclamar el lote contiguo no hay problema de hecho tienen todo pago (impuestos) desde hace 10 años, solo tienen un pequeño problema hace 2 años otro vecino (de la vuelta) lo cerro y levanto unas medianeras como de 2 metros, este señor les dijo a mis clientes que lo habia comprado (este si es un chanta) jajaja. bueno voy a seguir leyendo en especial sobre el tema del justo titulo seguramente haya alguna jurisprudencia o doctrina que pueda avalar mi postura, gracias de vuelta, proximamente les contare como continua la novela saludos a todos!!!!!
Te repito, para mi empezaría a analizar la responsabilidad del martillero y del estado por la actuación del mismo al ofrecer el lote equivocado...
“Haz en ti los cambios que quisieras ver en el mundo” Mahatma Gandhi.
si tenes razon ese es un buen punto, estoy leyendo algo sobre el tema. En principio puse en conocimiento al juzg q realizo el remate d la irregularidad y ver. No me canso de agradecerles a todos su interes
Hola amigos foristas!!! les cuento como sigue esta novela q quedo pendiente del año pasado por ahi alguien me sugiere algo nuevo para aportar. POr si no se acuerdan les refresco brevemente. X compro en remate judicial un inmueble, un mes despues por mandamiento oficial de justicia le da la posesion (todo esta debidamente documentado). el año pasado se presenta H diciendo que compro este inmueble con boleto. X le dice q el compro hace mas de 10 años por subasta judicial. Hubo una serie de denuncias penales porque H ingreso a la propiedad rompiendo rejas y cerraduras y dejo a una persona (con contrato de comodato). X fue a su casa y saco a la fuerza al comodatario, por eso hubo denuncias cruzadas. En ese momento X va a la municiplidad a pedir un informe sobre el diagrama de los lotes y recien se da cuenta que lo comprado en remate judicial, los datos catastrales corresponden al lote contiguo, es decir el martillero se equivoco de lote y remataron el equivocado, solo que X compro una casa y el otro es un baldio. La demanda no dice mucho solo un par de lineas diciendo q son dueños y q vienen a reivindicar su titulo y pedir desalojo nada mas (bastante pobre). Todavia no conteste ya que estoy dentro del plazo.
en principio, mi idea es citar como tercero al martillero q hizo la subasta y poner en conocimiento la existencia del expte donde figura la subasta, ademas de demostrar los actos posesorios realizados desde hace 10 años a esta parte. Sinceramente no creo que prospere pero bueno. Escucho sugerencias e ideas gracias a todos nuevamente!!!
en principio, mi idea es citar como tercero al martillero q hizo la subasta y poner en conocimiento la existencia del expte donde figura la subasta, ademas de demostrar los actos posesorios realizados desde hace 10 años a esta parte. Sinceramente no creo que prospere pero bueno. Escucho sugerencias e ideas gracias a todos nuevamente!!!
Que problema!!!
Por ahí decías que el actor era adquirente por boleto.... fijate si le podes oponer una excepción de falta de legitimación activa.
En todo caso... mirá la posibilidad de reclamar el pago de las mejoras útiles.
Siempre a salvo la responsabilidad del Estado y del martillero.
Por ahí decías que el actor era adquirente por boleto.... fijate si le podes oponer una excepción de falta de legitimación activa.
En todo caso... mirá la posibilidad de reclamar el pago de las mejoras útiles.
Siempre a salvo la responsabilidad del Estado y del martillero.
Se me ocurrio traer al martillero como tercero y al juzgado q realizo el remate tambien como tercero,su resp deriva de un contrato, por lo q la resp contractual se aplicarian las normas del Derecho Civil. La verdad no se me ocurre ninguna posiblidad para poder revertir este reclamo, gracias !!!
Gracias por tu comentario Javier, si el tema de la excepicion por legitimacion ya lo tenia pensado, ahora no se como puedo cuantificar las mejoras realizadas desde hace 11 años, por ahi podes darme alguna idea, o alguna referncia donde poder leer al respecto
Por el tema de las mejoras te diría de adjuntar como prueba las fotografías que obran en el expediente en el que fue subastado el inmueble.
En base a las condiciones que se desprendan de esas fotos, y del estado actual del inmueble, creo que podrías hacer una cuantificación aproximada, por medio del idóneo que corresponda (perito ingeniero... martillero).
Igual, me quedé pensando... habría que ver si no se puede encuadrar a tu cliente (a la fuerza) en la figura del tercer adquirente de buena fe y a título oneroso...
En base a las condiciones que se desprendan de esas fotos, y del estado actual del inmueble, creo que podrías hacer una cuantificación aproximada, por medio del idóneo que corresponda (perito ingeniero... martillero).
Igual, me quedé pensando... habría que ver si no se puede encuadrar a tu cliente (a la fuerza) en la figura del tercer adquirente de buena fe y a título oneroso...