remate tercerías

[guillegaraymolina]

Que tal, les consulto por un caso bastante complicado. se trata de una señora que adquirió una vivienda. dicha vivienda es del ipv, la adquirió de la persona que había resultado adjudicataria en el momento en que se entregaron dichas viviendas. Ellos hicieron en la "Dirección provincial de la vivienda" un trámite para la transferencia. Yo creo que ninguno de los dos cuenta con escritura dado que todavía no se ha terminado de pagar. el problema es el siguiente, al transmitente de la vivienda le hicieron un juicio ejecutivo, se ve que embargaron la vivienda y hace un par de días la señora que la había adquirido recibe una cédula de notificación informándole del remate, que se realizará el día 29 de marzo. Mi pregunta es la siguiente, qué puede hacerse para evitar el remate?, pagar la deuda y todos los gastos creo que es imposible dada la situación económica de la señora. Yo pensé en una tercería, pero puede hacerse dado que es un plan de vivienda?, servirá de algo acreditar la transferencia?, tenemos toda la documentación de dicha transferencia ya que la hicieron ante la dirección provincial de la vivienda. Yo sé que para tercería de dominio debo acreditar sumariamente la verosimilitud del derecho, pero en estos casos de planes de vivienda no sé como será. desde ya muchas gracias y espero alguna ayuda por favor.

[andresxeneizes]

hay algo que no te entendi, la deuda es de la señora y vos queres que la señora interponga terceria de mejor derecho, es decir si te hacen lugar a la terceria entonces la que gana la terceria y la deudora son la misma persona, por ende no veo impedimento para ejecutar la deuda.

en todo caso si la deuda es de la señora y el inmueble esta a nombre del ipv no van a poder realizar el remate

[guillegaraymolina]

La deuda es del titular anterior. es de quien le transfirió el inmueble. esta persona le "vendió" la casa hace unos diez años y no vive en argentina, a la señora le llegó la cédula por ser ocupante del inmueble.

[Mordisco]

Leer estos post

viewtopic.php?f=2&t=40817
viewtopic.php?f=2&t=95245

Con un escrito de incidente de inoponibilidad o incidente de tercería de MEJOR DERECHO solicitando la suspensión del remate, levante de embargo, etc...

Ud reune la caracteristica de otro acreedor más y que tiene preferencia al pago, porque su instrumento es de fecha anterior

Art. 725. El pago es el cumplimiento de la prestación que hace el objeto de la obligación, ya se trate de una obligación de hacer, ya de una obligación de dar.

Con respecto al derecho aplicable, tienes do alternativas:(repito y completo el post anterior)



1) Aplicacion analógica del art 1185 bis del codigo civil (es la más utilizada)

Cod Civ escribiste:
Art. 1.185 bis. Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.

2) Aplicacion de los art 594 y 3269 del CC

Cod Civ escribiste:
Art. 594. Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradición de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendrá derecho contra tercero que hubiese ignorado la obligación precedente del deudor; pero sí contra los que sabiéndola hubiesen tomado posesión de la cosa.

Cod Civ escribiste:
Art. 3.269. Cuando una persona ha contratado en diversas épocas con varias personas la obligación de transmitirles sus derechos sobre una misma cosa, la persona que primero ha sido puesta en posesión de la cosa, es preferida en la ejecución del contrato a las otras, aunque su título sea más reciente, con tal que haya tenido buena fe, cuando la cosa le fue entregada.

PLENARIO BOLETO DE COMPRAVENTA-TERCERIA MEJOR DERECHO-ACCION DE OPONIBILIDAD-PROCESO INDIVIDUAL O CONCURSAL - FERNANDEZ ANGEL EN J: FERNANDEZ ANGEL EN J: COVIRAM LTDA. Fecha: 30/05/1996. Tribunal: Suprema Corte de Justicia. Expediente: 56353. Ubicación: S265-193. El adquirente de un inmueble, mediando boleto de compraventa, triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad ejercida en el proceso individual o concursal, si: a) el boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de existencia anterior al embargo o a la apertura del concurso; b) el boleto tiene publicidad (registral o posesoria), c) el tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o está en condiciones de subrogarse en su posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes; y d) el tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el veinticinco por ciento del precio con aterioridad a la traba del embargo o a la apertura del proceso universal.


PLENARIO BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA REGISTRADO-EMBARGO POSTERIOR-OPONIBILIDAD - ONGARO DE MINNI Y OTROS EN J: MINNI MIGUEL A. Y OTRO EN J: GOMEZ H. / J. C. GRZONA Fecha: 06/12/1991. Tribunal: Suprema Corte de Justicia. Expediente: 48805. Ubicación: S225-197. El boleto de compraventa que ha tenido acceso registral, sea por su anotación o por la traba de una cautelar que lo presupone, es oponible al embargante posterior, a través de la tercería de mejor derecho o de la acción de oponibilidad

PLENARIO BOLETO DE COMPRAVENTA-INMUEBLE CON DESTINO A VIVIENDA-EMBARGO-TERCERIA MEJOR DERECHO-ACCION DE OPONIBILIDAD - ONGARO DE MINNI Y OTROS EN J: MINNI MIGUEL A. Y OTRO EN J: GOMEZ H. / J. C. GRZONA Fecha: 06/12/1991. Tribunal: Suprema Corte de Justicia. Expediente: 48805. Ubicación: S225-197. El adquirente de un inmueble con destino a vivienda mediando boleto, tenga o no posesión, haya o no inscripto ese instrumento, triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad, si el boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo, y si el tercerista ha adquirido de quien es el titular registral o está en condiciones de subrogarse en su posición jurídica, es de buena fe y ha pagado el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba del embargo

[Mordisco]

Luego, fijate en el IPV, bajo que modalidad fue entregada la vivienda, con titulo de propiedad, con boleto de compraventa, o solo por una resolución administrativa, llámase adjudicacion en venta, autorización de ocupacion, toma de tenencia, etc...


Consulta en el IPV, algo no me suena bien.

[guillegaraymolina]

muchísimas gracias por las respuestas, espero tener suerte.

[andresxeneizes]

La deuda es del titular anterior. es de quien le transfirió el inmueble. esta persona le "vendió" la casa hace unos diez años y no vive en argentina, a la señora le llegó la cédula por ser ocupante del inmueble.

el titular es el ipv si mal no entendi, es decir le estan rematando al ipv?, aca en capital el problema se da porque el ipc no hace las escrituras traslativas de dominio, por ende el titular registral siempre es el ipc y eso genera mas de un inconveniente

[Mordisco]

Yo no sé como será en capital, pero en Formosa, las escrituras las hace la escribanía mayor de gobierno, es la única que hace las escrituras de terrenos fiscales y del IPV, aunque hace 10 años atrás aproximadamente, por intermedio del colegio de escribanos solicitaron que se realizara un sorteo para que los escribanos con registro del foro local, también pueden escriturar viviendas del IPV, pero solo lo hicieron por un par de años.


Pero igual me suena muy raro, es una locura trabar embargo y rematar un bien perteneciente al Estado y que no se haya corrido traslado al fiscal general de estado y éste haga gala de miles de excepciones como ser falta de legitimación pasiva/activa, etc..... (entre nos es rarísimo que un juez trabe embargo de un bien perteneciente al estado)

[guillegaraymolina]

Que tal, hoy pude ver el expediente y estudiarlo para ver que solución se puede dar. la cuestión es así: el señor x pidió un préstamo hace varios años al ex banco social de córdoba, y el señor "y" es garante, fiador solidario. el monto del crédito era de 1700 pesos. El señor x hizo transferencia de su propiedad, una vivienda del IPV a la señora "A" mediante un trámite que hicieron en la dirección de la vivienda de córdoba. en el juicio ejecutivo embargan esta propiedad, ya que pese a ser del IPV fue escriturada por ley no se cuánto, y figura en el informe registral como titular el señor X con una hipoteca de 1º grado en favor de la secretaría de la vivienda. la transferencia de la propiedad se hizo hace unos diez años, y la señora "A" vive ahí desde ese momento, es la única poseedora. La deuda actualmente es de 12000 pesos contando todos los intereses y honorarios, la última actualización fue en febrero de este año. Qué convendrá hacer?, yo no sé si convendrá consignar el monto de la deuda más comisión del martillero y todos los demás gastos para evitar el remate y después accionar contra los deudores originarios o presentar una tercería de mejor derecho fundada en esa transferencia que se hizo hace años, si es que se puede. le agradeceré algún consejo, gracias.

[andresxeneizes]

la transferencia tiene que estar anotada en el registro de la propiedad y saltar en el informe de dominio, sino de donde consta la misma?, tenes boleto? si no es asi yo te veo mal en la terceria de mejor derecho.
en caso que tengas algo para fundar la terceria, vas a tener que evaluar los riesgos y cuestiones de hecho, ya que por un lado por lo que decis tu cliente tiene la plata para resolver el problema, por lo que si planteas la terceria y la ganas joya, y si la perdes y despues no tenes plata para pagar los intereses que se generan de aca a un futuro?,
quizas le convenga al cliente pagar ahora tener su casa segura y despues ir a repetir a los deudores, aun cuando despues no pueda cobrar nada quizas te conviene esto porque el cliente se asegura la vivienda a un precio que no se equipara con una casa

[Mordisco]

Yo trataría con incidente de inoponibilidad y/o tercería de mejor derecho contra el actor y el demandado, atento que el crédito que tiene la poseedora de la vivienda es de fecha anterior, y tiene preferencia en el pago (satisfacción de la obligacion de hacer, conf concepto de pago dado por el art 725 del CC)

PLENARIO BOLETO DE COMPRAVENTA-TERCERIA MEJOR DERECHO-ACCION DE OPONIBILIDAD-PROCESO INDIVIDUAL O CONCURSAL - FERNANDEZ ANGEL EN J: FERNANDEZ ANGEL EN J: COVIRAM LTDA. Fecha: 30/05/1996. Tribunal: Suprema Corte de Justicia. Expediente: 56353. Ubicación: S265-193. El adquirente de un inmueble, mediando boleto de compraventa, triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad ejercida en el proceso individual o concursal, si: a) el boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de existencia anterior al embargo o a la apertura del concurso; b) el boleto tiene publicidad (registral o posesoria), c) el tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o está en condiciones de subrogarse en su posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes; y d) el tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el veinticinco por ciento del precio con aterioridad a la traba del embargo o a la apertura del proceso universal.

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PLENARIO BOLETO DE COMPRAVENTA-INMUEBLE CON DESTINO A VIVIENDA-EMBARGO-TERCERIA MEJOR DERECHO-ACCION DE OPONIBILIDAD - ONGARO DE MINNI Y OTROS EN J: MINNI MIGUEL A. Y OTRO EN J: GOMEZ H. / J. C. GRZONA Fecha: 06/12/1991. Tribunal: Suprema Corte de Justicia. Expediente: 48805. Ubicación: S225-197. El adquirente de un inmueble con destino a vivienda mediando boleto, tenga o no posesión, haya o no inscripto ese instrumento, triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad, si el boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo, y si el tercerista ha adquirido de quien es el titular registral o está en condiciones de subrogarse en su posición jurídica, es de buena fe y ha pagado el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba del embargo

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Materia: DERECHO CIVIL Tipo de Resolución: AUTO
Voces:

TERCERIA DE MEJOR DERECHO - BOLETO DE COMPRAVENTA: INOPONIBILIDAD. POSEEDOR DE BUENA FE - FACULTADES Texto:

La inoponibilidad del boleto al acreedor embargante, no implica que el poseedor de buena fe carezca de todo derecho, pues conserva el de la retención por mejoras, la actuación como un procurador red suam, ofreciendo al acreedor embargante otros bienes del deudor común, la recuperación de sumas invertidas en gastos necesarios o útiles, etc.Expediente:

4875 - ESCOBAR LUIS E. C/SALVADOR PUY HNOS. S.A. P/ ORD. S/TERCERIA Fecha: 07-02-2005 Ubicación: Dato no suministrado por el Tribunal
Magistrados: SANCHEZ REY-BAGLINI-ABAURRE
Tribunal: QUINTA CáMARA DEL TRABAJO - PRIMERA CIRCUNSCRIPCIóN JUDICIAL

Hay muchos y muy buenos fallos procedente de la jurisprudencia mendocina.

Tb lo puede buscar el base JUBA, colocando como termino de busqueda: Terceria * Boleto

[Mordisco]

Siempre digo que voy a publicar algo sobre este tema pero cuando ingreso me olvido.

Por la Ley 26.563 se procedió a la suspensión de remates de viviendas únicas, familiares y permanentes, el plazo de vigencia de la suspensión fue prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2013, por la ley 26729,

[Barbitu]

Mordisco, no encuentro lo de la suspension. Por favor podras pasarmelo es urgente, le rematan la casa a mi clienta este martes!

[Mordisco]

No sé que de que provincias se trata, pero todas se adherieron al sistema de suspensión de remates para viviendas únicas y familiar (ley de emergencia económica y financiera), evento que algunos estudios han llegado a definir como un estado de emergencia contínuo, a traves de leyes que rigen por un periodo anual o menor, que antes de su vencimiento se renuevan o prorrogan.

[Mordisco]

Podes preguntar en la dirección de biblioteca del Poder Judicial, etc