Terceria de mejor derecho. Procedencia

[santhiago]

Buenas tardes, los molesto con una duda, si me pueden orientar, desde ya muy agradecido.

"Adquirente y posedor actual (A) adquiere un inmueble mediante boleto privado y paga el precio en su totalidad en el 2003.-

En el 2009 el vendedor (B) otorga poder irrebocable al comprador (A), en el que se denuncia la venta y el pago total del precio en el año 2003


En el 2011 (C) ingresa un embargo sobre el inmueble por una deuda del titular registral (B) del 2007.-

Prosperara una terceria de mejor derecho, siendo que la operacion de compraventa se realizao en el 2003 con boleto sin fecha cierta y el embargo ingresa en el 2011 por una deuda que tiene origen en el 2007. Para acreditar la compra en el 2003, tengo el poder del 2009, los registros de las empresas de agua y energia donde se gestionaron los medidores de agua y corriente electrica a fabor de (A) como propietario con el boleto del 2003, figurando desde esa fecha el los registros de la prestadoras como titular del inmueble. Y ademas tengo la prueba testimonial. SERA VIABLE???

Muchas gracias. Saludos

[andresxeneizes]

yo lo veo bien planteado, aunque lo del poder recien en 2009, que eran dos años despues del embargo no me cierra, pero no veo que tengas otra salida que la terceria

[greg66]

Yo creo que sí es viable.
El embargo se traba en el 2011, no en el 2007; por lo que me parece tendría que prosperar.

[josefernandez]

Haceme acordar te mando una demanda q interpuse hace un tiempo

[andresxeneizes]

Yo creo que sí es viable.
El embargo se traba en el 2011, no en el 2007; por lo que me parece tendría que prosperar.

ahora me cierra mas, mira yo hace dos años conteste una terceria de mejor derecho parecida a la tuya, la diferencia es que en lugar de tener boleto de compraventa me estaban haciendo la usucapion

yo iba por el acreedor embargante, asi que te paso los fundamentos que puse yo para que conozcas de antemano que te puede poner la otra parte

te paso el articulo de doctrina y el fallo que cite en relacion a la legitimacion
- “Si se trata de un bien inmueble, el tercerista debe acompañar el testimonio de la escritura pública respectiva, no siendo suficiente, por ejemplo, la agregación de un boleto de compraventa otorgado a su favor, pues dicho documento no acredita la titularidad del dominio. (Manual de Derecho Procesal Civil y Comercial, Lino Enrique Palacio, Página 292)”

- Corresponde confirmar el pronunciamiento de anterior instancia que rechazó el incidente de tercería incoado por quien sostiene ser el propietario y poseedor del inmueble que se ejecuta en los autos denunciados sobre ejecución hipotecaria, pues los instrumentos privados anexados no resultan hábiles a fin de resolver favorablemente la petición inaugural. Se colige la improcedencia sustancial de la tercería de dominio por cuanto ni fecha cierta que avale la transmisión del derecho real con anterioridad a la constitución del gravamen, ni la entrega de la posesión ha podido probar el tercerista, sin perjuicio de las acciones con que cuenta el titular del derecho personal para hacerlo valer por la vía y forma que por ante quien estime corresponder. (Partes: Coselsten Paulina c/ Cerbelli Susana s/ incidente civil - Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala: G - Fecha: 30-abr-2009).

En relacion a la transferencia del derecho, yo en su momento dije que no mas alla que se haga la transferencia la misma se debe hacer con el embargo, ya que nada impide a una persona vender un inmueble con un embargo anotado, y me base en el art 3270 del CC que dice que "Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, UN DERECHO MEJOR O MAS EXTENSO QUE EL QUE GOZABA"

Aca van los fallos al respecto
- Nadie puede transmitir un derecho más extenso que el que tenía (art. 3270) salvo disposición legal que así lo establezca. SI LA COSA SE TRANSMITIÓ CUANDO EL EMBARGO YA ESTABA ANOTADO, EL ADQUIRENTE QUE CONOCIÓ O PUDO CONOCER LA EXISTENCIA DE LA TRABA NO PUEDE PRETENDER SER TITULAR SIN GRAVAMEN ALGUNO (Voto de Aída K. de Carlucci. - En Mayoría – en Autos: Minni Miguel A. y otro en Gómez H. v. Grzona Juan C. s/ Tercería de Mejor Derecho Tribunal: Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Mendoza Fecha: 6-dic-1991)

- El adquirente que tiene la posesión y ha abonado la totalidad del precio, no es titular de un mejor derecho que el acreedor embargante. La inscripción registral -al margen de su carácter eventualmente constitutivo del derecho- genera efectos "erga omnes" que no pueden ser desconocidos a partir de ella. Adoptar una postura contraria implicaría alterar la estructura jurídica sobre la transmisión de dominio (Arg. arts. 577, 1184 inc. 1,1105, 2505, 2524, 2601, 2602, 2603 y 2609 C.C.). Repárese que el art. 2505 C.C. establece la inoponibilidad del título de adquisición o transmisión de derechos reales respecto de terceros interesados, o al menos respecto de terceros registrales, cuando este título no ha sido registrado (complementan esta norma los arts.2 y 22 de la ley 17.801). Solo agregaré que además del criterio sostenido por la Sala B en los autos precitados "supra", a idéntica solución arribaron las restantes Salas de la Cámara Nacional Comercial (Cam.Nac.Com., Sala A “in-re”: "Carletti, Héctor Desiderio y otros" s/ tercería de dominio en autos "Banco del Suquia SA. c/ Coopwis S.A. y otros s/ ejec." del 30.12.1998; Cam.Nac.Com., Sala B "in-re": "Vernola, Cayetano Juan" sobre tercería en autos "Vázquez María de la Gloria c/ Tundidor Angélica A. s/ ejecutivo" del 27.12.1999; Cam.Nac.Com., Sala C "in-re": "Pichersky Virginia" sobre tercería de dominio y de mejor derecho en los autos "Ríos Lucas c/ Miranda y otro si ejecución de sentencia si sumario" del 28.09.1999; Cam.Nac.Com., Sala D "in-re": Carlos y otro s/ tercería de dominio en autos "Fernández, Omar c/ Ampreso, Santiago s/ ejecutivo" del 26.09.94;.Cam.Nac.Com, Sala E "in-re": "Lozano de Marchese, Juana del Carmen" sobre tercería en "Banco Buen Ayre c/ lanivello Edgardo H." del 04.09.1997; bis ídem, "in-re”: "Martínez, Roberto sobre tercería de dominio en autos "Veglia, Fernando c/ D' Hipólito, José s/ ejecutivo") POR LO QUE EXISTE UN PLENARIO VIRTUAL EN LA MATERIA. (Partes: Cova, Rodolfo José | tercería de dominio en autos Cooperativa de Crédito, Consumo y Vivienda Dielmar c/ Patcher, Pablo s/ ejecutivo - Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Sala: B - Fecha: 27-dic-2005)

[legalescom]

FECHA CIERTA Dicen el Art. 1035.- "Aunque se halle reconocido un instrumento privado, su fecha cierta en relación a los sucesores singulares de las partes o a terceros, será:
1 - La de su exhibición en juicio o en cualquier repartición pública para cualquier fin, si allí quedase archivado;
2 - La de su reconocimiento ante un escribano y dos testigos que lo firmaren;
3 - La de su transcripción en cualquier registro público;
4 - La del fallecimiento de la parte que lo firmó, o del de la que lo escribió, o del que firmó como testigo.

Al respecto, la Doctrina y Jursprudencia, tiene resuelto:

"Mucho se ha discutido en nuestra doctrina y jurisprudencia acerca del alcance que tiene la enumeración establecida por el art. 1035 de nuestro Código Civil, cuanto a determinar si la misma es taxativa o no lo es. Pero el rígido criterio interpretativo original que vedaba superar el vallado de las ejemplificaciones enunciadas por Vélez Sárfield ha sido superado, admitiéndose que la enunciación no merece limitación alguna, aún nuevos casos requerirá un riguroso examen para evitar dar fecha cierta ante la mínima duda.
Ya la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ha sostenido que '...el sentido de la normativa es que la enumeración del art. 1035 del Código citado debe entenderse como enunciativa frente a aquellas circunstancias inequívocas que revelan la certeza moral de que el documento adquirió fecha cierta, no obstante que no se subsuma en uno de los supuestos de hecho mencionados en el referido precepto' ('Ricciardi, Raúl cl Chiappeta, María' marz 13-990, ED 141, 345).
Igual criterio sentó la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires al establecer que '...Si la razón de ser de la necesidad de probar la fecha cierta del documento privado frente a terceros estriba en la exigencia axiológica de mantener la incolumidad de la seguridad jurídica evitando el perjuicio de los terceros por la vía del fraude en sus fechas, obvio es que no se atenta contra esa ratio si se admite, juntamente con los supuestos del art. 1035 del Código Civil, la admisión de otros igualmente inequívocos o concluyentes', (SCJB) , 'Seuri García, S.A. cl Recari, José M.s/ Quiebra', LL, 147-157).
Ello es así porque, si nos detenemos en el espíritu de la norma, resulta consecuencia de un análisis lógico y natural de la misma. Tal criterio interpretativo nos llevará a observar que el legislador ha querido crear un sistema que permita dotar a los instrumentos privados de fecha cierta a través de un mecanismo que evite la posibilidad de 'fraudes' en contra de terceros o sucesores singulares mediante la simple facultad de 'antedatar' -por acuerdo entre partes suscribientes- el documento en cuestión.

Atte. Legales.com

[Mordisco]

PLENARIO BOLETO DE COMPRAVENTA-TERCERIA MEJOR DERECHO-ACCION DE OPONIBILIDAD-PROCESO INDIVIDUAL O CONCURSAL - FERNANDEZ ANGEL EN J: FERNANDEZ ANGEL EN J: COVIRAM LTDA. Fecha: 30/05/1996. Tribunal: Suprema Corte de Justicia. Expediente: 56353. Ubicación: S265-193. El adquirente de un inmueble, mediando boleto de compraventa, triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad ejercida en el proceso individual o concursal, si: a) el boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de existencia anterior al embargo o a la apertura del concurso; b) el boleto tiene publicidad (registral o posesoria), c) el tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o está en condiciones de subrogarse en su posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes; y d) el tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el veinticinco por ciento del precio con aterioridad a la traba del embargo o a la apertura del proceso universal.


PLENARIO BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA REGISTRADO-EMBARGO POSTERIOR-OPONIBILIDAD - ONGARO DE MINNI Y OTROS EN J: MINNI MIGUEL A. Y OTRO EN J: GOMEZ H. / J. C. GRZONA Fecha: 06/12/1991. Tribunal: Suprema Corte de Justicia. Expediente: 48805. Ubicación: S225-197. El boleto de compraventa que ha tenido acceso registral, sea por su anotación o por la traba de una cautelar que lo presupone, es oponible al embargante posterior, a través de la tercería de mejor derecho o de la acción de oponibilidad

PLENARIO BOLETO DE COMPRAVENTA-INMUEBLE CON DESTINO A VIVIENDA-EMBARGO-TERCERIA MEJOR DERECHO-ACCION DE OPONIBILIDAD - ONGARO DE MINNI Y OTROS EN J: MINNI MIGUEL A. Y OTRO EN J: GOMEZ H. / J. C. GRZONA Fecha: 06/12/1991. Tribunal: Suprema Corte de Justicia. Expediente: 48805. Ubicación: S225-197. El adquirente de un inmueble con destino a vivienda mediando boleto, tenga o no posesión, haya o no inscripto ese instrumento, triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad, si el boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo, y si el tercerista ha adquirido de quien es el titular registral o está en condiciones de subrogarse en su posición jurídica, es de buena fe y ha pagado el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba del embargo

La circunstancia de la ocupación esporádica no permanente no significa requisito determinante respecto de la posesión (art. 2445 CCiv.), pues la posesión se conserva por la sola voluntad, aunque el poseedor no tenga la cosa por sí o por otro. Es que acerca del caso particular de la colisión de derechos entre quien ha trabado una medida cautelar sobre un inmueble y el titular de un derecho personal, obligación de dar cosa cierta (un inmueble) con el objeto de constituir un derecho real (ius ad rem), que le permite sostener una sólida expectativa respecto de una eventual y futura titularidad del bien, en la medida que el boleto y la tradición sean anteriores a la traba del embargo y ello porque la posesión protegida es la de buena fe, y la misma emana del boleto (salvo fraude) por lo que puede pretender el levantamiento del embargo (aunque sea fin específico de la tercería de dominio). En el mismo sentido se ha resuelto que si bien no procede la tercería de dominio fundada en un boleto de compraventa, aún cuando exista pago total del precio y buena fe en la posesión del comprador, provocando la reforma de 1968, la colisión entre el art. 2505 y los arts. 2355 y 1185 bis, el amparo que confiere este último origina la oponibilidad al acreedor embargante en tanto que el "crédito" del comprador sea anterior al del embargante, consagrándose así un mejor derecho a ser pagado con preferencia al embargante. Este pago debe ser entendido en el concepto del art. 725 CCiv., "cumplimiento de la prestación que hace al objeto de la obligación, ya se trate de una obligación de hacer ya de una obligación de dar" cuya vía procesal idónea para hacer valer tal preferencia es la tercería de mejor derecho, y existiendo pago del precio, fecha cierta, posesión y tradición; y si bien el art. 1185 bis CCiv., se refiere al concurso o quiebra del vendedor y significa que se sustrae de la prenda común de sus acreedores un inmueble en el proceso de ejecución colectiva. No existe razón para la exclusión en un proceso de ejecución individual (C. Trab. Tucumán, Sala 2, 18-08-00, - "AGUILAR, VICENTE A. Y OTRO v. PLANALTO S.R.L. s/INDEMNIZACIONES"). (Opinión personal del Dr. Balladini).- STJRNSC: SE. <114/04> "C., J. A. y Otra en autos: BANCO DE LA PAMPA c/A., J. H. s/EJECUTIVO s/TERCERIA DE MEJOR DERECHO s/CASACION" (Expte. N* 19232/04 - STJ), (29-12-04). LUTZ - BALLADINI - SODERO NIEVAS - UTSUPRA: A00180447793.-



Fuente: Doctrina Legal STJ Secretaría Civil. Período 1998 - 2004. Oficina de Doctrina Legal y Jurisprudencial. Jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Río Negro. Autor: Doctrina Legal STJ Secretaría Civil. Período 1998 - 2004. Oficina de Doctrina Legal y Jurisprudencial. Jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Provincia de Río Negro.

Fallos sumarios oficiales. CNACIV - AÑO 2008. SUMARIO: 000017612 1-1 HONORARIOS. Ejecución. Rechazo. Escrituración. Condena a escriturar. Honorarios regulados al letrado del vendedor titular del inmueble.







La posesión de un inmueble adquirido de buena fe por boleto de compraventa y respecto del que se pagó la totalidad del precio pactado importa un verdadero dominio sobre la cosa, oponible no sólo al vendedor y sus sucesores sino también a terceros. Ello aun cuando el dominio resulte imperfecto por la falta de escritura e inscripción. De tal manera, aunque el bien se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, los honorarios regulados a favor del abogado de éste condenado en costas en el juicio de escrituración no podrán ejecutarse sobre el inmueble que debe escriturarse a favor del poseedor, no obstante encontrarse embargado por la deuda. (Sumario N°17941 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín N°3/2008). CALATAYUD, DUPUIS. R.502917 TRIPICCHIO, Claudia Noemí c/ PERSIC, Dora s/ ESCRITURACIÓN. 27/03/08 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala E. UTSUPRA: A00274760585.-



Fuente: Base CSJN Autor: Base CSJN

[Mordisco]

Aunque el critero jurisprudencial no es unánime, porque consideran en resumida cuenta que el articulo 1185 bis no se aplica analogicamente.


Con respecto al derecho aplicable, tienes dos alternativas:


1) Aplicacion analógica del art 1185 bis del codigo civil (es la más utilizada)

Art. 1.185 bis. Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.

2) Aplicacion de los art 594 y 3269 del CC

Art. 594. Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradición de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendrá derecho contra tercero que hubiese ignorado la obligación precedente del deudor; pero sí contra los que sabiéndola hubiesen tomado posesión de la cosa.

Art. 3.269. Cuando una persona ha contratado en diversas épocas con varias personas la obligación de transmitirles sus derechos sobre una misma cosa, la persona que primero ha sido puesta en posesión de la cosa, es preferida en la ejecución del contrato a las otras, aunque su título sea más reciente, con tal que haya tenido buena fe, cuando la cosa le fue entregada.

[Mordisco]

Me falto para completar el plexo normativo, el artículo 595

Art. 595. Si la tradición se hubiere hecho a persona de buena fe, el acreedor tiene derecho a exigir del deudor otra cosa equivalente, y todos los perjuicios e intereses.

El código civil da preferencia a la persona que primero ha sido puesto en la posesión del inmueble, es el resultado de la aplicación de la teoría del título y modo en la adquisición de los derechos reales, y del principio prior tempore potior jure (el primero en el tiempo prevalece en el derecho).

[Mordisco]

Un fallo contrario a la aplicacion analógica del 1185 bis

No procede hacer lugar a la tercería de mejor derecho, opuesta frente a la traba de embargo sobre un inmueble, ordenada en un juicio ejecutivo, con fundamento en la sentencia de escrituración a favor del tercerista respecto del mismo inmueble, dictada en otro juicio que a tal efecto este incoara contra los demandados, ello así por cuanto, la preferencia fundada en el codigo civil: 1185 bis para supuestos concursales es un régimen de excepción, en el que operan los principios de oficiosidad, universalidad, colectividad e igualdad y juega la "pars condictio creditorum", por lo que no puede aplicarse analógicamente a un conflicto individual, en el que las preferencias se generan por adquisición del derecho conforme al "prior in tempore prior in iure"; además, la aplicación de tal principio se contrapone con otros que regulan los derechos individuales, como es el codigo civil: 2505, que somete la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, a la inscripción en los registros individuales, que en el caso no existen. (en igual sentido: sala e, 31.3.98, "palomero s/ terc. de dominio en "bco. de san luis c/ scutella s/ ejec. s/ sum.).

Arecha - Guerrero - Ramírez

Ruiz Moreno, Ernesto c/ Diners Club Argentina c/ Coccio, Raúl s/ sumario

http://ar.vlex.com/vid/moreno-diners-cl ... a-34581238

[maytouch]

DOCS una consulta! un incidente de terceria de dominio, en capital, se sortea en la camara o se presenta en el juzgado civil de la causa principal?

[MICK]

ME RECHAZARON UNA TERCERIA POR FALTA DEL REQUISITO DEL PAGO DEL 25 % DEL PRECIO! SE PUEDE PROBAR EN LA CAMARA?
SE PUEDE INICIAR NUEVAMENTE OTRA TERCERIA?

[Mordisco]

Porque no ofrece el pago por subrogación, previo traslado al deudor, para que preste o no su consentimiento.

En el fallo plenario, banco de italia c/ corbeira rey, el tercero adquirente del inmueble puede levantar la cautela si deposita su monto indexado solamente a partir de la fecha en que adquirio la calidad de comprador y conocio la existencia de la medida. -"el adquirente se liberaba pagando el monto informado en el certificado registral"- LUEGO, otro fallo plenario, de las Cámaras Civiles de la Capital Federal, del 23 de agosto de 2001, en autos “Czertok, Oscar y otro c/Asistencia Médica Personalizada S.A. y otro”, se resolvio que: para obtener el levantamiento de la medida cautelar, no puede liberarse pagando sólo el monto inscripto, sino que responde también: por la desvalorización monetaria si correspondiere, por los intereses, por las costas, por las sucesivas ampliaciones y por las demás consecuencias del juicio.

[Sailaw]

A mi criterio, si existe un comprador con el precio abonado en un 100 %, con posesión acreditada del inmueble, debe proceder el mejor derecho, lo contrario sería arbitrario y inconstitucional (merecedor de recurso frente a la Corte Suprema), la norma civil es clara (art. 1185bis CC) y si se da en dicha norma lo máximo (frente a quiebra o concurso), es lógico que abarque lo minimo que sería en caso de haber otro comprador, o ejecutante individual de la propiedad.