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  • URGENTE: SEÑA EN DOLARES E IMPOSIBILIDAD DE COMPRA

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 #849555  por Maru72
 
Hola Colegas: aqui va mi consulta; mi cliente seña una propiedad en dolares en el mes de octubre del 2011, cuando todavía aún no existía la imposibilidad de comprar dolares. Ahora tiene que escriturar y pagar el saldo de la propiedad, y los vendedores se niegan a recibir pesos, solo aceptan dolares. Mi cliente averiguo y no consigue que la AFIP lo autorice a comprar dolares. Ahora los vendedores dicen que aceptarían pesos pero teniendo en cuenta la cotización del dolar paralelo, con lo cual mi cliente se ve seriamente perjudicado. ¿Como se puede resolver el tema? Muchas gracias
 #849589  por gusgus
 
la unica forma que veo es entrar a un litigio de largo debate....

a tu favor:
1.- hecho del principe que permite resolver la operacion sin indemnizacion ni perdida de seña
2.- requerimiento de la contraparte, de pagar el dólar al valor de un mercado ilegal.... ergo, sospecho que a no ser de suma torpeza, ante una intimacion tuya jamas te exigiran por escrito eso.... o sea... yo mandaria CD notificando imposibilidad de adquirir dolares por hecho del principe (poniendo a disposicion las constancias de la negativa de AFIP), e intimaria ante negativa verbal a recibir pesos al valor de cambio del BNA, ratifiquen o rectifiquen dicha postura, bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales de cumplimiento o resolucion de contrato, con mas daños y perjuicios
 #849592  por legalescom
 
No hay que ser tan drásticos, ni embarcarse en una aventura peligrosa. yo trataría de llegar a un acuerdo, por ejemplo, repartiendo la diferencia entre el dolar oficial y el del mercado ya que, paralelo o no, no dejar de ser el del mercado. Aveces, en los contratos, se suele especificar que la parte compradora, ya cuenta en su poder con los dólares norteamericanos, para aventar cualquier imprevisto.
 #849593  por gusgus
 
legalescom escribió:No hay que ser tan drásticos, ni embarcarse en una aventura peligrosa. yo trataría de llegar a un acuerdo, por ejemplo, repartiendo la diferencia entre el dolar oficial y el del mercado ya que, paralelo o no, no dejar de ser el del mercado. Aveces, en los contratos, se suele especificar que la parte compradora, ya cuenta en su poder con los dólares norteamericanos, para aventar cualquier imprevisto.
entiendo que los drasticos son, en todo caso, los vendedores al exigir la cotizacion del paralelo, mas aun recordando y reafirmando que el hecho que exista ese mercado no significa que no sea ilegal....

ante posturas drasticas, no queda mas que redoblar la apuesta, despues para negociar hay tiempo....

me gustaria ver que le exijan pagar a cotizacion del paralelo por escrito!!!!!

he ahi la estrategia... jamas lo haran, con lo cual se allana el camino, y si lo hacen, mas aun!
 #849594  por gusgus
 
de hecho, seria un enriquecimiento sin causa a favor del vendedor, pues no puede alegar perjuicio alguno dado que con la escritura de compraventa, podra ir a la afip y deberan autorizarlo a comprar dolares al precio del BNA, pues justifica claramente el ingreso....

veo que lo unico que busca el vendedor es acrecentar su venta a costas del comprador, al cual tiene cautivo dado que seño la operacion y especula con retener la seña...

a vivo, vivo y medio
 #849975  por enzo fernando costa
 
Este es un caso típico de las consecuencias que acarrean los disparates en la política cambiaria. El hombre común de la calle se encuentra metido en estos atolladeros, y todo el mundo se embroma; la maquinaria inmobiliaria seguirá funcionando al ralentí, con los adquirentes previsores que ya tenían los dólares en la alcancía. Los demás, que se quedaron con los dedos agarrados en la puerta, sólo tienen tres salidas:
a) Aferrarse a la dura lex, y hacer uso de la teoría de la imprevisión y el caso de fuerza mayor por hecho del soberano, y exigir la rescisión del acto jurídico, con reintegro de las sumas en juego, sin interés ni punitorio alguno.
b) Negociar como pobres giles rioplatenses de buena voluntad, y ver cómo el comprador se puede arrimar un poco al precio del dólar "blue" (que no es ilegal, sólo desprolijito). Arrimarse un poco, no igualarlo, porque es evidente que en estos momentos la sicosis general no puede ponerle techo.
c) Poner un aviso en los diarios, de ésos que sirven para dirigirse a las novias fugadas, o a los hijos escapados del hogar paterno, que diga algo así como: "Mingo, volvé que te perdonamos..."
 #850440  por cdiriarte
 
gusgus escribió:la unica forma que veo es entrar a un litigio de largo debate....

a tu favor:
1.- hecho del principe que permite resolver la operacion sin indemnizacion ni perdida de seña
2.- requerimiento de la contraparte, de pagar el dólar al valor de un mercado ilegal.... ergo, sospecho que a no ser de suma torpeza, ante una intimacion tuya jamas te exigiran por escrito eso.... o sea... yo mandaria CD notificando imposibilidad de adquirir dolares por hecho del principe (poniendo a disposicion las constancias de la negativa de AFIP), e intimaria ante negativa verbal a recibir pesos al valor de cambio del BNA, ratifiquen o rectifiquen dicha postura, bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales de cumplimiento o resolucion de contrato, con mas daños y perjuicios
Podrías resolver el caso tal y como te aconseja el colega gusgus. Los otros consejos yo los desestimaría porque no son reales, son discrepancias con actos de gobierno, nada más.
 #850613  por lunita_44
 
Si es buen negocio no rescindiria, sino al contrario, intimaria por Cd, tal como te dijeron, explicando la situacion real que te impide adquirir dolares, y ofreciendo abonar en pesos al valor del Banco Central, todo bajo apercibimiento de consignar judicialmente la suma, exigiendo el cumplimiento del contrato...

Por otro lado, tiro una, me parece personalmente peligrosa y todavia no se los resultados, pero vi por ahi un amparo por el tema de no venta de dolares, fundado obviamente en una necesidad (como es tu caso) de adquirir dolares...
 #850810  por enzo fernando costa
 
Hola, lunita44. y maru72:
Voy a terciar en el diálogo, e inyectar un par de pensamientos:
1) Tu propuesta CD es una buena fórmula táctica para forzar a la contraparte a negociar; pero no es "LA" solución a un problema muy complejo. La gente no es tonta, y ante el panorama de malvender su propiedad prefiere poner un abogado bien chicanero, y resistir a muerte. De cualquier manera, me adhiero a ese primer paso sugerido, como simple táctica prenegociatoria. La vida me enseñó que el Derecho es sólo una faceta de la vida social: también existen la psicología y la sociología. Y también la anatomía, porque como decía un famoso general, "el bolsillo es el órgano más sensible del cuerpo humano"...
2) El amparo por no venta de dólares me parece condenado al fracaso: es políticamente incorrectísimo.
Mi cordial saludo a ambas.
 #850812  por lunita_44
 
Enzo gracias x el aporte... tb pensaba que el amparo no iba.. pero he visto abogados iniciarlos, asi que comente, insisto.. la Cd la mandaria como requisito legal, para poder hacer el pago por consignacion...
 #851089  por enzo fernando costa
 
Claro, Lunita, pero no hay que olvidar que la consignación debe ser hecha en la misma especie en que se fijó contractualmente: y suponemos que desde el boleto el pago se pactó en dólares, porque en nuestro medio sólo se hacen operaciones en pesos para construcciones muy precarias. Como la consignación es una acción, da lugar a un juicio de consignación; que si las cosas se saben encarajinar bien, se ordinariza... Entonces tenemos que volver a la psicología y la sociología: cuando uno compra un inmueble, lo suele hacer con tres objetivos habituales: 1) para mejorar de vivienda; 2) para poner un negocio; 3) para tener una fuente de renta. Ahora bien: ¿Te parece que entrar a un nuevo hogar con un quilombo judicial es auspicioso...? ¿Y si es para negocio, no saber cuándo c....o lo vas a poder poner en funcionamiento...? ¿Y si es para obtener renta, no saber cuánto tiempo y dinero costará poner en marcha ese recurso...? Eso del juicio es para grandes empresarios, que tienen resto para aguantar teniendo recursos paralizados, mientras el grueso del negocio o la industria sigue marchando...pero esos seguramente ya tienen los verdes, no debe ser el caso del consultante.
En cuanto al juicio de amparo, no estaría del todo mal, a condición de haber agotado antes la instancia administrativa previa, que sería requerir la autorización a la AFIP -devenida en soberana legisladora y justiciadora del modelo - justificando la procedencia de las sumas en juego, y la loable finalidad implicada (vivienda, industria, renta). Sin duda es por ahí por donde habría que empezar: aquí el verdadero aguafiestas es la AFIP, no el vendedor. Así que si te enterás de cómo siguen esas patriadas del amparo, contánoslo, porque resulta de sumo interés sin duda, más allá de mi tendencia al escepticismo, porque ¿el vendedor va a esperar comprensivamente a las resultas del amparo?...
 #851430  por inviguiatti
 
Hay un poco de "solucion" en cada una de las respuestas. Si esa estipulada la clausula que menciono legalescom que la compradora ya cuenta con los dolares, creo que no hay vuelta que darle ya que dio garantia de pagar con dolares billetes. Si solo dice dolares creo que la unica que quedaria es, presentarse a comprar los dolares y que un escribano te labre un acta de la imposibilidad de adquirirlos y todo eso se lo manifestas por CD a la compradora, en la forma que dijo gusgus.
PD: Lo del escribano lo digo por el hecho que de esta cuestion de la imposibilidad de comprar dolares encontre comentarios de todo tipo, y eso va a dar certeza de la imposibilidad (siempre que la imposibilidad no radique en la falta de justificacion de poder de compra).
saludos y exitos
 #851437  por Pachita
 
Hola!! El tema es complejo les adjunto un articulo que lei hoy en el Portal de Abogados y que me parece que resume el tema:

Contratos Domésticos en Moneda Extranjera y las Restricciones Cambiarias

Por Marcelo Bombau y Adrián Furman – Estudio M. & M. Bomchil

En los últimos meses, especialmente con posterioridad a la conclusión de la elección presidencial, el Poder Ejecutivo Nacional comenzó a adoptar medidas para limitar el vínculo doméstico con la moneda extranjera, en particular, con la divisa norteamericana. Ello, a fines de evitar el flujo de esta moneda al exterior y limitar su adquisición en el mercado local. Con el paso del tiempo, el efecto buscado fue el de, literalmente, monopolizar la compra de la divisa por el Banco Central de la República Argentina para que el estado argentino esté en condiciones de afrontar obligaciones internacionales de diversa índole.

Primero se instauró un mecanismo mediante el cual se reguló la adquisición de dólares estadounidenses supeditado a la previa validación por la autoridad impositiva de la capacidad del comprador(Resolución General Nº 3210 de la Administración Federal de Ingresos Públicos que obliga a las entidades autorizadas a operar en el mercado cambiario a consultar en forma previa, y registrar las operaciones de venta de moneda extranjera en el momento en que se realicen).

No obstante, en las últimas semanas, directamente, y sin aviso ni sustento normativo previo alguno, se configuró en los hechos una imposibilidad prácticamente total a la adquisición de moneda extranjera (la información del mercado reporta que aproximadamente el 95% de las consultas previas formuladas a la AFIP para la adquisición de moneda extranjera son rechazadas). Ya no tiene relevancia la demostrada capacidad del contribuyente para adquirir moneda extranjera, simplemente no es posible adquirirla. Más allá de las críticas de índole jurídica que esta clase de medidas reciben, ese no es el objetivo de estas líneas que solo buscan incentivar a recurrir a la creatividad dentro del derecho para permitir a los sujetos del comercio poder continuar sus actividades sin que implique necesariamente una merma en su actividad. Es decir, buscar formas de amortiguar el perjuicio evitando interrumpir el tráfico comercial. Existe una conocida frase atribuida al mundo del show business la cual por su trascendencia y popularidad refleja un principio rector de la vida de los seres humanos: el show (la vida) debe continuar.

Por ello, pasemos a continuación a analizar el impacto de estas restricciones en la vida de los contratos hoy vigentes o por celebrarse, entre partes locales o con no residentes. A todo evento, refrescamos que establecer la moneda de pago de los contratos en moneda extranjera, ya sea se trate de vínculos entre residentes o no residentes, regidos por la ley Argentina o no, son plena y totalmente válidos y ejecutables (artículos 617 y 619 del Código Civil). Concepto conocido pero a veces no lo suficientemente claro y extendido en el mundo de los contratos. No obstante, ante la imposibilidad fáctica actual de adquirir divisa extranjera, los actores comerciales por igual nos encontramos frente a un escenario que empuja bruscamente hacia una pesificación de las obligaciones contraidas. En este contexto la sola mención de esa palabra (“pesificación”) será rechazada de plano por el acreedor ya que sostendrá, con todo fundamento, la inexistencia de norma alguna que valide esta afirmación y, por ende, reclamará al deudor con toda la fuerza de la ley (escrita y vigente), la cancelación del pago en la moneda acordada. Pero, si nos trasladamos a la esfera de la contraparte, hacia el deudor, éste refutará con pruebas exculpatorias concretas su imposibilidad de cumplir (como lo es la página Web de la AFIP que informará, respecto del individuo o persona jurídica en particular, sobre la “… insuficiente capacidad económica para realizar la operación cambiaria ingresada”, i.e., adquisición de moneda extranjera). Es decir, el deudor se encuentra ante una situación de hecho, comprobable y de público conocimiento, que le impide cumplir con su obligación contractual redactada en divisa extranjera.

Rápidamente descartemos la opción de adquirir moneda extranjera en forma ilegal, ya que esa no es una alternativa disponible desde un punto de vista jurídico. Ningún acreedor podrá válidamente exigir al deudor que cometa un delito para satisfacer una obligación emergente de un contrato. Entonces, ¿cómo se resuelve este problema de ingenio? Entendemos que algunas de las alternativas disponibles respecto de contratos ya celebrados y en curso de ejecución, siempre en ausencia de provisiones expresas en el texto contractual (como aquella en que el deudor declara poseer la cantidad suficiente de divisa extranjera para afrontar la obligación), son:

(a) Que el deudor abone su obligación en moneda extranjera convirtiendo la misma en una obligación alternativa junto a otra que debería crearse ad hoc y conforme a parámetros objetivos distintos de la cotización de la divisa. Siendo la obligación de entregar moneda extranjera una obligación de dar “sumas de dinero” (artículo 617 del Código Civil) sería interesante negociar que se agregue un equivalente alternativo a esa obligación sin incurrir en novación de la misma. O sea, permitir que el acreedor pueda recibir la cantidad de moneda extranjera ya plasmada en el contrato “… o su equivalente consistente en… (por ejemplo: xx onzas de oro) … a exclusiva e irrevocable opción del acreedor…”. Lo importante bajo esta opción es fijar una alternativa equivalente alejada de cualquier divisa extranjera y, así, salir del mercado de cambios y de sus restricciones.

(b) También se puede pactar que el deudor abone su deuda en moneda extranjera de acuerdo con el promedio entre el tipo de cambio comprador y vendedor oficial para el dólar billete informado por el Banco de la Nación Argentina, y reflejar este acuerdo en forma escrita para evitar la necesidad de futuras interpretaciones y/o controversias a futuro. Si bien esta alternativa no parece atractiva en el contexto de una mayor y creciente disparidad entre esas cotizaciones, lo cierto es que aporta mayor certeza para ambas partes, aún cuando el acreedor podrá considerarse perjudicado en caso de que la brecha entre el dólar oficial y el paralelo continúe incrementándose. También deberá prever el texto aclaratorio a ser incorporado al contrato vigente ciertas previsiones, recurriendo a la creatividad e imaginación legal, para contemplar posibles nuevos sucesos, como podría ser el desdoblamiento de los cambios, de modo de evitar perjudicar en forma desproporcionada a las partes. Como puede observarse, lamentablemente, esta alternativa refleja una triste regresión a un concepto de hace diez años y que trae malos recuerdos, no por el concepto en sí, sino por la época vivida: la teoría del esfuerzo compartido. Es compartido, porque hay un esfuerzo recíproco, que se traduce, en términos llanos, en pérdida recíproca. Pero conocer –y aceptar- la realidad tiene la funcionalidad de que uno pueda adaptarse a ella y contener y prever sus consecuencias negativas.
(c) Como una suerte de submodalidad de lo mencionado en (a) existe la posibilidad de pactar como obligación que el deudor sólo se libere cuando entrega una cantidad de títulos de deuda pública argentina que vendidos en el exterior permitan al acreedor hacerse de dólares de libre disponibilidad fuera de la Argentina en una suma neta igual a la obligación preexistente. Esta opción es de aquellas utilizadas en los casos en los cuales el acreedor está inamoviblemente posicionado en recibir la moneda (extranjera) pactada. Claramente, si esta opción se masifica, su accesibilidad se verá reducida por cuestiones operativas y de costo sin dejar de mencionar (al menos en los días que corren) alguna opinión trasnochada que intente considerarlo como un delito de intermediación financiera.

Ahora bien, en caso de falta de acuerdo entre las partes, es decir, el acreedor se mantiene en su posición de recibir moneda extranjera y el deudor se niega a hacerlo en virtud de su imposibilidad material de conseguir dicha divisa y de no aceptar recurrir al mercado de cambios ilegal, deberá el acreedor saber que el deudor podrá ampararse, no en el instituto de la excesiva onerosidad sobreviniente (que resulta un error considerarlo de aplicación al caso), sino en el típico caso fortuito del artículo 514 del Código Civil. La situación bajo análisis se asemeja a uno de caso práctico de una casa de estudios, ya que engrana a la perfección en la definición del artículo citado. Se trata ni más ni menos que de un hecho que no ha podido preverse, o que previsto, no ha podido evitarse. Resulta claro que en este supuesto, tal como legisla el artículo 513 del Código Civil, el deudor no será responsable de los daños e intereses que se originen al acreedor por falta de cumplimiento de la obligación. Por esta razón no recomendamos al acreedor transcurrir un camino de reclamo judicial ya que será fácilmente repelido por el deudor (siempre y cuando el deudor pueda acreditar fehacientemente la imposibilidad personal de adquirir moneda extranjera). Del mismo modo, no debe ser utilizada esta situación imperante por deudores oportunistas que se valgan de este contexto para lograr evadir obligaciones contractuales. Lo que debe buscarse en todos los casos es reestablecer el equilibrio de las prestaciones y la continuidad del vínculo contractual, y no su extinción.

Por último, es preciso destacar que muchos abogados sugieren incluir en los contratos cláusulas tipo expresando que las partes deberán negociar de buena fe formas para resguardar la continuidad contractual y el equilibrio contractual de las prestaciones en caso de ocurrencia de circunstancias imprevistas.

Entendemos que los abogados tenemos una responsabilidad mayor y debemos recomendar a las partes pensar doblemente y buscar (hoy) posibles alternativas. Todo el esfuerzo que se realice, si bien –obviamente- no infalible, durante la etapa del sinalagma genético (el equilibrio contractual en su nacimiento) tiene mayor productividad y probabilidad de éxito. Siempre es preferible que las partes tengan ya resuelto el abordaje de ciertos problemas para cuando se encuentren en situación de shock o stress. En momentos de nerviosismo, incertidumbre y angustia, poder generar una “negociación de buena fe” es difícil y riesgosa y, en la mayoría de los casos, serán cuestiones que deriven en litigios por la falta de acuerdo entre las partes.

Los abogados tenemos la obligación de asesorar a las partes para que nuestro aporte durante el sinalagma funcional (vida misma del contrato) sea requerido mínimamente. Ese es nuestro objetivo y aporte al tráfico jurídico y comercial y a la reducción de la pesada carga de nuestros tribunales. En esto, claramente, los vaivenes regulatorios y de hecho del gobierno de turno, siempre han de presentar nuevos desafíos.
 #851633  por Maru72
 
Muchas gracias por las opiniones de todos, yo pensaba enviar la carta documento tal como lo sostienen algunos y ver que sucedes. Es verdad para negociar hay tiempo. Despues cuento como me fue. Gracias
 #851801  por enzo fernando costa
 
Sí, Pachita, es un aporte valioso, pero apunta fundamentalmente y con toda lógica a las medidas preventivas para el futuro. Sin duda que la fecunda creatividad rioplatense sabrá encontrar prontamente la manera de rascarse la oreja izquierda con el dedo gordo del pie derecho, como lo hizo sacando de la galera del mago el engendro de los contratos de alquiler por sumas escalonadas, en materia de locación de inmuebles urbanos. La pregunta es si una sociedad puede vivir permanentemente de ficción en ficción, de acrobacia en acrobacia, enmarañada en un plexo de normas oscuras, embrolladas, confusas, y ambiguas, y seguir creciendo sanamente. That is the question...