Estarìas bien encaminada, te copio algunos párrafos de doctrina y un fallo, éste último esta comentado en Internet, fijate si podes bajarlo es interesante por el comentario. Todo ello sin entrar en la discusión si realmente se hizo "tradición" de la cosa y si el adquirente tiene la "posesión".
Suerte.
"l respecto, dice López de Zavalía que "las obligaciones de escriturar son obligaciones de hacer y prescriben a los 10 años (art. 4023). Si el vendedor hace tradición de la cosa, o recibe el precio, tales actos deben ser estimados como un reconocimiento tácito interruptivo de la prescripción (art. 3989)". Este autor agrega que "la jurisprudencia ha ido más allá, y estimado que no sólo interrumpe la prescripción el reconocimiento tácito derivado de la tradición efectuada, sino que después de ella, la pasividad del vendedor frente a los actos posesorios del comprador implica un reiterado reconocimiento" (Teoría de los Contratos, Tomo 2, pág. 318)".
También dice Wayar que "con respecto a la obligación de escriturar, cabe dejar sentada una categórica afirmación: la prescripción de tal obligación se interrumpe, por la entrega de la cosa al comprador o por el pago del precio o de los impuestos que graven el inmueble...Los fundamentos que abonan esta solución no admiten réplica: cada vez que el vendedor acepta el precio o consiente el pago de los impuestos, está reconociendo el derecho del comprador, con el efecto interruptivo que a tal reconocimiento le asigna el art. 3989 del Cód. Civil. Si el comprador adquiere la posesión del inmueble, la obligación de escriturar se torna, prácticamente, imprescriptible.
Con ello queremos señalar que el poseedor del inmueble podrá exigir la escrituración en cualquier tiempo, ya que la prescripción no podrá tener lugar..." (Compraventa y Permuta, pág. 607).
En sentido concordante Gregorini Clusellas señala que "se interpreta que interrumpen la prescripción de la obligación de escriturar, la entrega de la posesión o el pago del precio o de los impuestos que gravan el inmueble por parte del comprador. Toda vez que el vendedor reciba parte del precio o consienta el pago de impuestos, está reconociendo el derecho del comprador con las implicancias interruptivas del art. 3989 del Código Civil: 'el reconocimiento expreso o tácito que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquél contra quien prescribía" (Bueres-Higton, código Civil, T. 3 C, pág. 693).
Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba
(República Argentina)
http://www.acader.unc.edu.ar
COMPRAVENTA Inmobiliaria. Demanda por cobro del precio. Condena a
escriturar.
(Publicado en Boletín de la Facultad de Derecho, año XXXV, 1971, Nº 1-5, p. 295).
Cám. Civil Capital, sala A, 10 noviembre 1970 "Barrio Juan Bautista Alberdi S.R.L. c/ Peralta
de Grebol, Florentina L.”.
2ª Instancia: ¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor GARZÓN MACEDA dijo:
1°) La actora “Barrio Juan Bautista Alberdi, S.R.L.”., promueve demanda por
cumplimiento de contrato y cobro de la suma de $ 221.010, con más sus intereses
compensatorios y moratorios y las costas del juicio, contra Florentina Leona Peralta de Grebol,
requiriendo en subsidio la resolución de la operación de compraventa que instrumenta el
boleto de fs. 6. La sentencia de primera instancia hace lugar con costas a la demanda y
condena a escriturar a la demandada en el término de treinta días la promesa de venta
contenida en el boleto mencionado, previo pago del importe adeudado hasta el momento de la
escrituración y bajo apercibimiento para el caso de incomparecencia a tal acto o de
incumplimiento del pago referido, de declararse resuelta la operación con pérdida de las sumas
entregadas como indemnización por el uso del inmueble y desalojo de éste en el plazo que fija.
Apela la actora y en su expresión de agravios de fs. 32, solicita se modifique la
sentencia en cuanto condena a escriturar arguyendo que sólo ha solicitado el cumplimiento del
pago adeudado y no tal escrituración.
2°) La pretensión de la actora estimo que no debe acogerse. Como la demanda
ha sido promovida “por cumplimiento de contrato y cobre de la cantidad de $ ....!, considero
que ha sido la intención de la actora lograr de parte de la accionada no sólo el pago del precio
del inmueble, sino también del otorgamiento de la correspondiente escritura. Digo así porque
el contrato celebrado por las partes que corre a fs. 6 instrumenta obligaciones para ambas que,
sucintamente, se reducen respecto de la compradora, al pago del precio y a la firma de las
escritura traslativa de dominio. Si bien la obligación de escriturar -recíproca para ambas partes,
nace de a cuerdo con lo estipulado en el contrato (cláusula 2ª) una vez que la compradora ha
abonado el 25 % del precio de venta, desde que en autos se acredita que tal porcentaje ha sido
cumplido, no cambe duda alguna que la decisión del a quo es correcta y se adecua a lo que
razonablemente quisieron las partes al celebrar el contrato.
Aún más, resultaría abusivo aceptar la pretensión de la actora, pues con ello se
le reconocería un derecho no pactado, cual es percibir íntegramente el precio de venta sin
obligación de su parte de otorgar la escritura traslativa de dominio. Sin duda, advierto que al
condenar a la demandada a escriturar se está forzando indirectamente a cumplir a la vendedora
con la misma obligación, para recién en el caso de que la primera no compareciera al acto
escriturario respectivo autorizar a la resolución del contrato, pero estimo que ello resulta
justificado ante la exigencia de pago total que se le requiere a la compradora y a lo estipulado
en las cláusulas 2ª y 8ª del boleto de fs. 6. De lo contrario, podría darse el caso de tener la demandada que promover una acción por escrituración, para el supuesto de abonar la suma que
se le reclama y no lograr el cumplimiento de la obligación referida por parte de la actora, la
cual, sin duda, dista de adecuarse al principio de economía procesal que debe presidir las
resoluciones judiciales.
3°) Por todo lo expuesto, voto porque se confirme la sentencia apelada, en lo
que decide y ha sido materia de agravios, imponiéndose las costas del recurso a la actora que
resulta vencida (art. 68, C.Pr.C.).
Los doctores LLAMBÍAS y de ABELLEYRA votaron en el mismo sentido por
razones análogas.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede se
confirma la sentencia apelada en lo que decide y ha sido materia de agravios. Costas de la alzada a la actora.- Jorge J. Llambías - Rodolfo de Abelleyra - Jorge I. Garzón Maceda.- Sec: Jorge Escuti Pizarro.
El pago total del precio de venta y la obligación de escriturar, como obligaciones
Recíprocas por Norma JUANES y Luis MOISSET de ESPANÉS
(Boletín de la Facultad de Derecho de Córdoba, año XXXV, 1971, Nº 1-5, p. 295).
