Desalojo por intrusión o Reivindicatoria: la posesion

[DraSabri]

Hola colegas,

estoy ante una "usurpación", de un baldio, que mis clientes estan por lotear, inician tramite con agrimensor, y a los dias se les mete un vecino que de palabra dice que "compro", lo cual NO puede ser asi, de ninguna manera.

El tema es que quieren una solucion rapida, y la reivindicatoria NO cumple con ese requisito!, por lo que: voy a mandar CD primero, pero si no tengo resultado satisfactorio, pense en iniciar DESALOJO por INTRUSION. (digo asi, porque capaz ni se presenta!) Ahora, si logra probar primafacie la posesion, me deberían rechazar la demanda y debería ir por reivindicatoria, pero QUE PASA CON LAS COSTAS DE ESE PROCESO? no quiero que encima tengan costas que pagar y me terminen por linchar.

Que tema este eh! encima la justicia penal para esto tampoco sirve, porque los dejan dormir por años, y no se logra nada rapido tampco...



Espero que compartan su opiniones colegas ! por favor!

Saludos!

[cecicarla]

Hola Sabry, inicia una medida preliminar de mandamiento de constatación y según su resultado inicia demanda por desalojo o por reivindicación .. asi te evitas seguir perdiendo tiempo .. yo lo hice en capital y por suerte llegamos a un arreglo, ahora bien, tene en cuenta que una vez que tengas el resultado de la medida tenes un plazo para presentar la demanda y poder usarla como prueba. A mi me paso que contestaron diciendo que estaban poseyendo entonces dentro de ese plazo pedi la mediacion obligatoria para que suspenda los plazos. Pensa que se inicias por desalojo es usual que no te reciban las demanda y estes un año mas o menos para notificar y si te contestan que son poseedores estas frita .. entiendo que si te lo rechazan cargas con las costas del proceso ... seguramente te opongan falta de legitimacion pasiva ...
Yo acompañe al oficial a diligenciar el mandamiento y nos plantamos en la puerta bien temprano a eso de las 8 de la manana .. en cuanto salio un chico al colegio le preguntamos si estaba su papa y como nos dijo que si no le quedo otra que atendernos .. en un mes y medio tenia encarada la demanda ..
suerte!

Hola colegas,

estoy ante una "usurpación", de un baldio, que mis clientes estan por lotear, inician tramite con agrimensor, y a los dias se les mete un vecino que de palabra dice que "compro", lo cual NO puede ser asi, de ninguna manera.

El tema es que quieren una solucion rapida, y la reivindicatoria NO cumple con ese requisito!, por lo que: voy a mandar CD primero, pero si no tengo resultado satisfactorio, pense en iniciar DESALOJO por INTRUSION. (digo asi, porque capaz ni se presenta!) Ahora, si logra probar primafacie la posesion, me deberían rechazar la demanda y debería ir por reivindicatoria, pero QUE PASA CON LAS COSTAS DE ESE PROCESO? no quiero que encima tengan costas que pagar y me terminen por linchar.

Que tema este eh! encima la justicia penal para esto tampoco sirve, porque los dejan dormir por años, y no se logra nada rapido tampco...



Espero que compartan su opiniones colegas ! por favor!

Saludos!

[DraSabri]

Muchas gracias por responderme!

Bueno, es cierto, entonces me conviene primero desentrañar en que caracter ocupa, si como poseedor o como tenedor... y eso lo lograría con un mandamiento de constatación... tambien es cierto que puedo tirarme el lance con una denuncia por usurpación y que vayan en paralelo con la preliminar civil... voy a ver si en provincia tengo este tipo de medidas previas. O si iria por prueba anticipada....

Y en base a eso, que seguramente el hombre responda "haber comprado con boleto que tiene una escribanía", el punto es que si no lo acredita, tampoco su sola manifestación sirve....


Peor aun mi situación: pense en mandar una CD, que es rapido, y en una de esas puedo solucionar todo, o tener un acercamiento, en fin, el lugar es un baldío, que estaba por lotearse, y que no tiene "chapa" para que el correo deje la CD!!!!

La unica sería un escribano, pero para eso me conviene ir por la preliminar.

[Nando]

buenas tardes colegas!!!!! tengo un caso similar, tengo un comprador con boleto de compra y venta, y pienso iniciar una acción reivindicatoria. Previo a ello voy a meter una medida preliminar x favor si tienen un modelo y jurisprudencia de la acción mencionada con boleto de compra y venta. saludos y gracias.

[DraSabri]

colega, modelos no tengo! todavia no decidi que hacer, asi que no emepce.. te pregunto, de quien emana ese boleto? del titular registral? de un heredero? o de un tercero? pues para mi no cualquiera justifica una posesión, e invalida una acción de desalojo...

[cecicarla]

les envio el modelo que tengo (no encuentro el que finalmente presente ... este es un borrador ...)

PROMUEVE MEDIDA PRELIMINAR – MANDAMIENTO DE CONSTATACION

xxxxxx, DNI …, por derecho propio, con domicilio real en la calle ……, con el patrocinio letrado de la Dra. xxxxx), Responsable Monotributista, Cuit: xxxx, constituyendo domicilio en xxxx, Tel. xxxx, a V.S. me respetuosamente digo:

I.-OBJETO:

Que vengo por la presente a solicitar se realice la medida preliminar contemplada en el art. 323 inciso 6 del CPCC a los efectos de poder demandar para recuperar la tenencia sobre el inmueble sito en xxxxx Planta Baja, Unidad Funcional Nro. 4, Capital Federal, que por derecho es de mi propiedad, y del cual FUI TURBADO EN MI PACIFICA POSESION Y PRIVADO DE EJERCER ACTOS DE POSESION QUE POR DERECHO ME CORRESPONDEN, todo ello en virtud a los hechos y el derecho que paso a exponer, y a los efectos de preparar el proceso de conocimiento.

II.- HECHOS:

Como se acredita con la documental acompañada soy propietaria del inmueble referenciado. Que en el mismo habitaba mi padre antes de fallecer conjuntamente con su esposa la xxxx.- La xxxxxxha dejado el inmueble hace varios años residiendo actualmente en el mismo personas totalmente desconocidas por mi.- Por ello y en atención a poder accionar por desalojo o la acción que corresponda para el caso y conocer con certeza las personas que ocupan el inmueble solicito la presente medida a efectos de identificar a todos los actuales ocupantes y en que calidad se encuentran ocupando el inmueble en cuestión.
De lo expuesto surge claramente que el pedido se encuentra fundado en una necesidad real, asimismo, la diligencia preliminar preparatoria del proceso a promoverse resulta indispensable para que la demanda pueda ser presentada en forma correcta.-

III.-DERECHO:
Fundo el derecho que me corresponde en el art. 323 inc. 6 CPCC.-

IV.-SOLICITA MANDAMIENTO DE CONSTATACION RECAUDOS DE LA MEDIDA:

Para evitar el fracaso de la medida preparatoria que se pide y el consiguiente inútil dispendio de la actividad jurisdiccional, solicito que la misma se provea con los recaudos que a continuación se detallan.
Se libre mandamiento de constatación, autorizando al oficial de justicia a solicitar el auxilio de la fuerza pública y allanar el domicilio si fuera necesario para que verifique quienes se hallan ocupando el inmueble, los identifique con su DNI y expliquen en que carácter ocupan el inmueble y en su caso los títulos que tiene respecto de su ocupación.-

V.-COMPETENCIA:

Es competente este Tribunal para conocer en esta medida preparatoria en mérito a que también lo es para entender en el proceso principal.

VI.-PRUEBA DOCUMENTAL:

Se acompaña informe de titularidad de dominio.
....
....
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colega, modelos no tengo! todavia no decidi que hacer, asi que no emepce.. te pregunto, de quien emana ese boleto? del titular registral? de un heredero? o de un tercero? pues para mi no cualquiera justifica una posesión, e invalida una acción de desalojo...

[alejandra01]

a mi justo ayer me consultaron sobre el tema. Una señora vive en un inmueble desde el año 98. AHora dice aparecer la dueña o dueños, pero nadie exhibe papeles.
Si presenta un boleto sin sello no serviría para acreditar propiedad me imagino, porque posesión la tiene la que vive en el inmueble...
que se hace en ese caso?..le han querido dar de baja hasta la luz...

[cecicarla]

Hola Alejandra! yo esperaria a que la intimen por cedula para el desalojo y les contestaría diciendo que son poseedores desde la fecha blablab... pagan el impuesto inmobiliario? calculo que con tanto tiempo de ocupacion tienen prueba mas que suficiente como poseedores ... como ingreso al inmueble?

a mi justo ayer me consultaron sobre el tema. Una señora vive en un inmueble desde el año 98. AHora dice aparecer la dueña o dueños, pero nadie exhibe papeles.
Si presenta un boleto sin sello no serviría para acreditar propiedad me imagino, porque posesión la tiene la que vive en el inmueble...
que se hace en ese caso?..le han querido dar de baja hasta la luz...

[Nando]

Gracias!!!! a todos los que respondieron, fueron de gran ayuda!!!! ya tengo hecha la Diligencia preliminar, estoy esperando solamente un informe de dominio y sorteo!!!
saludos a todos los colegas

[DraSabri]

Colegas! vuelvo sobre el tema,ya que tengo que decidir.
Estoy casi segura de iniciar reivindicatoria directamente. Pude mandar una CD pues pusieron chapa municipal, pero volvio por domicilio cerrado. Se que el ocupante alega ser propietario por boleto, asi que voy a ir por esa via.

La duda que se me presenta, y respecto de lo cual no logro encontrar jurispr o doctrina que me sirva exactamente, es respecto de los requisitos que debo acreditar para que proceda la reivindicatoria, entre ellos la posesion del actor. para con ello luego acreditar haber sido desposeido.
Aqui mi pregunta: como puede poseerse un lote baldio? es decir, si la posesion se ejerce por actos materiales sobre el fundo, un baldio entonces no sería nunca poseido? mi cliente es heredero, a quienes les fue adjudicado esta hijuela. Estan por lotearlo para venderlo, y el ocupante solo delimito y ocupo una porcion material de ese lote, no la totlidad...

Alguna ayuda?

[ebarreyro]

La posesión poco tiene que ver con la reivindicación. Es título contra posesión. Con certificado de dominio y título es suficiente.

[2legal2]

Hola, que opinan?
No decido si debo iniciar la medida preparatoria o la demanda por intrusión directamente.

Se trata de una casa tomada, y se encuentra en tramite la causa por usurpación donde se realizo la constatación y surgen los datos de imputados/ocupas en sede civil.
Voy a ir por la via civil porque si bien en la penal se ordeno el allanamiento a los efectos de desalojar, por vencimiento del plazo para las diligencias preparatorias se archivo y esta en la alzada hace añoooos

Seran 30 personas y tengo los datos de 20 de ellos...no tengo los datos de los menores que son otros 30 o más...

Pregunta, si uno de ellos contesta demanda presentando por ejemplo un contrato de locación...complicaría el hecho que no haya realizado la medida preliminar.

Muchas gracias adelantadas por la generosidad en responder