Estimados colegas. Me presenta este "sencillo" caso un vecino en la ciudad donde vivo, Mar del Plata. Yo, que hago sólo Previsional, estoy algo desorientado. Leí y voy encontrando alternativas, pero quizá alguno de ustedes me puedan dar una idea mas a las que estoy teniendo, que no son muchas ni se ven buenas.
Caso: lote baldío, con deuda de mas de 20 años de tasa municipal y otro tanto de Arba (judicializada). Yuyal. Abandono.
El vecino de al lado, cliente mío por una jubilación, me contacta para que ubique a los dueños. Quiere comprar. Pido informe cartastral y de dominio.
Por el informe de dominio compró una señora estando casada. Hoy fallecida junto con su marido. Está anotado que compró por mensualidades (ley 14005 si no me equivoco). La titularidad pertenece a una sociedad formada para lotear y vender en cuotas, escritura del año 1954. En la columna de gravámenes se lee "vendido por mensualidades a....", sin fechas ni otro dato.
Logro ubicar un teléfono en Quilmes en relación a esta mujer. Llamo y me atiende el yerno, casado con la hija de la compradora. Este hombre tiene mas de 70 años, la mujer que figura como adquirente en cuotas ya no vive.
Me refiere que nunca se hizo la sucesión de la suegra ni del suegro (comprdores por boleto), ni sabe donde pueden estar el boleto de cv ni la libreta donde se asentaban los pagos mensuales del lote (si es que tenían una, pues no recuerda bien), pero refiere que ese lote es de "la familia". Dice que va a buscar los papeles a ver si los encuentra. Por tanto no sabemos si se ha pagado el total o una parte de las cuotas!!
Entonces, no tienen con ellos ningún documento que los relacione con el lote.
Están interesados en vender.
Si no me equivoco para hacerse de la titularidad van a tener que hacer la sucesión de quien figura como compradora en cuotas y la de su marido, para luego accionar por un juicio de escrituración a la titular registral (reitero, empresa quebrada). Luego de esto podrían disponer los herederos del lote en cuestión, y mi cliente adquirir a ellos.
Si mal no leí, el posible juicio de escrituración está ligado a que no hayan pasado los 10 años del plazo de prescripción. Por supuesto este plazo de tiempo a transcurrido, y mucho más también. Ahora bien: de considerarse que han poseído desde que han comprado, entonces dicha prescripción no habría operado.
Acá va mi duda: ¿han poseído tanto la compradora como sus herederos? Pregunto esto porque la posesión se realiza mediante actos y hechos, y en el lote nunca nadie hizo nada, ni saben donde queda siquiera. Por supuesto como comenté mas arriba, tampoco han pagado impuesto alguno.
También pensé en la posibilidad de hacer una cesión honerosa de derechos hereditarios a mi cliente, abrir éste la sucesión en calidad de cesionario, y luego pedir declaratoria teniendo en cuenta la cesión presentada. Esto me abre los caminos del juicio de escrituración o la usucapión de 20 años en cabeza de mi cliente como actor.
Todo largo y caro, imagino.
Sugerencias? Algún modo mas corto y mas barato de adquirir aunque mas no sea una posesión para una prescripción veinteañal?
Gracias por leer. Saludos
Caso: lote baldío, con deuda de mas de 20 años de tasa municipal y otro tanto de Arba (judicializada). Yuyal. Abandono.
El vecino de al lado, cliente mío por una jubilación, me contacta para que ubique a los dueños. Quiere comprar. Pido informe cartastral y de dominio.
Por el informe de dominio compró una señora estando casada. Hoy fallecida junto con su marido. Está anotado que compró por mensualidades (ley 14005 si no me equivoco). La titularidad pertenece a una sociedad formada para lotear y vender en cuotas, escritura del año 1954. En la columna de gravámenes se lee "vendido por mensualidades a....", sin fechas ni otro dato.
Logro ubicar un teléfono en Quilmes en relación a esta mujer. Llamo y me atiende el yerno, casado con la hija de la compradora. Este hombre tiene mas de 70 años, la mujer que figura como adquirente en cuotas ya no vive.
Me refiere que nunca se hizo la sucesión de la suegra ni del suegro (comprdores por boleto), ni sabe donde pueden estar el boleto de cv ni la libreta donde se asentaban los pagos mensuales del lote (si es que tenían una, pues no recuerda bien), pero refiere que ese lote es de "la familia". Dice que va a buscar los papeles a ver si los encuentra. Por tanto no sabemos si se ha pagado el total o una parte de las cuotas!!
Entonces, no tienen con ellos ningún documento que los relacione con el lote.
Están interesados en vender.
Si no me equivoco para hacerse de la titularidad van a tener que hacer la sucesión de quien figura como compradora en cuotas y la de su marido, para luego accionar por un juicio de escrituración a la titular registral (reitero, empresa quebrada). Luego de esto podrían disponer los herederos del lote en cuestión, y mi cliente adquirir a ellos.
Si mal no leí, el posible juicio de escrituración está ligado a que no hayan pasado los 10 años del plazo de prescripción. Por supuesto este plazo de tiempo a transcurrido, y mucho más también. Ahora bien: de considerarse que han poseído desde que han comprado, entonces dicha prescripción no habría operado.
Acá va mi duda: ¿han poseído tanto la compradora como sus herederos? Pregunto esto porque la posesión se realiza mediante actos y hechos, y en el lote nunca nadie hizo nada, ni saben donde queda siquiera. Por supuesto como comenté mas arriba, tampoco han pagado impuesto alguno.
También pensé en la posibilidad de hacer una cesión honerosa de derechos hereditarios a mi cliente, abrir éste la sucesión en calidad de cesionario, y luego pedir declaratoria teniendo en cuenta la cesión presentada. Esto me abre los caminos del juicio de escrituración o la usucapión de 20 años en cabeza de mi cliente como actor.
Todo largo y caro, imagino.
Sugerencias? Algún modo mas corto y mas barato de adquirir aunque mas no sea una posesión para una prescripción veinteañal?
Gracias por leer. Saludos
