Hola gente, como andan? Bueno, como ultima ratio en mi cruzada por terminar de encausar este caso, vengo en su ayuda ya que el tema lo investigue hasta el hartazgo pero no puedo hacer q me cierre del todo.
El tema es el siguiente:
Viene al estudio, un cliente el cual me cuenta que tiene un embargo por alquileres. Cuando le pregunto como fue el tema, me dice q el habia celebrado un contrato de locacion por el periodo de dos años (pongamosle que el contrato empezo el 1 de enero de 2004 y termino el 1ro de enero de 2006), que durante esos dos años el pago, pero q faltando mas o menos 8 meses para terminar el contrato el locador desaparecio y el no pago mas, y el locador reaparecio hace unos meses con un embargo.
A todo esto me cuenta que el no vive en el domicilio que figura en el contrato hace mas de 20 años a pesar de que es el q figura en su documento, y q por eso no se entero de la ejecucion.
Cuestion q me voy a ver el expte. y veo q la preparacion de la via y la intimacion estaba dirigida efectivamente al domicilio del contrato y q en el juicio se buscaba ejecutar los alquileres desdes (pongamosle que debia desde aca) Mayo de 2005, hasta el presente. Y en la demanda ejecutiva, el actor se agravia de que el locatario (mi cliente) se fue del bien, y dejo a su pareja con un hijo, y los trata de intrusos. Cosa q es cierto.
Lo primero que se me ocurrio a mi fue plantear la nulidad de la notificacion, y oponer excepcion de inhabilidad de titulo y falta de legitimacion pasiva.
Lo de la nulidad de la notificacion lo tengo resuelto pq el contrato fue celebrado por instrumento privado, y en esos casos la citacion a reconocer firma tiene q hacerse al domicilio real.
Pero se me complica con lo de las excepciones, no puedo terminar de hacerlas cerrar. Mi idea es esto, pero necesitaria que alguien mas o menos me oriente.
1- Inhabilidad de titulo, pq el titulo solo es ejecutivo hasta q finalizo el contrato, cuando el contrato finaliza, al dejarse de abonar los canones locativos por parte del locatario, es evidente la intencion de este no continuar con la locacion, a lo sumo podria reclamarle por daños y perjuicios, pero no darle fuerza ejecutiva a una convencion que no existe, y q tampoco es liquida, pq al finalizar el contrato se deberia haber fijado un canon locativo nuevo, como el canon se fija con el consentimiento de las partes, y una de las partes (locataria) no quiere seguir la locacion, es evidente q no hay consetimiento!
Pero lo q necesito es doctrina y jurisprudencia q avale esa postura.
2- Falta de legitimacion pasiva.
El propio actor dice q mi cliente se fue de la casa y dejo a su pareja y a su hijo, por tanto es evidente que mi cliente no quiere continuar la locacion, por tanto, a el se le pueden ejecutar las cuotas de alquiler hasta la finalizacion del contrato, pero de ahi para adelante no, de nuevo, se podra pedir daños, pero no ejecutarlo, si el no vive mas ahi, dicho por el propio actor.
Espero q me puedan dar una mano para encontrar doctrina y jurisprudencia q avale mi postura o al menos que se la pueda inferir de ahi.
Saludos y gracias de antemano.
El tema es el siguiente:
Viene al estudio, un cliente el cual me cuenta que tiene un embargo por alquileres. Cuando le pregunto como fue el tema, me dice q el habia celebrado un contrato de locacion por el periodo de dos años (pongamosle que el contrato empezo el 1 de enero de 2004 y termino el 1ro de enero de 2006), que durante esos dos años el pago, pero q faltando mas o menos 8 meses para terminar el contrato el locador desaparecio y el no pago mas, y el locador reaparecio hace unos meses con un embargo.
A todo esto me cuenta que el no vive en el domicilio que figura en el contrato hace mas de 20 años a pesar de que es el q figura en su documento, y q por eso no se entero de la ejecucion.
Cuestion q me voy a ver el expte. y veo q la preparacion de la via y la intimacion estaba dirigida efectivamente al domicilio del contrato y q en el juicio se buscaba ejecutar los alquileres desdes (pongamosle que debia desde aca) Mayo de 2005, hasta el presente. Y en la demanda ejecutiva, el actor se agravia de que el locatario (mi cliente) se fue del bien, y dejo a su pareja con un hijo, y los trata de intrusos. Cosa q es cierto.
Lo primero que se me ocurrio a mi fue plantear la nulidad de la notificacion, y oponer excepcion de inhabilidad de titulo y falta de legitimacion pasiva.
Lo de la nulidad de la notificacion lo tengo resuelto pq el contrato fue celebrado por instrumento privado, y en esos casos la citacion a reconocer firma tiene q hacerse al domicilio real.
Pero se me complica con lo de las excepciones, no puedo terminar de hacerlas cerrar. Mi idea es esto, pero necesitaria que alguien mas o menos me oriente.
1- Inhabilidad de titulo, pq el titulo solo es ejecutivo hasta q finalizo el contrato, cuando el contrato finaliza, al dejarse de abonar los canones locativos por parte del locatario, es evidente la intencion de este no continuar con la locacion, a lo sumo podria reclamarle por daños y perjuicios, pero no darle fuerza ejecutiva a una convencion que no existe, y q tampoco es liquida, pq al finalizar el contrato se deberia haber fijado un canon locativo nuevo, como el canon se fija con el consentimiento de las partes, y una de las partes (locataria) no quiere seguir la locacion, es evidente q no hay consetimiento!
Pero lo q necesito es doctrina y jurisprudencia q avale esa postura.
2- Falta de legitimacion pasiva.
El propio actor dice q mi cliente se fue de la casa y dejo a su pareja y a su hijo, por tanto es evidente que mi cliente no quiere continuar la locacion, por tanto, a el se le pueden ejecutar las cuotas de alquiler hasta la finalizacion del contrato, pero de ahi para adelante no, de nuevo, se podra pedir daños, pero no ejecutarlo, si el no vive mas ahi, dicho por el propio actor.
Espero q me puedan dar una mano para encontrar doctrina y jurisprudencia q avale mi postura o al menos que se la pueda inferir de ahi.
Saludos y gracias de antemano.
Mente fria corazon caliente
