rescision de contrato de alquiler - intimacion?

[lex30]

hola: les cuento este caso:
me viene a ver una clienta (locadora) que le alquila un local a una compañia de seguros (locatarios).
El contrato, que es de un monto importante, vencio en octubre del 2012, desde esa fecha hasta ahora estan en tratativas con la inmobiliaria para renovar el contrato, nose bien como es pero necesita ciertas aprobaciones de EE.UU., porque una empresa de alla solventa a esta compañia y demoran demasiado.
Resulta que mi clienta que ya se canso, porque el modelo que le dieron para firmar tiene muchas clausulas que no le cierras y realmente no lo quiere firmar y definitivamente quiere que se vayan.
Noviembre y diciembre no se lo pagaron, en el contrato vencido dice que en caso de mora deben pagar el triple diario.
Entonces me pidio que haga una carta documento, en la cual pense poner: ante el vencimiento del contrato ocurrido el.......... y demorando demasiado para la firma del nuevo contrato, solicito el desalojo inmediato del inmueble y se abonen los meses de noviembre y diciembre conjuntamente con sus intereses.
O poner directamente se rescinde el contrato, pero no, porque actualmente no hay contrato.
Me dirian que les parece?
En cuanto a los interes corresponde que paguen el triple diario?

[Mordisco]

Por vencimiento de contrato intima la restitución, en el plazo de 10 días corridos computados a partir de la recepción de la presente, bajo apercibimiento de accionar legalmente por desalojo, ejecución de garantías, daños y perjuicios derivados por la retenciòn indebida, etc, constituyendo domicilio a los efectos del presente reclamo, en el estudio juridico del Dr..... sito en............. de lunes a viernes, en los horarios de....... facultándolo al Dr.... a extender recibos cancelatorios por deudas, por entrega del inmueble, y toda otra negociación que resulte en mi nombre y representación.

Queda Ustede debidamente notificado y apercibido.

[lex30]

gracias, muchas gracias.
En cuanto a los intereses corresponde?

[Sailaw]

Se hace el desalojo y el cobro de los alquileres con mas las clausulas penales, si se trata de una empresa de importancia, y solvente, es el juicio que haría las delicias a cualquier abogado.

[lex30]

Gracias.
igual se trata solo de dos meses de alquileres.
Lo que no entiendo es lo siguiente: tengo que hacer un juicio de desalojo para cobrar los intereses no me conviene reclamalo en la misma carta documento.
Gracias.

[andresxeneizes]

no, son dos juicios distintos el desalojo y el cobro de alquileres

[lex30]

gracias, insisto, no me conviene tambien intimar al pago en la carta documento.

[andresxeneizes]

en este caso lo que abunda no daña

[lex30]

lO TERMINE ASI:

Por vencimiento de contrato de alquiler del inmueble ubicado en............................, con fecha.............intimo la restitución del mismo, en el plazo de 10 días corridos computados a partir de la recepción de la presente, bajo apercibimiento de accionar legalmente por desalojo, ejecución de garantías, daños y perjuicios derivados por la retenciòn indebida, etc.
Asimismo, intimo por el mismo plazo a abonar los meses de noviembre y diciembre con mas sus intereses bajo apecibimiento de reclamarlo judicialmente.
A los efectos del presente reclamo, constituyo domicilio en el estudio juridico de la Dra..... sito en............. de lunes a viernes, en los horarios de....... facultándolo a la misma a extender recibos cancelatorios por deudas, por entrega del inmueble, y toda otra negociación que resulte en mi nombre y representación.

Tengo 2 dudas mas: no deberia aclarar las razones de porque no renueva la locadora, como poner, dadas las demoras etc etc.?
Debo aclarar que debe encontrarse el inmueble en el mismo estado libre de ocupantes o no hace falta?

[Mordisco]

Con éso le das pie para que te salga con zanatas.

El pedido de restitución no es intempestivo, porque conforme art 1622 del CC (el cual podes mencionar en tu CD), una vez vencido el contrato podes solicitar la devolución del inmuebel en cualquier tiempo.

Art. 1.622. Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.

[Mordisco]

Generalmente en el contrato de locación se suele expresar en que condiciones se debe restituir el inmueble, y si al momento de restitución observa deterioros, haga un inventario, y en el recibo de entrega del inmueble, deje aclarado que recibe con reservas (mencionándolas o expresando que en el acta notarial xxxx se las menciona) o en su defecto, si todo esta Okey, las recibe sin reservas

[lex30]

ok, pero entonces, si no entendi mal, en la carta documento no tengo que poner nada referente a eso solo cuando se haga la restitucion?
La ultina, espero, y no molesto mas, disculpen tana ignorancia.
En el contrato firmo un apoderado de la firma, la carta se la deberia mandar a el, porque para mi seria drectamente a la firma con el domicilio del inmueble en cuention, donde esta funcionando.
gracias

[Mordisco]

Para pedir la restitución del inmueble, podes alegarla sobre la base de falta de pago (atrasos de 2 meses, art 1507 párrafo 4º del CC + art 5 ley 23091), o por vencimiento de contrato (art 1622 del CC), y me parece que es MUCHO MÁS SENCILLO, solicitar la restitución invocando el art 1622 del CC, porque la contraria que puede alegar, (¿mentira el contrato aún no venció?... o solicitar la inconstitucionalidad del artículo y dar una clase magistral de puro derecho.)

Fijate que si queres mencionar las tratativas, contar todo el cuentito, lo cual en el juicio de desalojo al juez no le interesa..., porque el solo tiene que cotejar si se dan lo presupuestos para ordenar la restitución, a un abogado medio trasnochado podría incluso acomodar los tantos para hablar de un precontrato, etc y que se frustro por su culpa.

[lex30]

ok entonces la hago como puse anteriormente.
y, en cuanto a quien dirigirla seria directamente a la empresa con el domicilio del local de mi clienta no? no al apoderado, o que te parece.
Muchas gracias por la ayuda.

[Mordisco]

LOCACION DE COSAS. DESALOJO. VENCIMIENTO DEL TERMINO. ABUSO DE DERECHO.

El derecho del propietario a exigir la restitución de la finca locada al vencimiento del contrato no es otra cosa que el ejercicio legítimo del derecho que al locador acuerdan los artículos 1556 última parte, 1604 apartado 1º, 1609, 1615, 1618 y concordantes del Código Civil y disposiciones pertinentes de la ley nro. 23.091, no pudiendo advertirse en ello ejercicio abusivo de derecho alguno y sí, por el contrario, la clara defensa del derecho de dominio y correlativa obligación de cumplir la palabra empeñada por parte de los contratantes (arts. 1197 y 1198 del CC).

Autos: POSTAY, LUIS Y OTRO c/BEMALAL S.A. s/SUMARIO - Nº Sent.:88620 Mayoria.- Magistrados:RENO HUEYO - Civil - Sala K - 28/06/1991

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