USURPACION

[Martinfiberman]

COLEGAS: Me vino a ver un cliente a quien le usurparon unos lotes. Mi cliente tiene escrituras y los impuestos al dia. Hizo una denuncia penal ni bien ocurrio el hecho... pero finalmente se termino archivando la causa, entendiendo el fiscal que no se habia podido probar el delito... Mi experiencia es que aun recurriendo ante el fiscal de camara para que se desarchive la causa y aportando mas elementos de prueba, no pasa nada. Tengo ganas de iniciar el desalojo civil por la causal de intrusion. Nunca lo hice de esta manera via civil y queria que me orienten. Creen que puede prosperar? Como elementos probatorios cuento con: escrituras, testigos, informes de dominio, impuestos al dia etc. Esto es en la plata. Inclusive tengo entendido que puedo pedir la prorroga de jurisdiccion, ya que soy de Lomas de Zamora. Cualquier sugerencia me aportaria mucho.
M;uchas Gracias

[andresxeneizes]

hay varios post que hablan del tema, donde se indica que lo mejor es una medida preliminar haciendo un mandamiento de constatacion para saber en que caracter estan los tipos ahi, ya que si estan como meros ocupantes se hace el desalojo y si realizaron actos de posesion el proceso indicado es la reivindicacion.
prorroga de jurisdiccion? no conozco el cod proc de provincia, pero en gral el desalojo se hace en la jurisdiccion del inmueble (salvo que prorroguen las partes en el contrato de alquiler)

[fabianfrancisco]

Hola, tengo el caso de dos hermanas que aun están esperando la declaración de herederos por el fallecimiento de sus padres que, no dejaron escritura de su casa y, solamente dejaron un boleto a nombre de una tía abuela que ya falleció y que , si investigamos muchos encontraríamos de pronto muchos herederos que no lo serían en realidad por lo que se le realizará el correspondiente juicio de usucapion. Pero, ¿cuál es el problema?, una de las dos hermanas con marido e hijo incluido se instalaron en la casa ya desde hace una año, es decir apenas fallecido el padre y madre, y, sin abonar un solo centavo de medio alquiler está también haciendo uso y abuso del video club que era posesión de los padres. La pregunta concreta sería: ¿existe alguna forma de "obligarla" a esta hermana en forma legal a que abone algo mensual sin que esto resulte perjudicial luego para el juicio de usucapion? o, al menos, ¿hay alguna forma de dejar plasmado de alguna manera que Ellos están haciendo uso y abuso de la vivienda y comercio para que aunque sea posteriormente ya concluido el juicio se le pueda reclamar todo lo adeudado ya que la relación entre hermanas lamentablemente se rompió?

[Martinfiberman]

Hola, mira tengo un caso parecido y a uno de los herederos le fijaron un canon locativo. creo que prosperaria. Igual espera la opinion de otros colegas.

[Martinfiberman]

Ante todo muchas gracias Andres por tu informacion. Tengo entendido que si vos presentas la demanda en una jurisdiccion distinta, pidiendo la prorroga de jurisdiccion y la contraparte no opone la excepcion de incompetencia, se entiende que hay una prorroga tacita y por lo tanto sigue tramitando en esta jurisdiccion. El caso que vos me comentas es cuando figura en una clausula del contrato de locacion donde las partes ya fijaron anticipadamente una jurisdiccion de manera expresa. Te pregunto esto porque es la primera vez que lo voy a hacer via civil, cansado ya de la incertidumbre del fuero penal en estos casos de usurpacion. Via penal hice muhcas usurpaciones y realmente es una loteria...

[andresxeneizes]

Hola, tengo el caso de dos hermanas que aun están esperando la declaración de herederos por el fallecimiento de sus padres que, no dejaron escritura de su casa y, solamente dejaron un boleto a nombre de una tía abuela que ya falleció y que , si investigamos muchos encontraríamos de pronto muchos herederos que no lo serían en realidad por lo que se le realizará el correspondiente juicio de usucapion. Pero, ¿cuál es el problema?, una de las dos hermanas con marido e hijo incluido se instalaron en la casa ya desde hace una año, es decir apenas fallecido el padre y madre, y, sin abonar un solo centavo de medio alquiler está también haciendo uso y abuso del video club que era posesión de los padres. La pregunta concreta sería: ¿existe alguna forma de "obligarla" a esta hermana en forma legal a que abone algo mensual sin que esto resulte perjudicial luego para el juicio de usucapion? o, al menos, ¿hay alguna forma de dejar plasmado de alguna manera que Ellos están haciendo uso y abuso de la vivienda y comercio para que aunque sea posteriormente ya concluido el juicio se le pueda reclamar todo lo adeudado ya que la relación entre hermanas lamentablemente se rompió?

como dijo el colega, el proceso de canon locativo es el indicado para el caso

Ante todo muchas gracias Andres por tu informacion. Tengo entendido que si vos presentas la demanda en una jurisdiccion distinta, pidiendo la prorroga de jurisdiccion y la contraparte no opone la excepcion de incompetencia, se entiende que hay una prorroga tacita y por lo tanto sigue tramitando en esta jurisdiccion. El caso que vos me comentas es cuando figura en una clausula del contrato de locacion donde las partes ya fijaron anticipadamente una jurisdiccion de manera expresa. Te pregunto esto porque es la primera vez que lo voy a hacer via civil, cansado ya de la incertidumbre del fuero penal en estos casos de usurpacion. Via penal hice muhcas usurpaciones y realmente es una loteria...

yo creo que el juzgado civil de oficio se va a declarar incompetente, con tal de sacarse laburo de encima ni van a esperar a ver si te oponen la excepcion de incompetencia o no, no sea cosa que no te la opongan y se tengan que comer ellos el laburo de otro

[deboraribero468]

Buenas tardes, yo tengo un caso particular, mi cliente compró una vivienda de la Provincia, después de un tiempo la que le vendió reclamaba de nuevo la vivienda y el le volvió a comprar pero el instituto de vivienda no se enteró de esta situación,,,mi cliente tiene boleto de compraventa nada más... Luego de muchos años alquila mi cliente la vivienda, y la que le vendió se puso de acuerdo con los inquilinos prometiendole la mitad de la ganancia si le permitían ingresar con su flia... estos acceden, se van y queda esta sra con su flia, esto ocurre en fines de 2010, la causa solo se caratulo como incumplimiento de contrato por otra dra ... ahora me la están por otorgar a mi, qué me sugieren hacer, cómo procedo? vía penal?? necesito que me orienten, si denuncio penalmente como justifico las cosas que están en contra... muchas gracias

[deboraribero468]

Buenas tardes, yo tengo un caso particular, mi cliente compró una vivienda de la Provincia, después de un tiempo la que le vendió reclamaba de nuevo la vivienda y el le volvió a comprar pero el instituto de vivienda no se enteró de esta situación,,,mi cliente tiene boleto de compraventa nada más... Luego de muchos años alquila mi cliente la vivienda, y la que le vendió se puso de acuerdo con los inquilinos prometiendole la mitad de la ganancia si le permitían ingresar con su flia... estos acceden, se van y queda esta sra con su flia, esto ocurre en fines de 2010, la causa solo se caratulo como incumplimiento de contrato por otra dra ... ahora me la están por otorgar a mi, qué me sugieren hacer, cómo procedo? vía penal?? necesito que me orienten, si denuncio penalmente como justifico las cosas que están en contra... muchas gracias

[deboraribero468]

Buenas tardes, yo tengo un caso particular, mi cliente compró una vivienda de la Provincia, después de un tiempo la que le vendió reclamaba de nuevo la vivienda y el le volvió a comprar pero el instituto de vivienda no se enteró de esta situación,,,mi cliente tiene boleto de compraventa nada más... Luego de muchos años alquila mi cliente la vivienda, y la que le vendió se puso de acuerdo con los inquilinos prometiendole la mitad de la ganancia si le permitían ingresar con su flia... estos acceden, se van y queda esta sra con su flia, esto ocurre en fines de 2010, la causa solo se caratulo como incumplimiento de contrato por otra dra ... ahora me la están por otorgar a mi, qué me sugieren hacer, cómo procedo? vía penal?? necesito que me orienten, si denuncio penalmente como justifico las cosas que están en contra... muchas gracias

[Martinfiberman]

Si tu intención es desalojarlos, lo mas efectivo es la via Civil. Reivindicación o desalojo, según el caso. Por la via penal lo único que vas a lograr es que despues de meses o años se archive la causa y te lo argumenten diciendo que no se pudo acreditar el delito por no darse los presupuestos del art 181 del CP. Otro tema para la vía Civil son los costos etc. En mi experiencia, es asi. Yo tengo muchos desalojos en pcia de bs as y pasa esto. igual aguarda las opiniones del resto de los colegas.

[asil]

Buenas Tardes, apelo a su opinión y experiencia. Tengo que tramitar una sucesión sobre un inmueble que esta ocupado por personas que trabajaban con el causante. Tengo un poder amplio para tramitar la sucesión y administrar el inmueble (entre las facultades esta el juicio de desalojo) Estoy iniciando la sucesión, habíamos acordado que firmarían un contrato de alquiler, pero hasta el momento no responden los llamados y creo que ya no tienen voluntad de firma el contrato de alquiler.

Mi consulta puntual es: que medidas previas puedo tomar?, tendría alguna validez presentarme con un escribano para constatar la ocupación?
Seguramente tendré que iniciar un desalojo, me conviene cuando este mas avanzado el sucesorio? en el poder amplio figura la facultad de solicitar la desocupación del inmueble, entiendo que esto no es algo que pueda ordenar el juez que interviene en el sucesorio.

Agradezco la orientación sobre el tema.