Hola
Soy Norma
Abogada-Mediadora Judicial-Corredor Inmobiliario Matriculada en C.U.C.I.C.B.A.
El garante es una figura de suma importancia para que un contrato de alquiler pueda realizarse. Tan vital como la del inquilino mismo. Sin su colaboración, difícilmente un propietario se animaría a entregar su inmueble dos o tres años a un perfecto desconocido. De ahí su valioso aporte, sus ganas de ayudar a alguien que precisa que le tiendan una mano y lo necesario de su participación para la celebración de un contrato de alquiler.
Lejos de desanimar cualquier intento de una persona para “salir de garante”, quiero advertir sobre las obligaciones a las que ésta se compromete cuando acepta ser garante de un contrato de alquiler “a fin de evitarle sorpresas, fruto de los apuros y de la irreflexión lógicos a la hora de firmar un Contrato de Locación en cuyo evento lo más importante parece pasar por la operación principal, o sea el alquiler, olvidando o descuidando los importantísimos efectos que trae aparejado esa firma que se inserta en el documento en carácter de fiador”.-
De los tres grandes tipos de fianza conocidos: la legal (impuesta por la ley), la judicial (dictada por el juez) y la convencional (surgida de un acuerdo entre partes) ésta última es la que involucra a los Contratos de Alquiler.
El fiador (al que llamaremos garante de ahora en más para simplificar las cosas, más familiarizado con este término, aunque ambas palabras no signifiquen exactamente lo mismo) celebra un contrato paralelo al de alquiler, denominado “contrato de fianza”, por lo que se puede hablar en realidad no de uno, sino de dos contratos diferentes:
1) el principal: de alquiler; entre propietario e inquilino
2) el accesorio: de fianza; entre propietario y garante
El inquilino no forma parte del contrato de fianza, dado que no se requiere su consentimiento para firmarlo. En este acuerdo el garante ofrece su patrimonio como garantía de las obligaciones asumidas por el inquilino.
Una vez suscripto el contrato de fianza, el garante pasa a tener en forma accesoria las mismas obligaciones que el inquilino, con la diferencia que este último gozará de los derechos y beneficios sobre la propiedad que alquila, mientras que el fiador no.
Entre estas obligaciones está el pago de los meses de alquiler que se deban, la deuda sobre servicios públicos e impuestos, ajustes o intereses resarcitorios por mora, los daños al inmueble por mal cuidado, mal uso o utilización distinta a la acordada en el contrato, gastos en juicio, etc.
El patrimonio del garante es lo que se ofrece en garantía.- Muchas personas creen que sólo se da en garantía un inmueble, exigido casi siempre en los contratos de locación. Pero esto no es del todo cierto: la confusión viene porque se suele considerar una propiedad para avalar cierta solvencia del garante, a los fines de ser aceptado como tal por el propietario. Esto no implica que la garantía se circunscriba únicamente a la propiedad ofrecida en caución, sino que alcanza a la totalidad de su patrimonio.
¿Cuántos tipos de garantías de alquiler existen?
Al principio señalé los tres grandes tipos de fianza (legal, judicial y convencional), aclarando que esta última es la que se utiliza para celebrar contratos de alquiler. La fianza convencional se divide a su vez en tres sub-grupos:
1) el fiador principal pagador. Es la figura que suele utilizarse en la casi totalidad de los contratos de alquiler. Aquí el garante responde ante el acreedor-propietario de la misma manera que lo hace el inquilino. Ante el incumplimiento de las obligaciones de su afianzado, el garante sufrirá las siguientes consecuencias:
a) puede ser ejecutado directamente por el propietario del inmueble sin que hiciera falta demostrar antes la insolvencia del deudor principal (el inquilino). En la terminología jurídica, se dice que es por esto que el garante pierde el beneficio de la excusión; esto es, que se tenga que ejecutar primero al deudor.
b) Pierde el beneficio de la división, lo que significa que si hubiera varios garantes del mismo contrato, no puede oponerse a que se le ejecute todo su patrimonio a él solo, en lugar de repartir la obligación proporcionalmente entre todos los cofiadores.
c) El propietario no precisa intimar ni constituir en moroso al inquilino para luego recién obligar al garante a que responda con sus bienes. Este lo hace desde el primer momento en que incumple el deudor. El único derecho que tiene el garante sobre el inquilino es a reclamarle después el total de la deuda que debió abonar por culpa de su incumplimiento.
Las otras dos formas de fianza no son frecuentes en los contratos de alquiler, porque el garante queda mucho menos comprometido que cuando se constituye como principal pagador, y esta circunstancia perjudica la seguridad de cobro del propietario. De todos modos vale la consideración de estos otros dos tipos, puesto que podrían llegar a utilizarse en un contrato de alquiler:
2) fianza simple. Aquí el garante cuenta con los beneficios de excusión y división antes citados. Es decir que, para poder ejecutar al garante, el propietario tendrá primero que probar que trató de hacer esto antes con el inquilino (beneficio de excusión) y que, si hubiera más garantes del deudor principal, todos deberían comprometerse por partes iguales al pago de la deuda (beneficio de división).
3) Fianza solidaria. Al igual que el la fianza principal pagador, el garante pierde los beneficios de excusión y división. La diferencia con la primera es que en la solidaria el acreedor está obligado a intimar primero al inquilino para exigir el cumplimiento de la deuda.
Por último, cabe destacar que en agosto de 2002 se sancionó la ley 25.628, cuyo artículo 1582 bis, incorporado al Código Civil, libera al garante de su responsabilidad toda vez que vencido el contrato de alquiler, el propietario y el inquilino pretendieran extender los plazos sin su expreso consentimiento. Como esta norma es de orden público, de pactar lo contrario a lo establecido en la ley, dicha cláusula se tendrá por nula.
Por todo lo mencionado anteriormente y como conclusión, está claro que cuanto más solvente sea el inquilino mucho mejor; pero el garante es la pieza importante y fundamental en la celebración de un Contrato de Locación.-
Espero haber sido útil.-
Saludos
Norma.-
Abogada
Mediadora Judicial Inscripta en el Ministerio de Justicia de la Nación (1997)
Especialización en Mediación Familiar. Especialización Accidentes de Tránsito.
Corredor Inmobiliario Matriculada en C.U.C.I.C.B.A
