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  • CONTRATO DE LOCACIÓN. AJUSTE DEL PRECIO.

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 #927941  por HerSan
 
Buenas tardes colegas. Quería hacer una consulta que me tengo y que no se relaciona a ningún caso en particular que haya tenido, sino que es más que nada una curiosidad "cientítifca". A ver si pueden ayudarme.

En los contratos de locaciones urbanas, el contrato tiene una duración de 2 años de acuerdo a la Ley d eLocaciones Urbanas siendo un bien jurídico de orden público el que se tutela. Como todo contrato, al momento de perfeccioanr el contrato se fija el precio. Ese precio se fija para toda la vigencia del contrato, en tanto no puede haber indexación en Argentina. Se fijan cláusulas en la que en el primer año es un precio y en el segundo se incrementa, por decir, un 25%. Sin embargo, por más que la persona preste su consentimiento (perfecciona el contrato) y luego firme el mismo, al ser una cláusula de orden público no debería aplicarse esa clase de cláusula de ajuste. O sí? Me refiero a técnicamente, no a lo que se hace en la realidad. A veces se fija el precio con cuestiones como el valor del combustible, u otro patrón. Pero debería establecerse una cláusula de reajuste y no un porcentaje fijado d emanera unilateral y no discutible.

Agradecería comentarios. Gracias
 #927944  por HerSan
 
O sea, de seguir vigente la Ley 25.561 "Artículo 7° — El deudor de una obligación de dar una suma determinada de pesos cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada. En ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor, con las salvedades previstas en la presente ley", por qué los contratos de locación tienen esas cláusulas de ajuste? La Ley de Locaciones Urbanas es una ley de orden público, por lo que por más que determinadas cláusulas hayan sido consentidas, igualmente no serían aplicables. La autonomía de la voluntad está limitada por las cláusulas de orden público de la Ley de Locaciones Urbanas y la Ley 25.561 que prohibe la indexación.

En un fallo del titular del Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Laboral Nro. 7, Roxana Mambelli, "Perretta, Alicia Mariana C. Centro Médico Ipam S. Cobro De Pesos" que rechazó un planteo de inconstitucionalidad de la normativa que prohíbe la indexación y dispuso que se aplique a un crédito laboral la tasa que cobra el Nuevo Banco de la Provincia de Santa Fe para giros en descubierto en cuentas corrientes, con más un dos por ciento mensual. En el caso, Alicia Mariana Perretta promueve demanda contra Centro Médico IPAM S.A., pretendiendo la percepción de los siguientes rubros: indemnización por antigüedad, sustitutiva de preaviso (y su Sueldo Anual Complementario) e integración del mes de despido.

En la sentencia prosperan los rubros indemnización por antigüedad, integración mes de despido e indemnización por antigüedad. Sin embargo, la actora también planteó la inconstitucionalidad de la prohibición de indexar contenida en la ley 23551 (art. 4, redacción arts. 7 y 10, ley 23928) y el art. 5, decreto 214/02. al respecto, sostiene que el principio constitucional de afianzar la justicia y el respeto del derecho de propiedad fulminan la validez de las normas cuestionadas, las que -al prohibir la indexación- afectaron el derecho del propiedad del acreedor al percibir por su crédito una moneda depreciada en su poder adquisitivo, que sería inferior al que tenía en la época en que se generó el crédito.

En ese sentido, la magistrada consideró que "la declaración de la emergencia pública lo fue en todos los aspectos posibles: materia social, económica, administrativa, financiera y cambiaria (art. 1) y la prohibición de actualización monetaria y aplicación de cualquier índice de repotenciación no se desentiende de ese marco de emergencia y el interés público comprometido de evitar -en lo posible- un espiral inflacionario cuyas perniciosas consecuencias hemos sufrido en un pasado bastante reciente."

"En estos momentos, la pérdida del valor adquisitivo de la moneda es un hecho notorio que todos los sectores sociales sufren en mayor o menor medida pero, a diferencia de lo ocurrido en el anterior proceso inflacionario, normativamente está prohibido aplicar índices automáticos de repotenciación; ello, impide la derecha aplicación de interpretaciones jurisprudenciales nacidas al amparo de otro contexto económico, sin -paralelamente- analizar la actual coyuntura que llevó a la restricción a fin de verificar su razonabilidad", continuó la magistrada.

La juez rosarina tuvo en cuenta "que, por ahora, ni los salarios se han "indexado", ni los incrementos que la mayoría de los productos de consumo han sufrido obedecen a la aplicación de índices automáticos, ni las tarifas de servicios públicos se incrementarán tomando la inflación sino consensuando porcentajes fijos.
Por otra parte, a diferencia de lo acontecido antes de la vigencia de la ley de convertibilidad, la pretensión indexatoria no depende de quién es el actor social sino en qué posición particular se ubica en determinada relación: si es acreedor, lo reclamará; si es deudor, resistirá su aplicación; es decir sufrimos una especie de esquizofrenia social a consecuencia de la cual una misma persona podrá perseguir o hacer frente -con idéntico empeño- a la posibilidad de actualización monetaria."

"En las actuales circunstancias, entonces, no luce ostensiblemente irrazonable la prohibición de indexar si lo que se pretende con ello es, precisamente, eludir el fantasma de la hiperinflación, cuya instalación sería de imprevisibles consecuencias para la sociedad en su conjunto", concluyó la magistrada laboral, para quien "el problema estriba en lograr que la tasa de interés moratorio sea suficientemente resarcitoria como para que el retardo imputable en el incumplimiento de la obligación no se convierta en detrimento del patrimonio del deudor".

Por ello, se resolvió rechazar el planteo de inconstitucionalidad, aplicando a la suma de condena, desde que fuera debida y hasta el 05.01.02, un interés del 15% anual; "a partir del 06.01.02 y hasta el efectivo pago, se aplicará la tasa que cobra el Nuevo Banco de la Provincia de Santa Fe para giros en descubierto sin acuerdo en cuentas corrientes, con más un parámetro constante del dos por ciento (2%) mensual".

Si la Ley 25.561 está vigente, la cláusula que impone un ajuste de precio al pactado al perfeccionarse el contrato de locación debería ser tomada por nula o inexistente por contrariar los principios generales de los contratos, el carácter d eorden público de la Ley de Locaciones Urbanas y la Ley 25.561 que prohibe la actualización monetaria, la indexación de cualquier tipo. Qué opinan?

Gracias
 #927945  por HerSan
 
La Corte Suprema de Justicia de la Nación reafirma la prohibición de indexar

El 20 de abril de 2010, la Corte Suprema de Justicia de la Nación, se pronunció en el caso “Massolo, Alberto J. c/ Transportes del Tejar SA”, abordando una cuestión de altísimo significado jurídico y económico para la comunidad, al expedirse sobre la “convalidación” del principio nominalista de la moneda consagrado en el Art. 619 del Código Civil, para todas aquellas obligaciones de dar suma de dinero y la “reafirmación” de la prohibición de la actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas de tales obligaciones, establecido en los artículos 7º y 10º de la Ley 23.928 y artículo 4º de la Ley 25.561, como decisión legal coherente con el primer principio.

La relevancia del fallo reside en dejar sentada la trascendencia que tiene en materia de obligaciones dinerarias y por ende en las estructuras de los contratos, que las partes satisfagan sus compromisos mediante la entrega o el intercambio de signos monetarios que correspondan en número y en especie a los prometidos, dejando de lado la variación de su valor.

El principio nominalista de la moneda

Se considera que el nominalismo monetario preserva el valor seguridad en las transacciones al valor justicia, ya que prescinde del perjuicio que se ocasionare al acreedor por la depreciación de la moneda, a fin de mantener a todo trance la certeza sobre el modo como habría de extinguirse la obligación (ZANNONI, Eduardo “Revaluación de obligaciones dinerarias”, Buenos Aires – Año 1977). El valor seguridad tiene repercusiones más trascendentes que el valor justicia por estar vinculado con el interés general; por el contrario, el valor justicia esta circunscripto al interés individual.

En este orden de ideas, el principio nominalista de la moneda, debe comprenderse e interpretarse desde una óptica macroeconómica, consistente en dar predicción a los compromisos económicos y financieros, con el propósito de coadyuvar a que las cadenas de pago de las transacciones operadas, no corran el riesgo de verse interrumpidas y puedan ser cumplidas en tiempo y forma, para bien de la economía en general.

El envilecimiento del valor de la moneda, configura un factor negativo que resiente el funcionamiento de la economía de un país, al insertar en el tejido social la incertidumbre con la consecuente apatía para proyectarse.

La inflación es una desgracia para toda la economía de un país y ello se traduce en consecuencias negativas para el mundo de los negocios.


a) Etapa previa del Negocio: incide en la ACELERACION de la toma de decisiones, porque:

•El ACREEDOR asusta con la suba de precios y acelera la decisión del deudor.
•El DEUDOR trata de acotar la suba de precios y también acelera su decisión.
En ambos casos, prevalece la IMPROVISACION.

b) Etapa posterior del Negocio: incide en la DESACELERACION de las decisiones, debido a que:

•El ACREEDOR esta pendiente de las alzas futuras de los índices de ajuste.
•El DEUDOR también esta pendiente de las bajas futuras de tales índices.
En ambos casos, prevalece la ESPECULACION.
Recuérdese a LENIN cuando predicaba: “si quieres destruir el capitalismo, comienza por destruir su moneda”.

La Argentina ha sido brillante discípulo del susodicho ideólogo, ya que desde 1968 hasta 1991 (casi un cuarto de siglo), el peso moneda nacional vigente en aquellas época sufrió una desvalorización record, al tener que soportar una detracción de 13 ceros en su valor nominal ($ 1 de ayer es igual a $ 0,0000000000001 de hoy). Realmente lamentable por el alto costo social que representa.

El flagelo de la inflación (fiebre económica que sirve de alerta ante deficiencias en la administración de la cosa pública), se ha enquistado en la sociedad que ha recurrido a la indexación como paliativo, cuando en realidad los procesos y fórmulas de reajuste e estabilización, no constituyen una solución sino todo lo contrario, generan mayor incertidumbre y realimentan sucesiva y sistemáticamente la inflación, agravando el panorama.

En más útil, recurrir a las tasas de interés vigentes en el mercado que contienen el interés puro equivalente al precio por el uso del capital ajeno más el componente compensatorio de la tasa de inflación estimada. Estimo que ello es más técnico y profesional. El interés, entonces, sería el precio del transcurso del tiempo.



Cuadro comparativo
TASAS Incide en lo secundario del crédito. INDICES Incide en lo sustancial del crédito.
TASAS Sigue fluctuaciones del mercado. INDICES Responde a procesos matemáticos.
TASAS Son determinables. INDICES Son indeterminables.
TASAS Límite dado por la usura. INDICES Límite dado por la irrazonabilidad.
TASAS Llevan riesgos de depreciación. INDICES Elimina riesgos de depreciación.
TASAS Se acumulan en el tiempo. INDICES Se independizan del tiempo.

"En función de lo expuesto, obsérvese que AMORTIZAR cada mes cuotas pequeñas; para luego INDEXAR cada mes el saldo de capital insoluto; por lo cual, cada mes el DIVISOR baja pero, asimismo, el DIVIDENDO se incrementa; a lo que debe sumarse que los INTERESES pertinentes también se incrementan, por ser mayor la deuda de capital; surge evidente que el proceso de indexación puede llevar al absurdo de que el deudor, a medida que satisface su amortización periódica, la deuda aumenta”. Realmente un despropósito.

La Ley 25.561 al dejar sin efecto la convertibilidad, el único cambio que introdujo fue asignarle a la moneda nacional el carácter de curso forzoso (inconvertible) pero sigue manteniendo el carácter de curso legal.

Pero el uso convencional de la moneda extranjera no goza de la libertad jurídica que tenía antes, a raíz de haberse mantenido la prohibición de ajustes, indexaciones o repotenciaciones de deuda, que la propia ley refirma.

La moneda extranjera sigue siendo considerada asimilable al dinero y con carácter de curso convencional, es decir, como moneda de pago “interpartes” de las obligaciones constituidas entre ellas, como consecuencia que la reforma introducida a los artículos 617 y 619 del Código Civil, por la Ley 23.928, que a su vez fue confirmada por la Ley 25.561.

Por lo tanto, ahora es necesario distinguir si la moneda extranjera a utilizar es moneda genuina del negocio o, por el contrario, es una simple herramienta para que el acreedor trate de preservarse de la depreciación de la moneda nacional.

En función de lo expuesto, el fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, entiendo que resulta impecable al evitar que se recurra a soluciones fáciles

Obsérvese que la controversia giró alrededor de un convenio de pago de una indemnización impuesta judicialmente, que fue suscripto entre la actora y la demandada, con fecha 26 de octubre de 2001, en plena vigencia del régimen monetario de convertibilidad que prohibía la indexación, por lo que dicho acuerdo era nulo, de nulidad manifiesta, por contradecirse mediante un contrato una disposición de orden público.

El cronograma de pagos aceptado por la compañía aseguradora de la demandada vencida, consistió en abonar el compromiso asumido en quince (15) cuotas mensuales, iguales y consecutivas. Al abonarse la cuarta cuota en marzo de 2002 (período de inconvertibilidad pero con la prohibición de indexar subsistente), la actora solicitó que se cumpliera la cláusula indexatoria del convenio (cláusula IV), desencadenando el presente pleito.

En primera y segunda instancia se acogió la pretensión, pero al derivar las actuaciones a la instancia extraordinaria, en su tratamiento la Corte Suprema señala inobjetablemente, que la pertinente cláusula tuvo un inequívoco propósito indexatorio de las obligaciones pendientes de pago, en razón de que resulta evidente que su objetivo era estabilizar el valor de las prestaciones, vinculándolas con el valor de una moneda extranjera, por lo que resulta aplicable la prohibición dispuesta por las Leyes 23.928 y 25.561, que son normativas de orden público y, por lo tanto, no pueden ser modificadas por contrato.

Recuérdese que el convenio de pago cuestionado fue estructurado durante la vigencia de la Ley 23.928, por lo que la cláusula IV antes referida, se encontraba viciada y fulminada de nulidad absoluta. La salida de la convertibilidad que implicó la adopción de un sistema cambiario flexible y administrado, no cambió en absoluto la situación en el sentido de creerse que de allí en más era posible cualquier pauta de indexación, ya que la Ley 25.561 mantuvo a rajatabla la prohibición de indexar.

Y en función de ello, aborda también la Corte Suprema el planteo de inconstitucionalidad del Art. 4º de la Ley 25.561 en cuanto mantuvo con énfasis la prohibición de indexar y, al respecto, sostiene acertadamente que la medida escapa al control de constitucionalidad, debido a que la conveniencia del criterio elegido por el legislador no esta sujeto a revisión judicial porque constituye una decisión clara y terminante del Congreso de la Nación, en ejercicio de la soberanía monetaria que le compete por disposición del Art. 75, inc. 11) de la Constitución Nacional.

En este sentido, la Corte Suprema afirma contundentemente “que el valor de la moneda circulante con fuerza legal en todo el territorio de la Nación –que cumple la función de un bien económico insusceptible de ser regulado directa o indirectamente por la ley de la oferta y la demanda- se funda en la autoridad del Estado que es su creador y, por consiguiente, la perdurabilidad de ese valor como signo monetario de fuerza legal, en tanto no fuere alterado por el propio Estado de quien dimana, no puede estar a merced de las convenciones concertadas por los particulares entre sí.”

Y a renglón seguido la Corte Suprema señala “que aún cuando el derecho de propiedad pudo tener en la actualización por depreciación monetaria una defensa eficaz de los derechos patrimoniales en determinados períodos, su perduración “sine die” no solo postergaría disposiciones constitucionales expresas, como las del artículo 67, inciso 10, de la Constitución Nacional (hoy artículo 75, inciso 11), sino que causaría un daño profundo en la esfera de los derechos patrimoniales todos, al alimentar esa grave patología que tanto los afecta: la inflación. No puede admitirse que lo que fue una solución de especie frente a un problema acotado temporalmente y en su configuración, en la que no incidieron normas como las que dicto el Congreso Nacional para procurar una moneda nacional apta, se trueque en vínculo estable, alterando así su naturaleza esencial.”

Concluye la Corte Suprema señalando que permitir la vigencia de una cláusula de estabilización (…pesos necesarios para adquirir la cantidad de dólares equivalentes a cada una de las cuotas pactadas…), significaría desconocer el objetivo antiinflacionario que se proponen alcanzar las leyes federales mencionadas mediante la prohibición genérica de la indexación.

La trascendencia de este fallo, radica en que la Corte Suprema sienta un principio categórico en materia de política jurídica y económica, con notable repercusión en el necesario ordenamiento de la economía nacional.

Consecuentemente, queda claro también que ante obligaciones de dar sumas de dinero, en forma periódica, continuada y sucesiva (plan de pagos), las partes deben considerar la aplicación de intereses, conforme los parámetros utilizados por el mercado financiero, quien siempre proyecta la posible inflación que puede darse, para determinar tasas que compensen la depreciación monetaria pertinente.

Y solo en última instancia, la Corte Suprema señala que procede la posibilidad de recurrirse a instrumentos modernos incorporados al Código Civil, como ser la teoría de la imprevisión, abuso del derecho o frustración de fin del contrato, a fin de preservar la equidad de la prestación al tiempo de su cumplimiento, para paliar el deterioro del valor de la moneda nacional por el transcurso del tiempo.

En síntesis, el decisorio de la Corte Suprema persigue mantener firme ”el principio nominalista de la moneda”, como instrumento macro jurídico-económico, el que debe respetarse a rajatabla, para ayudar a combatir el flagelo de la inflación con más su efecto inercial en el aceleramiento de las alzas generalizadas de precios como de salarios, fenómeno que –como todos sabemos- genera una carrera sin tregua que lleva ínsito la metástasis de la desconfianza en la moneda nacional.

Debemos aprender de una vez por todas, que la inflación con su consecuente efecto licuante del valor de la moneda nacional, es la exteriorización (fiebre) de la deficiente administración de los recursos, tanto en el sector público como en el privado; ineficiencia que se pretende disimular mediante ajustes por aplicación de índices, que responden a meras disquisiciones estadísticas y matemáticas abstractas, con el agravante de su determinación discrecional o antojadiza. En otras palabras, en vez de remediar las causas de la inflación, surge el facilismo de recurrir a simples placebos que consolidan el proceso.

La Corte Suprema, a través de la doctrina sentenciada en el presente fallo, nuevamente se erige en tutor de la salud jurídica y económica de la Nación.

Fuente: por Eduardo Barreira Delfino
 #927946  por HerSan
 
ARTICULO: PLAN "PROCREAR II" desarrollo de inmobiliarias

"...Se trata de un sistema de ahorro previo con cuotas indexadas por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y con capital que aportarían quienes quieran invertir "en ladrillos" y no puedan hacerlo por las restricciones cambiarias". Esto está desarrollado por economista (yo además de ser abogado especialista en derecho comercial, también soy economista, y comprendo la visión sesgada de estos respecto a cuestiones jurídicas, debido a su mirada más pragmática respecto al dinamismo económico y comercial) quienes no comprenden del todo el funcionamiento del ordenamiento jurídico como un todo armónico y sistemático.

Sigo agregando herramientas para vuestro conocimiento para ver si podemos arribar a alguna conclusión.

Gracias nuevamente.
 #927947  por HerSan
 
Visión del problema desde el punto de vista de los Economistas:

5 de Noviembre de 2012.-

La Argentina es el único país que prohíbe la indexación y tiene la segunda inflación más alta del mundo. Ocurre que todas las variables macroeconómicas están indexadas: los precios por el mercado, los salarios por las convenciones colectivas y los impuestos por su propia estructura al ser porcentajes de precios o ingresos. La prohibición de indexar sólo alcanza al ahorro y a los instrumentos de crédito. Con ello se inhibe el mercado de capitales y la inversión a largo plazo, mientras se promueve la fuga de capitales: entre 2007-11 fugaron US$ 79.007 millones, o sea US$ 43 millones por día.

La principal objeción a la indexación es su impacto inflacionario sobre la economía; un juicio de valor falso (Milton Friedman). La indexación no agrega medios de pago y por tanto no impacta sobre el primer término de la fórmula de Fisher, a favor de la inflación. En cambio, su uso universal favorece la estabilidad pues reduce la velocidad de circulación, al crear opciones de ahorro protegidas contra la inflación, en reemplazo del refugio en bienes innecesarios. A largo plazo puede actuar también sobre el segundo término de la fórmula de Fisher, en pro de la estabilidad, aumentando la oferta de bienes por la canalización del ahorro a la producción.

Fuente:
Portal internet CRITERIO Nº 2387 Noviembre 2012
La moneda virtual, un punto de partida.
por Laura, Guillermo
 #928073  por flux
 
Se fijan cláusulas en la que en el primer año es un precio y en el segundo se incrementa, por decir, un 25%. Sin embargo, por más que la persona preste su consentimiento (perfecciona el contrato) y luego firme el mismo, al ser una cláusula de orden público no debería aplicarse esa clase de cláusula de ajuste. O sí? Me refiero a técnicamente, no a lo que se hace en la realidad. A veces se fija el precio con cuestiones como el valor del combustible, u otro patrón. Pero debería establecerse una cláusula de reajuste y no un porcentaje fijado d emanera unilateral y no discutible.
Depende, hay un truco en esos casos para que se pueda indexar en forma oculta

En principio cualquier reajuste es indexar, y no se deberia aplicar la clausula, si el locatario no la quiere pagar y consigna el monto originario del contrato lo gana

El truco en los contratos de locacion para disfrazar la indexacion es disimularlo como una modalidad de pago por un contrato que tiene un monto total expresado. Si un contrato dijera que el primer año se paga $1.000 por mes y el segundo año $2.000 seria indexar

Pero si un contrato dice que el valor total de la locacion es de $36.000 que se pagan el primer año $1.000 por mes y el segundo año $2.000 ya no estas indexando, sino que le estas estableciendo una modalidad de pago sobre un valor total fijo e invariable

Si en ese caso te dicen que estas indexando vos contestas que no, que la plata final que se paga por el contrato son 36.000 totales y daria igual que se paguen 1.000 el primer año y 2.000 el segundo o que se paguen 1.500 en esos dos años, siempre serian 36.000

La mayoria de los fallos que rebotaron los contratos que tenian clausulas de indexacion lo hicieron porque o estaban indexando en forma directa estableciendo aumentos por porcentuales, o porque pusieron subas por año pero se olvidaron de poner el valor total de la locacion en cuyo caso no tenes la defensa de que es una modalidad de pago
 #929113  por face
 
QUE TAL, HE LEIDO CONTRATOS DONDE SE FIJA UNA SUMA DE POR EJEMPLO 2000$ POR MES Y SE PONE QUE EL LOCATARIO HA REALIZADO MEJORAS POR LO QUE SOLO DEBERA PAGAR EL PRIMER AÑO LA SUMA DE 1000 PESOS Y EL SEGUNDO AÑO LOS 2000$.
 #929231  por flux
 
Tambien se puede, pero te arriesgas a que te digan que hay una indexacion oculta y se tiren a probar el fraude de simulacion si prueban que tales mejoras no existieron. Si bien la simulacion es valida, no lo seria si se usa para evadir la aplicacion de una ley de orden publico. Si usas el caso de la modalidad de pago estas dentro de una formalidad que no admitiria prueba en contrario, porque siempre negas la existencia de indexacion con el argumento de que el monto final del contrato por el todo es conocido y fijo y esta no sujeto a aumento o cambio alguno por variacion de precios
 #930294  por isabella79
 
HerSan escribió:ARTICULO: PLAN "PROCREAR II" desarrollo de inmobiliarias

"...Se trata de un sistema de ahorro previo con cuotas indexadas por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y con capital que aportarían quienes quieran invertir "en ladrillos" y no puedan hacerlo por las restricciones cambiarias". Esto está desarrollado por economista (yo además de ser abogado especialista en derecho comercial, también soy economista, y comprendo la visión sesgada de estos respecto a cuestiones jurídicas, debido a su mirada más pragmática respecto al dinamismo económico y comercial) quienes no comprenden del todo el funcionamiento del ordenamiento jurídico como un todo armónico y sistemático.

Sigo agregando herramientas para vuestro conocimiento para ver si podemos arribar a alguna conclusión.

Gracias nuevamente.
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Buenas noches hersan, te cuento que tengo un caso, el cual consiste en que una persona compro un lote en cuotas, y firmo el contrato compraventa sin asesoramiento legal, por lo cual, entre las clausulas del mismo, figuraba una que es un pacto comisorio con respecto al aumento del valor de la cuota, segun el indice de aumento salarial(indexacion), y que en caso de que el comprador se niegue a abonar la misma,porque no esta conorme con el importe, no podra quejarse, y puede pedir el reembolso del dinero que ya se ha abonado. Para anular la clausula del pacto comisorio, se hace por medio de la Prohibicion de Indexar por la ley de convertibilidad, ya que es una ley de Orden Publico. La ley 23928 y la 25561, ambas estan en vigencia actualmente?
Te consulto, podes agregar algo mas a lo que razone?
Muchas gracias
 #1018593  por profesional
 
Alguien me podría tirar una cláusula de renegociación de precio para locación comercial?
Les comento que es para un local partidario, es decir, para realizar reuniones politicas por lo que no puedo poner referencia a producto de ningún tipo
El drama es que 3 años al mismo valor es un chiste, además cobrando un alquiler re barato ya que hay que hacerle algunas cosas (pintar, arreglar)
Yo puse como cláusula algo así: "El precio de la locación se fija en la suma de pesos................ para el primer semestre del contrato (período febrero- julio) pagaderos por mes adelantado del 1 al 10 de cada mes en el domicilio del locador o mediante depósito bancario en la cuenta que determinará el locador o donde éste designe en el futuro
Para los meses subsiguientes, las partes renegociarán el nuevo canon locativo para el próximo lapso de seis meses. Dicha renegociación tendrá como intermediarios a tasadores o inmobiliarias que determinen un monto promedio que reemplazará al anterior y que busque beneficiar a ambos. Los nuevos precios serán establecidos tomando como referencia el promedio de los precios de los alquileres de tres inmobiliarias conocidas o martilleros habilitados. Para el caso de que difieran las mismas, se acordará el valor medio entre ellos".

No me lo quieren firmar pero entiendo que la cláusula es válida por los siguietes motivos:
* El valor a referencia surge de tasaciones
* Se tomará un promedio entre ellas
* Ambas partes deciden el nuevo precio y por lo tanto, según lo manifestado en el foro todo lo que las partes decidan es ley para ellos.

La idea no es aumentar siempre pero tampoco mantener una cifra irrisoria por tan largo plazo. Además, con el CER, CVS, INDEC, o cualquier otro índice es un chiste tomando en cuenta que la base del primer alquiler es muy baja!!!
Escucho comentarios
 #1051547  por grillorente
 
Hola profesional, como te fue con esta clausula que comentaste???
 #1051578  por profesional
 
mal!
Nunca firmaron. Es más, ahora se alquiló a otro. No entiendo. Todo bien pero al momento de firmar nadie quiso ser garante ni asegurarme que iba a cobrar. Y eso que eran COMPAÑEROS!!! :lol:
 #1051658  por flux
 
Alguien me podría tirar una cláusula de renegociación de precio para locación comercial?
No tienen efecto esas clausulas

Inclusive que no se haya firmado el contrato te ahorro dolores de cabeza

Supongamos que pones una clausula asi, la unica obligacion que establece es la de "renegociar" pero "renegociar" no es "aceptar obligatoriamente"

Ellos cumplen con ir a la renegociacion..., pero si en ese momento dicen "no puedo pagar mas, lo lamento" ahi murio todo y ellos ya cumplieron con hacer la renegociacion, la cual se hizo, pero sin acuerdo

Y en el caso de la que pones, si bien mejora la situacion para lograr un precio estimado, presenta varios problemas, especialmente procesales, que si te quieren joder te harian la vida imposible

Uno es que puede ser considerado indexacion oculta al mencionar una forma de reconstruccion del precio

Y la otra es que aun no siendo considerada asi..., quien y como elige la imobiliarias? Supongamos que le decis que de tres imnobiliarias el precio es de 1000, 1500 y 2000; por lo que el precio promedio es de 1500 y ese deberia ser el precio...,

Y los inquilinos te traen que ellos consultaron otras tres inmobiliarias (totalmente amigas y arregladas) que te salen a decir que los precios son 700, 800 y 900 por lo que el promedio es de 800 y te impugnan los valores anteriores

Tendrias que ir a juicio solo para determinar que inmobiliarias serian las adecuadas, en un problema que no es juridico sino de mercado, porque habiendo tantas imobiliarias las opiniones van a ser variadas

Si quisieras evitar eso ya tendrias que poner que inmobiliarias serian las que se van a usar de antemano para evitar ese lio
 #1051662  por profesional
 
ok. Muy buena acotación. Pero en mi caso, soy de un pueblo del interior, si hay 3 inmobiliarias es mucho. Es más, suelen ser los martilleros los que dan valores de referencia. todos coinciden en buscar los mismos por cuanto al poner inmobiliarias que tengan sede en el lugar donde se celebra, no queda otra que ir a esas
El drama es que fijar precio por un tiempo, por otro y así hasta finalizar y preveerlo de antemano, es un riesgo. Puede que se vaya todo a las nubes y tenés que salir vos a explicarle al locador que pasó
Puede que no pase nada, y el locatario está obligado a pagar ese aumento.
En materia comercial se puede preveer conforme el valor del rubro de que se trata pero al ser vivienda es todo un tema.