Escriturar Ley Pierri

[EJA]

Estimados, les comento el caso:

Se trata de un inmueble ubicado en la Provincia de Bs. As., el cual estaba en plena sucesión, respecto de la que hay declaratoria de herederos a favor de una única heredera (ya fallecida, sin herederos). Mi cliente posee el inmueble hace aproximadamente 6-7 años por haberlo recibido de la única heredera de la dueña del inmueble. El tema es que para otorgarle derechos sobre dicha propiedad, la heredera (fallecida en 2006), una vez obtenida la declaratoria (2005), hizo una cesión de derechos hereditarios privada (no se pudo presentar en la sucesión ni inscribir en el Registro por que no está hecha por escritura pública) y un poder especial irrevocable por 10 años a favor de mi cliente para que pueda escriturar, el cual quedó sin efecto por el fallecimiento de la poderdante (no se hizo mención específica a su validez post-mortem).

Mi cliente, al margen, celebró un contrato de locación hace aproximadamente 1 mes, ya que quería irse del mismo pero no tenía intenciones de echarlo al abandono.

Ante tal circunstancia, lo único que se me ocurrió es intentar obtener la escritura provisoria mediante la ley Pierri y ahí es dónde me surgen las dudas:

1) Qué documentación tendría que presentar? (pensé en servicios e impuestos pagos -aunque no estén a su nombre-, tal vez copia del poder y de la cesión -pero tengo dudas-, etc.).
2) El contrato de locación podría afectar la obtentación del "certificado de posesión"?

Saludos.

[EJA]

Alguna idea???

[doctorah]

????

[Peronauta]

No presentes el contrato de locación, ya que no estaría ejerciendo una posesión con animus domini. Tenes que acreditar una posesión pública, pacífica y continua (no ininterrumpida como se exige para la usucapion) de tres años anteriores al 2009, y acompañar toda prueba que acredite dicha posesión: pago de servicios, impuestos, tasas, dni y boletines de los hijos con esa dirección, facturas de mejoras (compra de materiales, pago de servicios para arreglos o construcciones), fotos de la posesión y testigos (poco valor probatorio), como cualquier otra documentación.

Para inicarlo tenes que averiguar a través del municipio que escribanias están habilitadas para tomar la documentación o si lo hace directamente algun área municipal. Esta enviara a la autoridad de aplicación quien, una vez cumplido el procedimiento de la ley (24374 -que incluye notificar al titular de dominio, mensura, etc-), darán la escritura provisoria que dura 10 años, ese plazo tiene el titular para interponer una reivindicatoria, sino se presenta en ese plazo, se otorga la escritura definitiva.

[ab157]

No presentes el contrato de locación, ya que no estaría ejerciendo una posesión con animus domini. Tenes que acreditar una posesión pública, pacífica y continua (no ininterrumpida como se exige para la usucapion) de tres años anteriores al 2009, y acompañar toda prueba que acredite dicha posesión: pago de servicios, impuestos, tasas, dni y boletines de los hijos con esa dirección, facturas de mejoras (compra de materiales, pago de servicios para arreglos o construcciones), fotos de la posesión y testigos (poco valor probatorio), como cualquier otra documentación.

Lamento disentir. Con la locación se entrega la tenencia del inmueble. La posesión queda en cabeza, precisamente, del poseedor.

[ebarreyro]

Me parece que la ley pierri es el camino equivocado. El contrato de locación no afecta en nada.

[Peronauta]

Lamento disentir. Con la locación se entrega la tenencia del inmueble. La posesión queda en cabeza, precisamente, del poseedor. [/quote]

Por eso mismo, el contrato de locacion genera una relación de tenencia sobre el inmueble, careciendo esta del elemento subjetivo "animus domini", es decir actuar como dueño de la cosa. Esta figura significa que no se reconoce aquel caracter en otro tercero, y uno actua como si fuera dueño. En el caso de una locacion, donde se celebra un contrato, se reconoce el caracter de titular de dominio en el otro, su derecho de dominio, el cual posee el caracter esencial de exclusividad, que refiere a que un unico sujeto puede ejercer el dominio sobe un inmueble (en caso de ser mas de uno nos encontrariamos ante un condominio).

Es así que una de las principales pruebas en un juicio de usucapion (asimilable al proc. de reg. dominial mal llamado ley pierry, originalmente pensado para quienes no poseía escritura y sin recursos para juicio de escrituración), es la presentación de la parte actora de un contrato de locación suscripto por el ocupante, lo cual demuestra que sólo ha ejercido la tenencia del inmueble, sin constituir un derecho real.

[ebarreyro]

El "cliente" es el locador, no el locatario.

[Peronauta]

En caso de ser el locador obviamente no impide nada, es mas lo presentaría como prueba a mi favor, reafirma el animus domini.

[Peronauta]

Usted Dr. (si lo es) primero es un desubicado y segundo no voy a permitir que me calumnie, yo opine en estricto sentido académico, entendiendo que el locatario quería iniciar la regularización, y usted cometió graves errores conceptuales en su explicación, cargada de subjetividades respecto de quienes se acogen a los beneficios de la Ley. Yo no ayudo a usurpar a nadie, la ley la dicto el congreso y como abogado de la matricula acerco la interpretación al cliente, ¿quien se cree que es usted para juzgar mi trabajo, mi consulta y tratarme de delincuente? la valentía del que se oculta bajo un seudónimo de internet es triste y patética.

[Peronauta]

Es muy gracioso usted, ahi leí que en todos los mensajes se la pasa agrediendo a los colegas, insultando y diciendo que tiene poco trabajo, es decir que ha fracasado en su actividad profesional, de ahí puede venir su resentimiento. Como yo tengo mucho trabajo y sólo escribo para hacer o dar consultas, lo dejo seguir pasando su sobrado tiempo tranquilo.

PD: el animus domini no lo tiene sólo el propietario (quien posee titulo de propiedad), sino aquel que actúa como dueño, si entonces estoy en posesión y no reconozco a otro como dueño, entonces poseo animus domini independientemente de que exista un titular de dominio, de ahí que uno pueda ejercer la prescripción adquisitiva al transcurrir 20 años. En el caso de la Pierry es para quien habiendo comprado, carezca de escritura, y los requisitos son muy flexibles (así es como tengo mucho trabajo, haciendo escriturar a la gente con facturas de luz, materiales, boletines y dni con cambio de domicilio). Respecto de los hechos había interpretado mal quien tenía el contrato de locación, como lo deje comentado anteriormente.