Coincido con ELiceo, q no firme nada!! Aca encontre este instructivo q por ahi te sirve. Esta todo muy bien explicado, tanto q hasta yo lo entendi
. Es bastante mas largo cualquier cosa te lo paso entero por mail salutes!!
UNIVERSIDAD DE BUENOS AIRES
FACULTAD DERECHO
CARRERA: ABOGACÍA
Inmobiliario I
Cátedra: Sa, Román Carlos
Comisión: 261
Dr. Román Carlos SA
La usucapión
Prescripción adquisitiva o usucapión.
Concepto
La prescripción es el medio para adquirir un derecho o liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo.
Cabe destacar que en materia de derechos reales sólo se puede adquirir y perder por la prescripción el dominio; el usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres continuas y aparentes, el derecho de propiedad horizontal y el condominio.
La prescripción adquisitiva o usucapión es el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa, por la continuación en la posesión durante todo el tiempo fijado por la ley.
Definición
El art. 3948 C.C establece que la prescripción para adquirir es un “derecho” por el cual un poseedor de una cosa “inmueble” adquiere "la propiedad de ella”, por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
• Crítica.
La definición no es exacta en cuanto dice que la prescripción es un derecho, pues genéricamente es una institución, y particularmente para el dominio es un modo de adquisición. Además también alcanza a las cosas muebles, y no es solamente para adquirir la propiedad sino también otros derechos reales.
Elementos
Conforme a lo previsto en el art. 3948 se desprende que los elementos de la usucapión son la posesión y el tiempo fijado por la ley.
1. La posesión.
El poseedor deberá tener la cosa bajo su poder con animus domini art. 2351, ejerciendo sobre ella actos posesorios idóneos art. 2384; que lo conducirán según haya sido su intención y la naturaleza y alcance de los actos ejercidos, al dominio, a una desmembración de este, por ejemplo podría ser una servidumbre de acueducto aparente, el condominio, la propiedad horizontal; etc.
Requisitos que debe reunir la posesión:
a) El animus.
El poseedor deberá tener la cosa bajo su poder con animus domini, pero la posesión a título de dueño sólo se requiere en prescripción adquisitiva del dominio, porque para los demás derechos reales el animus posesorio deberá ser el correspondiente a la adquisición del derecho que se trate.
b) Posesión pública.
El usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior. Es necesario que la posesión sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión del usucapiente se consolida.
Que la posesión para la usucapión sea pública significa, que ella haya podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior, ya que éstos son los únicos que tienen derecho a oponerse a ella.
c) Posesión pacifica.
Porque una posesión adquirida o mantenida por todo el tiempo de la prescripción por medio de la fuerza o la violencia no permite la adquisición del derecho.
La prescripción adquisitiva de cosas poseídas por la fuerza o por la violencia, no comienza sino desde el día en que se hubiese purgado el vicio de la posesión art. 3959, en virtud que al año de haber cesado la fuerza o la violencia, ya que es sólo al cabo de ese tiempo que el poseedor viciosa no tendrá contradictor en su posesión, al haber perdido el despojado la acción posesoria que le hubiera permitido recuperar la cosa art. 4038.
d) Posesión continua.
La misma debe ser demostrativa de la voluntad del usucapiente de adquirir el derecho que se propone, sin embargo no es necesario que aquél realice permanentemente actos posesorios sobre la cosa; porque la voluntad de conservar la posesión se juzga que continua mientras no se haya manifestado voluntad contraria art. 2445.
e) Posesión ininterrumpida.
La interrupción consiste en un acto positivo que puede ser realizado por el propietario o por un tercero y aun ese acto puede provenir del propio poseedor como por ejemplo cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa.
2. El tiempo:
Prescripción corta (posesión con justo título y buena fe); se requieren diez años y para la prescripción larga (falta justo título o buena fe) se necesitan veinte años.
El usucapiente, en algunos casos, puede unir su posesión a la que tenía su actor; para lo cual se necesita que sea un sucesor particular y que haya adquirido por actos entre vivos. Pero para que pueda unir el tiempo de su posesión a la de su autor, las dos posesiones deben ser legales art. 4005, es decir no deben ser viciosas.
Para la prescripción corta, el principio general establece que la posesión del sucesor por título singular, se separa de la de su antecesor art. 2475; y él puede adquirir la cosa por este término sólo si es de buena fe, sumando el tiempo de su posesión al tiempo de la posesión de su autor.
Por lo tanto, su posesión no queda calificada por la buena o mala fe de su autor, sino por su propia buena o mala fe. En consecuencia, el sucesor particular puede también unir su posesión de mala fe a la de su autor, haya sido la de éste de buena o mala fe, pero solamente para la usucapión larga.
Al contrario la posesión del causante califica la posesión del sucesor universal art. 2475; ya que aquellos continúan la persona del causante.
El tiempo de la prescripción comenzará a correr desde el día en que se ejerció el primer acto posesorio art. 2351 sobre la cosa que se pretende usucapir, si luego se continuo ejerciéndolos art. 4015 sin interrupción alguna art. 4016.
Legitimación activa
Para el caso de la usucapión larga, como la misma es un modo originario de adquisición, no se necesita la capacidad requerida para adquirir por tradición, sino la requerida para adquirir la posesión lo que significa que no se exige la plena capacidad.
Pueden adquirir por prescripción; los menores de diez a catorce años y los menores adultos, ya que conforme a lo dispuesto en el art. 2392 sólo son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los menores de diez años.
Legitimación pasiva
La prescripción adquisitiva corre contra las mismas personas que también pueden aprovecharse de ella, adquiriendo alguno de los derechos reales que pueden ser adquiridos de ese modo.
Corre también respecto de los incapaces que tuvieran representantes legales y si carecieren de estos últimos se aplica lo previsto en el art. 3800.
Si la usucapión fue comenzada contra el causante, sigue corriendo después contra sus herederos y legatarios.
También corre contra el Estado y las provincias pero sólo en cuanto a ciertos bienes privados y también contra las municipalidades y las iglesias si son cosas que pueden ser enajenadas.
Cosas susceptibles de usucapión
Pueden ser inmuebles (art. 4015) o muebles (art. 4016 bis), pero no pueden ser adquiridas por prescripción las que están fuera del comercio, ni tampoco las que son del dominio público del Estado, porque ellas son inenajenables e imprescriptibles, y además porque estando afectadas al uso común (art. 2341), nadie podría arrogarse su uso y goce en forma exclusiva. Pero sí pueden ser objeto de usucapión ciertos bienes privados del Estado o de las provincias, como las tierras públicas y los bienes vacantes o mostrencos.
Suspensión
La ley priva de efectos al tiempo (uno de los dos elementos necesarios para la usucapión) corrido a partir de un determinado momento; que perdurará hasta que desaparezca la causa que le dio origen; pero aprovecha para aquella no sólo el tiempo posterior a la cesación de la suspensión, sino también el tiempo anterior al que aquella se produjo.
• Causales de suspensión:
a) Menores y demás incapaces
El art. 3966 dispone que la prescripción corre contra los incapaces que tuvieren representantes legales y, si carecieren de ellos se aplica lo previsto en el art. 3980, es decir que los jueces están autorizados para liberar al menor o incapaz de las consecuencias de la prescripción cumplida mientras carecían de representante legal, si después de la cesación de este impedimento se hubieren hecho valer sus derechos en el término de tres meses.
b) Matrimonio
Conforme a lo previsto en el art. 3969 se suspende el curso de la prescripción entre los cónyuges en el caso de la separación personal, ya que el divorcio a que se refiere el citado artículo no es el divorcio vincular; como también en el supuesto de que estén separados de hecho o de bienes. Pero si corre la prescripción después de la ley 23.515, en los casos de anulación de matrimonio y en los que se hubiere declarado disuelto el vínculo matrimonial por aplicación del art. 14 de la ley 14.394.
c) Casos comprendidos en una sucesión
El único caso de suspensión es el que se refiere a la posesión del administrador art. 3474, la cual suspende el curso de la prescripción mientras éste se halle en el cargo, pero seguirá corriendo cuando lo deje.
d) Tutores y curadores
No pueden prescribir adquisitivamente los bienes de sus pupilos hasta tanto se hayan desvinculado de la tutela o curatela, y después de haber sido aprobadas por el juez las rendiciones de cuenta.
La suspensión de la prescripción no puede ser invocada frente a, o contra, el que esta incurso en una de las causales legalmente admitidas, salvo en los casos de derechos personales o reales indivisibles, en este último caso, la causa de suspensión respecto de un se hace extensiva a los demás titulares del derecho, en razón de que esta característica particular impide la parcialiazación del derecho.
Interrupción
Actúa directamente sobre la posesión, y priva a ésta de uno de los requisitos necesarios para usucapir; la no interrupción. Su efecto consiste en eliminar totalmente la posesión anterior (art. 3998).
La interrupción puede ser natural o civil. La primera consiste en privar al poseedor de la posesión, despojándolo por vías de hecho del inmueble que esta usucapiendo, pero esta nueva posesión debe durar por lo menos un año, ya que ése es el plazo que el despojado tiene para intentar la recuperación de la cosa.
La segunda puede ocurrir por medio de tres causales: demanda, compromiso arbitral, o reconocimientos de derechos.
En el supuesto de la demanda (art. 3986), dos requisitos son esenciales para que la misma interrumpa la prescripción; debe ser deducida ante los órganos jurisdiccionales y debe demostrar inequívocamente la voluntad de lograr la restitución de la cosa. En la práctica los defectos que tenga el escrito inicial de un juicio no impiden que se produzca el efecto interruptivo, más aún el C.P.C.C prevé que la demanda al sólo efecto interruptivo de la prescripción puede entablarse sin cumplir las formalidades legales, y la sola presentación de la misma ante el juzgado causa la interrupción, sin que sea necesario su notificación al poseedor. Sin embargo la misma debe tener cargo del juzgado que corresponda y no es suficiente la presentación al sorteo a efectos de que se asigne el turno. También resulta aplicable el art. 124 C.P.C.C por lo tanto se permite que la acción sea entablada dentro de estas condiciones, el día posterior al del vencimiento del término.
La interrupción de la prescripción causada por la demanda se tendrá por no sucedida si el demandante desiste de ella, o se ha declarado la perención de la instancia o bien si el demandado es absuelto definitivamente. Está interrupción no aprovecha sino a quien la ha entablado, y a quienes de él tengan su derecho, como los sucesores a título universal o singular. Si la cosa esta en condominio, como el usucapiente sigue en posesión de ella, puede seguir prescribiendo contra los demás condómino que no lo demandaron. Tampoco la demanda entablada contra uno de los coherederos interrumpe la prescripción de los otros.
El compromiso arbitral hecho en escritura pública sujetando la cuestión de la posesión o propiedad a juicio de árbitros, interrumpe la prescripción.
Y por último el reconocimiento (expreso o tácito) que hace el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescribía. Si el reconocimiento es expreso puede hacerse por actos entre vivos o por disposición de última voluntad, por instrumentos públicos o por instrumentos privados.
USUCAPION LARGA
a) Prescripción veinteñal: arts. 4015 y 4016.
Concepto
La prescripción veinteñal está determinada en:
Art. 4015: “prescríbase también la propiedad de cosas inmuebles de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título.”
Art. 4016: “al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título, ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión.”
La diferencia principal producida por la reforma fue la reducción del término de prescripción a veinte años.
El poseedor del inmueble no necesita para prescribir la propiedad, ni título, ni la buena fe, ni puede oponérsele la mala fe en la posesión. Le basta al poseedor probar su posesión continua durante el tiempo establecido, sin distinción entre presentes y ausentes, con el ánimo de tener la cosa para sí.
Acerca del art. 4015, la prescripción establecida de adquisición de la propiedad de cosas inmuebles, comprende también los demás derechos reales, pero no todos; sólo el usufructo, el uso y habitación.
En lo que concierne al título que no es exigible en los supuestos enunciados en el art.4015, en cambio, lo es en el caso de las servidumbres para cuya prescripción se necesita título.
b) Ley 14.159 y decreto-ley 5756/58.
La ley 14.159, de Catastro Nacional fue sancionada por el Congreso de la Nación, el 17 de septiembre de 1948. En el art. 24 y 25 estableció las reglas aplicables al juicio de adquisición del dominio preceptuado por el art. 4015 del Cód. Civil. Posteriormente fue modificado el art. 24 por el decreto-ley estableciendo:
Art.24: “en el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos (art.4015 y sig.) se observarán las siguientes reglas:
a. el juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de procedimiento señalan para la citación de las personas desconocidas.
b. Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscrito por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción.
c. Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión
d. En caso de haber interés fiscal comprometido el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda.
e. Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión treintañal no se plantea en juicio como acción, sino como defensa.
f. Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes locales, la adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación, provincias o municipios.
Derógase toda otra disposición que se oponga al presente decreto-ley.
Las principales correcciones tendieron a reducir las exigencias formales al usucapiente, teniendo en cuenta el interés social consistente en la consolidación de la situación del poseedor que mantuvo productivo el bien.
Se reglamentó la posibilidad de pagar impuestos aunque no se tenga la posesión, y se estableció la inaplicabilidad del art.24, cuando la prescripción se plantea como defensa y no como acción.
c) Procedimiento
La norma del inc. a del art. 24 de la ley no indica el procedimiento que debe ser observado, de manera que con la salvedad del inc. 11 del art. 67 de la CN, la sustanciación del proceso será el ordinario que reglamentan las leyes procesales.
d) Competencia
El juez que deberá conocer el proceso, será el determinado por el lugar en donde se encuentra el inmueble, que es donde ha de recogerse la prueba de la posesión que debe acreditar el prescribiente y en donde se encuentran los registros que han de certificar conforme a lo dispuesto en el inc. a) del decreto.
e) Partes en el proceso
La demanda deberá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación deberá ser acompañada con la demanda.
Es decir, cuando no se trata de tierra fiscal o municipal, lo será con el propietario del inmueble cuya individualidad se obtenga con los informes de las oficinas o registros que indica en inc. a del decreto.
Tratándose de propietario desconocido, por ignorarlo, el accionante y faltar la pertinente constancia en los registros respectivos, dice la parte final del inc. a que se procederá como lo dispone el Código local de procedimientos para la citación de las personas desconocidas o de domicilio ignorado. Pero para ello habrán de agotarse previamente otros medios de información que las leyes locales. Para el caso de que el citado por edictos no repondiere al llamado judicial las leyes procesales proveen a la defensa del citado, llamando a intervenir al defensor de ausentes.
En cuanto a la legitimación activa, el titular lo es el poseedor que reune los requisitos que preceptúan los arts. 4015 y 4016 del Cód. Civil que le confieren aptitud para adquirir el dominio por la prescripción.
f) Requisitos de la demanda. Inaplicabilidad cuando la posesión veinteñal se plantea como defensa
Los requisitos que establece la ley y el decreto-ley son muy precisos. Así lo establecen los inc. a art. 24 (individualización del demandado (propietario); inc. c, art.24 (acompañara plano de mensura).
Los extremos exigidos de la demanda no se exigirán cuando la adquisición del dominio por la posesión veinteñal no se plantea en el juicio como acción sino como defensa (art. 24 inc. d, 2da. parte).
En cuanto a la inaplicabilidad de la ley, cuando la posesión veinteñal se plantea como defensa, la jurisprudencia ha sostenido que aquí el demandado no pretende la formación de un titulo sino evitar su desposesión, también se sostuvo que la parte demandada carece del tiempo necesario y apto para preparar los presupuestos y requisitos que condicionan la promoción de una demanda de este tipo.
USUCAPIÓN BREVE
Prescripción decenal: Art. 3999
La prescripción enunciada está reglada en el art. 3999, que establece: “El que adquiere un inmueble con buena fe y justo título prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años”.
Se debe observar que, “la prescripción que determina el artículo, no es rigurosamente la de adquirir”, porque la cosa ya está adquirida, pero debe reunir las condiciones que establece el precepto, para que se consolide el derecho. “La prescripción en tal caso – decía Vélez Sarsfield- no hace más que consolidar la adquisición ya hecha, poniendo al que la ha obtenido al abrigo de toda reivindicación”.
Objeto
El objeto de la prescripción breve son las cosas inmuebles más no las universalidades, precisión ya establecida por Segovia, que estableció también que la mencionada prescripción se extiende al usufructo, al uso y a la habitación. Se excluye de esta extensión, a las servidumbres, las cuales sólo pueden obtenerse por prescripción veinteñal, siempre que fuere continua y aparente.
Requisitos
Los requisitos necesarios para que la adquisición del dominio se consolide por la prescripción, cuando el enajenante carece de todo derecho para realizar la transmisión del derecho son: “buena fe”, “justo título” y “posesión continua de diez años”.
1. Buena fe
Si bien la buena fe y el justo título son “dos condiciones distintas”, es procedente advertir que: el que quiera prescribir, debe probar su justo título, pero el mismo justo título hará presumir la buena fe. El justo título y la buena fe –se estima jurisprudencialmente- son dos requisitos distintos... pero no independientes, ya que el primero hace presumir el segundo (CSN, 1948, “Fallos”, 211-470).
En lo que concierne a la buena fe, el art. 4006 dispone que “la buena fe requerida para la prescripción es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la cosa”.
La disposición concordante con el precitado artículo es el art. 2356, según el cual la posesión es de buena fe “cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad”; empero no es excusable el error de derecho.
Según lo establece el art. 2362, “Todo poseedor tiene para sí la presunción de la buena fe de su posesión, hasta que se prueba lo contrario, salvo los caso en que la mala fe se presuma”. Se opone al principio expuesto, la norma del art. 4009, pues dispone: “El vicio de forma en el título de la adquisición, hace presumir la mala fe del poseedor”.
Cuando el título que presenta el poseedor adolece de un defecto de forma, se presume la mala fe; ya que al tratarse de un defecto manifiesto no puede pasar inadvertido para el poseedor, por cuanto nadie puede ignorar las reglas sobre las formas esenciales de los actos jurídicos.
Jurisprudencia
- La buena fe requerida por la ley para la prescripción ordinaria, supone la creencia fundada de que el enajenante era el verdadero dueño del inmueble, la creencia de que el enajenante tenía la capacidad para transmitirlo y la creencia de que el título de la adquisición no adolecía de vicio alguno (Tucumán 1959, “Verni y otros v. Moyano de, y otros”, J.A. 1960 II-70).
- Descartada la buena fe, es inadmisible la prescripción decenal del C.C. (Corte Suprema, 1963, “E.D.”, 7-183).
2. Justo título
El “justo título”, es un título válido y sin vicios, el cual, según lo dispone el art. 4010, tiene por objeto “transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la persona de quien emana”. Es, pues, un título sin vicios formales, apto para acreditar la transmisión de la propiedad, aunque él no emane del verdadero propietario, puesto que es contra él que la ley autoriza la prescripción.
Es decir, reúne las condiciones de forma, pero le faltan las de fondo, porque emana de un no propietario o de quien siendo propietario, carece de capacidad para enajenar.
Títulos no aptos para prescribir
En cambio, no es apto para prescribir el título putativo, porque como lo establece el art. 4011, el título debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble poseído. No hay justo título cuando el que sirvió de base a la transmisión no corresponde al inmueble adquirido.
Cabe hacer notar, que el “título putativo”, no es el único título que no es hábil para prescribir. En el Código Civil están previstos otros casos, establecidos en los arts. 4012, 4013 y 4014.
De esta manera, el art. 4012 dispone que “el título nulo por defecto de forma no puede servir de base a la prescripción”.
El art. 4013 establece: “Aunque la nulidad del título sea meramente relativa al que adquiere la cosa, no puede prescribir contra terceros ni contra aquellos mismos de quienes emana el título”.
Este artículo contempla el caso de un acto irregular en la adquisición del inmueble, obtenido mediante error, dolo o violencia. En consecuencia, el adquirente sería de mala fe, y, por tanto, no podría alegar la buena fe, elemento indispensable para que unida al “justo título” sea aplicable la prescripción decenal. El título es justo, por tratarse de una nulidad relativa, pero la ley considera que ha habido mala fe de parte del adquirente. La ley habla de nulidad relativa al que adquiere la cosa, en el sentido de tratarse de una nulidad que puede ser invocada contra él. La ley dice también que el poseedor no puede prescribir contra terceros.
Lafaille consideró confuso y defectuoso el art. 4013, sosteniendo que, dentro del régimen de la prescripción corta, debemos excluir a los vicios que hacen a la condición de la persona, de quien emana el título, como a todo cuanto atañe a la falta de derecho del enajenante.
La única interpretación racional de nuestro artículo –declara Segovia- consiste en decir que la nulidad relativa del título, cuando es conocida por el poseedor, no impide prescribir contra terceros, pues respecto de ellos no media obstáculo alguno; prohíbe hacerlo contra el damnificado mismo, puesto que él sería el único provisto de la acción de nulidad.
El art. 4014 dispone que “el título subordinado a una condición suspensiva, no es eficaz para la prescripción, sino desde el cumplimiento de la condición. El título sometido a una condición resolutiva, es útil desde su origen para la prescripción”.
En consecuencia, es recién a partir del cumplimiento de la condición que el poseedor puede invocar el justo título para la usucapión, y que ésta comienza a operarse a su favor. Salvo su derecho de prevalerse de la prescripción cumplida a favor de su autor, o de unir su posesión a la de éste para completar la prescripción.
Actos jurídicos eficaces para transmitir el dominio y cuando constituyen “justo título”. El boleto de compraventa y otros casos.
En nuestra doctrina, Salvat consideró: “El justo título más común es el contrato de compraventa. Pueden agregarse la permuta, la donación, el aporte en sociedad; las ventas judiciales; la dación en pago o pago por entrega de bienes, la partición de ascendientes entre los herederos; el legado. En todos estos casos, se trata efectivamente, de actos jurídicos que por su naturaleza misma están destinados a operar la transferencia de la propiedad”.
No es suficiente para invocar la prescripción decenal del art. 3999 C.C., la posesión derivada de un boleto de compraventa, pues este no constituye “justo título” a ese efecto (1970, “Casaubón, R. C., v. Arana L. E. “., “L.L.”, 140-602).
No constituye el justo título necesario para adquirir por prescripción breve y sólo da acción para obtener la respectiva escritura traslativa de dominio, el “compromiso de venta” o “promesa de venta” de un inmueble aunque se haya formalizado en escritura pública (1965, “Bordani, Ortemin de, y otros”, “J.A.”, 1966-IV-642).
La existencia de un título es una condición sustancial de la prescripción, desde que el título destituido de las formas esenciales no es título y nada puede probar. Las faltas de formalidades es un obstáculo invencible para que sea un justo título, tal sería la venta de un inmueble por un documento privado.
El art. 2355, en su nueva redacción (“Se considera legítima la adquisición de la posesión del inmueble de buena fe, mediante boleto de compraventa), se opone firmemente al art. 4010, pero en ningún caso el instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título. De modo que al faltar la escritura traslativa de dominio debe regir la prescripción veinteñal.
Tampoco pueden considerarse como justo títulos los contratos que sólo transmiten la tenencia de la cosa, como la locación, el depósito, el préstamo de uso. Tampoco los actos jurídicos simplemente declarativos de derechos, pero que no comportan en sí mismos la transferencia del derecho de propiedad, como la partición o la transacción; por análogas razones, tampoco puede considerarse como justo título, la sentencia que ordena la entrega de un inmueble. Mucho menos una mensura, la cual se reduce a determinar en el terreno la ubicación que corresponde al título de propiedad.
3. Posesión. Presunción de la fecha de la posesión.
Sobre la posesión, otro de los requisitos necesarios para que se consolide la prescripción de la propiedad, ella debe reunir los mismos caracteres enunciados para la prescripción necesaria para usucapir; ellos son: continua, pública y pacífica.
En lo que respecta al momento desde el cual se debe hacer el cómputo del tiempo necesario para prescribir, según lo está dispuesto en el art. 4003, debe ser el de la fecha del título. Así lo establece el precitado artículo, que preceptúa que “se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesión un título traslativo de propiedad, ha poseído desde la fecha del título, si no se probare lo contrario”.
Formas de hacer valer la usucapión
Desde el punto de vista procesal, la prescripción siempre debe ser alegada por el sujeto que ha prescripto, no puede ser decretada de oficio.
Hay dos formas de hacerla valer: a) por vía de acción: cuando quien ha usucapido la propiedad, luego de poseer el inmueble durante el tiempo requerido por la ley, resuelve obtener un titulo en sentido instrumental e intenta la acción declarativa de usucapión; o bien cuando es demandado por reivindicación y deduce reconvención por prescripción.
b) por vía de excepción: se hace valer la usucapión como defensa cuando el poseedor igualmente demandado por reivindicación, para evitar la desposesión, opone al progreso de esta acción real la excepción de prescripción.
Estas reglas solo aplicables en materia de usucapión larga ya que en la breve no se concibe que la misma se haga valer por vía de acción, sino solo como defensa cuando el propietario promueve la reivindicación.
Según el art. 3962 CC, la prescripción debe oponerse al contestar la demanda o en la primera presentación en el juicio de quien intenta oponerla.
Vélez permitía oponer la prescripción en cualquier etapa del proceso, mientras no hubiera recaído sentencia con autoridad de cosa juzgada.
No hay posibilidad de hacer valer la prescripción en segunda instancia.
Hay discrepancia en la interpretación de lo que debe entenderse como “primera presentación”: * se puede oponer la prescripción en cualquier etapa del juicio anterior a la sentencia, si el demandado que estaba en rebeldía deja de estarlo y hace su primera presentación; * se refiere a la contestación de la demanda, o si aunque no haya vencido el respectivo termino, el demandado se presenta en autos.
El art. 346 CPCCN establece que la prescripción puede oponerse hasta el vencimiento del plazo para contestar la demanda o la reconvención. Y agrega que el rebelde podrá hacerlo con posterioridad, siempre que justifique que incurrió en rebeldía por causas ajenas a su alcance superar. O sea que si el demandado contesto la demanda y no opuso la defensa, ya no podrá hacerlo en lo sucesivo, salvo que se presente la situación excepcional del rebelde (esto en orden nacional).
El juicio organizado por la ley 14.159
La necesidad de un procedimiento que asegurara la contradicción entre el poseedor y el titular del dominio, y que se llegara a una sentencia que hiciera cosa juzgada; condujo a la sanción de la ley 14.159 de Catastro Geométrico Parcelario, en el año 1952, cuyos arts. 24 y 25 fueron dedicados a la reglamentación del juicio de adquisición de inmuebles por la posesión continuada de los mismos.
Esta ley establecía que los juicios fueran contenciosos, admitiéndose toda clase de prueba pero, aclaraba que la sentencia no podía fundarse exclusivamente en la testimonial.
La sanción del decreto-ley 5756/58
Modificó el art. 24 de la ley 14.159; siendo la norma que regula el juicio de usucapión en la actualidad.
Se trata de una acción declarativa, se limita a declarar la existencia de una situación jurídica. Puede ser ejercida por toda persona física o jurídica que al cabo de haber poseído el inmueble durante el tiempo requerido por la ley y en las condiciones que esta determina, ha adquirido su dominio por prescripción.
Siendo el juicio contradictorio, el destinatario de la demanda debe ser el propietario o quien figure inscripto como tal en el registro inmobiliario.
El juez competente es el del lugar donde esta situado el inmueble.
Además de los requisitos procesales que debe contener la demanda, debe cumplimentar con dos exigencias especificas: a) el certificado registral, el cual individualiza al propietario; b) el plano de mensura, se vincula con la identificación del objeto de la usucapión, por cuanto debe ocurrir que la fracción prescripta no coincida con las medidas que surgen del titulo del propietario registral.
De tanto disimular mi genialidad me estoy convirtiendo en un ser mediocre y aca estoy, entre cuervos y gusanos de tierra esteril.
pero nunca dije q con solo la caratula podes encontrar un expediente... LEEEEEEEE BIENNNNN, tampoco dije q fuera tan capo en algun ambito fuera de la cama 
. Otra cosa, aunque haya 150 juzgados, con q vaya a uno solo ya tiene un 80% o 90% de probabilidades de q de ahi mismo lo manden al correcto, calculo... igual con ir no pierde nada a menos q yendo lo pise un camion, no se, igual sería una casualidad lamentable q podrias usar para decirme "viste??? yo tenia razon".
). En fin no voy a repetir lo q dije o solicité al respecto, si querés leé mas arriba. Bueno chau, una vez mas gracias por la invitación, y pido disculpas si mi actitud de copiar y pegar el "instructivo" (por si al loco le servia de algo) te cayo tan mal. Personalemte no veo ningun motivo noble como para considerar reprobable el hecho de q una persona conozca minimamente lo q le compete, todos los motivos q veo son viles y egoistas y usted no es una persona vil y egoista me imagino. Saludos cordiales... Saludos a fito paez 
. Una vez mas chau esto aburre y no me aporta nada!!!!! Un gusto Andreita. Sigo discrepando contigo en cuanto a lo q "leer algo q le debería interesar es una perdida de tiempo" Realmente me cuesta entender y/o creer q pienses eso. Aparte cuanto le puede llevar hacer una lectura comprensiva de eso?? un par de horas?? un día?? No es tanto che. Nisiquiera en el supuesto caso en q el "intructivo" este pesimamente hecho, cosa q yo no creo, no sé q opinas vos. Perdida de tiempo puede ser q el loco se ponga a leer lo q escribis vos o lo q escribo yo, cosas q no le aportan nada... o ver televisión, no se. Tampoco me hace ni a mi ni a vos ningun bien esta discucion.