falta de prehorizontalidad. Boleto de cpravta. incumplimient

[DraSabri]

Hola colegas!

Les planteo lo siguiente:

edifcio en construcción. venta de departamentos en construcción. sin prehorizontalidad.
Uno de los boletos es incumplido, pues no abonan el saldo de precio (que encima estaba pactado en dolares, antes del lio e la AFIP).

Tengo entendido que sin someterse la constructora al regimen de prehorizontalidad, no puede luego exigir las obligaciones que emanen del contrato... ahora bien, que alcances tiene esto??

Es decir, el depto. esta listo para ser entregado. aun no hay reglamento de copropiedad que esta en tramite. Contra pago de saldo de precio se entregaría la posesión, pero vienen incluso incumpliendo con la obligación de pago en cuotas desde hace un año.

En que posición queda la empresa construtora para exigir este cumplimeinto?

[Mordisco]

Ley de Excepciones a la Prehorizontalidad. 20.276


Sanción y promulgación: 21/II/1973

Publicación: B.O. 1/III/1973

Art. 1.- Exceptúanse de las disposiciones de la ley 19724: a) La adjudicación de unidades particulares en inmuebles, que se haga a los condóminos, comuneros, socios o asociados, por partición o división de condominio, comunidad hereditaria, sociedad o asociación; b) La adjudicación o enajenación de unidades particulares en inmuebles del dominio privado del Estado Nacional, las provincias y municipalidades; c) La adjudicación o enajenación de unidades particulares en inmuebles cuya construcción se realice con préstamos de organismos oficiales nacionales, provinciales o municipales, cuando de las condiciones del mutuo con garantía hipotecaria resulte que la celebración de los contratos con los futuros adquirentes queda a cargo exclusivo del ente financiador, y los propietarios otorguen a tal fin poder irrevocable a favor de dicho ente. El régimen de excepción establecido en el presente inciso sólo producirá efectos a partir de la inscripción en el Registro inmobiliario del instrumento constitutivo de la obligación hipotecaria. Si en infracción a este régimen el propietario celebrare contratos con terceros prometiendo la transferencia de unidades particulares en el edificio a construir o en construcción, se hará pasible de la sanción establecida en el primer párrafo del artículo 32 de la ley 19724, y los contratos celebrados serán inoponibles al ente financiador y a quienes hubieren contratado con él; d) Los edificios ya afectados o que se afecten al régimen de la ley 13512 dentro de los noventa (90) días de la publicación de la presente, y los que lo sean en lo sucesivo sin haberse comercializado previamente una o más de sus unidades.

Art. 2.- No se aplicarán las normas de la ley 19724, cuando antes de su publicación los propietarios hubieran formalizado contratos de adjudicación o enajenación de unidades particulares en el respectivo inmueble. Esta disposición no exime a los propietarios y demás responsables del cumplimiento de las obligaciones y recaudos establecidos en los artículos 9º, 11, 13 incisos a), b), d), e), f) y g), 14, 15 y 16 de la citada ley, siendo de aplicación las penalidades fijadas para los casos de incumplimiento o violación de dichas normas.

Art. 3.- Los propietarios de inmuebles comprendidos en la ley 19724 que a la fecha de publicación de la presente no hubieran cumplido con la obligación establecida en el artículo 1º de dicha ley y que hayan celebrado contratos de adjudicación o enajenación de unidades, deberán otorgar la escritura de afectación prevista en el citado artículo dentro de los noventa (90) días a contar de aquella fecha. La autoridad administrativa de aplicación, a petición del interesado, podrá por resolución fundada conceder ampliaciones del plazo establecido en el párrafo anterior.

Art. 4.- En el segundo párrafo del artículo 32 de la ley 19724, sustitúyese la expresión a sabiendas por dolosa.

Art. 5.- En la Capital Federal y territorios de jurisdicción nacional, mientras el arancel notarial no establezca los honorarios correspondientes a los actos de intervención profesional emergentes de la ley 19724, se aplicarán los de las instrumentaciones análogas que a continuación se indican: a) Para las escrituras de afectación, los correspondientes al reglamento de copropiedad y administración; b) Para las escrituras de desafectación, los correspondientes a las escrituras de cancelación de derechos reales.

Art. 6.- En la Capital Federal y territorios de jurisdicción nacional será autoridad administrativa de aplicación de la ley 19724, la presente y los que se dicten en consecuencia, la Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble. Los gobiernos provinciales determinarán el organismo que en cada jurisdicción ejercerá esas funciones.

Art. 7.- Comuníquese, etc.

[DraSabri]

mordisco, mi situación no encuadra en ninguna de esas excepciones...
la comercialización se realizo el año pasado...como en la mayoria de las obras de mi ciudad, ninguno de los constructores somete a prehorizonalidad y desde el pozo empiezan a vender unidades...

por lo que vi, al ley 19724 tiene una sancion penal en su art. 32 que fue derogada por la ley 20509.

pero sin embargo, lo que tengo entendido es que por el art. 12 de la Lye de PreH, el propietario no puede exigir nada del adquirente, por no haber registrado el contrato... cosa que deriva de haber sometido a prehorizontalidad....

por ende, nada podría exigir para que se diera cumplimiento a ese boleto... no?

entonces ahora, como cobro lo que resta? como intimo a tomar posesión?

[Mordisco]

Civil y comercial
B6013
Propiedad horizontal - Prehorizontalidad

Si el propietario enajenante no ha afectado al régimen de la prehorizontalidad que determina la Ley 19.724 el inmueble en cuestión, con anterioridad al otorgamiento de los contratos, no puede reclamar a los adquirentes ni el cumplimiento de sus obligaciones ni la resolución del contrato, aunque la conducta maliciosa o abusiva del adquirente puede obstar a la estricta aplicación de ese principio.

LEY 19724
SCBA, Ac 34322 S 24-9-1985, Juez CAVAGNA MARTINEZ (SD)
CARATULA: Mininno, Miguel c/ Opinco S.A.I.C.F. y otro s/ Resolución de boleto. Daños y perjuicios PUBLICACIONES: AyS 1985-II-754
MAG. VOTANTES: Cavagna Martinez - San Martin - Mercader - Martocci - Negri
TRIB. DE ORIGEN: CC0002MP

SCBA, Ac 34728 S 11-10-1985, Juez NEGRI (SD)
CARATULA: Lauro, José c/ Gabest S.A. s/ Cumplimiento de contrato (ordinario) PUBLICACIONES: AyS 1985-III-144 - DJBA 1986-130, 193 - LL 1986 D, 661
MAG. VOTANTES: Negri - San Martín - Mercader - Martocci - Cavagna Martínez
TRIB. DE ORIGEN: CC0001MP

SCBA, AC 56657 S 12-11-1996, Juez SAN MARTIN (SD)
CARATULA: Mecanobra S.A. c/ Arias, Hugo Aldo y otraOBS. DEL FALLO: Se dictó sentencia única juntamente con sus acumuladas: Ac. 56.654, "Valentini, Mario Alfredo c/Mecanobra S.A. s/Cumplimiento oblig. de reg. boletos compraventa"; Ac. 56.656, "Mecanobra S.A. c/Valentini, Mario Alfredo y otra s/Resolución de contrato".
s/ Resolución de contrato MAG. VOTANTES: San Martín-Laborde-Negri-Pisano-Pettigiani
TRIB. DE ORIGEN: CC0101MP

Fuente: http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum. ... os%20Aires
Fallo Completo: Aqui

Civil y Comercial
B1150033
Concurso preventivo y quiebra - Boleto de compraventa

El boleto de compraventa inmobiliaria que reúne las condiciones de los arts.1185 bis del Código Civil y 150 "in fine" de la ley 19551, constituye título completo para reclamar directamente de la quiebra la escrituración del inmueble prometido en venta, careciendo de relevancia la falta de inscripcion registral del instrumento a tenor de lo dispuesto en el arts. 12 de la ley de prehorizontalidad, pues la quiebra del vendedor no es uno de los "terceros" a que se refiere dicha norma.

CCI Art. 1185 BIS ; LEY 19551 Art. 150
CC0101 BB 70308 RSD-38-83 S 26-4-1983, Juez PLINER (SD)
CARATULA: Gomez, Alberto c/ Monte Paco S.A.I.F. s/ Escrituración MAG. VOTANTES: Pliner - Cervini - Lombardi

CC0101 BB 70036 RSD-20-83 S 10-3-1983, Juez PLINER (SD)
CARATULA: Gatti, Julio César c/ Monte Paco S.A.I.F. s/ Escrituración MAG. VOTANTES: Pliner - Cervini - Lombardi

CC0101 BB 70014 RSD-18-83 S 8-3-1983, Juez PLINER (SD)
CARATULA: Montero, Mirta E. c/ Monte Paco S.A.I.F. s/ Escrituración MAG. VOTANTES: Pliner - Cervini - Lombardi

Fuente: http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum. ... os%20Aires

[DraSabri]

me serviria un poco el primer fallo, pero llevar a conducta abusiva y maliciosa, sería que pida la entrega y no quiera pagar el saldo de precio, por ejemplo.... pero por el momento, el comprador no exige nada... es la empresa la que quiere entregar y cobrar... por eso veo que estamos sin muchas herramientas para exigirselo

[Mordisco]

Son las dos vías que se me ocurrieron, si optas por la primera, tenés que encausar la conducta del comprador