Estimados Colegas, traigo a colación un caso interesante, yo tengo algunas dudas, pero seguramente los mas experimentados lo tendrán mas claro. Hago un breve resumen del caso, en el año 1982, una empresa Sociedad Anónima se celebra un boleto de compraventa con un particular vendiéndole dos lotes, resulta que nunca escrituraron. Este comprador, a su vez celebra un boleto de compraventa como si fuera el verdadero dueño y obligándose las partes a escriturar, a mi criterio eso boleto estuvo mal hecho, porque hubiera sido mas correcto ceder el boleto de compraventa, en fin, este hombre le vende a mi clienta. Yo cuando la recibí le dije, puede hacer 2 cosas una hacer un juicio de usucapión ya que las cesiones (a pesar de que para mi una estuvo mal expresada) son conexas y le permitiría la acción. La otra posibilidad que le ofrecí es que ella misma haga una cesión del boleto de compraventa, o sea, ella no es propietaria pero si se hace bien el contrato y se pone correctamente que es una cesión no esta estafando a nadie, el asunto es que ya tiene los compradores, pero le van a hacer el pago en cuotas...., yo quisiera que ella tenga un resguardo, podre poner en el contrato de cesión que ella se reserva la posesión hasta tanto terminen de abonar el monto final, otorgándose en ese momento tenencia (como si fuera una locación), no esta reconociendo un derecho mejor en nadie, les parece correcto?, o sea ella conserva la posesión y otorga la tenencia inmediata a los cesionarios, en caso de incumplimiento los desalojara e iniciara un ejecutivo por el monto que se adeuda (pero no queda desprotegida). En caso afirmativo, supongamos que terminan de pagar en forma correcta, debería hacer un nuevo instrumento, ¿como seria este escrito? Carta de pago total y otorgamiento de posesión definitiva? o sea, no tengo que hacer todo el contrato de nuevo, desde ya les agradezco una orientación, muchas gracias, esto se firma la semana que viene con certificación de firmas de Escribano.
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Cesión de derechos posesorios. (Boleto de compraventa)
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Ningún comentario?, no es tan difícil lo que pregunte, solo si en la cesión de boleto de compraventa puedo poner, que entrego la tenencia hasta tanto se pague el 80% valor total del precio, mientras no se cumpla, la cedente conservara la posesión. La documental original se entregara con el pago del 80%, si le entrega la posesión y la documental con la primer cuota, chauuuu...., por eso puse que se le da la tenencia (posee por la poseedora), después cuando este todo pago hago el mismo escrito pero otorgando posesión definitiva, pero necesito alguna certeza u opinión. Aparte sin garantia, la garantia es pagas, te doy la documental, de hecho se esta obligando la cedente, se obliga a ceder...
No se olviden de mi, ya se que es fin de semana, pero alguna ayuda... ?, gracias.
Nada por aquí? nada por allí?.
Es que no es nada prolijo lo que está proponiendo. Hay mejores formas de instrumentarlo. ¿Le van a dar el 80% del precio, sin que Ud. le dé el boleto original y con una mera cesión de nada, porque el originar lo retiene Ud.?
ebarreyro escribió:Es que no es nada prolijo lo que está proponiendo. Hay mejores formas de instrumentarlo. ¿Le van a dar el 80% del precio, sin que Ud. le dé el boleto original y con una mera cesión de nada, porque el originar lo retiene Ud.?Porque acordaron una venta de dos terrenos por $20.000 pesos y acordaron con la vendedora 20 cuotas de $1000, se firmaria la primer cuota y si le da toda la documental en la primer cuota, podrian no pagarle el resto, por eso, ella como se garantizaria que le paguen?, si otorgo la posesion con los documentos originales ya perdio, se entiende?.
Briank escribió:Al momento de la firma solo paga la primer cuota, quedan 19, algun resguardo hay que tomar. Obivio que si pagara todo junto es mas facil, pero el caso es asi y en cuotas.ebarreyro escribió:Es que no es nada prolijo lo que está proponiendo. Hay mejores formas de instrumentarlo. ¿Le van a dar el 80% del precio, sin que Ud. le dé el boleto original y con una mera cesión de nada, porque el originar lo retiene Ud.?Porque acordaron una venta de dos terrenos por $20.000 pesos y acordaron con la vendedora 20 cuotas de $1000, se firmaria la primer cuota y si le da toda la documental en la primer cuota, podrian no pagarle el resto, por eso, ella como se garantizaria que le paguen?, si otorgo la posesion con los documentos originales ya perdio, se entiende?.
Las documentales originales se las reserva hasta la cancelación y también haga reserva de que la notificación de la cesión del boleto de compraventa, al vendedor - titular también operara una vez cancelada, porque sino el comprador puede presentarse ante el titular (vendedor cedido), con el boleto originalmente cedido, y exigir que le firme la escritura de transferencia.
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Lo que si puede entregar es la posesión del terreno a partir de xxx cuotas, o también preveer la prohibición de sacar tierras o producir menoscabo sobre el predio, prohibir la introducción de mejoras y/o edificación, y en caso de hacerlo que bajo ningun concepto podra alegar un derecho a cobrar las mismas, ejercer acción de repetición y/o de enriquecimiento sin causa, salvo prueba por escrito de autorización expresa, renunciado a cualquier tipo de reclamo, derecho, etc...............
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Muchas gracias Mordisco, mi clienta retiene toda la documental con firmas originales (si bien no hice la reserva de la notificación al vendedor cedido) no hay chance de que le inicie un juicio de escrituracion porque lo que tiene son fotocopias. Cuando pague como corresponde, se hará un nuevo boleto, donde se manifieste que se percibió el total y ahí si se entregaran los originales junto con la notificación, te agradezco porque super entendiste mi caso y admiro tu sabiduría y experiencia. El tipo puede no pagarle, mi me deber era protejerla y cubrirla lo mas posible, mi intención fue dar un asesoramiento correcto, mas allá de que todo lo que puede pasar en el futuro que me excede, lo que si... deje dos clausulas a salvo que todos firmaron y se certificaron firmas por escrito, en caso de incumplimiento de algunas de las clausulas se podrá pedir la rescisión del contrato a través del juicio daños y perjuicios y la ultima, en caso de mora de 2 periodos, se autoriza a iniciar juicio ejecutivo, con un interés anual del 36%. Quizás no vayan a juicio y lo resuelvan a la piñas (gente humilde), pero al menos cubrí a la vendedora. Son viables las 2 acciones a mi elección, en realidad deje las puertas abiertas. Yo había leído jurisprudencia que vos habías acompañado, que si no hay pacto comisorio, puede ejecutarse directamente (firmas certificadas, lo cual lo hace mas rápido) y si hay pacto comisorio daños y perjuicios, eso me confunde un poco, pero deje las puertas abiertas para los 2, una para la rescisión y otra para el ejecutivo. Todo dependerá que conviene, si no tiene un carajo rescisión y si tuviera alguna garantía (que no tiene ninguna) ejecutivo, un abrazo y muchas gracias.