que se puede hacer???

[CAMI-JUAN]

buenas tardes colegas!! les comento el caso...Mi cliente viene manifestando que resulta ser heredero en la sucesión de su padre... me adjunta copia de la declaratoria y cuando voy a ver el expte me encuentro con que en el mismo no hay administrador de la herencia pero lo cierto es que los demas herederos que son su hermano y la madre estan alquilando las propiedades y no le han dado importe alguno.-
Nos presentamos ante la inmobiliaria y el martillero/corredor dice que los contratos estan firmados por los otros 2 es decir madre y hermano y que no pueden entregarle ni siquiera la parte proporcional que le corresponderia a el.
Ahora la inmobiliaria se encuentra cobrando una comision mensual por estas alquileres y saben que mi cliente no firmo ningun poder a nadie para que lo represente y ni siquiera lo llamaron para decirle que las propiedades se iban a alquilar.-
Que accion cabe contra la inmobiliaria que pese a no tener autorizacion efectuan la operacion igual????
Y contra los otros herederos?
Muchas Gracias.-

[ebarreyro]

Es que la inmobiliaria tiene razón, porque la locación es un contrato personal, para lo cual no es necesario ser titular dominial del inmueble. Pero a los coherederos, los puede destrozar. Lo mínimo, una rendición de cuentas. Lo mínimo. Cuidado con el tiempo desde el cual hacen esto.

[estudiojuridicobds]

con respecto a la inmobiliaria todo agente de bienes raíces tiene que comprobar si el bien que alquila o vende pertenece a la persona que dice ser el dueño, dado que es un profesional del comercio, con respecto a este caso, la inmobiliaria obro bien dado que quienes alquilan los bienes son los herederos del cujus, lo que deberías hacer es promover una acción de rendición de cuentas, y pedir que se remitan al expediente los contratos de alquiler que han celebrado los herederos, para de esta pedir el embargo preventivo sobre las sumas que se abonan en concepto de alquiler.-

[flux]

con respecto a la inmobiliaria todo agente de bienes raíces tiene que comprobar si el bien que alquila o vende pertenece a la persona que dice ser el dueño

Desde que para poder hacer un alquiler valido no se necesita ser dueño de lo que se alquila y el contrato es valido igual porque el alquiler no transfiere propiedad sino uso y goce, no seria necesario que la inmobiliaria compruebe a nombre de quien esta la titularidad

[CAMI-JUAN]

Gracias por las respuestas... estaba leyendo las obligaciones y deberes de los corredores y martilleros y entre ellas encontre estas:
“Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.”
“Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades oficiales y particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus deberes.”
“En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente cuando lo firman las partes, y dejar constancia en su texto de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad…”
Ahora bien... no encontre la sancion en caso de incumplimiento... alguien sabe cual es la Camara o Federacion que los nuclea o donde puedo denunciar su incumplimiento? pense en mandarles una carta doc en caracter de propietario intimando a la inmobiliaria a que se abstenga de ejercer actos contra la voluntad de mi cliente o sin su consentimiento sobre e inmueble de su propiedad... que les parece.- La verdad que han armado una estructura bastante importante entre los otros herederos la inmobiliaria y un contador que interviene.-
Gracias por sus opiniones.-

[ale532]

Cami-juan: tené presente que de las obligaciones que trnascribís, la inmobiliaria no estaría incumpliendo ninguna de ellas. Así que no te va a servir de nada hacerle una denuncia... como te dice flux, no es requisito para alquilar un inmueble ser el propietario, ni que todos los propietarios (o herederos de éste) participen del negocio.

Andá por rendición de cuentas y manejá todo en el expte. de la sucesión.

[ebarreyro]

Y todo lo demás aparte de la rendición de cuentas. Además ¿Para qué complicar un juicio con un corresponsable, si los herederos tienen suficiente para responder?

[flux]

Ahora bien... no encontre la sancion en caso de incumplimiento... alguien sabe cual es la Camara o Federacion que los nuclea o donde puedo denunciar su incumplimiento? pense en mandarles una carta doc en caracter de propietario intimando a la inmobiliaria a que se abstenga de ejercer actos contra la voluntad de mi cliente o sin su consentimiento sobre e inmueble de su propiedad... que les parece[/b].- La verdad que han armado una estructura bastante importante entre los otros herederos la inmobiliaria y un contador que interviene.-

Que me parece que es al cohete. La voluntad de tu cliente no es problema de la inmobiliaria misma sino que ese es un problema exclusivo de los otros herederos. Ninguna de las obligaciones que mencionaste estaria siendo violada por la inmobiliaria, inclusive en el caso de esta:

“Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.”

Comprobar la identidad es comprobar que sean las personas que dicen pidiendoles el DNI, lo cual seguro han hecho, y controlar la capacidad legal seria ver si son personas mayores y capaces para celebrar el acto juridico

El problema que planteas es de legitimacion y no de capacidad, osea si las personas que alquilaron tenian la legitimacion para hacerlo sin permiso de tu cliente. Eso ya excede lo que tiene que controlar la inmobiliaria y no esta incluido en sus obligaciones

Igualmente, si queres mandar una CD a la inmobiliaria como forma de presion para perjudicar a los otros herederos no es mala idea, sobre todo si decis que haces responsable a la inmobiliaria por los pagos hechos los otros herederos reservandote el derecho de solicitarles que ellos paguen lo mal pagado. No es viable ganar algo como esto, pero para molestar a la inmobiliaria se puede mandar

Tambien podrias intentar alguna cautelar directa contra el pago de alquileres, si sabes que la inmobiliaria es la que funciona como receptora del pago y la que tiene copia del contrato podes meter preliminar para que presenten copia del contrato, y acto seguido meter una cautelar pidiendo se embargue parte proporcional del alquiler de periodos a vencer mas parte estimada para responder por futura fijacion de canon locativo por los periodos vencidos

[ale532]

La idea de tu último párrafo me gustó. (la voy a tener en cuenta si me pasa). Graciasssss

[estudiojuridicobds]

con respecto a la inmobiliaria todo agente de bienes raíces tiene que comprobar si el bien que alquila o vende pertenece a la persona que dice ser el dueño

Desde que para poder hacer un alquiler valido no se necesita ser dueño de lo que se alquila y el contrato es valido igual porque el alquiler no transfiere propiedad sino uso y goce, no seria necesario que la inmobiliaria compruebe a nombre de quien esta la titularidad

te equivocas, con respecto a eso es una de las obligaciones principales que tiene los corredores inmobiliarias, te lo digo porque mi padre y hermana son corredores.Saludos

[flux]

te equivocas, con respecto a eso es una de las obligaciones principales que tiene los corredores inmobiliarias, te lo digo porque mi padre y hermana son corredores.Saludos

Si CCiv no exige titularidad dominial del locador para que pueda alquilar y el contrato es valido aun sin esa titularidad, de donde surge que el corredor inmobiliario deba comprobar algo que el CCiv no exige y cual seria la sancion que tiene por no hacerlo?

[ebarreyro]

Es decir, una inmobiliaria prohibiría locar a un usufructuario...

[flux]

Tambien a un heredero presunto que tiene la posesion pero no hizo la sucesion si nos ponemos en que solo un titular dominial puede alquilar

Salvo que eso de que los martilleros surja de alguno de sus codigos de etica de la ley general no surge

Y si surgiera de sus codigos de etica seria una absurda guazada que vendria a imponer que los martilleros no pueden celebrar contratos validos segun el CCiv