Estimados colegas. Tengo un cliente (locador de un inmueble comercial) con un contrato al que le faltan varios meses para finalizar. Su inquilino siempre se atrasa con los pagos y me plantea que "de palabra" acordaron rescindir el contrato. La pregunta es: le digo a mi cliente que mande una CD comunicàndole la rescisiòn con motivo de los reiterados incumplimientos?? pero ahi entiendo que le tengo que dar el plazo de 10 dìas para regularizar. O le hago un covenio de desocupaciòn??. Al respecto el contrato tiene un convenio de deshaucio .. me conviene homologarlo y ejecutarlo?? nunca lo hice, les agradezco me aconsejen que es lo que mas me conviene.. gracias!!!
Hola
Soy Norma
Abogada-Mediadora Judicial- Martillera-Corredor Inmobiliario (Matriculada en C.u.c.i.c.b.a.).-
Te expliuco el tema de la RESCISION UNILATERAL DEL CONTRATO DE ALQUILER:
El Contrato de Locación de Inmuebles, se encuentra regulado por la ley 23.091.-
En dicho cuerpo legal, contempla el Contrato afectado a bien de familia y el contrato para fines comerciales.
Esta ley, fija dos plazos mínimos de orden público, que son: dos años para el Contrato de Locación de Inmueble afectado a vivienda y de tres años para la Locación Comercial.-
Al referirnos al plazo mínimo, excluimos las excepciones a este principio, como ser los contratos por temporada.
Si un contrato de Locación para vivienda, se estableciera un plazo por debajo del mínimo fijado por la ley, el locatario tiene derecho a mantenerse en la locación hasta que se cumpla el plazo mínimo legal.-
Ahora bien, esta ley contempla una novedad, que es la posibilidad de que el inquilino, pueda rescindir el Contrato de Locación antes del vencimiento del contrato.-
Este derecho está contemplado en el art. 8 de la ley 23.091. Este artículo fija un procedimiento y una sanción.
Con esta normativa, el inquilino, a los seis meses de iniciada la Locación, puede, avisando al locador, con una antelación de sesenta días, rescindir unilateralmente el Contrato vigente.
Esta forma fehaciente, generalmente es por Carta Documento, Telegrama Colacionado,etc..
La ley le aplica una sanción, la que consiste en hacerle perder parte del depósito según el momento en que hizo conocer su decisión. Es decir si rescinde entre los seis meses hasta el año de iniciada la locación, el inquilino pierde un mes y medio del depósito, en cambio si lo hace luego del año hasta los dos años, pierde un mes de depósito.
Pues, debemos aclarar, que este derecho sólo es aplicable a los Contratos de Locación afectados a la vivienda, no a los que se afectan al comercio.
Esto surge del análisis de la ley y de la Jurisprudencia. Por cuanto, cuando se realiza el depósito se pide un mes por cada año de Locación, por ende para vivienda se piden dos meses, y para la Locación comercial tres meses y entonces si se pierde de un mes y medio si se rescinde de los seis meses al año y un mes del año a los dos, pues es obvio que no se refiere a la locación comercial, que son tres. Asimismo, la jurisprudencia así lo entiende por cuanto no puede rescindir unilateralmente la locación comercial en forma unilateral, salvo que se hubiere pactado en el contrato.
Esto que significa, que cuando el inquilino comerciante, que no se hubiere acordado contractualmente el derecho de rescindir, tiene que negociar con el locador para ello.
La rescisión contractual de la Locación debe ser hecha por escrito, pero a los fines probatorios, por cuanto es la propia Ley referida, que exige que tanto el Contrato, como sus modificaciones, y otros deben ser hechos por escrito.-
Hasta aquí hablamos de la novedad de rescindir el inquilino el contrato de Locación sin necesidad de ir a juicio, cosa que no ocurre para el locador por cuanto si quiere rescindir el contrato debe contar con la buena fé y voluntad del Locatario. Por qué digo esto, por la sencilla razón que el locador debe respetar el plazo contractual y no puede exigir unilateralmente que le dejen la propiedad.
Lo único que puede hacer el Locador, es o bien, tratar de firmar un convenio de desocupación, fijando una fecha anterior a la finalización del contrato y pedir su homologación, o bien iniciar acción anticipada de desalojo. Todo ello en el caso de que el inquilino pague. Si no paga dos meses de locación, puede iniciar la acción de desalojo por falta de pago, previa intimación del art.5, no siendo ésta una garantía de que recupere el inmueble antes de vencido el Contrato, pero es una posibilidad.-
Por ello, un buen consejo para los Contratos de Locación Comerciales, es insertar una cláusula donde autorice a ambas partes a rescindir unilateralmente el contrato, por aplicación del art. 8 de la ley 23.091.
Espero haber sido útil.-
Saludos
Norma.-