AYUDA, JUICIO DE ESCRITURACION??

[sussannitta]

Hola, me recibi de abogada hace poco!!! y no tengo claro que hacer!!!POR FAVOR AYUDA. Tengo un posible caso y es el siguiente: "mi posible" cliente es el VENDEDOR de un terreno ubicado en Berisso, (Pcia de Bs.As)(lo vendio con un boleto de compraventa en el año 74).- En ese boleto figura una clausula que dice que la escritura se otorgara ante el escribano fulano de tal, dentro de los 365 ds. (seria año 75). Esto nunca se hizo porque los compradores nunca dispusieron de fondos para realizar dicha escritura, a pesar de las intimaciones con carta documento que se le hicieron. Hoy el vendedor, viene a verme porque el fisco lo intima a el por los impuestos que siguen apareciendo a nombre de el, y porque quiere que ese bien YA NO ESTE MAS EN SU PATRIMONIO. Estimo que tengo que hacer un juicio de escrituración, (para que el juez firme en lugar de los compradores?) pero no se ni como ni por donde empezar. ANTE TODO GRACIASSS POR CUALQUIER AYUDA QUE PUEDAN DARME.-

[Lau08]

Hola sussannitta!! Fijate que me parece que está prescripta la obligación de escriturar (han pasado más de diez años). El comprador lo está ocupando, aprovecha él? Tendrás que intimar al comprador para que escriture. Ya pagó la totalidad de la venta? Fijate porque si la obligación está prescripta, que es lo que te puede oponer el comprador. No pagó ningún impuesto desde la posesión?
Por otro lado, si el inmueble no le interesa al propietario anterior (tu cliente) siempre está la posibilidad de abandono.
Sería bueno si podés otorgar más datos en cuanto al comprador.
Espero te ayude en algo. Saludos. Lau.-

[mariber]

susanita. si el terreno esta a nombre de él, a él le van hacer un apremio por deudas fiscales, entiendo que el boleto tampoco se inscribio en el registro de la propiedad no?. que el titular pague los impuestos atrasados y luego haga una accion de repeticion contra el comprador, si este no paga se queda de nuevo con el inmueble. tene en cuenta que si ha tomado posesion del inmueble, la obligacion de escriturar no prescribe.
te paso lo que escribio un forista y es muy claro.

"Aunque hayan pasado más de diez años desde la mora para escriturar, la acción no prescribe cuando el comprador ha ejercido la posesión en forma pública, pacífica, y continua, ya que esa posesión es un reconocimiento tácito del vendedor que interrumpe la prescripción (art. 3989 C. Civil).
En una palabra, este reconocimiento fluyente es una constante interrupción de la prescripción, que se comporta cual si fuera una suspensión (Spota, Salvat, Borda, Morello, Kipper).
Y como dice Mosset Iturraspe "Lo cierto es que tanto la doctrina como la jurisprudencia, interpretan que aun cuando el comprador no lo haya expresado de manera manifiesta, estuvo reclamando tácitamente la escrituración por el solo hecho de continuar en la posesión con el ánimo de obtener el perfeccionamiento de la compraventa mediante la concreción del título que legitimaba esa posesión."

Y en el supuesto de que el comprador no haya recibido la posesión deberá iniciar la demanda de escrituración antes de que transcurra el plazo de diez años, contado desde que la obligación es exigible. (Kipper). Aqui es donde si prescribe la acción de escrituración.
Prescripción - Interrupción |
La posesión continuada durante un largo tiempo sin contradicción por parte de la compradora es suficientemente idónea para mantener interrumpida la prescripción de la acción de escrituración, por importar un reconocimiento en los términos del artº 3989 del Código Civil.
CCI Art. 3989 |
CC0101 MP, 70827, RSD-229-89, S, 20-6-1989, Juez DE CARLI (SD)
CARATULA: Zubillaga, H. R. y otro c/ Rodriguez, Solana E. s/ Acción negatoria - Acción de nulidad - Escrituración
OBS. DEL FALLO: Confirmado por SCBA. en Ac. 43971 del 17/03/92.
MAG. VOTANTES: De Carli - Libonati - Spinelli
SUERTE!!!

[Lau08]

Hola sussannitta! Totalmente de acuerdo con Mariber. Así, en comentarios al art. 3989 hallé lo siguiente: "Cuando el comprador ha pagado la totalidad del precio y se halla en posesión pacífica del inmueble, ello importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación de escriturar, que interrumpe el plazo de la prescripción."
Es hora luego de que tu cliente evalúe, como dice Mariber, la conveniencia de abonar los impuestos para repetirlos del comprador.
Otra como te mencioné, es ver las condiciones en que está el terreno, en cuanto a si efectivamente lo está habitando el comprador o si lo están ocupando terceras personas. Todo al efecto de evaluar la conveniencia de abonar los impuestos el vendedor a quien dijiste que "no le interesaba" tener más esos terrenos.
Te mando saludos.-

[karadagian]

lo primero que haría es responder la intimación manifestando que el bien fue vendido en tal fecha, a tal persona, etc. que en la clausula X del dicho boleto, el comprador asume el pago de los impuestos, tasas, etc. y adjuntaría copia del boleto de compraventa. Tengo claro que el vendedor es titular del bien hasta la escritura y es responsable de pago para el fisco, pero se que en casos asi, tienen en cuenta la venta x boleto. En una consulta identica que hice hace un tiempo en defensa del contribuyente, me dijeron que en algunos casos, esa presentación frena el asunto. Y de ultima ganas algo de tiempo.
En todo caso, la principal garantia del pago de los impuestos es el bien mismo, asi que el perjudicado seria el poseedor actual, aunque tambien pueden embargar cuentas, inhibir al titular, etc. asi que para resolverlo definitivamente no queda otra que el juicio de escrituración (siempre y cuando hayas agotado todas las vias "pacificas" para escriturar. El libro de Kiper (juicio de escrituracion) esta bueno para el caso.

[Mordisco]

"Aunque hayan pasado más de diez años desde la mora para escriturar, la acción no prescribe cuando el comprador ha ejercido la posesión en forma pública, pacífica, y continua, ya que esa posesión es un reconocimiento tácito del vendedor que interrumpe la prescripción (art. 3989 C. Civil).
En una palabra, este reconocimiento fluyente es una constante interrupción de la prescripción, que se comporta cual si fuera una suspensión (Spota, Salvat, Borda, Morello, Kipper).

Y como dice Mosset Iturraspe "Lo cierto es que tanto la doctrina como la jurisprudencia, interpretan que aun cuando el comprador no lo haya expresado de manera manifiesta, estuvo reclamando tácitamente la escrituración por el solo hecho de continuar en la posesión con el ánimo de obtener el perfeccionamiento de la compraventa mediante la concreción del título que legitimaba esa posesión."

La posesión continuada durante un largo tiempo sin contradicción por parte de la compradora es suficientemente idónea para mantener interrumpida la prescripción de la acción de escrituración, por importar un reconocimiento en los términos del artº 3989 del Código Civil.
CCI Art. 3989 |
CC0101 MP, 70827, RSD-229-89, S, 20-6-1989, Juez DE CARLI (SD)
CARATULA: Zubillaga, H. R. y otro c/ Rodriguez, Solana E. s/ Acción negatoria - Acción de nulidad - Escrituración
OBS. DEL FALLO: Confirmado por SCBA. en Ac. 43971 del 17/03/92.
MAG. VOTANTES: De Carli - Libonati - Spinelli
SUERTE!!!

[1213]

DOCTORA : EL LOTE VILLA DEL PARQUE LOS GLACIARES CLAFATE : ESTE LOTEO ES UN DESPRENDIMIETO DE LA ESTANCIA 25 DE MAYO DE LOS ARIZTIZABAL.A MI ENTENDER LO PRIMERO QUE HAY QUE AVERIGUAR SI CUANDO SE VENDIO EL LOTE ESTA HECHA LA SUB DIVISION COMO CORRESPONDE EN MANZANAS Y LOTES .2-AVERIGUAR EN LOS JUZGADOS DE RIO GALLEGOS EN ESTE MOMENTO A NOMBRE DE QUEN ESTA EL LOTE Y CUANDO LO ESCRITURARON . O3-TOMAR LOS 10 AÑOS APARTIR DEL PAGO DE LA ULTIMA CUOTA, ESTOS LOTES FUERON FINANCIADOS EN 150CUOTAS ES DECIR 12 AÑOS Y MEDIO ,EJEMPLO ; COMPRADOS 1979 MAS 12 AÑOS Y MEDIO 1992 FIJARCE MES- MAS 10 AÑOS 2002, SI SE TERMINO DE PAGAR ANTES, NO SE SI SE COMPUTA DESDE EL ULTIMO PAGO O DESDE LA ULTIA CUOTA DE LAS 150, LEGALMENTE PARA QUE SEA JUSTO PARA TODOS LOS COMPRADORES .4- HAY MUCHAS PERSONAS QUE NO SABEN EL PROBLEMA QUE EXISTE CON LOS LOTES,HAY UN ACUERDO O DECRETO QUE HABRIA QUE AVERIGUAR QUE ESTOS LOTES ESTAN LIBRES DE IMPUESTOS HASTA QUE NO FUERAN ESCRITURADOS POR SUS DUEÑOS , IMAGINATE QUE CALAFATE EN LA DECADA DEL LOS SETENTA QUIE SABIA QUE EXISTIA Y EL ENGANCHE PARA PODER REALIZAR LA VENTAS DE LOS LOTES Y ENTUSIASMAR A LAGENTE ERA JUSTAMENTE LIBRE DE IMPUESTOS Y LOGICAMENTE LAS PERSONAS COMPRADORAS DE ESTOS LOTES NO ESCRITURABA PARA NO PAGAR IMPUESTOS . LOS ARIZTIZABAL SON RESPONSABLES DE NUNCA MANDAR A LOS PROPIETARIOS NINGUN TIPO DE COMUNICACION O CARTA DOCUMENTO NOTIFICANDO LA ESCRITURACION DE LOS LOTES, ESTO ES ENA ESTFA PARA LUEGO QUEDARCE CON LOS LOTES DE NUEVO ELLOS. TENES QUE PEDIR A RIO GALLEGOS DOCUMENTACION .YO CREO QUE DADA LA SITUACION LEGAL, LOS ARIZTIZABAL PERDIERON EL DERECHO QUE LES OTORGA EL BOLETO DE TRAMITAR EL JUICIO EN RIO GALLEGOS,ES FUNDAMENTAL QUE EL JUICIO SE REALICE EN BUENOS AIRES, LA JUSTICIA DE SANTA CRUZ ESTA MUY CORROMPIDA POR LA POLITICA.

[VaniCenteno]

Hola, Mi pregunta es la siguiente.
La madre le dona de palabra y registrado en una conversacion por email, un terreno a su hijo y a su nuera, Ella le pide pague los impuestos adeudados, y ellos comienzan a construir su casa.
Una vez finalizada la obra, la Madre firma el contrato de mensura donde lo deja al hijo y a su nuera como titulares, pero luego, una vez ya hecha la subdivision y la vizacion se niega a escriturar. ¿se puede obligar por el hecho de haber solicitado la mensura y con los emails?
Gracias.

mi email es PARA DATOS DE CONTACTO, UTILIZAR "PERFIL" O "MP".com

[VaniCenteno]

Hola, Mi pregunta es la siguiente.
La madre le dona de palabra y registrado en una conversacion por email, un terreno a su hijo y a su nuera que colinda con uno que ellos ya poseian.
Ella le pide pague los impuestos adeudados, y ellos comienzan a construir su casa.
Una vez finalizada la obra, la Madre firma el contrato de mensura donde lo deja al hijo y a su nuera como titulares, pero luego, una vez ya hecha la subdivision y la vizacion se niega a escriturar. ¿se puede obligar por el hecho de haber solicitado la mensura y con los emails?
Gracias.

Agrego: El hijo y su esposa viven en la casa que se construyeron junto a sus dos hijos desde hace 2 años. La Madre Ahora quiere recuperar su Terreno y les pide que hagan un paredon en donde termina su terreno. Obviamente le queda la mitad de la casa en su propiedad. Que es aconsejable ?

[Mordisco]

Hola Vani, te sugiero abras un nuevo hilo y alli publiques tu consulta

[JJSA]

Hola sussannitta!! Fijate que me parece que está prescripta la obligación de escriturar (han pasado más de diez años). El comprador lo está ocupando, aprovecha él? Tendrás que intimar al comprador para que escriture. Ya pagó la totalidad de la venta? Fijate porque si la obligación está prescripta, que es lo que te puede oponer el comprador. No pagó ningún impuesto desde la posesión?
Por otro lado, si el inmueble no le interesa al propietario anterior (tu cliente) siempre está la posibilidad de abandono.
Sería bueno si podés otorgar más datos en cuanto al comprador.
Espero te ayude en algo. Saludos. Lau.-

El derecho a escriturar no prescribe. Si la tradición se realizó y el comprador ha pagado la totalidad del precio y se encuentra en posesión pacífica del bien, la acción de escrituración no prescribe, ya queello importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción, tal como lo dispone el artículo 3989 del Código Civil.