AYUDA!!! PAGARí‰-LOCACIí“N

[HUMILDESERVIDORA]

Hola... espero estén bien! Losmolesto a fin de pedirles vuestro más experimentado consejo...

Resulta que tengo una cliente que firmó un contrato de alquiler "sin garantía" (así lo sugirió la locadora para no pagar mucho en tasas o impuestos), pero a cambio le hicieron firmar 4 PAGARÉS (cuyas fechas de vencimiento coincidian con los plazos semestrales del contrato de locación de vivienda -08/2005- 02/2006- 08/2006 y 02/2007, y sus montos eran cada uno de $ 3000=$ 500x6). Los alquileres fueron abonados siempre en tiempo y forma hasta su finalización, pero resulta que la locadora le hizo entrega a mi cliente solamente el primer pagaré (con vencimiento el 08/2005), y este dejó pasar los siguientes y si bien se los reclamaba, no le insistió drasticamente sino al final del contrato cuando vió de que no le iba a dar los 3 pagarés restantes, porque a causa de la terrible tormenta de granizos que hubo en Rosario, el inmueble sufrió algunos daños. Mi cliente quería abonar parte del daño o compartir las pérdidas,porque el contrato no es claro al respecto y los daños estaban agravados por el mal estado del inmueble; pero la dueña no quizo.
Ahora, 8 meses después, la propietaria intima a uno de los Garantes del los pagarés firmados... por $ 3000 (porque le hizo terribles mejoras al inmuebles para alquilarlo de nuevo, muchísimo más allá del daño sufrido en la tormenta)
ACOTACIÓN: DESDE EL 6to. MES DE ALQUILER MI CLIENTE EMPEZÓ A SUFRIR SERIOS PERJUICIO PORQUE EL INMUEBLE TENIA UN ESTADO DEPRORABLE "ENCUBIERTO": GOTERAS EN EL LIVING, ENORMES HUMEDADES EN TODOS LADOS, PROBLEMAS ELÉCTRICOS POR LA HUMEDAD, ETC. LOS QUE A PESAR DE LOS PEDIDOS VERBALES DE SOLUCIÓN SIEMPRE FUERON AFRONTADOS POR EL LOCATARIO -DE ESTO HAY FOTOS-)

Mi consulta ahora es:
-no se debe intimar primero al firmante del pagaré comoprincipal pagador?
- algunos de los pagarés ya estarían prescriptos?
- puedo excepcionar pago, presentando el contrato de alquiler y los recibos de pago que dan fe de que eran garantia de los $ 12.000 de los cánones mensuales del contrato? De ser así, piensan que esto podría prosperar en Rosario? (si han tenido alguna experiencia)
- como reclamo la devolución de los pagarés que están cancelados aunque se los haya quedado la locadora?
- que acciones puedo iniciar y como me conviene proceder para cubrir a mi cliente (gente honesta) por todos los frentes?

SE DE LA GENEROSIDAD Y AYUDA QUE BRINDAN EN ESTOS FOROS... ASI QUE ESPERO VUESTRA ORIENTACIÓN!!! TODOS SUS COMENTARIOS E IDEAS SERÁN MUY BIENVENIDOS... DESDE YA MUCHÍSIMAS GRACIAS!!!
LO QUE NECESITEN EN DCHO. DE FAMILIA NO DUDEN EN CONSULTARME...
SALUDOS.-

[DAL]

Yo voy a pasar una situación similar ya que tengo un cliente que hizo pagarés por saldo de alquiler, y estan rebeldes en devolverlos. Excepto que el, no les paga nada del pagaré, solo lo que figura por contrato si no se lo devuelven, este mes pagó solo el alquiler y esta esperando el pagaré para pagar el saldo, con la mejor cara de "arreglense uds" ( el tema es que los pagares los tiene la inmobiliaria y se peleo con la dueña que ahora cobra el alquiler).

Te digo que no son nada auspiciosas las posibilidades
En los pagarés no podemos discutir la causa. O sea que hay que pagar. Y despeus se puede promover un ordinario, pero ahí hay que ver que tenemos. Tal vez el propio juicio ejecutivo sirva de prueba (segun lo que los actores digan allí).

Respecto al granizo, es bastante conflictivo el tema. Yo creo que hay muy buenos fundamentos para encuadrarlos en el caso fortuito ya que una granizada de estas caracteristicas no son normales en la zona urbana ( cosa que no se puede decir de un predio rural) ya que la ultima ocurrio hace 90 años. Hay que ver tu contrato que dice del caso fortuito, que dice de los deterioros ( si el locatario responde solo por el mal uso, etc).

Otro tema fundamental es la recepción de llaves, como se recibió el inmueble respecto a como había sido entregado, ya que no todo el reciclaje que se le hizo correponde que se le cobre al garante. Pero si no se hizo bien la recepción de llaves, el tema es grave.

REspecto a tu pregunta de si se puede intimar solo a uno, te digo que sí. A cualquiera a elección del acreedor. Tanto por el pagaré como por la garantía ( más aún si el garante es liso llano y principal pagador).

Bueno, esas son todas las palidas, colega rosarina. Tenemos en el foro una o dos colegas más de Rosario, veremos que te dicen.
Y quedate en el foro!!!!

[martufc]

Adhiero en todo a los dicho de DAL. Es una situacion muy complicada la de tu cliente.
Respecto a la prescripción de los títulos, es que si podes excepcionar la prescripción PARCIAL, de aquellos que tengan más de dos años desde su vencimiento (es decir, por las fechas que ponés SOLO UNO, el primero).

[Dr. 8]

1- Respecto a la prescripción:

Debe tenerse presente que tratándose de títulos a día fijo, el plazo para la prescripción se computa desde el día siguiente al vencimiento que surge con toda claridad del propio documento. Es menester recordar lo prescripto por el art. 96 del Decreto/Ley 5965/63 “Toda acción emergente de la letra de cambio contra el aceptante se prescribe a los tres años, contados desde la fecha del vencimiento...”

2- Respecto del pago:

El pago en materia cambiaria, tiene un sentido más restringido que en el derecho común, en razón del carácter exclusivamente dinerario de la prestación documentada en los papeles de comercio en general, en tanto la posesión material del pagaré importa la existencia del derecho cambiario en ellos representado. En efecto por lo normado por el art. 42, decreto-ley 5965/63, “el pago debe materializarse o, mejor, literalizarse, en el otro elemento estructural; caso contrario, no tendría relevancia cambiaria ante el portador legitimado o tercero de buena fe...” (Tratado del Pagaré Cambiario-Gómez Leo, Osvaldo R.- Lexis Nº 1610/007888

"El pagaré en poder del deudor hace presumir el pago de la obligación en forma casi absoluta... " (Rodríguez Saiach, Luis A., "Derecho Procesal Teórico Práctico de la Provincia de Buenos Aires", t. II, p. 983)

En ese orden de ideas, la jurisprudencia ha dicho que “El requisito de la prueba documental rige también en la ejecución de letras de cambio y pagarés, respecto de los cuales el medio normal de probar el pago consiste en la entrega del documento al deudor con la constancia del pago realizado (art. 42, decreto-ley 5965/63), pues la permanencia del título en poder del acreedor hace presumir que el pago no se ha cumplido” (CN Com., sala C, La Ley, 1977-D, pág. 105)

4- Respecto a los recibos (que prueban el pago del alquiler):

El recibo para probar el pago que se alega, debe ser otorgado por el acreedor (causa 2602, RSD. 83/99, 8/6/1999), y haber sido extendido en términos congruentes con su finalidad probatoria, o sea, indicar en forma clara, concreta e inequívoca cuál es la deuda que se abona, de modo tal que no quede duda alguna de que aquel se refiere a la obligación o negocio con el que se lo relaciona (causa 265, RSD. 36/95, 19/12/1995)

La viabilidad de la excepción de pago total documentado que autoriza el art. 542 inc. 6 CPCC., se encuentra condicionada a la agregación de instrumentos (Recibos) emanados del titular del crédito de los que surja, sin margen de dudas, la cancelación de la deuda que se ejecuta.

Lamento manifestar que las excepciones por Ud. analizadas, no serán procedentes en un proceso ejecutivo.

[HUMILDESERVIDORA]

Dr8 y otros colegas que respondieron a mi consulta:

(es cierto de la generosidad de ciertos colegas en compartir su experiencia y conocimiento... por esto muchas gracias!)

Estoy mejor orientada, si vamos a un ejecutivo lo perdemos porque no puedo demostrar el pago con los recibos de alquiler (por más que sea injusto y termine siendo enriquecida fraudulentamente la otra parte).
O sea, que solo me restaria posteriormente reclamar un DAÑOS Y PERJUICIOS via ordinaria??? Y en sede penal no puedo hacer nada?

El problema se agrabó porque ahora la otra parte quiere $ 9.000 (o sea que ejecutaría los 3 pagarés)... y mi cliente no solo que no quiere porque ya los pagó, sino que no puede afrontar esa deuda! Está desesperado...

[DAL]

Lamentablemente es así. NO tenes escapatoria con pagarés.
La unica esperanza de un juicio ordinario posterior sería que el propio pagaré diga que es por concepto de ALQUILERES ( en el lugar donde habitualmente la gente pone MERCADERÍA).

YO negociaría un pago basandome en la verdad real. Reconocería todos los gastos, aun si me parecen injustos, firmaría un convenio en cuotas ( o tomo un prestamo, segun las posibilidades esto sería más tentador para el acreedor que cobra de contado).

Lamentablemente la torpeza de tu cliente ha sido extrema. No creo que tenga demasiada recepción en la via civil.

En la penal, si bien no se si se configura algun delito, creo que muchos se van a sentir tentados a arreglar por la verdad ante la perspectiva de ir a declarar a tribunales como imputado.

Suerte!!

[mcarballo]

En principio parece que puede configurar una defraudación toda vez que tenes 4 pagares (con el que tiene tu cliente) que dan un total igual a los 24 meses de alquiler. Esto sumado a testigos y a que tendria que explicarle al juez en concepto de que tiene pagares de su inquilino.

Yo trataría de probar en penal la defraudación y esperaria a que los ejecute los pagares. En el caso de que se los tengas que pagar con la sentencia de penal vas a tener la posibilidad de hacer el juicio de conocimiento posterior a las ejecuciones a efectos que te reintegre el valor de los pagares mas todos los gastos, daños y perjuicios.

Por otro lado lo del granizo y demas si no te intimo ni nada al momento de finalizar el contrato no le tenes que pagar nada, que te reclame legalmente lo que quiere.

Yo no arreglaria nada, porque la plata que arreglas por afuera la perdes si o si. Si quiere plata que te ejecute los pagares y que despues vea que explicación da del origen de los mismos.

Es lo que me parece, escrito queda lindo hay que ver las cosas que tenes para probar en Penal.
Saludos.

[Sailaw]

Porque?, puede ser por igual valor recibido en efectivo (mutuo), no veo inconveniente respecto de la ejecución del pagaré.

No nos olvidemos que los titulos circulatorios o ejecutivos no tienen causa, y novan la obligación que les dió origen.

[mcarballo]

Estoy hablando del fuero penal... de intentar probar la defraudación que realmente efectuo la dueña que le hizo suscribir con engaño esos pagares con el fin de garantizar el contrato y tenian otro fin... sacarle la plata dos veces...

La ejecución se puede hacer sin ningun problema, pero luego de la ejecución se puede hacer un ordinario por las demás cuestiones. Si de primer momento se hace un penal por defraudación vas a tener mas elementos para que te devuelva lo que te cobro bajo estafa...

No hay que olvidarse que el fondo de la cuestión es penal que en base a lo que expone en principio configuraria el delito de defraudación... pero cada uno ve la cuestión desde su optica... yo lo intentaría a efectos de que no se pueda concretar la defraudación con respecto a mi cliente...

Con respecto al monto en penal es un elemento más de prueba que sean 4 pagares que coincidan con los semestres del contrato de locacion, que tengan el mismo monto y que sean otorgados a la propietaria... a eso le tenes que sumar testigos y cualquier otra prueba que puedas conseguir...

Saludos a todos...