¿Sucesion o usucapion?

[maridelfa]

Hola:
se presentó una cliente que tiene un boleto de compraventa hecho en el año 1974, la venta la hicieron sus padres (ya fallecidos) al marido y a ella, él pagó a los suegros en cuotas el terreno. Ahora el marido murió y la casa nunca se escrituró. Hay una duda entre hacer la usucapion o la sucesion, los escribanos dicen que se puede hacer sucesion presentando el boleto, hay colegas que dicen que hay que hacer la posecion veinteañal. ¿alguien tiene alguna sugerencia de lo que seria mas acertado? Nunca hice una sucesion solo con boleto. Gracias por cualquier aporte.

[joseluis25]

Maridelfa,

En principio te recomendaría que intentes la usucapion (10 Años) ya que existe un instrumento privado (título válido) y buena fe de parte de tus clientes (si tienen los comprobantes de que fueron abonando las cuotas). En cuanto a la sucesión, el problema estaría si es tu clienta no es la única heredera (por ej: si hubiera otros hermanos que tuvieran derecho a la legítima y pudieran impugnar la compraventa). Yo intentaría la usucapión, aunque es más larga y costosa. Saludos cordiales.-

[maridelfa]

Gracias por la respuesta, la usucapion, es mas costosa, desde ya hay que hacer el plano de mensura y este de por sí es caro. lo que nos van a faltar son los recibos para demostrar los pagos.

[maridelfa]

Igualmente tiene una hermana que podria reclamar ya que la usucapion se hace contra los padres o herederos de estos, y puede que se presente la hermana que menciono. Eso es un problema.

[silcris60]

Hola! voy a opinar; para mi tenés que intentar usucapión, absolutamente. Se dan todos los requisitos del art. 4015 del Cod. civil, paso del tiempo y posesión pública, pacífica e ininterrumpida. Ni siquiera buena fe se necesita si se dan los anteriores. Contás con un boleto de compraventa, con mejoras, construcciones o lo que hayan hecho al inmueble durante esos años, seguro tu clienta contará con boletas a su nombre de "algo", podrás librar oficios a diversos organismos, ofrecer testigos, boletines de escuela, ofrecer como prueba inspección ocular, etc. Respecto de la hermana o demás herederos del causante vendedor, no hay que preocuparse, esto NO sería un sucesorio, hay que demostrar posesión, pura y exclusivamente. Para mi, la sucesión no tiene cabida en este tema.

[silcris60]

Perdón, me olvidaba, en cuánto a la usucapión breve (diez años), no te la recomiendo, si es que contás con tan solo un boleto de compraventa, ya que su validez como "justo título" está muy discutida por la jurisprudencia, y lo podrías perder, en cambio la larga la demostrás sin título; siempre y cuando realmente haga 20 años o más que está poseyendo no?

[maridelfa]

Mil gracias por el aporte, si, es necesario hacer la usucapion, ya damos por descartada la sucesion.

[maridelfa]

Igualmente, la usucapión va iniciada contra la parte dueña a la cual se desea usucapir, en el caso de que estos estén fallecidos,como en el caso que comenté, ¿contra quien iria dirigida?

[juancapa]

Perdón, me olvidaba, en cuánto a la usucapión breve (diez años), no te la recomiendo, si es que contás con tan solo un boleto de compraventa, ya que su validez como "justo título" está muy discutida por la jurisprudencia, y lo podrías perder, en cambio la larga la demostrás sin título; siempre y cuando realmente haga 20 años o más que está poseyendo no?

Coincido, el boleto no implica "justo titulo" para la jurisprudencia mayoritaria. Tendrías que hacer la usucapión larga, a mi entender. Fijate los fallos que te copio, entre ellos uno de la SCBA del 2009

El titular por boleto de compraventa no tiene "justo título" para fundar la usucapión breve.
SCBA, C 95617 S 6-5-2009 , Juez HITTERS (MA)
CARATULA: Moreno, Juan y otro c/ Piedrabuena, María Isabel y otros s/ Reivindicación
MAG. VOTANTES: Negri-Genoud-Hitters-Soria-Pettigiani-de Lázzari
TRIB. DE ORIGEN: CC0002SI

El régimen de la prescripción decenal exige la posesión de buena fe y el justo título, entendido como el que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana (art. 4010 C.C.). Deben ser hechos en escritura pública los contratos que tuvieren por objeto transmitir en propiedad bienes inmuebles, siendo que no quedan concluidos como tales los que fuesen hechos por instrumento particular, mientras la escritura pública no se halle firmada (arts. 1184 inc. 1° y 1185 del C.C.). Si conforme al art. 4010, "justo título" es el que est revestido de las solemnidades exigidas por la ley para su validez, no lo es el boleto de compraventa (art. 973 C.C.).
CCI Art. 4010 ; CCI Art. 1184 Inc. 1 ; CCI Art. 1185 ; CCI Art. 973
CC0002 SI 88241 RSD-134-3 S 24-6-2003 , Juez KRAUSE (SD)
CARATULA: ROGER, Néstor Bernardino y otro c/ SPINELLI ERRECALDE, Pedro Miguel y otro s/ Tercería mejor derecho
MAG. VOTANTES: Krause-Malamud-Bialade

[maridelfa]

Bien. Ahora: cuando los propietarios están fallecidos se llama a los herederos... la hermana vive en la casa de al lado y no se hablan, es mas, esta abierta la sucesión de los padres. Esto se complica.

[ccolalongo]

¿No hay posibilidad de negociar o llegar a un acuerdo? si empezas con la usucapión habiendo sucesión abierta se te va a complicar.

Bien. Ahora: cuando los propietarios están fallecidos se llama a los herederos... la hermana vive en la casa de al lado y no se hablan, es mas, esta abierta la sucesión de los padres. Esto se complica.

[maridelfa]

Acuerdo? la sucesion tiene un pedido de A.D.N. porque se quiere demostrar que no es hija de uno de los causantes... o sea que la hermana en conflicto solo es hija de la misma madre. ....

[maurodls]

Anda pidiendoles a los clientes que contraten agrimensor para la mensura, realizada inicia usucapión larga 20 años.

La usucapión de 10 años con boleto,en mi jurisdicción no camina.

[maridelfa]

Está bien. Ahora cuando se la llame a la heredera (hija de los vendedores, o sea hermana de la poseedora) ¿como queda esto si está la sucesion de los padres de ambas abierta por otro lado ?

[ccolalongo]

Seguramente se te opongan a la usucapion y hasta te quiera cobrar el canon locativo por su porcentaje.Revisa el 3313 CC "El derecho de elegir entre la aceptación y renuncia de la herencia se pierde por el transcurso de veinte años, desde que la sucesión se abrió. " o sea la heredera se puede agarrar de ahí. Y estos: Artículo 3953.
Los derechos que no pueden reclamarse sino en calidad de heredero o donatario de bienes futuros, como también aquéllos cuyo ejercicio está subordinado a una opción que no puede tener lugar sino después de la muerte de la persona que los ha conferido, no son prescriptibles, sino desde la apertura de la sucesión sobre la cual deben ejercerse. Y Artículo 3954.La prescripción de la acción hereditaria de los herederos instituidos, o de los herederos presuntivos del ausente, no principia para estos últimos, sino desde el día en que se les hubiese dado la posesión definitiva de los bienes del ausente, y para los herederos, desde que la sucesión se abrió.

Está bien. Ahora cuando se la llame a la heredera (hija de los vendedores, o sea hermana de la poseedora) ¿como queda esto si está la sucesion de los padres de ambas abierta por otro lado ?