Inicie un desalojo por vencimiento de contrato, ya se hizo el traslado y la contestación de demanda, ahora los inquilinos ofrecen irse a fin de mes. Con respecto a los meses en que estuvieron ocupando sin pago alguno, que corresponde hacer ejecución de alquileres o ds y ps? mi duda es si al hacer ejecución de alquileres no estaría consintiendo una prórroga de alquiler sin aceptación del fiador y perdería esa garantía.
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EJECUCION DE ALQUILERES O DS Y PS?
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sog escribió: mi duda es si al hacer ejecución de alquileres no estaría consintiendo una prórroga de alquiler sin aceptación del fiador y perdería esa garantía.Es un caso de retención indebida, contemplado por el art. 1609 del C. Civil. Generalmente, en los contratos de locación se pacta alguna cláusula penal para el caso de incumplimiento del locatario en la entrega del inmueble a su vencimiento.
En cuanto al garante, el hecho de haber iniciado el proceso de desalojo está indicando que no existió prórroga o nuevo contrato de locación. Por lo tanto, y en principio, debería responder, de acuerdo a lo establecido por el art. 1582 bis en cuanto dice: “salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.”
Esto es así siempre que el locador haya iniciado el proceso de desalojo en un plazo breve, ya que en caso contrario el garante no responde, según jurisprudencia mayoritaria.
Más aun, existe jurisprudencia que solo admite la responsabilidad del fiador si antes del vencimiento del contrato se intimó al locador a la restitución del inmueble, manifestando que el contrato de locación no se prorrogaría.
Por lo tanto, para saber si el fiador es responsable, habría que ver cuales fueron los términos en que se inició el desalojo. Todo esto, claro está, dependerá del criterio del juez interviniente, ya que la jurisprudencia sobre la extensión de la responsabilidad del fiador en caso de falta de restitución del inmueble no es unánime.
En fin, es una cuestión de hecho, a valorar por el juez, si subsiste o no la obligación del fiador.
En este hilo podrás ver el tema sobre responsabilidad del garante, con doctrina y jurisprudencia.
viewtopic.php?t=16440&highlight=responsabilidad+garante
Saludos.
Hoy, somos todos estudiantes. (Augusto Mario Morello).
La locación venció en noviembre, se envio CD informando que deberían devolver el inmueble al vencimiento, en febrero se inicio desalojo y ahora quieren devolver el inmueble sin abonar nada.
En el contrato se fijo una clausula penal que se sumara a los alquileres en el supuesto de que no se efectúe la devolución al vencimiento del contrato.
Mi duda, al margen de la responsabilidad del fiador, es si corresponde iniciar "ejecución de alquileres" por los periodos posteriores al vencimiento del contrato que no fue prorrogado.
En el contrato se fijo una clausula penal que se sumara a los alquileres en el supuesto de que no se efectúe la devolución al vencimiento del contrato.
Mi duda, al margen de la responsabilidad del fiador, es si corresponde iniciar "ejecución de alquileres" por los periodos posteriores al vencimiento del contrato que no fue prorrogado.
sog escribió: Mi duda, al margen de la responsabilidad del fiador, es si corresponde iniciar "ejecución de alquileres" por los periodos posteriores al vencimiento del contrato que no fue prorrogado.El tema de la responsabilidad del fiador, ya lo he respondido en el post anterior.
En cuanto a la via procesal adecuada para el reclamo de los periodos posteriores al vencimiento del contrato, la mayoría de la jurisprudencia entiende que, en estos casos, no procede el juicio ejecutivo, sino el ordinario, ya que lo debido es en concepto de daños y perjuicios y no en concepto de arrendamiento.
Aunque también existen fallos que admiten la procedencia del juicio ejecutivo.
Aquí va alguna jurisprudencia.
Desalojo - Ambito procesal
Si el ejecutante intimó la restitución del inmueble objeto de la locación por medio del proceso de desalojo, las sumas adeudadas por el inquilino con posterioridad a dicho requerimiento no se deberían en concepto de alquileres, sino a título de indemnización por retención indebida del inmueble, las que no se pueden reclamar por vía ejecutiva.
CC0202 LP, B 88875 RSD-372-98 S 17-12-1998 , Juez SUAREZ (SD)
CARATULA: Tocci de Cormino, María c/ Martinez, Carlos Alberto y ot. s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Suarez-Ferrer
Locación - Retención indebida // Daños y perjuicios - desalojo
Terminado el contrato de locación el locador es acreedor del canon locativo hasta el momento en que el locatario se encuentre obligado a la restitución del bien, a partir de cuyo vencimiento existe retención indebida de la cosa, por lo que el deudor genera daños y perjuicios derivados de su morosidad que, como tales, deben ser indemnizados pero a título de pérdidas e intereses y no como arrendamiento (arts. 505, 508, 1604 y 1609 del C.Civil).
CCI Art. 505 ; CCI Art. 508 ; CCI Art. 1604 ; CCI Art. 1609
CC0101 MP 111120 RSD-24-00 S 17-2-2000 , Juez FONT (SD)
CARATULA: Vila Jesús c/ Ribas Massano Luis s/ Cobro y daños y perjuicios
MAG. VOTANTES: Font-De Carli-Cazeaux
CC0101 MP 113398 RSI-1701-00 I 14-12-2000
CARATULA: Fiorini Remo c/ Impari Verónica s/ Ejecución de alquileres
MAG. VOTANTES: De Carli-Font-Cazeaux
CC0101 MP 126781 RSI-1645-3 I 10-12-2003
CARATULA: Ecam SA c/ Devincenzi, Miguel s/ Desalojo. Art. 250 CPC
MAG. VOTANTES: Cazeaux-Font
Locación - Retención indebida
Frente al reclamo formal e idóneo de restitución -en el caso de no ser reintegrado el inmueble en término- es cuando el locatario incurre en retención indebida de la cosa, pues su mora en devolverla comienza desde el instante de la recepción de la manifestación de voluntad del locador en ese sentido y a partir de allí, lo que se debe es la indemnización en concepto de pérdidas e intereses y no a título de arrendamiento (art. 1609 Cód. civil).
CCI Art. 1609
CC0102 LP 218479 RSD-206-94 S 25-10-1994 , Juez VASQUEZ (SD)
CARATULA: Sabbatini, Elida o. c/ Luna, María del Carmen s/ Cobro de australes
MAG. VOTANTES: Vásquez-Rezzónico, J. C.
Juicio ejecutivo - Cobro de alquileres // Daños y Perjuicios - Locación
Conforme lo disponen los arts. 1578 y 1581 Código Civil y 521 inc. 6° del C.P.C.C., compete al locador acción ejecutiva para el cobro del crédito por alquileres por arrendamiento de inmuebles, o de cualquier deuda derivada de la locación. Sin embargo, si el locador ha reclamado la devolución de la cosa, no resulta ya aplicable lo dispuesto por las normas citadas. Para que pueda juzgarse que existe continuación de la locación en los términos del art. 1622 del Código civil es necesario un contrato de plazo fijo de duración, que éste haya vencido y que el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa con el consentimiento del locador. Así entonces, requerida la devolución del inmueble, sólo pueden reclamarse los eventuales daños e intereses que prevé el art. 1609 C. Civil, pues quien era inquilino no debe ya alquileres, sino aquéllos, excediendo su determinación el marco del juicio ejecutivo.
CCI Art. 1578 ; CCI Art. 1581 ; CPCB Art. 521 Inc. 6 ; CCI Art. 1622 ; CCI Art. 1609
CC0002 SI 76264 RSI-842-3 I 16-9-2003 , Juez BIALADE (SD)
CARATULA: Santos, Ernesto c/ Mendibil, Luis y otro s/ Cobro de alquileres
MAG. VOTANTES: Bialade-Krause-Malamud
Juicio ejecutivo - Cobro de alquileres // Locación - Continuación
Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos porque el solo vencimiento contractual no determina la extinción automática del contrato, razón por la cual cuando se pretende el cobro de arriendos por la vía ejecutiva, más allá de la fecha de vencimiento del respectivo contrato de locación, debe considerarse que el mismo mantiene su idoneidad como título hábil para reclamar los alquileres, ya que estos continúan corriendo hasta que el locador pida la devolución de la cosa o cuando el locatario devuelva el inmueble (arts. 1622, Código Civil; 521 inc. 6°, 523 inc. 2° Código Procesal).
CCI Art. 1622 ; CPCB Art. 521 Inc. 6 ; CPCB Art. 523 Inc. 2
CC0201 LP, B 87943 RSD-159-98 S 30-6-1998 , Juez SOSA (SD)
CARATULA: Lauterio, Camilo c/ González, Elena Adela y otra s/ Cobro ejeuctivo de alquileres
MAG. VOTANTES: Sosa-Crespi
Juicio ejecutivo - Cobro de alquileres // Juicio ejecutivo - Excepción inhabilidad título
Si la multa establecida en el contrato de locación deviene por retención indebida del inmueble, su aplicación depende de circunstancias de hecho ajenas al conocimiento limitado que prevé este tipo de proceso, tales como la eventual ocupación sin anuencia del locador (art. 1622 del Código Civil) luego de vencido el contrato, lo cual excede las particularidades del juicio ejecutivo. Es que, la cláusula penal por retención indebida, está supeditada a la pertinente categorización previa de la ocupación ejercida por el locatario. El reducido marco cognoscitivo del proceso de ejecución, impide emitir conclusiones sobre tal materia, razón por la cual el título deviene inhábil (arts. 542 inc. 4°, 549 del C.P.C.C.).
CCI Art. 1622 ; CPCB Art. 542 Inc. 4 ; CPCB Art. 549
CC0203 LP 101770 RSD-316-3 S 18-12-2003 , Juez BILLORDO (SD)
CARATULA: Del Tor Domingo c/ Chumbita, Ramón Esteban s/ Cobro de alquileres
MAG. VOTANTES: Billordo-Fiori
Locación - Retención indebida
La cláusula referida a la falta de devolución de la cosa al locador por el inquilino. Requiere para su admisión, se declare la configuración de retención indebida de la cosa (art. 1422, Código Civil). Esa pretensión debe inexorablemente encauzarse a través del juicio de conocimiento en que se persiga el resarcimiento de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación de restituir, sin perjuicio de que en él su promotor ajuste su reclamo en función de la avaluación contractual derivada de dicha cláusula (arts. 655 y 656, Cód. Civil). La eventual deuda que pudiere reconocerse en ese concepto no solo resulta ajena al crédito por arriendos que en autos reclama el locador, sino que su articulación no es viable en el marco del proceso ejecutivo, al depender su existencia de circunstancias cuya ponderación resulta ajena al ponderado marco cognitivo que ofrece este cauce procesal (doct. arts. 518, 542 inc. 4 y ccdtes., C.P.C.C.).
CCI Art. 1422 ; CCI Art. 655 ; CCI Art. 656 ; CPCB Art. 518 ; CPCB Art. 542 Inc. 4
CC0002 SM 48105 RSD-44-6 S 16-3-2006 , Juez OCCHIUZZI (SD)
CARATULA: Ardissone, Horacio José c/ Guiñazú, Nicasio y otro s/ Cobro de alquileres
MAG. VOTANTES: Occhiuzzi-Mares-Scarpati
Saludos.
Hoy, somos todos estudiantes. (Augusto Mario Morello).
Hola!
Pero el contrato no es escrito, aunque hubiese modo de probarlo, no procede al via ejecutiva para cobrar los daños dela rt 1609 no?
Pero el contrato no es escrito, aunque hubiese modo de probarlo, no procede al via ejecutiva para cobrar los daños dela rt 1609 no?
Hola colegas.
En este viejo post queda claro que: para que prospere el juicio de ejecución de alquileres no debe haberse reclamado la restitución del bien, pues lo devengado con posterioridad al reclamo corresponde a daños y perjuicios y no a arrendamientos.
---
Bueno, inicié una ejecución de alquileres en CABA, el plazo del contrato ya estaba cumplido hace meses y reclamo el pago de los alquileres debidos dentro del término del mismo y de los meses posteriores hasta la fecha, dado que los inquilinos continúan en el inmueble.
-- Como 1er. proveido dijo V.S.: " Buenos Aires, de junio de 2013.- Previo a proveer lo solicitado, manifieste respecto de la iniciación de juicio de desalojo.-"
---El Juicio de desalojo no se inició. Pero si hay una CD de octubre ppdo. reclamando el pago de lo adeudado y la desocupación del bien.
Mi duda es:
¿Corresponde cobro ejecutivo al no haberse iniciado desalojo? ¿El envío de la CD intimando desalojo del bien, es suficiente para excluir la ejecución y que tenga que accionar por ordinario daños y perj. ?
-Como el juez preguntó específicamente sobre el inicio de desalojo, creo que va a prosperar aunque haya intimado por CD. Tengo dudas si poner que están con consentimiento del locador xq luego de intimados se comprometieron a abonar los canones y no cumplieron ... (tratando de encuadrar en el 1622 CC):?:
----Como lo ven? Experiencias? Se me caerá el ejecutivo?
En este viejo post queda claro que: para que prospere el juicio de ejecución de alquileres no debe haberse reclamado la restitución del bien, pues lo devengado con posterioridad al reclamo corresponde a daños y perjuicios y no a arrendamientos.
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Bueno, inicié una ejecución de alquileres en CABA, el plazo del contrato ya estaba cumplido hace meses y reclamo el pago de los alquileres debidos dentro del término del mismo y de los meses posteriores hasta la fecha, dado que los inquilinos continúan en el inmueble.-- Como 1er. proveido dijo V.S.: " Buenos Aires, de junio de 2013.- Previo a proveer lo solicitado, manifieste respecto de la iniciación de juicio de desalojo.-"
---El Juicio de desalojo no se inició. Pero si hay una CD de octubre ppdo. reclamando el pago de lo adeudado y la desocupación del bien.
Mi duda es:
¿Corresponde cobro ejecutivo al no haberse iniciado desalojo? ¿El envío de la CD intimando desalojo del bien, es suficiente para excluir la ejecución y que tenga que accionar por ordinario daños y perj. ? -Como el juez preguntó específicamente sobre el inicio de desalojo, creo que va a prosperar aunque haya intimado por CD. Tengo dudas si poner que están con consentimiento del locador xq luego de intimados se comprometieron a abonar los canones y no cumplieron ... (tratando de encuadrar en el 1622 CC):?:
----Como lo ven? Experiencias? Se me caerá el ejecutivo?
