vos olvídate del boleto, de la escritura. ejecuta el contrato de alquiler.- acá te mando un fallo, espero que te ayude.-
JC1
Expte.
414230/10) "ORELLANA DELGADINA ROSA CONTRA MARTINEZ BELEN Y OTROS/DESALOJO POR FALTA PAGO ",SENDEF,464886/12.-
Neuquén, Mayo 11 de 2012.-
Y VISTOS:
Estos autos caratulados "ORELLANA, DELGADINA ROSA c/ MARTINEZ, BELEN Y OTRO s/ desalojo por falta de pago” (expediente n* 414230/10), en trámite por ante este Juzgado, venidos a despacho para dictar sentencia, de los que
RESULTA:
I.- Que a fs. 12/ 14 se presenta Delgadina Rosa Orellana, por derecho propio, promoviendo desalojo por falta de pago contra los Sres. Belén Martínez y Adriana Norma Leiva, subinquilinos y/u ocupantes, del inmueble sito en la calle Casilda N*780 de esta ciudad de Neuquén.-
Relata que el día 20 de diciembre de 2003, firmó contrato de locación con los demandados, por el cual dio en locación una vivienda familiar compuesta por tres dormitorios, cocina, dos baños, living-comedor y patio.-
Expresa que el contrato tenía una duración de dos años, venciendo el mismo el día 31 de diciembre de 2005, y se había pactado el precio del alquiler en la suma de $300, pagaderos por mes adelantado y venciendo el alquiler mensual el día 1 de cada mes.-
Que los demandados dejaron de abonar los alquileres, por lo que intimó por vía postal al pago de los mismos, y ante su incumplimiento consideró rescindido el contrato, por lo que requirió a los locatarios la devolución del mismo.-
Señala que en abril del año 2005 inició el reclamo judicial por el cobro de los alquileres adeudados que tramitó ante el Juzgado de Juicios Ejecutivos N* de 2 de esta ciudad, en el que los demandados reconocieron el contrato de locación en que se fundan estos obrados. Que en el indicado expediente recayó sentencia de trance y remate ordenando llevar adelante la ejecución.-
Formula reserva de promover acción de daños y perjuicios por los daños que pudiera haber sufrido el inmueble durante la ocupación de las demandadas.-
Funda en derecho y ofrece prueba.-
II.- Corrido el pertinente traslado, a fs. 24/26 se presentan Belén Martínez y Adriana Norma Leiva, por derecho propio, con el patrocinio letrado de la Defensoría Oficial, contestando la demanda y solicitando su rechazo, con costas.-
Niegan todos y cada uno de los hechos invocados en el escrito de inicio que no sean de su expreso reconocimiento.-
Oponen excepción de falta de legitimación activa, por sostener que la actora no es titular tenedora ni poseedora del inmueble. Fundan tal afirmación en las actuaciones administrativas que acompañan en copia simple y ofrecen como prueba, por lo que entienden que aquélla carece de legitimación para iniciar esta acción.-
En forma subsidiaria contestan la demanda. Reconocen que firmaron un contrato de locación con la actora por el período noviembre 2003-octubre de 2005.-
Expresan que abonaron en forma regular los alquileres pactados en dicho contrato hasta el momento en que les fue informado por la Municipalidad de Neuquén que la vivienda no era propiedad de la Sra. Orellana, recibiendo inclusive los demandados una intimación de desalojo por parte del Municipio. Que en dicho momento dejaron de abonar el alquiler.-
Invocan la prohibición de alquilar los inmuebles de la Municipalidad debido al fin social de los mismos.-
Sostienen, por ello que la actora carece de derecho alguno sobre el inmueble.-
Fundan en derecho y ofrecen prueba.-
III.- A fs.29/30 la parte actora contestó la excepción opuesta, la que conforme decreto de fs. 31 fue diferida para la oportunidad del dictado de la sentencia definitiva.-
La providencia de fs. 33/34, abrió la causa a prueba, cuya producción transcurrió hasta el decreto de clausura del período probatorio, dictado a fs. 92. Finalmente a fs.95 se llamaron los autos a despacho para dictar sentencia.-
Y CONSIDERANDO:
I) Persigue la accionante en estos obrados el desalojo del inmueble sito en la calle Casilda N*780 de esta ciudad. Funda su pretensión en la falta de pago de los alquileres pactados en el contrato de locación celebrado con la parte demandada.-
Por su parte los demandados cuestionan la legitimación de la actora para reclamar el desahucio que pretende.-
Por razones de orden lógico he de analizar la defensa opuesta en el escrito de responde.-
El contrato de locación en que se funda estos obrados no ha sido desconocido en su autenticidad por el Sr. Martinez y la Sra. Leiva, quienes, además, reconocieron tanto en su escrito de responde como en el trámite del juicio ejecutivo que corre por cuerda y al absolver posiciones en estos obrados el carácter de locadora del inmueble de la actora.-
Ello por sí solo lleva a la conclusión que la defensa opuesta no puede prosperar.-
En efecto, la legitimación activa para accionar por desalojo no la tiene únicamente el propietario del inmueble sino todos aquellos que poseen algún derecho a recuperar su tenencia, entre quienes se encuentra el locador con prescindencia de que sea propietario o no del bien, por cuanto el dominio resulta ajeno a la causa de la pretensión. No obsta a ello la relación que pudiera existir entre el locador y el titular de dominio, ya que ella es extraña a la relación que es ajena a la que se debate entre las partes de la contratación. (conf. CNCiv., Sala G, en autos “RODRIGUEZ Horacio c/ WEN Mariano A. s/ DESALOJO POR FALTA DEPAGO”.- Magistrados: BELLUCCI, GRECO, MONTES DE OCA. Fecha: 13/02/2003; íd., sala D, en autos “SUCESIÓN DOMÍNGUEZ VICTOR c/ FERNÁNDEZ Hugo Marcelo y otro s/DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO”, del 22/02/2008, extraídos de LDTextos, versión juzgados, entre muchos otros).-
En estos términos, resulta forzoso concluir que la reconocida calidad de locador del accionante le concede un título del cual surge su derecho a recuperar la detentación del inmueble.-
No obsta a ello las resoluciones administrativas en las que se funda la defensa señalada, ello es así, porque en el juicio de desalojo no se discute el mejor derecho de poseer, ni la posesión misma.-
Por ello, la defensa en este sentido opuesta deberá ser rechazada.-
II.- Ahora bien, en lo que hace al cuestionamiento formulado por los demandados, en torno a la pretensión de la actora de obtener la restitución del inmueble, cabe recordar que a ellos incumbe la carga de demostrar la titularidad de un derecho a la tenencia suficiente para repeler dicha acción. Es decir, que para oponerse válidamente al desalojo que se intenta, el ocupante está obligado a probar que posee título idóneo de permanencia (conf. Salas-Trigo Represas-Lopez Mesa, “Código Civil Anotado-Actualización”, T. 4-A, p.898, y jurisp. allí citada).
Y en el caso, nada de ello ha ocurrido.
Ello así, desde que si bien del expediente administrativo que corre por cuerda surge que se ha denegado a la actora la adjudicación pretendida, ello lo ha sido con motivo de la anterior adjudicación otorgada a su ex cónyuge y ninguna prueba han aportado los locatarios de la vivienda en cuestión que controvierta idóneamente el derecho de la actora a requerir la restitución pretendida, quienes, además no han abonado los cánones locativos pactados, tal como surge del expediente ejecutivo que corre por cuerda y del propio reconocimiento por ellos formulado.-
En estos términos, entiendo necesario recordar una vez mas que en el marco de estos obrados no se discute el derecho a la posesión.-
Así, en situación similar a la presente se ha sostenido que “…resulta, erróneo el planteo consistente en resistir el desalojo en base a la situación de la actora frente al INSTITUTO PROVINCIAL DE LA VIVIENDA (I.P.V.U.) de la Ciudad de Neuquén, por cuanto dentro de los alcances del juicio en cuestión, la relación con el mencionado instituto es "res inter alios acta" con respecto a las partes. Lo dirimente para acceder al desalojo será determinar la calidad en que el demandado ocupaba la cosa y si en función de la causa de la detentación, éste estaba obligado a restituirla a instancia del titular de dominio (o como en el caso, de la locadora).
Ello por cuanto si bien el ámbito de la acción de desalojo no está definido en nuestro código procesal, la doctrina y la jurisprudencia le asignan la comprensión que precisa el art.680 del código nacional, vale decir que procede contra los locatarios, sublocatarios, tenedores precarios y cualquier otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible. Se trata de una acción personal no real que no depende del dominio y que legitima no sólo a quienes tienen un derecho "in re" sino también "ad rem" (conf. CNCiv. Y COm., NQN, Sala I, “PASQUALINI MIRIAM ZULMA CONTRA CEIJIDO GRACIELA S/ DESALOJO SIN CONTRATO DE LOCACION” EXP Nº 349651/7, del 10 de noviembre de 2009).-
Por ello, en este pronunciamiento, en modo alguno puedo expedirme respecto del derecho que se cuestiona a la actora respecto de la adjudicación de la vivienda, que le fue denegada a la Sra. Orellana, ya que es la Municipalidad de la Ciudad de Neuquén, la autoridad legalmente facultada para decidir en definitiva sobre el destino del inmueble, o en su defecto, eventualmente, a tenor de los términos del decreto 1049 del 25-01-08 (ver fs. R 173/175 y dictamen de fs. R 144/156 del expte. Administrativo que corre por cuerda), acompañado por los demandados, habrá de dirimirse la cuestión entre la aquí actora y su ex cónyuge en el marco de la disolución de la sociedad conyugal.-
Concluyo, entonces, en que habiéndose demostrado en autos, y reitero, reconocido por los propios demandados la autenticidad del contrato de locación en que se fundan estos obrados, así como la falta de pago que se invoca como causal del desahucio pretendido, resulta improcedente la intención de cambiar la naturaleza de la detentación (art. 2353 del Código Civil), ni esgrimir cuestiones atinentes a la legitimidad de la actora, por resultar "res inter alios acta" en relación con la situación legal que se ventila.
Por ende, reitero, en la medida que la parte demandada, con las probanzas arrimadas a la causa no ha logrado desvirtuar el derecho de la actora a obtener el desalojo pretendido, es que, en virtud de lo dispuesto por el art.1579 y concordantes del Código Civil, la presente demanda de desalojo debe prosperar.-
Ello, lo destaco una vez más, sin perjuicio de la decisión que pudiera adoptar la Municipalidad de la Ciudad de Neuquén en el trámite administrativo, y de los derechos que pudiera hacer valer el ex cónyuge de la actora a través de las vías procesales pertinentes.-
Las costas se imponen a la perdidosa, en virtud del principio objetivo de la derrota (art.68 del CPC y C).-
Por todo ello, en virtud de lo precedentemente expuesto y con los indicados alcances, juzgado en definitiva, FALLO: I) Haciendo lugar a la demanda. En consecuencia, condeno a Belén Martínez y Adriana Norma Leiva, subinquilinos y/u ocupantes a desalojar el inmueble sito en la calle Casilda N*780 de esta ciudad de Neuquén, dentro del plazo de diez días de quedar firme el presente, dejando el mismo libre de todo ocupante, bienes y enseres, bajo apercibimiento de lanzamiento; II) Imponer las costas a la parte demandada; III) Teniendo en cuenta el mérito de la labor desarrollada, éxito de la misma y etapas cumplidas, regúlanse los honorarios del Dr. José Fernández, por su actuación como letrado patrocinante de la parte actora en la suma de pesos dos mil doscientos cincuenta ($2250) (arts. 1,6,7,9,27, 39 y ccs. de la ley arancelaria); IV) Atento la existencia de un trámite administrativo, una vez firme la presente, ofíciese a la MUNICIPALIDAD DE LA CIUDAD DE NEUQUEN, por Secretaría para que tome conocimiento en las actuaciones labradas del dictado de la presente; V) Asimismo, firme el presente devuélvanse los expedientes agregados como prueba al origen, sirviendo la presente de atenta nota de envío.-
REGISTRESE, NOTIFIQUESE y UNA VEZ FIRME EL PRESENTE OFICIESE POR SECRETARIA COMO SE DISPONE PRECEDENTEMENTE.-
PAULA I. STANISLAVSKY
JUEZ
Registróse.-
