Buenas estimados colegas , tengo un caso y quiero plantear mis dudas con ustedes:
Es sobre una compra-venta de un lote, regido por la ley 14005. yo represento al propietario, titular registral de los lotes.
Se firma un boleto de compra-venta en marzo del 2003, entre mi mandante y el Señor XX..El monto del inmueble se fija en 120 cuotas mensuales y consecutivas. De las cuales a la fecha solo se abonaron 10 cuotas. No se inscribio el boleto en el registro de la propiedad, osea que actualmente el titular registral es mi mandante..En dicho inmuble habita la ESPOSA del Sr. XX, puesto que este se separo de la misma hace mucho tiempo, aproximadamente en el 2005. La señora realizo mejoras en el inmueble las cuales aparentemente tienen un valor mucho mayor al 50% del lote..
Si seguiria los pasos legales deberia intimar al pago de lo adeudado. en caso de no darse el cumplimiento en el plazo establecido, el contrato quedaria resuelto por el grave incumplimiento de la otra parte, ya que procede el pacto comisorio puesto que no se abono el 25 % del precio como establece el art. 8 de la ley 14005. y deberia intentar recuperar el bien mediante la accion de reivindicacion.. Ahora bien aqui es donde me topo con un impedimento que establece la ley, puesto que el mismo art . 8 establece que el pacto comisorio no se puede aplicar si se han realizado construcciones superiores al 50% del precio.. lo que si me habilita la ley es a pédir el cumplimiento del contrato e hipotecar el bien...
aqui me surje otra duda que es la siguiente... el boleto se firmo en el año 2003, se han abonado solamente 10 cuotas, si tenemos en cuenta los plazos, el boleto de compraventa , estaria prescripto o se toma el plazo a partir del pago de la ultima cuota???? Estoy intentando negociar con la señora que habita en el inmueble ESPOSA del SR. XX, TITULAR DEL BOLETO DE COMRAVENTA, la realizacion de un nuevo boleto de compraventa, ya que del anterior solamente se pagaron 10 cuotas.. Ahora la pregunta es la siguiente.. si firmo un nuevo boleto a nombre de la señora, como me cubriria de cualquier tipo de accion por parte del Señor XX , titular del boleto de compraventa. aunque este haya incurrido en un grave incumplimiento actualmente el inmueble posee construcciones que superan el 50% del precio del mismo y por ello no puedo aplicar el pacto comisorio y resolver el contrato por el grave incumplimiento.. podria invocar la prescripcion??? deberia notificar al Sr. XX? y una vez asegurada esta instancia realizar ese nuevo contrato con la SRA. que es la que realmente habita y la que realizo las construcciones.. esto obvio buscando una solucion alternativa y viendo que la SRA, podria aceptar la firma de un nuevo boleto
o la unica via , seria presentar la accion de reivindicacion, invocar el incumplimiento , pedir indemnizacion de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento pagaderos con las mejoras y recuperar el bien?? cosa que no va a ser tan facil , puesto que la señora en cuestio habita hace diez años y realizo construcciones equivalentes a mas del 50 % del precio del inmueble
espero puedan ayudarme con estas dudas, desde ya muchas gracias!
