Boleto con entrega de posesion. Saldo de precio....

[DraSabri]

Hola colegas!

Les comento dos casos sobre la misma materia, de clientes distintos, porque quiero estar segura de como asesorar:

Caso 1) Boleto de cpra vta, con entrega de posesion. Año 1999.- Pago de saldo en 40 cuotas, que debían finalizar el 15/12/2002. NUNCA se pagaron mas que 2 cuotas. NUNCA el vendedor reclamó NADA.- Me consulta ahora. ya pasaron 10 años. tanto del boleto, como del vencimiento de la ultima cuota.... pero NO cobro, y NO tiene posesión. HAY opción de RECLAMAR el CUMPLIMIENTO o RESOLVER EL CONTRATO?? a esta altura hay algo que pueda hacer??? o esta perdido? -por supuesto el comprador NO escrituro....-

Caso 2) Boleto cpra vta, con entrega de TENENCIA. Saldo de precio en cuotas. NO ESTA PRESCRIPTO, es todo reciente. Pero ya incumplieron el pago de muchas cuotas. Opciones? a) intimo cumplimiento bajo apercibimiento de resolución? el pago efectuado supera el 25%, como quedo jurisprudencialmente el tema de la entrega de posesión?? igual me llama la atención porque el boleto dice entrega de TENENCIA: y con el pago de la ultima cuota, y escritura, se entregaría la POSESION DEFINITIVA. Eso dice el boleto. nunca lo habia visto.-

Espero ayuda, porque no estoy actualizada sobre jurispr en estos tema.s

Gracias!

[andresxeneizes]

caso 1, me parece que para el caso la prescripcion es de 10 años

caso 2, no entiendo la pregunta, si mal no recuerdo lo del 25% es para obligar a escriturar, pero ello no quiere decir que hay que escriturar si hay deuda,

[DraSabri]

Caso 1) entonces, estaría perdida...? pese a que la otra parte no cumplió su obligación de pago, yo no podría accionar ni por cumplimiento ni por resolucíon por estar prescripto... esto es lo que mas me interesa definir en este caso. Esos bienes inmuebles siguen a nombre de mi cliente, porque NO se escrituro, ya que no se cumplio con el pago....

Caso 2) la pregunta aca es: initmo al cumplimiento de la obligación, pago de cuotas incumplidas. Si quiero hacerlo bajo apercibimiento de resolución, sería esta viable, implicando la restitución de la propiedad?? pese a que ya se abono mas del 25% sería viable? Yo estoy por el vendedor, que quiere o cobrar o recuperar el terreno...

[andresxeneizes]

Caso 1) entonces, estaría perdida...? pese a que la otra parte no cumplió su obligación de pago, yo no podría accionar ni por cumplimiento ni por resolucíon por estar prescripto... esto es lo que mas me interesa definir en este caso. Esos bienes inmuebles siguen a nombre de mi cliente, porque NO se escrituro, ya que no se cumplio con el pago....

Caso 2) la pregunta aca es: initmo al cumplimiento de la obligación, pago de cuotas incumplidas. Si quiero hacerlo bajo apercibimiento de resolución, sería esta viable, implicando la restitución de la propiedad?? pese a que ya se abono mas del 25% sería viable? Yo estoy por el vendedor, que quiere o cobrar o recuperar el terreno...

1) si quiere el cliente iniciar el juicio y ver si no oponen la prescripcion seria la unica opcion que se me ocurre, pero eso si yo le haria firmar una hoja de instrucciones, donde el tipo reconoce que esta prescripto pero que quiere reclamarlo igual, para que despues no te vengan con boludeces de ud no me aviso que estaba prescripto

2) yo entiendo que seria viable resolver el contrato, y todos los efectos derivados del mismo porque el 25% refiere a la obligacion de escriturar, lo unico que te podria pasar es que si decis de resolver te intimen por la escrituracion, pero alli ya tendrias el objetivo que seria el pago del 75% restante, espera otra opinion, a ver si hay alguno que opina distinto

[DraSabri]

ok!

1er. caso entonces, no habrá suerte... como mucho le hago mandar una CD intimando el pago... pero mas que eso no...
Mi duda estaba porque cuando hay entrega de posesión la obligación de escriturar no prescribe, y no se aplican los 10 años... entonces digo, quizas puedo valerme de ese mismo criterio para considerar que el vendedor de un inmueble con cuotas incumplidas, y no escriturado, por mas que hayan pasado los 10 años, podría extender esa prescripción al cumplimiento del contrato... Y si en lugar de pedir la resolución del contrato pido el cumplimiento de PAGO y ESCRITURACION???? si la obligación de escriturar es la que no prescribe... y pesa sobre AMBAS PARTES.... como lo ves???


2do caso: voy a intimar al pago de la totalidad, bajo apercibimiento de iniciar accion judicial por cumplimiento o ejercer la opción resolutiva y reclamar la restitución mas daños. Como para iniciar un primer contacto. Si no hay respuesta, el siguiente, pacto comisorio... y listo... Si bien lo tengo "expreso" en el boleto, esta tan mal redactado, que iria en tal caso por el tacito del 1204 y listo... y resuelto el contrato pedire la restitución y daños en juicio...

Una mas: si el vendedor al final me instruye NO resolver, e ir solo por el cumplimiento... como hago con la GARANTIA?? tengo 2 garantes... que en principio de obligan como "principales pagadores" "deudores solidarios"... ahora les mando CD a todos, pero en juicio, SIMULTANEAMENTE voy contra ambos?

[andresxeneizes]

1er. caso entonces, no habrá suerte... como mucho le hago mandar una CD intimando el pago... pero mas que eso no...
Mi duda estaba porque cuando hay entrega de posesión la obligación de escriturar no prescribe, y no se aplican los 10 años...

esta no la conozco, pero tampoco seria una locura, es cuestion de averiguar si es asi.
pero aun en el caso que tengas obligacion de escriturar entiendo que eso no seria gratis, por ende si el otro quiere escriturar va a tener que pagarle a tu cliente, sino seria un viva la pepa

2do caso: voy a intimar al pago de la totalidad, bajo apercibimiento de iniciar accion judicial por cumplimiento o ejercer la opción resolutiva y reclamar la restitución mas daños. Como para iniciar un primer contacto. Si no hay respuesta, el siguiente, pacto comisorio... y listo... Si bien lo tengo "expreso" en el boleto, esta tan mal redactado, que iria en tal caso por el tacito del 1204 y listo... y resuelto el contrato pedire la restitución y daños en juicio.

yo la veo bien , haria lo mismo

Una mas: si el vendedor al final me instruye NO resolver, e ir solo por el cumplimiento... como hago con la GARANTIA?? tengo 2 garantes... que en principio de obligan como "principales pagadores" "deudores solidarios"... ahora les mando CD a todos, pero en juicio, SIMULTANEAMENTE voy contra ambos

vos tenes que mandarle cd al principal pagador, si queres mandarle al garante para apretar mandale, no esta demas, y despues vas contra todos, contra unos en su caracter de principales pagadores y contra otros en su caracter de garantes

[DraSabri]

OK!... voy a intimar a todos, y veremos que pasa.

Vos sabes que estoy viendo uno de los boletos, y ademas tiene cesión de derechos... hecha en inmobiliaria.. pero TAN mal hecha, que los firmantes son COMPRADOR-cedente; y CESIONARIOS mas un FIADOR.-

No firma aceptando el acreedor-vendedor cedido, o sea mi cliente... sin embargo, si hay firma del agente inmobiliario, y además luego de esto se les recibieron algunos pagos a estos cesionarios, lo que podria interpretarse como aceptación??? Sino voy contra los compradores y fiadores originales -esta fianza es como principal pagador, en cambio la nueva de la cesión es simple....

El tema de la inoponibilidad normalmente funcionaría bien, pero como les recibieron pagos posteriores a la cesión... no se...

[DraSabri]

Gente, vieron que yo tenia la duda del ejercicio del pacto comisorio cuando ya se habia pagado el 25%??
Bueno, resulta que por esta ley, NO se puede ejercer cuando los pagos hayan superaod el 25% o cuando las construcciones efectuadas sean equivalentes a ese valor. esta ley que copio abajo se aplica a MI caso, porque es una venta de un LOTEO... no regiría para un inmueble normal, pero en este caso a mi me mato! porque en efecto se hizo un loteo, se vendio en cuotas, etc. Por supuesto NO se inscribio en el registro...

Ley Nacional N° 14.005 (1950) – con modificaciones de Ley N° 23.266 y vetos del ejecutivo decreto 2015.- (1985)