GATO ENCERRADO

[sog]

Hola a todos, bueno ahora ya se como viene la mano, les cuento:
El tipo que suscribió el boleto hace como 30 años se murio sin dejar herederos, un fulano viene alquilando desde entonces el inmueble, ya tengo los datos del inquilino y el alquiler se efectuó con una inmobiliaria.

Voy a enviar CD al inquilino informando quien es el verdadero titular registral para impedir la renovación del contrato y cortar la buena fe.

Por otro lado no se si iniciar una reinvidicación contra el fulano porque en realidad no da señales de vida y no se si su postura sera la de poseedor animus dominis.

O la tercera que se me ocurre es hacerle al inquilino una nulidad de contrato de locación?

Que me aconsejan?

[Mordisco]

Antes solicita medidas como etapa preparatoria (informes, inspeccion, etc)

[sog]

Nunca hice medidas, decime si estoy orientado, presento un escrito como el de las demandas invocando la calidad de titular registrar y explico que dicha medida es previa a solicitar la nulidad del contrato de locación efectuado por quien carece de derechos frente al inmueble, pido mandamiento de constataciòn al domicilio del bien litigioso y que se cite al locador para que presente los titulos que acrediten su derecho?
Lo sorteo como medida preliminar?

[Mordisco]

Las medidas son diligencias preliminares, y la podes solicitar con las siguientes acciones:

1) Reivindicatoria (si)
2) Declarativa (si) (incertidumbre sobre la existencia y alcance de una relacion juridica)
3) Desalojo (no la recomiendo)


1) Reivindicatoria: Si vendio en cuotas podes alegar que rescindiste la compraventa porque no se pago el inmueble, y ejercer la reivindicacion (accion imprescriptible porque el dominio es de caracter perpetuo)

TRIBUNAL: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala I (CCivyComSanIsidro)(SalaI)FECHA:1998/08/04PARTES:Sánchez, Horacio R. c. Sangregorio, Elisa I.PUBLICACION:LLBA, 1999-975 - ED, 181-588Jurisprudencia177930SUMARIO: La acción de reivindicación es imprescriptible porque el dominio es perpetuo y por ende aunque un propietario hubiera abandonado durante muchos años una cosa, de todas formas tiene expedita la acción de reivindicación que dura tanto como el dominio mismo.

2) Declarativa: el comprador dejo abandonado el inmueble, quizas no satisfacio sus espectativas, descubrio que su ex-suegra es su vecina, es un terreno bajo y no quiso rellenar el predio, se fue a Europa y no volvio mas, etc...

[sog]

Es compatible con una nulidad de contrato de alquiler? mi idea es respetar el contrato de alquiler pero que el canon se lo abone al titular registral.

[Charlie]

En este tema falta saber algo que es esencial. Y es averiguar si el comprador original de la propiedad por boleto no cedió sus derechos a este tercero que ahora se titula locador.

Por otra parte, decis que la intención es recuperar la propiedad para venderla nuevamente. ¿Cómo se entiende esto? ¿Recuperar un inmueble ya vendido y por el cual el comprador ha pagado íntegramente su precio? ¿Quedarte con el precio pagado y con el inmueble vendido?

Supongo que sabrás que esto no es posible. A lo sumo, se podría accionar por escrituración, para lo cual habría que ver los términos del contrato, ya que la obligación de escriturar es común. Por lo tanto, es preciso saber la cláusula del contrato en la cual se hace mención a la escrituración (tiempo, designación del escribano, lugar, etc.), para saber si existe mora y a quien le es imputable.

Además, por lo que leo, una inmobiliaria interviene en el contrato de locación. Seguramente, si la inmobiliaria es creíble y competente (lo que estaría por verse), debe haber solicitado, previo a la redacción del contrato de locación, la escritura y el boleto por el cual el locador adquirió los derechos sobre la propiedad.

Y conviene tener en cuenta que no solo el titular registral puede celebrar un contrato de locación, sino también el adquirente por boleto de compraventa.

Yo te aconsejaría que previo a toda acción judicial, te contactes con la inmobiliaria que intervino en el contrato de locación y observes la documentación que exista. Existen serios riesgos de que pierdas un juicio en caso de no tomar los recaudos adecuados.

Saludos.

[sog]

Charlie, comprendo perfecto lo que me estas diciendo, pero la realidad es que la persona que firmó el boleto hace como 30 años falleció sin dejar herederos y un vecino, aprovecho la situación y puso el inmueble en alquiler con la connivencia de una inmobiliaria y desde entonces alquilan el inmueble. Ahora le llega a mi cliente una deuda importante de rentas por ese departamento.

[Charlie]

y un vecino, aprovecho la situación y puso el inmueble en alquiler con la connivencia de una inmobiliaria

¿Estás seguro de esta afirmación? ¿Te contactaste con la inmobiliaria?

¿Lo que pregunté en mi anterior respuesta, y que cito nuevamente? ¿Lo averiguaste?

En este tema falta saber algo que es esencial. Y es averiguar si el comprador original de la propiedad por boleto no cedió sus derechos a este tercero que ahora se titula locador.

Saludos.

[sog]

Hable con el vecino, quien en diez minutos se contradijo unas diez veces, llame a la inmobiliaria, le explique la situación y me dijo que el locador no tenía inconvenientes en pagar la deuda que rentas le reclama a mi cliente, cuando le dije que esto no se resuelve solo con el pago de la deuda sino que hay que hacer la escritura, finalizó abruptamente la conversación.

Con respecto a la pregunta de si hubo cesión de derechos del boleto, la verdad es que nada de lo que estuve urmeando me indica la existencia siquiera del boleto de compraventa.

Por eso yo pensaba iniciar una medida preliminar con vistas a la nulidad del contrato de locación y al pedir que se cite al locador, quien debería aparecer, si existe, con la cesión del boleto. Te parece muy arriesgado?

[Sailaw]

No, hace una cosa, manda una carta documento a la inmobiliaria, diciendo que siendo el titular de dominio, deberán rendir los alquileres cobrados, si eso no hace estallar el hormiguero, no se que otra cosa.

[sog]

Pero la inmobiliaria, debe verificar el titulo por el cual posee el locador?

[Charlie]

Pero la inmobiliaria, debe verificar el titulo por el cual posee el locador?

Aquí te dejo lo dispuesto por la Ley de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires.

Ley 10973, art. 52, inciso 5.
Comprobar la existencia de los instrumentos que acrediten el título invocado por el comitente, recabando cuando se tratare de bienes inmuebles, la certificación del Registro de la Propiedad sobre la inscripción del dominio de los gravámenes y embargos que reconozcan aquellos, así como las inhibiciones anotadas a nombre del enajenante.


Si tengo tiempo, sigo con tu caso, que da para mucho.

Saludos.

[Sailaw]

Si el bien sigue a tu nombre, y no tenes la escritura, sacas un informe de dominio, y es eso lo que le vas a exhibir.

[sog]

Sailaw: Si intimo a la inmobiliaria a rendir cuentas de la locación, no me van a decir que fueron abonados al locador y que me arregle con él.?

Charlie: En base a la normativa que mencionas, podría enviar a la inmobiliaria CD diciendo "Siendo el titular registral del inmueble sito en ...... intimo 48 hs. informe misma via, datos del locador del inmueble mencionado e invoque titulo que acredite su condición de poseedor, asimismo indique si ha dado cumplimiento a lo normado en el art. 52 inc. 5 de la ley 10973, bajo apercibimiento de ley"

[Mordisco]

El dueño de una propiedad puede vender la misma propiedad o recuperarla para si, cuando existe una incertidumbre sobre la existencia o alcance de una relacion juridica, es mas hay un modelo de DECLARATIVA en un libro de practica forense trae como colasion justamente un caso similar a este.


Un señor XX que compro un inmueble, no realizo actos posesorios, cita que al parecer el susodicho dejo abandonado el inmueble, siendo el vendedor todabia el titular registral, claro se lo debe citar por cedula o por edictos.-

PD: Estoy plenamente deacuerdo con casi todas las demas manifestaciones, pero dentro de mis limitaciones trato de brindar una posible salida, los escollos muchos lo sabemos, pero creo esta es una alternativa.