GATO ENCERRADO

[sog]

Les cuento que recién descubri este foro y me encantó, asi que si me lo permiten quisiera integrarme y empiezo con este caso que es de un amigo.

Hace 15 años sus papas vendieron una propiedad situada en Pcia. de Bs.As mediante contrato de compra venta, ahora se vienen a enterar que el comprador murio sin dejar herencia y que el departamento esta siendo alquilado por un vecino.
Lo cierto es que la escritura esta a nombre de los padres de mi amigo y la intención es recuperar esa propiedad, porque rentas envió a sus padres una intimación por un montón de plata de deudas de impuesto y se ve que asociaron el nombre del dueño registral con la dirección de su casa actual.

No se quien es el locador, se que es un vecino por lo que investigó mi amigo, cual sería la via legal para recuperar el inmueble, dado que la deuda esta perjudicando a sus padres y una manera de cancelarla sería vender ese inmueble.

[jpkrajacic]

consulta con un abogado, (en persona), la via sería la de desalojo/reivindicación, depende si el que alquila tiene o no contrato y este puede ser válido o no.

[Sailaw]

En realidad serìa un desalojo por intruso, el problema es que no se sabe que instrumento tiene el que ocupa la propiedad, no vaya a ser una cesión del boleto, porque posesión + Boleto : imprescribilidad de la acción de escrituración.

[Sailaw]

Hacè una cosa: intimalo en terminos de 72 horas a desocupar la propiedad, por intrusión, a ver que contesta.

[jpkrajacic]

totalmente de acuerdo, habría que hacer info. sumaria previa si o si.

[sog]

Gracias jpkrajacic en realidad soy abogado pero estoy haciendo mis primeras armas, pense en el desalojo o la reivindicación dependiendo de si se discute o no la titularidad del bien, y también entiendo que se debe respetar el contrato de alquiler. Mi problema es que no se como encarar el tema, si mandar a mi amigo "cliente" con un segundo testimonio del inmueble y que le diga al inquilino que le hace un nuevo contrato de alquiler o pedir un mandamiento de constatación, pero en este caso no se como proceder ya que en realidad no se si pedirlo como medida previa a cual acción.

[jpkrajacic]

disculpe amigo/a sog, bienvenido/a al foro. Cualquier cosa a sus ordenes

[jpkrajacic]

Gracias jpkrajacic en realidad soy abogado pero estoy haciendo mis primeras armas, pense en el desalojo o la reivindicación dependiendo de si se discute o no la titularidad del bien, y también entiendo que se debe respetar el contrato de alquiler. Mi problema es que no se como encarar el tema, si mandar a mi amigo "cliente" con un segundo testimonio del inmueble y que le diga al inquilino que le hace un nuevo contrato de alquiler o pedir un mandamiento de constatación, pero en este caso no se como proceder ya que en realidad no se si pedirlo como medida previa a cual acción.

Lo que dijo Sailaw está bueno, así de esa manera sabés de antemano como viene la cosa. Esto es pra evitar los problemas de legitimación y para entblar la acción correcta.

[sog]

Gracias por sus respuestas y por la bienvenida, espero serles también de alguna utilidad.

Con respecto a mi caso, voy a enviar la Carta documento que me aconsejan, igual me quedo una duda, podría iniciar una información sumaria y en ella pedir mandamiento de constatación,? en ese caso el argumento ser cual sería, porque no estaría en riesgo de que se tome como herencia vacante?

[Sailaw]

Para nada, que tiene que ver esto con herencia vacante?, si el dominio es de tu parte.

Primero manda la CD y después en caso de falta de contestación haces el mandamiento de constatación.

[gadriana]

Mirá modestamente creo que lo que te dijo Sailaw es lo que debes hacer. Manda la carta y esperá ver que te contestan. No sabes que es lo que pasa y de allí te pueden venir datos- Cuando decis "contrato de compraventa querés decir boleto de compra venta??? Yo pediría un asiento registral o no se como lo llamarán en capital, y de alli te tiene que surgir la titularidad actual del inmueble. Si está a nombre de los padres de tu amigo Y NO EXISTE CESION ALGUNA ANOTADA NI OTRO GRAVAMEN QUE NO TE CONVENGA
Sin escrituracion no hay propiedad, ergo no se puede "vender". Solo puede ceder los derechos personales que surgen del boleto.
Una vez realizada la cesión es el cesionario es el que debe encargarse de escriturar puesto que ahora es el titular legitimo del derecho. El cedente, salvo pacto en contrario, no tiene que hacer nada mas. Si a cesión fue a titulo oneroso, el cedente solo se responsabiliza por la evicción.
Ahora Sail, lo que no me cierra es esto de que boleto mas posesión te da imprescriptibilidad de la acción. Yo tenía entendido que como obligación personale el plazo era de 10 años...y en el peor caso para adquirir con posesion de 20...Como sería eso???Gracias...

[Charlie]

Ahora Sail, lo que no me cierra es esto de que boleto mas posesión te da imprescriptibilidad de la acción. Yo tenía entendido que como obligación personale el plazo era de 10 años...y en el peor caso para adquirir con posesion de 20...Como sería eso???Gracias...

gadriana, en este post está la respuesta a tu interrogante, con doctrina y jurisprudencia viewtopic.php?t=1799&start=0&postdays=0 ... highlight=


Saludos.

[sog]

Mi duda respecto a herencia vacante es porque hace 15 años de hizo un boleto de compra venta y como el comprador murio sin dejar herencia, me surgio esa duda.

Voy a mandar la carta documento como me indicaron el tema es que desconozco el nombre de los ocupantes, puedo dirigirla a NN o le digo a mi cliente que consiga el nombre de los ocupantes?

[Sin Gluten]

Lo que me ha tocado a mí, en Provincia de Buenos Aires, es que en Medidas Preliminares se cita al que está ocupando el inmueble y se lo intima a que se presente y declare bajo juramento en qué calidad es que está ocupando el inmueble. Allí te contestará si es como poseedor o no.

Aunque leyendo a Sailaw me parece más práctica la Carta Documento.

[Mordisco]

Me parece correctisimo empezar con CD para esclarecer la calidad de quienes ocupan o alquilan el inmueble, y luego ver que accion te conviene, Reivindicatoria, desalojo, o declarativa solicitando se borre las inscripcion del boleto en la dependencia en que pudiera estar anotada.