Locación. Fianza. Extensión. Devolución de la Cosa. Retroactividad.
Abril. Sala Civil y Comercial LOCACIÓN: Fianza: Extensión de la fianza; Vencimiento del contrato; Devolución de la cosa locada; LEY: Retroactividad de la ley; Contratos en curso de ejecución. SENTENCIA NUMERO: 29 En la ciudad de Córdoba, a los 9 días del mes de ABRIL de dos mil tres, siendo las horas, se reúnen en audiencia pública, los Sres. Vocales integrantes de la Sala Civil y Comercial del Excmo. Tribunal Superior de Justicia, Dres. Berta Kaller Orchansky, Domingo Juan Sesín, y María Esther Cafure de Battistelli, bajo la presidencia de la primera, a fin de dictar sentencia en los autos caratulados: "PALOMAR JUAN P. C/ ALEJANDRO M. SANCHEZ FREYTES Y OTRA – DAÑOS Y PERJUICIOS – RECURSO DE CASACION" ("P" 23/02), procediendo en primer lugar a fijar las siguientes cuestiones a resolver: PRIMERA CUESTION: ¿Es procedente el recurso de casación intentado al amparo de la causal prevista en el inc. 3° del art. 383 del CPCC?- SEGUNDA CUESTIÓN: En su caso, ¿Qué pronunciamiento corresponde?- Conforme al sorteo que en éste acto se realiza, los Sres. Vocales votan en el siguiente orden: Dres. Berta Kaller Orchansky, María Esther Cafure de Battistelli y Domingo Juan Sesín.- A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, LA SRA. VOCAL, DRA. BERTA KALLER ORCHANSKY DIJO: I. Los codemandados Sanchez Freytes y Sanchez de Barud -mediante apoderado y por derecho propio respectivamente- interponen recurso de casación en autos: "PALOMAR JUAN P. C/ ALEJANDRO M. SANCHEZ FREYTES Y OTRA – DAÑOS Y PERJUICIOS – RECURSO DE CASACIÓN" contra la Sentencia número doscientos nueve del diez de diciembre de dos mil uno dictada por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Sexta Nominación de esta ciudad, con fundamento en las causales previstas en los incs. 1° y 3° del art. 383 del CPCC. En aquella sede se corrió traslado del recurso de casación a la contraria, el que fue evacuado a fs. 396/401.- Mediante Auto Interlocutorio N° 303 del 01/07/02 la Cámara a quo concedió el recurso articulado sólo en función de la denunciada contradicción hermenéutica con lo resuelto por la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Tercera Nominación de esta ciudad mediante sentencia N° 49 del 15/05/00.- Elevadas las actuaciones a esta Sede, dictado, firme y consentido el decreto de autos (fs. 413vta.) quedó la causa en estado de ser resuelta. II. El tenor de la articulación recursiva, en lo que es de interés para el presente, es susceptible del siguiente compendio: sostienen los recurrentes que el fallo en crisis se funda en una interpretación de la ley que es contraria a la realizada por la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Tercera Nominación de esta ciudad, en los autos caratulados: "BOGNANNI FELIPE C/ FABIANA GARCÍA – DESALOJO" (Sent. N° 49 del 15/05/00).- Acompañan copia del pronunciamiento que denuncian antagónico y argumentan que en el mismo, contrariamente a lo decidido en la especie, se resolvió que la continuación de la locación de conformidad al art. 1622 del Código Civil debe entenderse entre locador y locatario y no en relación al fiador. Y que debe interpretarse que el fiador ha querido obligarse por el plazo estipulado, mientras que la prórroga de éste sin su consentimiento comporta una alteración de la obligación afianzada y –consecuentemente- la extinción de la fianza. Refiere que, por ello, el criterio sostenido en la resolución traída en contradicción es el correcto desde el punto de vista jurídico. III. Así ensayados los agravios, corresponde ingresar al análisis de la misma. En esta línea, no resulta ocioso señalar que la hipótesis de casación prescripta en el inc. 3° del art. 383 requiere, insoslayablemente, de dos condiciones a las que se supedita su habilitación: a) que los supuestos fácticos puestos a consideración de diversos órganos jurisdiccionales, sean análogos y b) que en la sentencia traída en contradicción, para fundar la casación se haya efectuado una interpretación de la ley, dirimente en la solución de la causa. De la lectura del fallo en crisis y de su cotejo con el pronunciamiento traído en confrontación se patentiza la concurrencia de los recaudos de admisibilidad puntualizados supra.- Así, la equiparación o analogía entre los supuestos de hecho sometidos a juzgamiento luce evidente. En ambos casos, se demanda a los fiadores locativos por obligaciones cuya causa es ulterior al fenecimiento del plazo contractual pactado.- Así, de la cláusula cuarta del contrato de locación base de la presente acción surge que el mismo vencía el día 30/06/95 (fs. 28 vta.) y conforme los términos de la demanda, está claro que el reclamo involucra presuntos débitos nacidos con posterioridad a tal plazo (fs. 38/39). De igual modo, con la consulta del resolutorio pretendidamente antagónico se corrobora que "el contrato primigenio venció el 1.7.95 y ...el desalojo se ha fundado en la falta de pago de mensualidades correspondientes a los años 1997 y 1998" (fs. 390).- Asimismo, en sendos casus los fiadores se habían obligado a extender su garantía hasta de después de vencido el contrato y hasta tanto el locatario permanezca en la propiedad. Este extremo se corrobora con la lectura de la cláusula undécima del contrato base de la presente acción (fs. 29 y 29 vta.) y con lo afirmado en la resolución traída en confrontación a fs. 389 vta. ("no puede invocarse válidamente la cláusula de que la responsabilidad de éstos estipulada en la locación originaria se extendería ‘después de vencido el contrato y hasta tanto el locatario permanezca en la propiedad").- Igualmente, en los dos supuestos los fiadores demandados se habrían obligado, no como simples fiadores sino también como codeudores solidarios. Tal circunstancia se advierte con nitidez de la cláusula undécima del instrumento que documenta el arrendamiento y de lo manifestado en el fallo denunciado como opuesto cuando el Tribunal acude para resolver al caso a lo normado en el art. 2046 y 810 del Código Civil.- Por último, también se verifica la equiparación en el hecho de que en ambos casos el locador admitió la prórroga de la locación celebrada con el locatario sin intervención del fiador. Independientemente de cómo se califique a tal aquiescencia del arrendador (nuevo contrato, tolerancia, etc.) lo cierto es que en ambos supuestos el locador consintió que, luego de fenecido el plazo pactado, el locatario siguiera ocupando el inmueble prolongándose la relación locativa en iguales términos a los pactados originariamente, y que en tal dilatación de la vida del contrato no intervino el fiador. Lo desarrollado pone de manifiesto que se encuentra cumplimentado el requisito de equiparación fáctica.- De igual modo, también se patentiza la disímil interpretación de una misma regla de derecho (art. 1622 del CC). - Así, surge que para la Cámara a quo, atento a lo convenido contractualmente (que los fiadores se obligaban como codeudores solidarios y principales pagadores durante todo el tiempo que la locataria ocupara el inmueble arrendado) y en virtud de lo normado en el art. 1622 del Código Civil, la situación de la fianza se prolonga hasta la efectiva devolución de la cosa locada. En cambio, en el pronunciamiento arrimado en confrontación se advierte que, frente a un supuesto de hecho análogo, se entendió que ante la cláusula contractual mediante la cual el fiador se compromete más allá del vencimiento del plazo estipulado hasta la entrega del inmueble, la responsabilidad del garante concluye al vencer el plazo del contrato de locación no obstante lo prescripto por el art. 1622, C.C., y sólo puede extenderse por el lapso razonablemente necesario para que el locador pueda obtener la restitución del inmueble. En conclusión, la divergencia interpretativa, planteada en esos términos, torna evidente que ambas sentencias han dispensado un disímil tratamiento jurídico a idéntico supuesto de hecho, lo que habilita la intervención de esta Sala en ejercicio de su función de nomofilaquia y unificación.- IV. Aclaración preliminar: Previo ingresar al fondo de la cuestión sub exámine, resulta menester destacar que esta Sala Civil y Comercial del Tribunal Superior de Justicia, con distinta integración, ya había tenido oportunidad de explayarse sobre el tema. En efecto in re: "DELFINO ADDUL JOSÉ C/ MARTHA FANNY FUENTES DE MOYANO-DESALOJO (V.T.)-RECURSO DE CASACIÓN" (Sentencia N° 66, del 3 de junio de 1999), este Alto Cuerpo había asumido, como correcta, una interpretación idéntica a la sustentada en el fallo en crisis.- Así, se consideró que en una situación análoga a la configurada en la especie, la fianza se prolonga hasta la efectiva devolución de la cosa por más que la locación continúe por un tiempo extenso en los términos del art. 1622, al paso que se agregó que ella acaba únicamente en virtud de prórroga expresa que pacten locador y locatario a espaldas del fiador o, en su caso, como consecuencia de la retractación de la fianza por parte del propio garante en los términos de los arts. 1988 y 1990. Desde esta óptica preliminar, correspondería confirmar la sentencia recurrida, e imponiendo la anterior doctrina de la Sala, habría que rechazar el recurso de casación sub júdice.- V. El nuevo artículo 1582 bis del Código Civil: No obstante lo dicho, conviene advertir que en el sub lite se ha presentado una circunstancia peculiar que es preciso tener en cuenta para resolver adecuadamente la impugnación.- Hace pocos meses -encontrándose el expediente ya en esta Sede y habiéndose sustanciado por completo el recurso de casación- el Congreso Nacional sancionó la ley 25.628 que incorpora al Código Civil el art. 1582 bis.- La nueva norma prescribe que la fianza de la locación termina en forma automática con el vencimiento del plazo originariamente pactado y no es susceptible de extenderse en el tiempo sin el consentimiento del garante, al paso que fulmina con nulidad toda disposición que extienda por anticipado la responsabilidad del fiador más allá del plazo primitivo (B.O. 23.08.02).- Desde una primera perspectiva, podría argumentarse que el nuevo precepto no se puede aplicar a este juicio, en razón de los principios que rigen la aplicación de la ley en el tiempo, pues el expediente trata hechos y efectos jurídicos verificados entre 1995 y 2.000, es decir mucho antes de que la ley 25.628 fuera sancionada. Siendo así, la actuación de la nueva norma en el caso concreto importaría una aplicación retroactiva inadmisible, en cuanto significaría arrebatar derechos de créditos ya adquiridos por el locador frente a los garantes, los cuales se habrían incorporado definitivamente a su patrimonio como consecuencia del devengamiento de los alquileres, al amparo del régimen legal entonces vigente (Código Civil, art. 3°).- Con este enfoque correspondería entonces mantener el criterio sentado en "Delfino ...", el que representaría -por lo menos en el criterio de la Sala- la manera correcta de interpretar los principios y normas que antes componían el Código Civil. Sin embargo, visto desde otro ángulo, el nuevo precepto -art. 1582 bis, C.C.- puede ser considerado una norma de interpretación auténtica, emanada del propio legislador, respecto de las disposiciones y principios contenidos en el Código Civil en relación a la cesación de la fianza en el arrendamiento. En este sentido se puede sostener que la disposición no ha operado una reforma de determinada norma anterior que regulaba expresa y claramente la situación controvertida y la ha sustituido por otra inspirada en un criterio diferente.- Más bien viene a disipar la duda interpretativa que a nivel doctrinario y jurisprudencial existía sobre el tema, aclarando expresamente la manera en que debe entenderse la ley de fondo en relación al asunto.- Adopta e incorpora así de manera expresa uno de los dos criterios enfrentados por estimarlo, sin duda, más justo. En los propios fundamentos de uno de los proyectos que sirvieron de antecedente a la ley se alude a la jurisprudencia contradictoria que se había generado en torno al significado que correspondía atribuir al art. 1622, C.C., frente a la cláusula contractual en cuya virtud los fiadores comprometían su responsabilidad hasta la efectiva restitución de la cosa.- Ello pone en evidencia la intención del legislador de unificar jurisprudencia contradictoria sobre el tema y, por consiguiente, el propósito interpretativo y aclaratorio que inspiró la reforma (conf. Leiva Fernández, "La Fianza en la Locación [el nuevo artículo 1582 bis del Código Civil]", publicado en L.L., del 29 de agosto de 2.002).- Si se adopta esta postura, no existe obstáculo para aplicar el art. 1582 bis, C.C., al presente caso a pesar de tratarse hechos ocurridos con mucha anterioridad en el tiempo, porque ahora se ha revelado el sentido auténtico de la normativa involucrada. Una de las notas constitutivas esenciales de la interpretación auténtica legislativa, que la distingue de la interpretación doctrinaria y jurisprudencial, es su obligatoriedad; el intérprete debe reputarla exacta y verdadera por encima de cuál fuere su opinión personal respecto de ella (conf. De Ruggiero, Instituciones de Derecho Civil, Madrid, 1979, t. 1, pag. 155).- Al perder sustento el precedente "Delfino ...", corresponde modificar la doctrina de este Tribunal en función de la pauta hermenéutica manifestada por el propio legislador y en definitiva acoger el recurso de casación. En este orden cuadra asumir como auténtica y correcta la hermenéutica que surge del art. 1582 bis, C.C, conforme la cual la fianza de la locación termina en forma automática con el vencimiento del plazo originariamente pactado y no es susceptible de extenderse en el tiempo sin el consentimiento del garante, no siendo óbice para tal interpretación que se haya convenido contractualmente y por anticipado que la responsabilidad del fiador se extendería más allá del plazo primitivo.- La decisión que se propicia no representa, en rigor, una aplicación retroactiva de la ley. En virtud de su propia índole, las leyes de naturaleza interpretativa son susceptibles de utilizarse para juzgar relaciones jurídicas surgidas con anterioridad (Conf. De Ruggiero, ob. cit., pag. 158).- En el sub judice este Tribunal se vale del art. 1582 bis, CC., para acoger el recurso, porque no la califica de norma típica que introduce una modificación en el orden jurídico y cuya vigencia sólo puede invocarse respecto de las deudas que se generen a partir de ese momento; acude a la misma en su carácter de norma interpretativa y aclaratoria, susceptible de ser aplicada a las obligaciones generadas con anterioridad. Sólo la cosa juzgada puede enervar sus efectos, la que en el caso particular todavía no había alcanzado a formarse desde que la ley se dictó cuando estaba aún pendiente de resolución el recurso de casación articulado contra la sentencia de grado (conf. Chiovenda, Instituciones de Derecho Procesal Civil, Madrid, 1948, t. 1, pag. 394).- Una última aclaración: la circunstancia de que en esta materia esté involucrada la cláusula de un contrato y el principio de la autonomía de la voluntad (Código Civil, art. 1197), no afectan las consideraciones efectuadas acerca de la interpretación de la ley ni sobre la eficacia e inmediatez en la aplicación que corresponde asignar a la norma del art. 1582 bis. Tal como lo pone de manifiesto el debate doctrinario y jurisprudencial generado alrededor de la cuestión que aquí se discute, como surge igualmente de la sentencia emanada por esta Sala en la causa "Delfino ...", el hecho de que se trate de desentrañar el significado y alcance que debe atribuirse a una estipulación contractual, no impide que en el esclarecimiento de ese punto ejerzan decisiva influencia el conjunto de principios y normas legales que alberga el orden jurídico respecto de los institutos implicados en el asunto, en especial los contratos de locación y de fianza.- De allí que la adecuada comprensión del modo como la ley concibe y regula tales relaciones de derecho influye en la dilucidación del valor que quepa asignar a una determinada cláusula contractual. VI. En definitiva y en virtud de los argumentos desarrollados, concluyo que el recurso de casación resulta procedente, lo que me determina a responder negativamente la cuestión propuesta, emitiendo en tal sentido mi voto. Así voto.- A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, LA SEÑORA VOCAL, DOCTORA MARÍA ESTHER CAFURE DE BATISTTELLI, DIJO: - I. Adhiero a la relación de los antecedentes del sub lite efectuada por la Sra. Vocal de Primer Voto, igualmente comparto los argumentos vertidos en orden a la admisibilidad formal del recurso casatorio sub exámine.- Empero, disiento con relación a la conclusión propugnada. Concretamente discrepo con las reflexiones desarrolladas en torno a la vigencia del nuevo artículo 1582 bis del Código Civil y su influencia para la decisión de la presente causa. - II. Es cierto que el novel dispositivo legal (introducido por la ley 25.628 del 31/07/02) establece nuevas reglas y principios en orden al alcance de la responsabilidad del fiador, y también es real que de tal normativa surgiría claro que la fianza de la locación termina en forma automática con el vencimiento del plazo originariamente pactado, no siendo susceptible de extenderse en el tiempo sin el consentimiento del garante y resultando nulas las cláusulas que dispongan anticipadamente lo contrario.- Sin embargo, la aplicabilidad del art. 1582 bis del CC a relaciones contractuales celebradas con anterioridad a su entrada en vigencia, e incluso –como en el caso- con plazo contractual fenecido, resulta a mi criterio lesiva de los principios de seguridad jurídica e irretroactividad de la ley. - III. En este lineamiento, y a diferencia de lo sostenido por el Magistrado preopinante, considero que el artículo en cuestión no constituye una regla de interpretación auténtica que integre dispositivos ya vigentes.- Por el contrario, entiendo que la disposición legal bajo la lupa se manifiesta como una norma autónoma y diversa que introduce en el régimen actual de la fianza locativa modificaciones sustanciales.- Adviértase que, por ejemplo, la novedosa consagración de la sanción de nulidad de toda disposición negocial que extienda anticipadamente la fianza, en modo alguno puede erigirse como una mera "interpretación", sino que –necesariamente- constituye una nueva regla de derecho.- Y ello así por cuanto, antes de la sanción del art. 1582 bis, tal cláusula contractual resultaba plenamente válida a la luz de la autonomía de la voluntad y de los principios que rigen la materia contractual (arts. 1197, 1198 y cc. del CC). En otras palabras, con anterioridad a la introducción de la norma en comentario, ninguna objeción jurídica cabía a que el garante admitiera voluntaria y expresamente –al celebrar el contrato- que su responsabilidad se extendería hasta la efectiva entrega de la cosa al locador, máxime cuando el único interés comprometido sería sólo el del fiador de naturaleza estrictamente patrimonial y sin perjuicio o lesión alguna al orden social.- Ahora, y bajo el imperio del nuevo art. 1582 bis del CC, el panorama cambia radicalmente, puesto que tal cláusula sería nula como la propia norma lo dispone.- Esto evidencia que la disposición no es meramente interpretativa, sino propiamente una nueva norma distinta y modificatoria (y por ende derogatoria de ciertos principios anteriores que se le contraponen).- De igual modo, la Ley 25.628, modifica y altera los alcances del contrato de fianza. El art. 1582 del Código Civil consagraba y asignaba un criterio amplio a la extensión de la responsabilidad del fiador de una locación. En este orden disponía: "Las fianzas...obligan a los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente limitado".- Tal disposición, en concordancia con la contenida en el art. 1622 del mismo cuerpo legal, autorizaba sostener que no cesaba la responsabilidad del garante una vez producido el vencimiento contractual.- El nuevo art. 1582 bis, viene a restringir notoriamente tal disposición normativa imponiendo un criterio estricto sobre la materia y limitando notoriamente el alcance de la obligación asumida por el garante.- Así, se establece la caducidad "ipso iure" de la fianza una vez fenecido el plazo locativo pactado, y el cese automático de la obligación de responder por el incumplimiento de los deberes del locatorio que subsistan con posterioridad al término resolutorio contractual (con excepción de la obligación que "derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble").- En este estado de cosas, no comparto que la nueva prescripción sea sólo de carácter interpretativo, toda vez que sus efectos reales en el mundo de la praxis no son de "esclarecimiento" sino de "modificación" del ordenamiento jurídico vigente con anterioridad a la sanción de la norma que nos ocupa.- En conclusión, a mi criterio, el nuevo art. 1582 bis. ha operado una clara reforma a normas y principios que con anterioridad regulaban expresamente la situación controvertida en autos, y los ha sustituido por otras reglas inspiradas en un criterio diverso.- Ello, claro está sin desconocer que la novel disposición legal puede venir finalmente a disipar las dudas interpretativas que –a nivel doctrinario y jurisprudencial- existían sobre el sentido y alcance del art. 1622 del CC..- Lo que ocurre es que, ambas cuestiones (controversia sobre el sentido del art. 1622 y ley interpretativa) no se presuponen necesariamente entre sí, toda vez que válidamente puede suceder que –como a mi entender ha ocurrido en el caso que nos ocupa- la nueva norma reformatoria eche luz sobre la materia en la cual introduce las modificaciones que contiene.- IV. Adoptando la tesitura desarrollada, y en el entendimiento de que el art. 1582 bis del CC constituye una nueva disposición que introduce reformas sustanciales limitando el alcance de la responsabilidad del fiador de la locación, estimo que tal normativa no puede ser aplicada al sub júdice en virtud del principio de irretroactividad de la ley, según el cual una nueva norma no puede volver sobre situaciones o relaciones jurídicas ya agotadas o aún existentes.- Este principio, estrechamente vinculado con la seguridad jurídica y de honda prosapia en la teoría del derecho, se encuentra –en nuestro ordenamiento vigente- expresamente consagrado en el art. 3 del Código Civil , y constituye un resguardo fundamental de la libertad humana, reconocida por el art. 19 de la Constitución Nacional.- Es cierto que existen hipótesis en que las leyes civiles pueden aplicarse retroactivamente cuando el legislador entienda conveniente tal efecto temporal para el progreso y mayor justicia de ciertas situaciones. Sin embargo, en principio es menester –por su carácter excepcional- que tal intención legislativa aparezca expresa y surja clara del texto legal.- En otras palabras, es necesario que la retroactividad haya sido expresada afirmativamente en la propia ley. Si en cambio la nueva disposición no expresa de modo claro e inequívoco que tendrá tal efecto, entonces la normativa aplicable al asunto es la que estaba vigente cuando ocurrieron los hechos que dan lugar a la causa de la acción.- Esta es la solución que surge clara del art. 3° del Código Civil: "No tiene efecto retroactivo, sean o no de orden público, salvo disposición en contrario" (el resaltado me pertenece). La ley 25.628, que introduce el nuevo art. 1582 bis, no dispone de modo alguno que el artículo en cuestión ha de tener efecto retroactivo o que deba ser aplicado respecto de relaciones contractuales ya celebradas y en ejecución.- Ciertamente que no lo dispone de manera expresa, ni ello surge claramente de algún otro modo. Por el contrario, del historial y antecedentes legislativos del referido texto legal surge que uno de los dos Proyectos (el denominado "Proyecto Polino") expresamente preveía como art. 2° la aplicación inmediata de la disposición a los contratos en curso de ejecución (tomado de la cita de LEIVA FERNANDEZ, Luis, "La fianza en la locación (El nuevo artículo 1582 bis del Código Civil)", LL 2002-E-1029).- Resulta, sin embargo, que tal disposición del proyecto (art. 2°) no fue sancionada como ley, lo que reflejaría –justamente- que el legislador tuvo ante sí el asunto de la irretroactividad y –pese a ello- decidió no disponer tal efecto de modo claro.- Es decir, si existía intención legislativa de retroactividad definitiva, en vista del proyecto Polino, lo lógico hubiese sido que se incluyera en la ley 25.628 una disposición expresando tal intención. Pero, como ya lo adelantáramos el texto legal nada dice sobre el particular, sino que se limita a ordenar su vigencia inmediata, sin expresión que indique la aplicación a contratos locativos ya celebrados y en ejecución. V. Por otro costado, ninguna duda cabe que la seguridad jurídica como valor superior de nuestro ordenamiento jurídico imperante en la órbita del derecho contractual, exige que la ley que se dicte sólo rija para las nuevas relaciones jurídicas que se celebren y no alcance a las consecuencias de relaciones contractuales que hayan nacido con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley.- Es decir la aplicación inmediata de la ley no puede alterar y modificar con posterioridad lo que las partes voluntariamente convinieron, toda vez que ello implicaría arrebatar derechos de crédito ya adquiridos por el locador frente a sus fiadores quienes deliberadamente decidieron obligarse en iguales condiciones que el locatario hasta la efectiva restitución del inmueble locado.- En este orden, si se permitiera que el art. 1582 bis del C.C. rija supuestos donde –como en la especie- existe un contrato de locación celebrado con anterioridad a la sanción de la norma citada, cuyo plazo locativo pactado se encuentra fenecido y las partes ya están interviniendo en un litigio que lo tiene como base, sería introducir un elemento de inseguridad y lesionar indebidamente derechos adquiridos por uno de los cocontratantes (locador).- VI. Con este enfoque, en el caso bajo estudio considero que corresponde mantener el criterio sentado por esta Sala –con distinta integración- in re: "DELFINO ADDUL JOSÉ C/ MARTHA FANNY FUENTES DE MOYANO – DESALOJO (V.T.) – RECURSO DE CASACIÓN" (Sent. N° 66 del 03/06/99). Siendo ello así, corresponde rechazar el recurso de casación articulado, toda vez que la resolución opugnada coincide con la doctrina referida. Me limito por consiguiente a repetir las consideraciones efectuadas en ese antecedente, las cuales son suficientes para dirimir la cuestión de derecho del juicio. Se sostuvo en esa ocasión que resulta claro que en todos los casos la fuente de la obligación contraída es el contrato de locación, a cuyas cláusulas tanto locador como locatario, cuanto los fiadores, "deben someterse como a la ley misma" (art. 1197 CC). De ello resulta que, mientras el contrato no exprese limitaciones a la responsabilidad del fiador, éste es responsable de todas las obligaciones del locatario que reconozcan como fuente ese contrato.- Por mucho que la locación tenga una duración determinada, es sabido que las obligaciones del locatario que reconocen como causa el contrato, pueden extenderse más allá del plazo acordado. Así lo dispone el art. 1622 del Cód. Civil, conforme al cual la permanencia del locatario en el inmueble luego de vencido el término locativo no implica tácita reconducción, sino la continuación del contrato en los mismos términos. Siendo esa la norma que rige la relación locativa, va de suyo que quien asuma la condición de fiador, en cualquiera de sus modalidades, toma a su cargo la responsabilidad por el pago de las obligaciones que el inquilino asuma durante esa sobrevivencia del contrato que la ley expresamente ha establecido. Así lo tiene resuelto una jurisprudencia claramente mayoritaria que, aunque a menudo referida al fiador solidario y principal pagador (por ser ésta la modalidad contractual habitual) sin embargo se funda en la continuidad del contrato, lo que permite hacer extensiva la conclusión aún a la fianza simple (véase Salas, Trigo Represas y López Mena: "Código Civil Anotado", Depalma 1999, pág. 851). Sólo cesará la obligación del fiador frente a la celebración de un nuevo contrato, sin su consentimiento, o por cualquier modificación que importe novación de la deuda. Así lo disponen el art. 2047 del Cód. Civil respecto de los fiadores y el art. 810 para los codeudores solidarios. El art. 2046 del Cód. Civil reconoce ese efecto extintivo de las obligaciones del fiador, a la prórroga del contrato pactada entre locador y locatario, sin consentimiento de aquél. Esa solución debe hacerse extensiva al fiador solidario y principal pagador, ya que en el contrato de locación y en cuanto al fiador se refiere, el plazo del arrendamiento tiene una trascendencia que excede la previsión del art. 812 del Cód. Civ., en cuanto excluye como novación las modificaciones respecto del tiempo, lugar y modo de cumplimiento de la obligación. Para el fiador, extender el plazo de duración de la locación importa no sólo modificar el tiempo de cumplimiento de una prestación (la restitución del inmueble) sino acrecentar su responsabilidad respecto de los arrendamientos que se devengarán durante el plazo de la prórroga, lo que desborda los límites a los cuales ajustó su compromiso (Conf.: Spota: "Contratos", Depalma 1983, Vol. VIII, pág. 250).- No tiene ese alcance la mera permanencia del inquilino en el inmueble, luego del vencimiento del plazo pactado. Así resulta del art. 1622 del Cód. Civil que expresamente establece que en tal caso se da la continuación del contrato vencido, subsistente hasta que el locador reclame la devolución de la finca. La situación no puede asimilarse a la prórroga por un nuevo plazo acordada entre locador y locatario, ya que en este último caso el fiador queda vinculado al contrato durante un término insoslayable, situación distinta a la emergente del citado art. 1622, según resulta de lo que se expondrá infra.- VI. La doctrina del fallo en crisis tiende a evitar que la responsabilidad del fiador se extienda "sine die", dependiente del puro arbitrio del locador, lo que puede postergar indefinidamente la finalización de la relación locativa, con sólo su pasividad frente a la no restitución del inmueble al vencimiento del contrato. Para evitar que la responsabilidad del fiador se extienda "sine die", no es necesario imponer al locador una obligación que en principio no tiene (exigir la restitución del inmueble) ni tampoco contrariar una norma expresa, cuya aplicación es consecuencia obligada de la suscripción del contrato (art. 1622 C.C.). El afianzamiento de las obligaciones del locatario durante la ilimitada supervivencia del contrato luego de vencida la locación, es asimilable a la fianza otorgada respecto de obligaciones futuras (art. 1988 C.C.) ya que el fiador se obliga por deudas a cargo del locatario que se irán generando mientras permanezca en el inmueble, durante plazo incierto (conf. Spota, op. cit., Vol. VIII, pág. 239). Siendo así, el art. 1990 del Cód. Civil lo autoriza a retractar la fianza, lo que obligará al locador a dar finiquito al contrato e instar el desalojo, sin más responsabilidad para el fiador que la que resulte del tiempo y los actos necesarios para producir el desahucio. Es la solución que sugiere el art. 2015 del Cód. Civil, que obliga al acreedor de una obligación vencida, frente al requerimiento del fiador, a promover acción contra el deudor, "y si así no lo hiciese, el fiador no será responsable por la insolvencia del deudor sobrevenida durante el retardo". Claro está que esa norma está prevista para la fianza simple, con el consecuente beneficio de excusión (art. 2012 CC) pero corresponde aplicarla por analogía al fiador solidario y principal pagador, en función de la ratio legis que la informa, centrada en el derecho del fiador a exigir al acreedor una conducta diligente en el resguardo del crédito. Así lo insinúa un fallo de la Cám. Nac. Sala C del 6 de noviembre de 1981, cuando alude a su aplicación a la fianza comercial, que es siempre solidaria (ED 97-532).- Cabría agregar que la buena fe que el art. 1198 del Cód. Civil impone a la ejecución del contrato, no es incompatible con la actitud pasiva del locador que no reclama la restitución del inmueble luego de vencido el contrato, pese al requerimiento del fiador en ese sentido. Tal proceder no se ajusta a lo que "verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender" (art. cit.) habida cuenta que la fijación de un plazo locativo ha sido uno de los parámetros que el fiador tuvo en cuenta para obligarse. Así la sobrevivencia del contrato por aplicación del art. 1622 del Cód. Civil -y el consecuente mantenimiento de la responsabilidad del fiador- tendrán un plazo incierto dependiente no sólo de la voluntad del locador, sino también de la del fiador, que puede exigir el cese de la relación locativa y, con ello, acotar su obligación al tiempo y las consecuencias propias del juicio de desalojo incluyendo, obviamente, las costas del litigio y los daños que la finca pueda haber sufrido. Si a la pasividad del locador (que no reclama el inmueble) se suma la del fiador (que no le exige que lo haga) el mantenimiento de la responsabilidad de éste resulta no sólo legalmente inobjetable, sino intrínsecamente justo, desde que cuadra a la diligencia del fiador adoptar los medios necesarios para liberarse de una obligación que voluntariamente ha asumido y se mantiene por su silencio posterior al vencimiento del contrato. VII. Tal como se adelantara, la sentencia recurrida se ajusta a la doctrina precedentemente transcripta, por lo que corresponde no hacer lugar al recurso de casación impetrado confirmando el fallo en crisis.- VIII. En relación a las costas generadas en la instancia, estimo prudente imponerlas por el orden causado, atento la existencia de jurisprudencia contradictoria (arg. art. 130 in fine, C.P.C.). Voto negativamente a la primera cuestión.- A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DOCTOR DOMINGO JUAN SESIN, DIJO: I. La relación de causa reseñada por la Vocal de primer Voto satisface las exigencias del art. 329 del CPCC, razón por la cual adhiero y remito a ella en homenaje a la brevedad. II. Asimismo comparto la motivación orientada a evidenciar que la articulación recursiva sub júdice resulta formalmente admisible, toda vez que se observan los recaudos que rito exige para habilitar la limitada competencia de este Tribunal de casación. III. En cambio, discrepo con la conclusión jurídica a la que arribara la Dra. Kaller Orchansky, asumiendo como correcta la tesis propuesta, en disidencia, por la Vocal de Segundo Voto, Dra. Cafure. En efecto, considero que la sanción del nuevo art. 1582 bis del Código Civil no puede de modo alguno alterar ni modificar los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigencia y por tanto la novel disposición normativa carece de toda trascendencia en la dilucidación del sub lite, que encuentra como base una locación de fecha 30/06/92. IV. Tal solución se sustenta en dos argumentos correlacionados íntimamente entre sí.- IV. A. Por una parte, el íntimo convencimiento de que el mencionado artículo no puede ser entendido como una norma de carácter interpretativa.- Nótese que la determinación de si una ley cuenta o no con la naturaleza de ser interpretativa no resulta baladí.- Por el contrario, del resultado de tal investigación dependerá la posibilidad de la aplicación inmediata a relaciones jurídicas preexistentes, toda vez que la ley interpretativa, a diferencia de una modificatoria, no se erige como una normativa nueva sino que se integra al dispositivo interpretado rigiendo desde la entrada en vigencia de este último.- En este orden cuadra destacar que "leyes interpretativas" son aquellas que sólo aclaran y determinan el sentido de un precepto legal ya existente que se presenta como oscuro o dudoso.- Su función es precisamente sólo la de desentrañar el auténtico alcance de una regla de derecho vigente, y no la de modificar o alterar los principios rectores de una institución o figura jurídica. De este modo, una disposición normativa que introduce alteraciones, limitaciones o restricciones, modificando sustancialmente un determinado régimen preexistente no puede ser calificada como "interpretativa", independientemente de que la misma venga a consagrar o no una tesis de índole hermenéutica.- En sentido análogo, tanto la doctrina nacional como fallos reiterados de la Corte Suprema han sido contestes en rechazar, como normas interpretativas, aquellas disposiciones legales que contienen elementos o requisitos nuevos no contemplados en la norma legal interpretada. En lo concreto, y como fruto de la simple lectura del nuevo art. 1582 bis del Código Civil, tenemos que la referida disposición agrega nuevas condiciones e impone nuevos requisitos para el ejercicio y reconocimiento del derecho de locador frente al fiador de una locación incumplida. Desde tal óptica es un elemento nuevo, no interpretativo, que es nula toda cláusula contractual que en forma anticipada extienda las obligaciones asumidas por el fiador al tiempo de garantizar las obligaciones del locatario. Adviértase que, con anterioridad a la sanción de la ley 25.628, tal disposición resultaba plenamente válida y acorde al principio de autonomía de la voluntad. Igualmente, la exigencia de un nuevo consentimiento expreso del fiador, aún en casos de tácita reconducción del contrato, se erige como un recaudo o condición extra que antes resultaba impensable frente a una asunción voluntaria y evidente por parte del garante de afianzar todas las obligaciones del locatario hasta la efectiva restitución del inmueble arrendado. Asimismo la terminación automática de la fianza al fenecer el plazo contractual pactado, también se patentiza como una nueva regla de derecho que altera y modifica las preexistentes con anterioridad a la sanción del art. 1582 bis del Código Civil.. En mérito de ello, cabe concluir que la novel disposición es una reforma al régimen de la responsabilidad del fiador de la locación y no una norma interpretativa.- IV.B. Como segunda razón sustentatoria de la tesis propugnada, y en virtud de lo desarrollado precedentemente, considero que el art. 1582 bis no resulta aplicable a los contratos locativos celebrados, como en la especie, con anterioridad a su entrada en vigencia por imperio del principio de irretroactividad normativa consagrado expresamente por el art. 3 del Código Civil y el art. 118 de la Constitución Provincial.- El referido estándar jurídico, en el ámbito del derecho privado, tiene por objeto garantir a los particulares y sus bienes que los actos y contratos que celebren no serán puestos –a cada instante- en discusión, modificados o suprimidos por un cambio de parecer del legislador. Así, encuentra fundamento en el principio de seguridad jurídica y tiende a tutelar los derechos de propiedad y libertad consagrados por la Ley Suprema de la Nación.- En este orden, pretender la aplicación retroactiva del art. 1582 bis del Código Civil alterando y modificando relaciones jurídicas contractuales celebradas con anterioridad importaría avasallar tales garantías constitucionales, lesionando gravemente el principio de irretroactividad normativa. En consecuencia, estimo que la novel disposición sustancial carece de influencia para la decisión de la presente causa, debiendo la misma ser resuelta a la luz de las reglas y principios vigentes al momento de celebración del contrato de locación base de la acción. V. Por lo dicho, en el sub júdice cuadra mantener la doctrina sustentada por este Alto Cuerpo in re: "DELFINO ADDUL JOSÉ C/ MARTHA FANNY FUENTES DE MOYANO – DESALOJO (V.T.) – RECURSO DE CASACIÓN" (Sent. 66/99) cuyos argumentos han sido transcriptos por la Vocal de Segundo Voto, y a los cuales remito en aras a la brevedad. Siendo que el fallo en crisis asume una tesis acorde a la referida, corresponde rechazar el recurso de casación impetrado, cuestión que así decido. A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA LA SEÑORA. VOCAL DRA. BERTA KALLER ORCHANSKY, DIJO: I. A mérito de la respuesta dada a la primera cuestión planteada, propongo que se acoja el recurso de casación interpuesto y en consecuencia anular la sentencia impugnada.- II. Reenviar la causa a la Cámara que sigue en nominación a la de origen para un nuevo juzgamiento de la cuestión, con ajuste a la doctrina sentada en el presente decisorio. III. Las costas de la sede extraordinaria se deben imponer por el orden causado, atento a existir jurisprudencia contradictoria y en virtud de que el desenlace final del juicio vino determinado por una ley dictada después de articulada la casación y cuando el expediente se encontraba ya a estudio de la Sala, lo cual desde luego no pudo ser previsto por el recurrente (art. 130, in fine, C.P.C.). II. No habiendo condena en costas, no corresponde regular honorarios, en esta oportunidad, a los letrados intervinientes (art. 25, ley 8226).- Así voto.- A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA LA SEÑORA VOCAL DOCTORA MARIA ESTHER CAFURE DE BATTISTELLI, DIJO:- Corresponde: I. Rechazar el recurso de casación impetrado. II. Costas por el orden causado, atento la existencia de jurisprudencia contradictoria.- III. No habiendo condena en costas, no corresponde regular honorarios, en esta oportunidad, a los letrados intervinientes (art. 25, ley 8226).- A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR VOCAL DOCTOR DOMINGO JUAN SESIN, DIJO:- Adhiero en un todo a las conclusiones ha que arriba la Señora Vocal preopinante, y me pronuncio en idéntico sentido a la cuestión propuesta. Conforme al resultado de los votos emitidos, previo acuerdo, el Excmo. Tribunal de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Comercial,- POR MAYORIA, RESUELVE: I. Rechazar el recurso de casación intentado.- II. Costas por el orden causado, atento la existencia de jurisprudencia contradictoria (arg. Art. 130 in fine C.P.C.). III. No habiendo condena en costas, no corresponde regular honorarios, en esta oportunidad, a los letrados intervinientes (art. 25, ley 8226).- Protocolícese e incorpórese copias.- Sent. Nº 29 del 9/04/2003 – Autos: "PALOMAR Juan P. c/ Alejandro M. Sanchez Freytes y otra – Daños y Perjuicios – Recurso de Casación". Magistrados: Dres. Kaller Orchansky, Sesín y Cafure de Battistelli.
Fuente: Poder Judicial de la Provincia de Córdoba.
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Realmente existe la justicia?
