Reivindicacion o Desalojo

[Mordisco]

Examen valorativo del Artículo 2355

( Fuente: http://drchocobar.com/Documentos/(02)%2 ... aventa.doc )

a.- "Se considera legítima...". La reforma considera legítima la posesión o la adquisición a fines que no se precisan en el agregado. Pese a defender el texto del agregado, Mariani y de Vidal estima que las consecuencias prácticas son mas bien magras siendo su mérito el de que despeja las dudas sobre la condición de poseedor de buena fe del adquirente por boleto, requisito éste que le servirá para la usucapión corta, pero a la vez admite que el boleto no es justo título. Podríamos decir que, que la reforma considere legítima a la adquisición de la posesión no significa innovación alguna: es legítima cuando proviene del dueño en virtud aún de solamente un boleto, lo que no es legítima es la posesión misma por no ser el ejercicio de un derecho real adquirido de conformidad alas disposiciones del Código. El propio Dr. Barraquero admitía que antes de otorgarse la escritura pública no quedaba adquirido el dominio.

b.- "...la adquisición de la posesión de inmuebles..." la ley considera legítima a la adquisición de la posesión pero no considera legítima luego a la posesión adquirida. Bien sabemos que las cualidades y vicios de la posesión no son los del momento de su adquisición, pero una posesión adquirida legítimamente (o considerada adquirida legítimamente como lo dice el texto) bien puede tornarse ilegítima, como el supuesto de que se adquiera de non - domino y deviniera nulo el título de adquisición. En ese sentido se definen Gatti y Alterini, siendo que Spota y Adrogué son mas condescendientes con el texto de la reforma y le adjudican la legitimidad ala posesión misma. Alsina Atienza advierte que al hablar el agregado de una adquisición de posesión, lo mas que decide en todo caso es que el boleto de compraventa basta para hacerse de posesión legítimamente.

c.- "... de buena fe...". La doctrina ya polemiza al tratar de determinar a qué se considera buena fe. Para algunos (Adrogué) al momento de la adquisición; otros (Games) a la posesión misma; otros (Bustamante Alsina y Borda) al acto jurídico contenido en el boleto de compraventa. Para Gatti y Alterini, la buena fe no es calidad atribuída por la ley al poseedor en virtud de un boleto, sino un requisito impuesto para que, mediando además el boleto, la adquisición sea considerada legítima. Debemos tener en cuenta, dicen estos autores, que el art. 4009º si bien establece que "el vicio de forma en el título de adquisición hace suponer mala fe en el poseedor" no impide que el adquirente de la posesión sea de buena fe, pues la forma del boleto es viciosa a los fines de servir como título de adquisición del dominio no como título de adquisición de la posesión. Pero opinamos que si lo que las partes de boleto han querido es transferir dominio y si para Alterini el boleto es una promesa de venta forzosa, debemos observar que sí existe vicio en la forma, acorde al art. 1184º, ya que la adquisición de derecho real es lo buscado por las partes a través del boleto, y éste resulta no sólo inidóneo para tal fin sino viciado en su forma como título.

d.- "...mediando boleto de compraventa...". Es de destacar que el agregado utiliza el gerundio "mediando" en lugar del participio "mediante". El empleo de aquel vocablo implicaría que la adquisición de la posesión se efectiviza en virtud del boleto que le sirve de antecedente inmediato y que se produzca a través de él. El boleto inidóneo para generar la adquisición posesoria ya que esta se efectiviza por medio de actos materiales y el boleto es una declaración de voluntad como la que se requiere en el derecho francés para probar posesión, pero no en nuestro sistema. Si dijera "mediante" abonaría tal vez la tesis de que "porque media boleto, la posesión es legítima", que igualmente no compartimos pero al decir "mediando" el boleto puede ser anterior, simultáneo, o posterior a la tradición, lo cual viene a complicar aún más la sostenibilidad del agregado.



PD: SOBRE TODO LO QUE TENGA QUE VER CON LA INTERPRETACIÓN DE LA POSESIÓN, el criterio doctrinario no es pacífico, asi que nunca apuesten todo a una determinada postura, tengan una carta guardada bajo la manga.

[Mordisco]

El último párrafo adicionado al artículo 2355 por la ley 17.711, que abreva en un fallo plenario de las Cámaras Civiles de la Capital (sentencia del 24-12-40, E.D. 2-555), ha procurado tutelar a los adquirentes de inmuebles que, en virtud de un boleto de compraventa, se encuentren en la posesión de la cosa. Dicho agregado dice: "Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa".

El tenor de la norma ha llevado a parte de la doctrina a sostener, tal como lo había hecho el doctor Barraquero en el mentado plenario, al fundamentar su voto, que es legítima la posesión que se obtuvo mediante boleto de compraventa, porque éste es título. Al contrario, la posesión ilegítima por carencia de título caería dentro del supuesto previsto por la segunda parte del artículo, es decir cuando la posesión se tenga sin título.

Otro sector no comparte tal interpretación, aseverando que el párrafo añadido por la ley 17.711 en nada ha reformado el sistema trazado por el Código en lo que hace a la transmisión y constitución de los derechos reales. Efectivamente, pese a lo que se podría pensar de acuerdo a una primera lectura, lo cierto es que el mismo artículo 2355 afirma, claramente, que "La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Código" y, en el caso, mediando sólo boleto de compraventa, no ha operado la constitución de ningún derecho real, puesto que es "un modo insuficiente para adquirir derechos reales".

Para que opere la transmisión de derechos reales de manera derivada e inter vivos, debe mediar, además del modo, un título suficiente, y éste no es otro que el acto jurídico idóneo para producir la constitución del derecho real de que se trate, otorgado por escritura pública, según lo ordenan los artículos 1184, inciso Io, 2602 y 2609.

En síntesis, de conformidad al actual panorama jurídico que demarca el Código, el boleto de compraventa no satisface los requerimientos para alcanzar el rango de título suficiente, el que sólo estará dado por el contrato de compraventa otorgado en escritura pública. Únicamente en este caso habrá posesión legítima. Por el contrario, mediando nada más que un boleto de compraventa, la posesión será ilegítima.

Mariani de Vidal ha observado que si bien no se está frente a un que abreva en un fallo plenario de las Cámaras Civiles de la Capital (sentencia del 24-12-40, E.D. 2-555), ha procurado tutelar a los adquirentes de inmuebles que, en virtud de un boleto de compraventa, se encuentren en la posesión de la cosa. Dicho agregado dice: "Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa".

El tenor de la norma ha llevado a parte de la doctrina a sostener, tal como lo había hecho el doctor Barraquero en el mentado plenario, al fundamentar su voto, que es legítima la posesión que se obtuvo mediante boleto de compraventa, porque éste es título. Al contrario, la posesión ilegítima por carencia de título caería dentro del supuesto previsto por la segunda parte del artículo, es decir cuando la posesión se tenga sin título.

Otro sector no comparte tal interpretación, aseverando que el párrafo añadido por la ley 17.711 en nada ha reformado el sistema trazado por el Código en lo que hace a la transmisión y constitución de los derechos reales. Efectivamente, pese a lo que se podría pensar de acuerdo a una primera lectura, lo cierto es que el mismo artículo 2355 afirma, claramente, que "La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Código" y, en el caso, mediando sólo boleto de compraventa, no ha operado la constitución de ningún derecho real, puesto que es "un modo insuficiente para adquirir derechos reales".

Para que opere la transmisión de derechos reales de manera derivada e inter vivos, debe mediar, además del modo, un título suficiente, y éste no es otro que el acto jurídico idóneo para producir la constitución del derecho real de que se trate, otorgado por escritura pública, según lo ordenan los artículos 1184, inciso Io, 2602 y 2609.

En síntesis, de conformidad al actual panorama jurídico que demarca el Código, el boleto de compraventa no satisface los requerimientos para alcanzar el rango de título suficiente, el que sólo estará dado por el contrato de compraventa otorgado en escritura pública. Únicamente en este caso habrá posesión legítima. Por el contrario, mediando nada más que un boleto de compraventa, la posesión será ilegítima.

Mariani de Vidal ha observado que si bien no se está frente a un poseedor legítimo, no caben dudas acerca de que actualmente corresponde calificar al poseedor de inmuebles con boleto de compraventa como poseedor de buena fe, a pesar de lo dispuesto en el artículo 4009.

Por su parte, otros autores (Gatti, Alterini, Highton, Papaño-Kiper- Dillon-Causse) sostienen que el texto adicionado por la reforma no califica como legítima a la posesión adquirida y que no importa, en consecuencia, mutación alguna en el cuadro clasificatorio de la posesión. Sólo se considera como legítima la adquisición, lo cual, si bien no implica innovar en lo más mínimo, guarda coherente relación con el agregado artículo 1185 bis.

Tampoco puede sostenerse que, aunque ilegítima, es de buena fe la posesión adquirida mediando boleto de compraventa, pues resulta óbice a tal interpretación la clara letra del artículo 4009 (y su nota), toda vez que "El vicio de forma en el título de adquisición, hace suponer mala fe en el poseedor".

PD: Pero en la practica tribunalicia, todos los fallos que pude leer expresan que el boleto no habilita la usucapion abreviada

[inviguiatti]

Hola gente, la verdad que muy buenas las citas de doctrina y jurisprudencia, pero la verdad que con tanto dato perdimos (o yo solo perdi) el sentido basico de la pregunta original que era ¿desalojo o reivindicacion?
el desalojo como bien se dijo antes queda totalmente descartado, la reivindictoria la veo muyyyyy dificil, NO olvidemos que aqui hubo una tradicion voluntaria por medio de boleto de compraventa, o sea la accion reivindicatoria tiene como legitimado activo a quien perdio la posesion y no a quien voluntariamente la trasmitio, salvo que puedas atacar el boleto la veo casi imposible, no veo como pueda zafar de una defensa de fondo como la falta de legitimacion
saludos para todos

[Mordisco]

Tenés razón se desvio el hilo

[Mordisco]

Ahora empiezo de nuevo, cito algunos fallos sobre reivindicación - pacto comisorio del 1204 - Resolución contractual

REIVINDICACION - POSEEDOR DE BUENA FE.

La adquisición de la posesión mediando boleto de compraventa confiere a tal posesión calidad de legítima, tal como lo expresa el reformado artículo 2355 del Código Civil. Mas la adquisición de la propiedad requiere del cumplimiento de las formalidades de escrituración e inscripción registral, de lo contrario el poseedor no se encuentra tutelado frente a la acción de reivindicación que pretenda ejercer el titular registral. En el caso de autos el actor tenía derecho a reclamar la restitución de la cosa de su originario adquirente, tal como fuera judicialmente reconocido en los autos de resolución de boleto de compraventa, por lo que mal puede la aquí accionada pretender que su derecho pueda repeler el intento de restitución del originario enajenante, toda vez que su adquisición no se encuentra perfeccionada (art. 1051 Código Civil).

CCI Art. 2355 ; CCI Art. 1051

CC0202 LP, B 76866 RSD-75B-94 S 5-4-94, Juez FERRER (SD)
Sut de Alvarez, Anelina c/ Ramirez, Lilia I. y otra s/ Reivindicación
MAG. VOTANTES: Ferrer-Suárez

DAÑOS Y PERJUICIOS: RESOLUCION DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO DEL DEUDOR. PRIVACION DE USO. CONTRATANTE INCUMPLIDOR. CARACTER.

Por lo tanto, atento a que la existencia del daño está comprobada en el pleito, el rubro reclamado en concepto de privación de uso resulta procedente. Al respecto cabe expresar que la problemática de la extensión del resarcimiento a que tiene derecho el acreedor como consecuencia de la resolución del contrato derivado del incumplimiento del deudor fue minuciosamente analizado en el fallo plenario de las Cámaras Nacionales en lo Civil del 22/02/90 in re "Civit Juan c/Progress S.A. y otro" publicado en J.A. 1990-III-49 y en L.L. 1990-B-474. Sobre el tema las Cámaras Nacionales en pleno resolvieron: "Al declararse la resolución del contrato por el ejercicio del pacto comisorio, es viable el resarcimiento del lucro cesante por los daños y perjuicios ocasionados durante el tiempo en que perduró la mora del contratante incumplidor". Esta posición aparece corroborada por la normativa del art. 1.204 segundo párrafo Cod. Civil, que dispone cuando alude al "derecho para el acreedor al resarcimiento de los daños y perjuicios". Cabe precisar que no corresponde considerar al incumplidor como un poseedor de mala fe, ya que no hay un conflicto entre un poseedor y un reivindicante, sino que se trata de la relación entre un acreedor y un deudor derivados de un contrato celebrado entre las partes. El incumpliente del contrato no puede ser reputado poseedor de mala fe. Se advierte que hasta tanto no se ponga en movimiento el mecanismo resolutorio el contratante incumplidor no puede considerarse administrador de bienes ajenos, en razón de que hasta ese momento es dueño de las cosas recibidas. Pero una vez que se pone en movimiento la mecánica resolutoria pasa a ser poseedor de mala fe. Es por ello que en la especie resulta procedente el reclamo de daños y perjuicios formulado por la actora por privación de uso derivado del incumplimiento de la compradora, desde el 20/10/94, fecha de notificación de la demanda, porque es a partir de dicho momento en que cesa la buena fe de la compradora y nace la obligación de restituir lo recibido, por lo que hasta ese momento el poseedor hace suyos los frutos percibidos, debiendo restituir los frutos pendientes a partir de dicha fecha, y hasta tanto se efectivice la restitución del inmueble a la actora, toda vez que al no poder contar con el mismo ésta se encuentra privada de su uso.

DRES.: IBAÑEZ - GALLO CAINZO - SASSI COLOMBRES.
NADRA DE ROSSINI JULIA C/PERALTA DE CANAVOSO BENITA E. s/RESOLUCION DE CONTRATO, 21/09/01, Sentencia Nº: 768, Sala Civil y Penal

[marcelomoran]

Mordisco con ese globo dejo a Federer pegadito al lado de la red aplaudiendolo.

[flux]

Reivindicacion o Desalojo

Previo a elegir una via... plantea una medida preliminar a los fines de que la contraria preste declaracion jurada por ante el oficial de justicia para determinar el caracter de su ocupacion.

Sobre lo que responda ya tenes en claro que via elegir... hasta puede que tengas suerte y el accionado se embatate al momento de contestar por el caracter de su ocupacion y termine diciendo que solamente ocupa, o cosa similar que luego le tira atras la posibilidad de presentarse como poseedor a titulo de dueño.

Es mas, hasta si te animas podes dibujar la constatacion fijando fecha y hora y diciendole a tu cliente (o algun amigo) que se pare a la hora que llegan con el oficial frente al domicilio y se ponga a barrer y cuando se le pregunte si conoce a quien ocupa el se presente y diga lo que conviene que diga, osea que es un mero tenedor sin detentar titulo posesorio (que luego se niegue a firmar o a exhibir documento)

Si ya se, suena muy transfuga esto, pero... a veces ciertos ocupas se niegan a salir cuando ven que les toca la puerta un oficial de justicia y asi te dilatan el juicio, fue en ese entonces que aprendi este "truquito" para obtener una constatacion y luego sacar al pillo intruso

Que luego la otra parte se tome el trabajo de alegar que la constatacion fue falsa y hace el planteo correspondiente (que ademas es complicado de ganar)

[Orcadas]

Bueno muchisimas gracias a todos por su gran ayuda con este tema.....la verdad que las respuestas superaron mis expectativas. Gracias

[2legal2]

Queridos foristas para el caso de que se trate de unas 30 flias ocupas de un inmueble tambien consideran relevante que se realice una medida preliminar? Otra pregunta, cuento con los datos filiatorios d los ocupas, es conveniente mencionarlos al iniciar el desalojo por intrusion? O pido la medida preliminar?
Gracias anticipadas

[Briank]

Queridos foristas para el caso de que se trate de unas 30 flias ocupas de un inmueble tambien consideran relevante que se realice una medida preliminar? Otra pregunta, cuento con los datos filiatorios d los ocupas, es conveniente mencionarlos al iniciar el desalojo por intrusion? O pido la medida preliminar?
Gracias anticipadas

Si tenes los datos, yo obviaría la diliencia preliminar, ello lleva tiempo. Por otro lado, si no tuvieras los datos, bah a mi siempre se me ocurrio recurrir a hacer la denuncia a la policia delito de propiedad, la policia no deberia tener la obligacion de allanar y exigir, quienes viven y en calidad de que?, luego inicio la demanda ya con todos los datos, ahora bien, tambien podrian pedirse como medidada precautoria una diligencia preliminar...

[2legal2]

Hola Briank a que diligencia preliminar te referís? Entendí que si tengo los datos no convendria pedirla, es así?

[Briank]

Hola Briank a que diligencia preliminar te referís? Entendí que si tengo los datos no convendria pedirla, es así?

En el codigo procesal civil en la parte de medidas preliminares, art 200 y pico inc. 6 (ya dentro del proceso). Y la otra es en el Código Penal, el art. 181, o sea, si tu cliente tiene boleto o incluso es propietario con copia de escrituras e informe de dominio, tiene la propiedad, con eso va a la policía y deberían ver en calidad de que viven los usurpadores... se me ocurre, la policía tiene esa facultad. Espero haberte ayudado. Yo también estoy con un tema de posesión, pero es mas difícil porque mi clienta no es propietaria y quiere vender, pero los compradores quieren pagar en cuotas, todo es posible, pero estoy viendo que ella tome alguna garantía que le sirva, creo que las garantías personales no sirven para nada y las Reales, le sacarían lo económico a la venta, es todo un tema!!!.

[Briank]

Hola Briank a que diligencia preliminar te referís? Entendí que si tengo los datos no convendria pedirla, es así?

Si tenes los datos, demanda, si queres asegurarte, podes hacer la denuncia penal (que es fuera del proceso civil), o la civil. Pero si con la policia conseguis la indentificacion de los nombres de los demandado, presentas la demanda completita.

[2legal2]

Briank pero en otro post me dicen que si no pido la medida preliminar llegado el momento del lanzamiento y alguna de las pers a desalojar no fueron demandadas no se las podria desalojar.
Que opinan???????

[Briank]

Briank pero en otro post me dicen que si no pido la medida preliminar llegado el momento del lanzamiento y alguna de las pers a desalojar no fueron demandadas no se las podria desalojar.
Que opinan???????

Vos sabes que lo lei en un post de este foro, no me acuerdo donde que cita jurisprudencia que si no individualizas bien los nombres con nombre y apellido, se puede complicar al momento de desalojar y el mandamiento.. que la cedula generica no va.. o sea, contra fulanito y cualquier otro subocupante, o la otra mandar cedula a fulanito y la otra una cedula dirigida a subocupantes o cualquier intruso (yo lei que se podia en Capital), en Provincia no se. Los casos que tuve por suerte, siempre tenian los datos porque la gente los tenia porque habia algun contrato de alquiler... (mas alla de que este vencido o lo que fuera, estaba el nombre y el apellido y este vive con su familia, te parece que tengo que notificar a uno por uno, medio una locura... pero bueno, demando al del contrato y en caso de no haber contrato como la reivindicatoria, demando........, pero en tu caso si tenes 30 familias, uhh vas a tardar años, tenes juicio para toda la vida.